不動産を売るの記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

■古い家を売るにあたって、できるだけ費用をかけずに売りたいという方は
　多いのではないでしょうか。

　今回は、古い家を費用を節約して売る方法をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■そのまま売り出す
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古くても最近まで人が住んでいたり、管理が行き届いていたりして
　比較的綺麗な状態の家は、そのまま売り出すことが一番です。

普通の家と同じように、不動産会社に仲介を依頼する方法です。
家をそのままの状態で売り出すことができるため、
解体やリフォームの必要がなく費用を抑えて売ることができます。

また仲介なら、家を売却する時期や期間を自分で決められますし、
販売価格も自分で好きな価格に設定できるので、
売却相場に近い価格になり、高く売りやすいです。

古い家であっても、立地が良い、広い、管理が行き届いているなどの長所があれば
魅力を感じてもらえるため、買い手が見つかりやすいです。
また現在、中古物件の需要が高まっているのも追い風です。
仲介で売れるか迷う場合は、一度不動産会社に相談をして、
意見を聞いてみるのも良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家付き土地として売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶築40年以上などの古い家や、一部傷や不具合があるような家は、
　古家付き土地として売ることで費用を抑えることができます。

家の価値をゼロとして考え、土地を売るという名目で家を残したまま売る方法です。

この方法も家はそのままでリフォームや解体費用が不要なので、
売却の費用を節約することができます。
ターゲットとしては土地を探している買主と、
リフォーム目的前提などで古い家を探している買主になるので、解体する必要がないのです。

ただし一般的には、土地の価格から解体費用やリフォーム費用を
引いた額で売り出すことが多く、仲介でそのまま売るよりも売却価格は
安くなってしまいます。

家として売り出すか、土地として売り出すかの判断を一人で行うのは難しいです。
需要を理解している不動産会社と相談しながら決めるようにしましょう。

買取とは不動産会社に家を買取ってもらう売買方法。
通常の不動産仲介では個人に売りますが、買取の場合は不動産会社や
買取業者に売り渡すこととなります。

買取業者は、家を買い取ってリフォームやリノベーションを行うことを専門としています。
そのため、家が古かったり損傷があったりしたとしても問題なく買い取ってくれます。

買取は早く・確実に売れるというメリットがあります。
買主を探す必要がないので、最短数日～1ヶ月程度で売却が可能です。
また、仲介手数料も発生しないので、売却にかかる費用を抑えることもできます。

ただし、買取の場合は売却金額が安くなります。不動産会社は古い家を買取った後、
家をクリーニングしたりリフォームしたり、更地にした後に再販売します。
そのため、売主から家を購入する際には売却相場の7割～8割で買取ります。
不動産会社と買取金額の交渉は可能ですが、
8割以上の価格で買取ってもらえるのは難しいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■各自治体の空き家バンクに登録する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶誰も住んでおらず、空き家となっているのなら各自治体の空き家バンクに登録してみましょう

空き家バンクとは不動産会社や社団法人などが運営しているもので、
各地方自治体などを通して、空き家の売主と買主をマッチングさせるサービスです。

登録自体は無料なので、手間でなければ登録してみましょう。

空き家バンクに登録されている家はすべてが空き家。
さらに、空き家バンクのサイトを見ているということは、
買主は空き家であることを承知していますし、
空き家の多くは古い家であることを理解されていることも多いです。
そのため、解体やリフォームを必要としない買い主が多いと考えられ、
費用をかけずに売ることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■近隣住民に売買を打診する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古い家をなるべく費用をかけずに売りたい方におすすめなのが、
　近隣の人に売買を持ちかけることです。

近隣の人に直接売ることで、不動産会社に支払う仲介手数料を節約できたり、
場合によっては家をそのままの状態で売ることができ解体費用などを
抑えることができるかもしれません。

古い家でも、近隣の人からすると「土地を広げることができる」「道路との接触が良くなる」
などのメリットがあります。

特に隣の家が農業などを営んでいて代々定住している方だと、
家の土地を広げることのメリットが大きく、売買をしてくれるかもしません。

また隣の家が不整形地である場合、土地と合わせて整形地となるケースがあり、
その場合は売買を受けてくれる可能性も高まるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■一部リフォームして売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古い家で傷や不具合がある場合、一部修繕・リフォームしてから売ることで
　費用を最低限に抑えて売ることが可能です

古い家で状態が良いものなどは解体するにはもったいないが、
売れにくそうという家は少なくありません。
そのような家は修繕やリフォームを行うことで仲介で売ることができるでしょう。

リフォームを行うことで古い家でも物件の清潔感と利便性が増すので、
価値が上がるため同じ築年数、同じような立地の他の家よりも格段に売れやすくなります。

フルリフォームではなく、風呂場やトイレなど水回りの一部リフォームを行うことが一般的です。

買主が気にしやすい水回りはやはり築年数を重ねるごとに劣化していき、
買主が購入をためらうポイントの1つです。
そのような部分を先にリフォームしておくことで、家の価値を高めることができます。

リフォーム費用は、水回りのリフォームはトイレで20万円～50万円、
風呂場で50万円～150万円程度となります。
解体する場合は数百万円ほどかかる可能性が高いため、
部分的なリフォームで売ることができれば費用を抑えることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を解体して、土地を売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶古い家がどうしても家として売れなさそうな場合、家を解体して売るというのも手です

現在建っている家を解体した後に、更地の状態で売却活動を行う方法です。

解体して売ると、家がある状態で売るよりも買主が見つかりやすいため、
早く売ることが可能です。家の解体に1カ月程度かかるとして、
そこから売却活動を始めると、土地の需要にもよりますが
大体3～4か月程度で売却できるでしょう。

新居を建てたくて土地を探している買主は、更地を探していることがほとんど。
更地なら土地を購入した後自分で家を解体する必要がないので解体費用がかかりませんし、
すぐ新居の工事を始められます。そのため古家付き土地で売るより、
更地にしてしまった方が売れやすいです。

ただし、古い家を解体するための費用はかかります。
家の解体費用は家の構造や広さなどにより異なりますが、
100万円以上掛かる場合がほとんどです。また家の解体だけでなく、
庭や駐車場などもなくさなければならないので、敷地が広いほど費用がかさむでしょう。

　　
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■中古物件の購入検討者は、「家についての不安」が気になっている

例えば「家に欠陥はないのか？」「設備などの保障期間は切れていないのか？」
「壁紙や床板はリフォームするほど汚れていないか？」

購入検討者は 住みかえにあたり、クリーニングやリフォームを検討されますが、
物件購入のタイミングではできるだけ追加の費用を抑えたい所です。

そこで、買主様が中古物件を購入する際に気になるポイントと、
それに対して売主様が実施できる工夫をチェックしていきたいと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■物件管理やメンテナンス状況はどうか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶検討する物件の管理やメンテナンスの状況がどうなっているのかということは、
　物件探しをしているほとんどの方が気にされるポイント。

マンションは大規模修繕のタイミングはいつなのか、
管理組合が積立ている修繕積立金の総額は幾らなのか、
戸建も10年以上経過するとメンテナンスの有無でコンディションが変わってきます。

■売却者ができること！

住んでいる方以外はなかなか見えにくい部分ですので、すぐに売却を検討しない場合でも
・管理組合から発行される議事録は保管しておく（マンションの場合）
・実施したメンテナンスの記録を残しておく
ということをおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■各種保証は引き継げるか
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶前所有者から引き継いだ保証や仲介会社からの保証を、購入者も使えるのか？

売却期間中は「水回りの清潔感をキープ」することを意識すると、
物件を見学された方から好印象になりやすい傾向にあります。

また、実際の見学だけでなく、物件の広告用の写真を撮影する際にも水回りが綺麗だと、
物件探しをしている方の目に留まりやすくなります。
室内写真を撮影する前に少し意識してお掃除してみると、
物件の魅力がより伝わりやすくなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■物件のコンディションを知っておくことが大事
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶管理状況や保証だけに限らず「家具や家電が配置されて見えなくなっている箇所に、
　大きな傷や損耗がないか」など、細かなところも含めて、
　物件のコンディションを知っておくことがスムーズな売却につながることもあります。

■売却者ができること！

取引完了後のトラブル防止といった意味でも、情報を整理することは有効です。
売却をご検討される際には、
もう一度お住まいの状況を確認してみるところから始めてみましょう。

　　
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■農地売買を検討している方の中で、
「農地を相続したものの、使い道がない」「農業できる状況ではなくなった」
などでお困りの方が多いのではないでしょうか？

農地の買主は、農業従事者に限定されるため、売買するとなると
非常に手間や時間がかかるケースが多い傾向にあります。
そこでこの記事では、農地や農地の税金、農地売買の手続きについて詳しくまとめました。
農地売却をご検討中の方は、ぜひご一読ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地とは、作物を現に栽培（耕作）しているか、もしくはいつでも耕作できる土地のことです。

現在の土地の状況で判断され、必ずしも登記上の地目（田・畑・牧草地）で
判断されるわけではありませんし、現況で野菜などを生育していても、
宅地の一部を家庭菜園として活用している場合は農地に含まれません。
農地の取り扱いに関する法律上の制限は、主に「農地法」に定められています。

農地における固定資産税は、一般農地、市街化区域農地に区分されて課税されます。
一般農地は宅地にくらべ評価額が低く設定されているのが通常です。
一方で、市街化区域農地は利便性が高い地域にあるために、宅地並評価とされます。
もっとも、生産緑地（市街化区域の農地を保全するために都市計画法で
特別な指定を受けた農地）などは、一般農地と同様の評価となります。

相続税を計算するときの農地の相続税評価額は、農地を純農地、中間農地、
市街地農地、市街地周辺農地に分類し、それぞれ異なった評価基準を用いて算出されます。
どの農地に分類されているのかを調べるには、国税庁の路線価図・評価倍率表の
Webサイトが便利です。相続した農地で農業を続ける場合には、
相続税の納税猶予の制度があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却は難しい
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶買い手を見つけるのが難しいのに加え、売却の手続きが複雑で時間がかかるからです。

■農地のままでは、相手が農業事業者に限られる。

農地法により、農地のままで売却するためには、

買主もまた農業従事者でなければならないことになっています。

■活用方法が限られる

現況で耕作地となっている土地は、立地や法令上の制限の面で
他の用途への活用が難しい場合があります。
繁華街や住宅街から離れている場合が多いため、活用方法が限られていたり、
都市計画のなかで開発が制限されていたりすることがあります。

■農地売却・転用の手続きが面倒

農地売却というと農地転用の申請手続きの複雑さ思い浮かべがちですが、
まずは所有地がどのような種類の農地であるかを確認することが大切です。
農地の種類によっては転用が認められないことがありますし、
買い手との売買契約については停止条件付きの売買契約にするなどの
工夫も必要ですので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

■どのような内容の農地かを知る
農地には、農用地区域内農地、甲種、第1種、第２種、第３種、の5種類があります。
農用地区域内農地、甲種農地は原則転用不可、
第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。
農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、
ほぼほぼ農転ができないものと思っておいたほうがよいでしょう。

■買主と条件付き売買契約を結ぶ
農地の買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約の後に農地売却許可・農地転用許可の手続きが必要になるため、
許可が下りることを条件に契約を有効とする、停止条件付き売買契約とします。

■農地売却・転売の手続きを行う
農地売却・農地転用の手続きは市町村の窓口を通して農業委員会に向けて行います。
多くの市町村では、農業委員会は原則毎月1回の開催スケジュールとなっています。
スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。
手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で
確認しておきましょう。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地を売却した時の税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
農地を売却したときには、原則として譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。
税率は、譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が5年以内の場合20.315％（復興所得税含む）、
５年を超える場合には39.63％です。農業振興のため、
譲渡所得税には特別控除（800万円・1600万円）の制度や、
買い替え特例による税の繰り延べの制度があります。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地の売却は、一般の不動産にくらべて手続きに手間がかかります。
これは、都市と農地の調和を図り、農業の振興を阻害しないようにするための大切な手続きです。
市町村の窓口でも、売却の相談は親切・丁寧に対応してもらえますので、
まずは窓口に相談することからはじめるのもよいでしょう。
都市部に近い農地ならば、活用の余地が大きいものもあります。
売却を考えているのならば、積極的に不動産業者や開発業者等の専門家に相談してみてください。

　　
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■「古家付き土地」として土地売却する方法を、
　基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。

▶古家付き土地の売却のコツ～前編～

築年数の古い実家を相続したけれど、誰も住まないし荷物の整理が済んだら
売却しようかと考える人が近年増えているようです。
空き家のまま放置して資産価値を落としてしまったり、管理に悩んだりするよりも
合理的な方法かもしれません。
しかし、建物がボロ過ぎて住まいとして売るにはリフォームが必要だし、
古家を解体するのは手間も費用もかかる…。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家付き土地のまま売ってもいいケースと注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶「古家付き土地」として売却する方がおすすめの物件と、売却のコツをご紹介。

■古家付き土地ののまま売ったほうがいい物件
❶建物に価値がある
建物が比較的新しくて、「住む」「貸す」といった使い方に問題がない場合はもちろんのこと、
古民家として用途価値がある、伝統的な建物や古くても“味のある”家などは
古家付き土地として売却する方が高値になることがあります。
「古い家にリノベーションを施して自分たちらしく暮らしたい」
と考えるニーズは高まっています。

❷再建築が難しい
建築基準法の改正で建て替えが不可能な土地の場合、
古家を立て壊さずに売ったほうがいいでしょう。
いったん取り壊してしまうと新たに建物を立てることはできませんが、
立地や条件によっては住宅として興味を持ってくれる買い手もいるかもしれません。
また、市街化調整区域に指定された土地も再建築が難しくなります。

❸土地査定価格より解体費の方が高い
不動産会社の査定価格よりも、解体会社の解体費用見積もりが高くなってしまう場合も
建物を解体しないでおきましょう。

■注意点：古家付きの土地の価格
▶売却する場合、土地と建物の状況に応じて適切な値付けをすることが重要です。

古家付き土地の値付けは、
❶建物が続けて使えるかどうか
❷リフォーム・リノベーションするならかかる費用を調べておく
❸取り壊し前提なら、解体費用をひいておく
❹広い土地なら、再開発や建売需要を考える
以上をさまざまな要素を鑑みて、売れる価格での値付けをすることが、
売却成功の近道となるでしょう。

■注意点：免責事項を書き出す
▶メリットとして前述した「契約不適合責任の免責」については要注意です。

民法改正前の「瑕疵担保責任」では「全部免責」という文言が使えましたが、
民法改正以降は免責事項を１つずつ特約として売買契約書に書き出す必要があります。

■注意点：境界線・権利の確認を早めに行う
▶境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。

古くから所有されている土地の場合、権利関係の書類や確定測量図などが
不明のケースもままあります。先祖代々受け継いだ土地などは、
相続登記もされないままでいる場合もあり、売却の手続きに支障が出る恐れもあります。
境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。

■注意点：適用される特例・控除を確認する
▶売却時にかかる税金の特例・控除を確認し、確定申告の際に正しく申請する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家を解体して売却する方がいいケース
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶「更地」として売却する方が良いケースと、解体にかかる費用についてお伝えします。

　　
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■「古家付き土地」として土地売却する方法を、
　基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。

▶古家付き土地の売却のコツ～後編～

築年数の古い実家を相続したけれど、誰も住まないし荷物の整理が済んだら
売却しようかと考える人が近年増えているようです。
空き家のまま放置して資産価値を落としてしまったり、管理に悩んだりするよりも
合理的な方法かもしれません。
しかし、建物がボロ過ぎて住まいとして売るにはリフォームが必要だし、
古家を解体するのは手間も費用もかかる…。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家付き土地と中古住宅と更地の違い

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古家付き土地とは

文字通り古い建物が建ったままの土地の俗称であり、
広告上では「上物付き土地」「土地※現況古家あり」などとも表記されます。
建物に査定上の経済価値はなく、あくまでも土地だけの価格として売却するものです。
▶中古住宅とは

木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、
古家として扱われることが多いようです。
ただし、中古住宅と古家付き土地、どちらで売り出すかは売主の意向次第であり、
建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的によく吟味して決定する必要があります。

▶更地とは

建物や構造物などが何も立っていない宅地で、借地権などがついておらず、
購入後すぐにでも新しく建物を建てられる状態の宅地を指します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家付き土地のメリットデメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶「古家付き土地」と「更地」での売却にはそれぞれ一長一短あります。

建物が乗ったままの状態の場合、買主はその家に住むことをイメージしながら
検討できるというメリットがあります。

　　
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■まずは全体的な流れを把握しておきましょう！

マンション売却には大きく8つのステップがあります。
ステップごとにやるべき手続きの詳細や注意点、
早く売るコツ・高く売るコツを解説していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■STEP１　スケジューリング

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶まずは、売却のスケジュール作りからスタートします。

転勤や子どもの入学など、家族のライフイベントやスケジュールをマッチさせるためには、
どのくらい前からマンション売却の準備をしなければならないのかを、
事前に把握しておかなければなりません。

▶それぞれの工程に、どの位時間がかかるのかを把握
1. スケジューリング　　　　　　数日から１週間程度
2. 必要書類を用意　　　　　　　　　　　〃　　　　　
3. 査定を依頼する　　　　　　　１０日程度　　　　
4. 不動産会社と媒介契約を締結　１週間程度　　　　
5. 売り出し価格を決める　　　　１週間～１０日程度
6. 売却活動を開始、内見準備　　３か月程度　　　　
7. お客様の問合せ、価格交渉　　数週間から１か月程
8. 売買契約を結ぶ、引き渡し　　１～２か月程度　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■STEP２　必要書類を用意
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶マンションの売却に必要な書類は、主に権利関係に関する資料物件、

住民票や印鑑証明書は契約前に取得すれば足りますが、
物件資料や権利関係に関する資料は価格査定・売り出し時に必要になってきますので、
早めに揃えておくのが無難でしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■STEP３　査定を依頼
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶実際にマンションを売り出す前に、不動産会社に一度マンションの査定を依頼。

どのぐらいの価格で売却できるのかを確認してみるのが一般的です。

査定時には、査定価格のほか、担当者の対応を見極めることも重要です。
マンション売却の成功には担当者の力量が大きく関わってきます。
見た目の印象や言葉遣い、査定価格の理由をきちんと説明できたか、
対応は誠意のあるものだったか、などが判断材料になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■STEP４　不動産会社と媒介契約を締結
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶売却手続きを依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介（仲介）契約を締結します。

　　
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家を住み替え/買い替えする時、購入と売却のタイミングは３パターン。
予算や期間など絶対に譲れないことを明確にしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買うと売るのタイミング

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
自宅を買い換える場合、住んでいる家を売るのが先か、
それとも新しい家を買うのが先かは、売主の事情などによってケースバイケースです。
パターンは大きく3つに分かれます。

実際には、この「売る」と「買う」のタイミングがなかなか難しく、
まさに不動産取引の永遠のテーマと言えそうです。
新たに土地を購入して建てる場合などは、建売とちがって設計や建築の期間を
6か月程度は見なければならないので、できれば買いを先行させたいところです。
新築マンションの場合も、建築の1年以上前から販売を開始しているケースがあり、
よい場所を確保したければ先に購入して建築を待つのが理想的です。


ところが、新しい家や土地・マンションを先に購入してしまうと二重ローンとなって、
急いで現在の家を売らなければならないことにもなりかねません。
そうなると、どうしても売却価格を相場より安めに設定する必要が生じます。
「理想の家に住み替えられるなら、多少のことは目をつぶる」という心づもりであれば、
買いを先行させるのもよいでしょう。 折衷案として、同時進行というやり方があります。

この場合、現在の家の引き渡し日と新居への入居日がうまく合えば、効率がよさそうですが、
現実には買主と買い物件を同時に見つけることは簡単ではありません。
また、売りと買いの同時作業は大変です。

■売りを先行すると、資金繰りが明確になる
┗家を売却して現金化しておくことで、相続トラブルを避けることができます。

　家をはじめとした不動産は分割して公平に分けることができないため
　トラブルとなることが多いです。
　よってトラブルを避けるために家を現金化しておくことが重要となるのです。

　相続人が多い方はあらかじめ家を売ることを検討しておきましょう。

■理想の物件を探してから、売ると目的がしっかり持てる

 ┗「先に理想の新居を見つけてから、自宅を売却したい」というのは、
　住みたい物件が明確になるという点でとても理想的です。
　漠然と自宅を売りに出すのと違い、目的意識を持って売却に臨めるので、
　内覧や雑用などのわずらわしさも苦になりません。


　ただし、実際に売りに出した際にいくらで売れるのか、本当に買手が付くのかという
　心配はあります。どうしても売れない場合は、購入を見合わせることを視野に入れることも
　必要でしょう。 不動産会社によっては「買い取り保証」をしているところもありますが、
　相場よりかなり安くなってしまいます。売却が決まってお金が入るまで、
　一時的にお金を借りる「つなぎ融資」を受けることも可能ですが、そのための利子がかかり、
　期間的な制限もあります。


　買いを先行させる場合は、新居に住みたい気持ちばかりが優先して失敗をしないよう、
　よく考えてから実行しましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買い替える時に気を付けたい３つのポイント

　　
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一般的に難しいとされる二世帯住宅全般の売却方法から、
完全分離型・一部共有型などタイプ別の売却まで詳しく説明いたします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■２世帯住宅とは

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2世帯住宅とは親世帯・子世帯といった2つの世帯が
1つの建物の中で暮らす住宅のことを指します。「完全分離型」「非完全分離型」など、
さまざまな種類が存在しており、最近では、2世帯マンションや2世帯近居などの新形態にも
注目が集まっていることから、一定のニーズのある住居タイプです。

２世帯住宅の種別

□完全分離型
┗完全分離型は、親世帯と子世帯が完全に分離されているタイプの2世帯住宅です。

□非完全分離型
┗非完全分離型は、親世帯と子世帯の居住空間が重なる部分のある2世帯住宅のことを指します。

□一部共有タイプ
┗一部共有タイプでは、同じ建物内の一部分を親世帯・子世帯が共有しています。

□完全同居タイプ
┗完全同居タイプでは、すべての部分を親世帯・子世帯が共有しており、
　一般的な戸建てに2世帯が暮らすイメージです。

■２世帯住宅が売りにくい理由

2世帯住宅を売却しにくい理由の1つに「需要」が挙げられます。
マイホームを検討されている人全体に対し、2世帯住宅を探している人の割合は少なく、
そもそも2世帯住宅の需要があまり多くないと言えます。

また、上記で解説したように、2世帯住宅にはさまざまな種類があります。
2世帯住宅を探している人の中でも「完全分離型タイプを探している」
「一部共有タイプの中でも水回りはすべて別がいい」など、家族の事情により要望は異なり、
「祖父母と息子夫婦」「祖父母・息子夫婦・孫2人」といったように家族構成によっても
住宅のニーズは異なります。
そのため、買主のニーズにぴったり合った2世帯の中古住宅が少なくなってしまうのです。

□売り出し価格が高くなりやすい
┗2世帯が暮らす設備や広さが必要となりますので、
　2世帯住宅では通常の一戸建てよりも建築費用が高くなる傾向にあります。
　2世帯住宅の建売はほとんどありませんので、新築の場合、
　注文住宅で建築することが多いかと思われます。

　完全同居タイプでは通常の戸建てとあまり変わりませんが、
　特に非完全分離型・完全分離型の場合だとコストがかかってしまうので、
　売り出し価格も高くなってしまう傾向にあります。

　その一方で、中古住宅を探している人の中にはなるべく価格を抑えたいと考えている人も
　多いでしょう。しかし建築当初にコストを多く要することから、
　から、中古市場に出回る際にも価格が高いケースが多く、
　中古住宅市場では避けられてしまうことも少なくないようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■２世帯住宅の売却のポイント

2世帯住宅のタイプ別に売却方法の例をご紹介しました。
続いて、誰にどのように頼んで売却を進めればよいのかについても把握しましょう。
ここでは、2世帯住宅を売却する際のポイントについて解説します。

■プロに相談する

┗ご自身の2世帯住宅に適している売却方法はどのようなものなのか、
　プロに相談してみましょう。

■急ぎすぎない
┗不動産はどうしても高額となりますから、すぐに売れるとは限りません。
　さらに、2世帯住宅の売却では通常の戸建てよりも売却に時間がかかる可能性がありますので、
　焦りは禁物です。2世帯住宅の売却には時間が必要だということを念頭に置いて、
　焦らずに売却活動を行いましょう。

■売却価格に左右されない

┗売却の際には、どうしても建築費用など当時の取得費用を考えがちです。
　思い入れのあるご自宅なら、なおさら売却価格にこだわってしまうかもしれません。
　しかし、相場から大きく外れた価格で販売していても、
　売れずに時間が過ぎていってしまいます。
　売却のためにはプロの意見に従い、相場から大きく離れない価格を設定する決断が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ

一口に「2世帯住宅」といっても、家ごとにさまざまな特徴があります。
2世帯住宅を売却する際には、その特徴を活かした売却活動を行っていきましょう。
売却を検討しているのであれば、複数の不動産会社に一括で相談できる一括査定サービスの
利用をおすすめします。不動産の売却には信頼のできる業者選びが必要不可欠です。

　　
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安易に個人間で不動産を売買するとトラブルのもとになります。
個人間売買のメリット・デメリット、トラブル防止策をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産の個人売買とは？

不動産の個人間売買とは、不動産業者に仲介を依頼することなく、
売主・買主個人同士で不動産売買を完結させることを言います。
一般的な不動産売買では、不動産業者が仲介に入って手続きをサポートしますが、
個人間売買では、現地確認、契約交渉、契約書の作成・締結から引渡しまで、
すべての手続きを個人が行います。

◆どんな人がするものなの？
┗不動産の個人間売買は一般的な手続きではありませんが、
　事例がないわけではありません。たとえば、親子間や親しい知人同士での売買では、
　細かい売買条件を交渉する必要がないために、仲介を依頼しないこともあります。
　
　他にも、

・所有地を隣人に売却する
・貸している土地を借主に売却する
・借地権者に相手の家が建っている底地を売却する

　など、取引の相手方が既に決まっている場合にも個人間売買によって
　取引されることがあります。

　また、山林や田舎の農地など、かなり低額な不動産の売買の場合には、
　仲介手数料が少額になってしまうために、不動産業者も仲介を敬遠する傾向があります。
　また最近では、自治体が運営する「空き家バンク」などの
　インターネットサイトを利用して個人間売買を行う人も増えているようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■個人売買のメリット・デメリット

不動産取引は専門的な知識を必要とするために、仲介業者は宅建業者でなければなりません。
個人間で行う場合には、費用面でのメリットはありますが、
時間・労力がかかる点やトラブルが起きやすい点については注意が必要です。

メリット❶　仲介手数料・消費税が不要

┗個人間売買の一番のメリットは仲介手数料・消費税が不要になることです。　
　仲介手数料は売買価格の3％プラス6万円が上限と定められており、
　これに消費税がかかってきます。たとえば、3,000万円の不動産の取り引きならば、
　105万6,000円（税込）の仲介手数料を支払うことになりますが、
　個人間売買ではこの分が節約できますので、大きなメリットです。

メリット❷　調整がしやすい
┗個人間売買の場合は、知り合いや親族など顔見知りが相手の取り引きが多いために、
　スケジュールや諸条件の調整がしやすいというメリットがあります。

　不動産取引に時間がかかる理由の１つに、現地確認や内見、契約や引渡しの
　スケジュール調整、契約交渉のやり取りに時間がかかることが挙げられますが、
　個人間売買の場合には直接連絡を取り合うために、スムーズに手続きが進みやすいのです。

デメリット❶　トラブルになりやすい
┗個人間売買の場合には、不動産取引に慣れていない者同士の取り引きになることが多いために、
　契約後のトラブルが生じやすいことがあります。
　とくに、建物の不具合や土地の面積に関する契約不適合責任や売買価格が相場と

　合わないことから生じるトラブルについては、解決が長引くことも多く、

　最悪の場合には契約解除に発展する可能性もあります。

　仲介業者がいれば、双方の言い分を考慮して調整するところですが、
　当事者同士だとなかなか解決に進まないことも多いのです。

デメリット❷　住宅ローンが組みにくい
┗個人間売買では、住宅ローンを組む時に支障をきたす可能性があります。

　金融機関が取り扱う住宅ローンを組む時の必要書類として、
　宅建業者が作成した売買契約書・重要事項説明書が求められるのが一般的ですので、

　個人間の売買では住宅ローンの申請ができないことがあります。

デメリット❸　手間や時間がかかる
┗個人間売買の場合には、スケジュール調整や契約条件の交渉、必要書類の手配、
　登記手続きの手配などをすべて売主・買主が行わなければならないために、
　手間と時間がかかることは否めません。
　これらの手続きの負担は、買主よりも売主にかかってくることが多く、
　不動産取引に慣れていなければ、契約書の作成だけでも一苦労です。

■メリット・デメリットまとめ

　　
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今回はこれから家を売却しようとしている方向けに、
家の売却を後悔しないためのNG行為を紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売却でやっちゃいけないこと

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
これからご紹介するNG行為はどれもやりがちなことばかりです。
しかし、不安に駆られてやってはいけないことをしてしまうと、
値下げせざるを得ない、買主とトラブルになる、
結局売却できないなどの結末を招くことになります。

不動産の売却は、不動産業者選びや資金計画などの「売却準備」、
買主候補の探しや内見対応などの「売却活動」を経て「契約・引き渡し」
という流れで行われます。
今回は流れに沿ってNG行為を確認していきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売却「準備」でやっちゃいけないこと

売却の準備は不動産業者の選定が中心になりますが、
査定や媒介契約だけではなく資金計画や銀行への相談も欠かせません。
焦らずに1つ1つ穴をつぶしていくことが成功のコツです。

❶相談せず、リフォームや解体をする
┗家の売却の際には、「更地にしたほうが早く売れる」「リフォームしたほうが高く売れる」など
　さまざまなアドバイスをしてくる業者がいますが、
　資金計画をシミュレーションしたうえで損得勘定してからでも遅くはありません。

❷売却にかかる諸経費を計算しない

 ┗購入だけではなく売却する際にも諸費用がかかります。仲介手数料のみならず、
　ローンの繰上げ返済手数料、抵当権抹消費用、さらに譲渡所得が生じる場合には
　譲渡所得税も発生します。
　費用の総額と支出時期について、資金スケジュール表にまとめておきましょう。

❸計画なく急いで売り出す

 ┗十分な売却計画なく、急いで売却しようとすると、買いたたかれる原因になります。
　相続や転勤など、期限が決まっている場合はなおさらです。
　余裕を持った準備をする事で冷静な判断ができるようになります。

❹買取と仲介の違いを理解していない

 ┗売却における不動産業者の役割としては、買取と仲介の2種類があります。
　さらに、売却の仲介をしつつも、売却先が見つからなければ買取をするという

　買取保証のサービスを提供する業者もいます。
　それぞれメリット、デメリットがありますので、

　業者選びの際にはきちんと検討しておきたいところです。

❺銀行にことわらずに売り出す

 ┗住宅ローンが残っている時には、必ず事前に金融機関に相談しなければなりません。
　売却時には抵当権を抹消することが条件となりますが、
　売却資金で住宅ローンが完済できない場合には「任意売却」となり、
　金融機関の承諾が必要になってくるからです。
　その際には、新たな担保を提供したり、保証人を提供したりなどの条件がつく場合があります。

❻相場を知らないまま査定

 ┗査定依頼をする際には、事前に相場を調べておきましょう。住宅情報サイトで売却価格を検索してみるだけでも構いません。相場を把握しないままに査定に出しても妥当な金額なのかの判断が付かないために、的を射ない質問をしてしまったり、売却の決断が遅れたりと失敗を招く原因になります。

❼媒介契約を適当に結ぶ

 ┗媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の３種類があります。
　大まかな違いとしては、以下のものがあります。

　売主の状況によってどの媒介契約がよいかが違ってきますので注意が必要です。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　■家の売却活動中にやっちゃいけないこと

売却活動中には、買主の内見対応、契約条件の交渉がありますので、
不動産業者に任せきりというわけにはいきません。
買主には誠実に対応することを心がけましょう。

❶高すぎる売り出し価格で出す

┗少しでも高い価格で売却したいという気持ちが先走って、
　高すぎる売り出し価格を設定している事例も見かけます。
　しかし、買い手も相場は把握しているはずですので、
　あまりにも高い売り出し価格だと物件検討の段階で除外されてしまう可能性が高くなります。

❷不動産会社に任せきりにする
┗売却活動は不動産業者とのコミュニケーションが重要です。
　情報の開示当初は問い合わせが多かったものの、
　その後尻すぼみになってしまうことはよくあります。
　定期的に不動産業者と連絡を取って進捗状況を確認し、
　反応が思わしくなければ販促や価格面での修正など次の手を打つ必要があります。

❸値段・条件交渉に応じない
┗不動産の売買に条件交渉はつきものです。売却価格のみならず、
　引き渡し時期、修繕、クリーニングなどさまざまな契約条件が交渉の対象になります。
　すべての交渉を突っぱねていては、交渉は前に進みません。
　妥協できるところとそうでないところのメリハリを付けた交渉が大事です。

❹不具合や不利な条件を隠す
┗中古物件の売買ですので、何らかの不具合があることが通常です。
　これらを隠して売買することは後々買主とトラブルになるだけではなく、
　裁判沙汰になることも珍しくありません。
　買主と誠実に交渉することは、売却成功の絶対条件です。

❺内見対応がいいかげん
┗買主の内見対応は、その後の条件交渉にも大きく影響します。
　誠実な対応を心がければ、物件に対する信頼も深まります。
　逆に、内見時に家が乱雑になっていたり、質問への受け答えがいい加減だったりすると、
　細かな不具合も目について価格交渉が厳しくなったりします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売買契約・引き渡し後にやっちゃいけないこと

家の売却は契約・引き渡しで終了ではありません。
引き渡し後にも買主から問い合わせがあるかもしれませんし、
新たな不具合が見つかるかもしれません。そのような事態も想定しつつ、
契約条項の確認や引き渡し時の確認はしっかりと行いましょう。

❶契約書を確認しない
┗契約条項には法律用語が使われていてとっつきにくいところもありますが、
　よく読んでみると難しいことは書いてありません。
　法律がからむ点や複雑な点については、担当者に質問・相談し、契約前にクリアに
　しておきます。契約後のトラブルは契約書の条項に従って処理されますので、
　具体的なトラブルのケースを念頭において契約書を読み込みましょう。

❷契約内容をくつがえす
┗契約内容について、契約後に覆すことは買主の同意がない限りできません。
　仮に同意が得られたとしても、買主との信頼関係にキズが付くことは否めないでしょう。
　基本的には、いったん締結した契約の条項は修正できないものと考えておいたほうが無難です。

❸残置物を処理しない
┗買主は不動産を購入したのであって、そのほかの残置物を購入したのではありません。
　残置物があれば撤去を請求できる権利があります。
　後々のトラブルを回避するためにも、残置物はきれいに片づけておくことが肝要です。

❹引き渡しの期日を守らない
┗引き渡しの期日も契約条項のうちですので、引き渡しが間に合わないことによって
　生じた損害は、損害賠償の対象になります。
　また、売主にとっても追加費用がかかる要因にもなりかねません。
　買主が余計にかかった家賃を請求してくる可能性がありますし、
　決済時期のずれによる住宅ローン金利の再計算もあるでしょう。
　面倒なトラブルは可能な限り避けるべきです。

❺税控除の特例を調べない
┗自宅を売却する時には、不動産売却にかかる譲渡所得について控除の特例があります。
　購入した自宅か、相続した自宅かによっても税金が異なってくることがあります。
　申告時期になって資金計画が狂ってしまわないよう、事前に調べておきましょう。

❻確定申告を忘れる
┗売却後の手続きで忘れやすいのが確定申告です。譲渡所得が生じる時にはもちろん、
　控除の特例を活用する時にも確定申告が必要になります。
　わからないところは税務署や税理士に相談して、申告手続きを済ませましょう。

　　
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