不動産を賃す(投資・活用・賃貸経営)の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

■空き家を相続したものの活用方法がわからずにお悩みの方もいるのではないでしょうか？
　この記事では、日本の空き家の現状の他、所有すべきか否かについて解説。
　活用方法や活用事例についてもご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の現状と課題
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家の実数はどの程度なのか、現状を把握してみましょう

空き家の種類は以下の４種類に大別される。

・賃貸募集中の空き家
・売却中の空き家
・別荘
・用途が決まっていない空き家

■空き家が増える原因

【地方での過疎化】

• 人口や世帯数の減少が進行し始めると、居住しない住宅は増えることになります。

　⎿　地方での雇用状況が芳しくない。
　　　現在住んでいる場所から、離れている。

■空き家が抱える課題

【特定空き家】

空き家を放置したままにしておくと、「空き家対策特別措置法」という法律において、

• 行政執行をされることになります。
• ⎿固定資産税の軽減措置がなくなり、税金は6倍になる。
• 　立木の伐採や住宅の取り壊しの勧告。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家は所有すべき？活用すべき？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家を所有・活用するメリットやデメリットを探っていきましょう

■メリット　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  

【利便性がある地方で自分が住む】

❶【そのまま貸す】
　　　…コストをかけずに貸すならそのまま貸す。
❷【リフォームして貸す】
　　　…築年数が経過している物件は、賃貸条件が改善するために、
　　　　リフォームしてもいいでしょう。
❸【シェアハウスにする】
　　　…高い賃料が見込める場所であれば、シェアハウスもあり。
❹【民泊】
　　　…業者に委託の場合が多い。
❺【解体して土地活用】
　　　…コインパーキングや、自身の駐車場・家庭菜園にも。
❻【売却】
　　　…空き家を活用する事が難しい場合は、最終的には売却という選択なります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
相続した空き家をそのまま所有すべてき、手放すべきか、
それとも活用すべきか、判断が付かない方も多いでしょう。
今回ご紹介したメリット・デメリットを参考に、
どのような判断をすべきか考えてみてください。

活用というと、不動産に慣れない方は不安に思うこともあると思いますが、
物件や立地に合った方法を選ぶことで多くのメリットが得られます。
慎重に検討して、空き家の活用方法を選びましょう。

　　
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■リースバックとは、自宅を売却することで、
　まとまった資金を手に入れることができるサービスです。
　リースバックを利用すれば、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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▶センチュリー21のリースバック「売っても住めるんだワン」をご紹介

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リースバックご利用の流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶リースバックご利用の流れは以下の通りになってます。

まずは、センチュリー２１大國土地に問い合わせをします。
ここでリースバックの説明や質疑応答をしたあと、
固定資産税額や、マンションの場合は管理費や共益費を伝え、
仮査定の依頼をします。

仮査定の結果を受けて手続きを進める場合には、物件の本調査に進みます。
本調査では、担当者などが物件の訪問や図面との違いがないかなどを確認します。
ここで最終的な売買価格と家賃を決定することになりますが、
仮査定時にはわからなかった瑕疵等が見つかれば、リースバックを利用できない恐れもあります。

その後、確定した売買価格と家賃を中心とした契約条件を提示され、
内容に問題がなければ売買契約、賃貸借契約等の手続きを行い、売買決済へと進みます。

　　
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駐車場経営は開業準備から運営開始まで以下のような流れで進みます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■料金設定は周辺相場に揃える

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
アパート経営と同様に、駐車場経営でも賃料設定が経営の安定性を左右します。
まずは、周辺相場を調査しましょう。
コインパーキングの場合、1時間単位で料金を設定するのか、
それとも30分単位で料金を設定するのかも検討が必要です。
また、1日最大料金をいくらにするかは、ほかの駐車場と差別化を図れる
部分でもあるのでしっかり検討したうえで決めましょう。

月極の場合も周辺相場を確認したうえで、料金を設定することが大切です。
集客したいからといって大幅に下げれば収益が得られず、
また、収益を上げたいからといって高く設定すれば集客が得られず、
キャッシュフローの悪化につながります。
周辺相場のほか、収益や運営費なども含めて検討するようにしましょう。
なお、一括借り上げ方式を採用した場合は、
業者が料金設定をするため自身で料金を設定する必要はありません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■経営方式は一括借り上げか自営
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

駐車場経営を検討する際、経営方式も考える必要があります。
駐車場経営の経営方式は次の3種類です。

一括借り上げ方式では、駐車場が空車の有無に関わらず毎月一定の賃料を得ることが可能です。
また、管理業務はすべて業者が行ってくれるため労力がかかりません。
ただし、その分手数料は高めに設定されています。管理委託方式では、
管理業務を業者に委託するという点では一括借り上げ方式と変わりませんが、
毎月の賃料収入は契約数に比例するため、収益は変動します。

自営の場合は、募集を含めた管理業務も自身で行う必要があるため
時間や労力がかかりますが、業者に支払う手数料はなく、
また賃料も得た分だけ確保できるため、収益性は良いと言えるでしょう。
ただし、募集業務がうまくいかなければ収益悪化につながることも忘れてはなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■パートナーとなる業者の選び方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一括借り上げ方式や管理委託方式を採用する場合、
専門業者に運営を委託することになりますが、業者選びは経営の良し悪しを決定する
要素のひとつと言っても過言ではありません。

選定する際には、どのような業務を担ってくれるのか、また、手数料はどのくらいなのかなど、
複数の業者を比較するようにしましょう。
不明点があれば、契約締結前にすべて明らかにしておくことが大切です。

　　
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駐車場経営には大きく月極駐車場形式とコインパーキング形式の2つがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■月極駐車場

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
まず、月極駐車場の特徴と収益モデルについて確認していきましょう。
月極駐車場は、利用者と月毎の利用契約を結んで、毎月の賃料を受け取るものです。
現地に何台駐車場を確保できるかによって収益の最大額が確定します。

コインパーキングと比べて機械の導入の必要がなく、敷地の舗装も必須ではないため、
始めようと思えばいつでも始められ、利用者との駐車場利用契約が終了すれば
いつでも辞めることのできる手軽さがあります。
なお、月極駐車場の場合は、地元の不動産会社に行って
入居者募集〜駐車場の管理を依頼するのが一般的です。

■収益モデル　収入と支出
┗月極駐車場では、毎月の賃料から、不動産会社に支払う管理費や年間を通して
　払わなければならない固定資産税を引いた合計額がプラスになれば、
　その利益に対して課税される税金を払う必要があります。
　基本的には、この流れだけで収入と支出が決まります。
　1台あたり5,000円／月で、20台駐車可能な駐車場を例にシミュレーションしてみましょう。
　なお、これらの収入に対して不動産所得として所得税と住民税が課されます。

┗月極駐車場では、不正駐車に注意する必要があります。
　契約者の車が駐車されていない間に不正に利用されてしまったり、
　未契約の空いているスペースに不正に駐車されてしまったりなど、
　不正駐車の被害は珍しいことではありません。

　仮に、対策をとらず不正駐車を野放しにしておいた場合、契約者に迷惑がかかるほか、
　解約を申し出る人が出てくる可能性もあります。
　不正駐車をした際の罰則を明記した看板や、防犯カメラの設置など、
　業者にアドバイスをもらいながら対策をするとよいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■コインパーキング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

コインパーキングはコインパーキングの利用者からの利用料が収入となります。
月極駐車場では、駐車台数によって収入の上限が決まりますが、
コインパーキングは車の出入りの回数によって収入が決まります。

また、コインパーキングでは機械の導入が必要ですが、その運用方法には専門業者に
土地を一括で貸し、専門業者が機械を導入して、地主は毎月一定額を受け取るパターンと、
専門業者から機械を購入して管理を専門業者に任せ、
収益を受け取って管理費を支払うパターンがあります。

前者は初期費用が不要ですが毎月の収入は少なく、一方、後者は初期費用がかかるものの
毎月の収入を大きくすることができます。一方コインパーキングは、
何かの用事がある時に一時的に利用するなどの利用法が考えられるため、
駅や繁華街、駐車場のない商業施設の近くなどにある土地が向いていると言えるでしょう。

■収益モデル　収入と支出
┗先ほどの月極駐車場と同じように20台駐車可能なコインパーキングという設定で
　シミュレーションしてみましょう。
　仮に、1時間100円で1日8時間稼働だった場合、1台あたりの収入は
　800円／日、月で2.4万円になります。
　20台であれば以下の収入が得られることになります。
・2.4万円×20台＝48万円／月

　
　専門業者が一括借上するパターンだと初期費用を抑えることができ、
　毎月一定額を専門業者から受け取ることになります。
　この時の額は専門業者との契約内容により異なります。

　一方、自分でコインパーキングの機械を購入する場合、土地の広さにもよりますが、
　機械導入費用として300万円程度、整地費用として100万円程度の費用が必要となります。
　仮にこの金額を金利3%、借入期間3年としてシミュレーションしてみましょう。
　この収入に対して不動産所得として所得税と住民税が課されます。

※管理費を5％、固定資産税を年間24万円(月2万円)と仮定して計算しています。

 

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土地活用の中でも、初期コストが低く人気の「駐車場経営」。
契約をする前に必ず理解しておくべきリスク・注意点をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場は儲かる？儲からない？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■土地活用の方法を検討する際、「儲かるか儲からないか」を気にする方は少なくありません。
では、駐車場経営はどうでしょうか。

結論から言えば、駐車場経営はアパート・マンション経営のように
収益性の高い土地活用方法とは言えません。

後述しますが、駐車場経営は土地の利用効率が低い分、収入も低くなるためです。
一方、駐車場経営にもメリットはあります。
どのようなメリットがあるのか、次のトピでご説明していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場経営のメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■土地活用の中でも駐車場経営は比較的低予算で始められることが魅力です。
まずは、駐車場経営のメリットについて理解しておきましょう。

■初期費用が少ない
┗アパート経営のように建物を建てる必要がないため、
　初期費用が少なく済み、すぐに始めることができます。

■狭小地や、変形地でも対応可能

 ┗場所が制限されることも少なく、たとえば、狭小地や変形地でも経営することが可能です。

■災害リスクが小さい

 ┗自然災害が起きたとしても、駐車場の場合は建物もなくアスファルト舗装や
　コンクリート舗装を行えば経営を再開することができるため、
　比較的災害に強い土地活用と言えます。

■ほかの事業への切り替えが容易

 ┗駐車場経営の特徴として、ほかの業態への切り替えが容易ということが挙げられます。
　月極駐車場であれば、道路の舗装もせず、ロープだけでも運営できないことはありません。
　とりあえずは固定資産税分を何とかしたいという動機で
　駐車場経営を始めてみても良いでしょう。
　その場合は、不動産会社に連絡して駐車場の区割りをしてもらい、
　利用者を募集してもらえば、後は管理を任せることができるので
　地主は何もする必要がありません。

　将来、売却したり、ほかの土地活用法に移行したりする時も、
　利用者との契約期間が終了すれば、特に費用をかける必要もなく行えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場経営のデメリット

┗まずは税金負担が大きいという点です。
　アパートやマンションであれば固定資産税の減税対象になりますが、
　駐車場は減税の対象にはなりません。また相続税についても優遇措置はありません。

┗駐車場はアパートやマンションのように2階建てや3階建てではないため
　土地の利用効率が低いと言えます。

┗駐車場経営は土地の利用効率が低いため、
　アパート経営と比べると収益性も低くなってしまいます。

　　
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「予期せず、親の持っていた狭い土地を相続することになったけど、
　自分では使わないし、放っておいても税金などがかかるだけだし、一体どうしよう……」
と悩む人は多いですよね。

もし、この5～20坪程度の狭小地を有効活用したい場合には、どのような方法があるのでしょうか？

今回は、活用するか手放すか決める場合の判断をどうやってすればいいのかを解説していきますね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■都市部の狭小地を活用する主な方法

◆大都市で見られる狭小地を活用する方法
┗❶賃貸に出す
　❷駐車場・もしくは駐輪場
　❸トランクルームを経営
　❹空き土地を活用するサイトに登録

❶賃貸に出す

 ┗狭小地に建物（家）が残っている場合の活用方法として有力なのは、
　建物を適宜リフォームして、賃貸に出す方法。

　要は、“自分が戸建て投資のオーナーになる”ということです。

　リフォームの費用は、残った建物の具合によって異なりますが、
　居住に必要最低限なリフォームのみ行うのであれば、
　100～200万円程度で済む場合が多いです。

　仮に200万円のリフォーム費用がかかった場合、家賃を月/10万円に設定すれば、
　単純計算ですが20ヵ月で回収できます。

　戸建ての場合、1度入居したら長く住む傾向があるので、初期費用（リフォーム費用）の
　回収は難しくないでしょう。

　エリアによっては、リフォームにかかる費用に対し、
　家賃を高めに設定しても入居者が付きやすいという、収益上のメリットが大きい活用方法です。

❷駐車場・もしくは駐輪場
┗狭小地に建物がない更地の場合、駐車場に改装して貸し出すという活用方法があります。

　・駐車場経営には、建物を新たに建てなくても経営できること

• 　・契約者が途切れなければ安定した収入を得られること
• 　・災害リスクが少ないこと
• 　・付近に駐車場が少ない都市部では高い需要が見込めること
•  

　などの、様々なメリットがあります。

　ただ、あくまで狭小地なので、車を1～2台停めれるスペースしか作れません。
　月々の収益としては、3～6万円程度でしょう。

　駐車場の改装は簡単ではなく、アスファルトの施工や車止めの設置にはもちろん
　お金がかかりますし、コインパーキングの設備を整える場合はさらに多額のお金がかかります。

　先述した、家のリフォーム費用より高くなるケースも、少なくありません。
　初期費用に対して得られる収益は少ないので、
　「更地の狭小地を無駄にしないならそれで良し」という考え方でないと、
　大変な活用方法かもしれません。

　更地の狭小地は、小さな駐車場にするほかに、駅に近い場所であれば駐輪場にする方法や、
　駐車場＋自販機スペース、駐輪場＋自販機スペースにするといった、活用方法があります。


❸トランクルームを経営

狭小地にコンテナなどを置き、屋外型のトランクルームを経営することも、
狭小地活用方法の1つです。

都市部では住居が狭いため、物置としてのトランクルームの需要が結構あります。
比較的利回りの良い土地の活用方法として、近年注目されているのです。

トランクルーム運営に必要な初期費用は、コンテナの設置のほか、
外灯・防犯カメラ・ロックなどを設置にかかる200～500万円ほど。

初期費用は決して安いとは言えませんが、「荷物を預かる」だけなので、
他の賃貸経営と比べて、管理の手間は少なめなことがメリットです。

狭小地が比較的広い場合（20坪程度）や、駐車場と併設できる場合などにおすすめの活用方法です。


❹空き土地を活用するサイトに登録
┗空きスペースの活用サービスに登録することも、狭小地の上手な活用方法の1つです。

　空き地の登録にあたって設備が不要であれば、
　工事にかかる初期費用を浮かせられるという大きなメリットがあります。

　収益性は実際にどれだけ利用されるか次第であり、
　うまくいって月2～3万円の利益だと思われますが、
　“貸しも売りもしないで持て余すよりはお得”です。

　本格的な狭小地の活用方法を決定する前、すなわち「どうしようか？」
　と考えている間にでも着手できます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■活用する以外の方法

何らかの形で運用して活用する以外にも、相続で受け継いだ狭小地の扱い方は様々あります。
主な方法は下記の3つです。

1. ・狭小地の相続を放棄する　※相続前の場合
2. ・狭小地を自治体か個人（隣人など）に寄付する
3. ・狭小地を売却する

ただし、相続放棄は関連の手続きが面倒でありお金もかかること、
そして寄付が受け入れられるケースは自治体・個人ともに少ないことから、
【1】と【2】の選択肢は、あまり現実的ではありません。

よって、狭小地を運用することはしたくないが、
税金などがかかるまま手元に置いておくのも困るという人の多くが、
狭小地の売却を選ぶことになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■活用するか売却するか悩んだ時の判断基準

狭小地を活用するか、それとも売却するか、どちらかに決めるための最も大事な判断基準は、
「自分が手間をかけてやってもいいと思えるか？」です。

どのみち狭小地の活用では、大儲けできることはほぼ無いので、
収益性の有無よりも、管理者としてのモチベーションが大事になります。

例えば管理会社と契約せずに、自主管理で戸建てを貸した場合、
入居者から「エアコンが壊れた！」などの連絡があれば、すぐに行かなくてはいけません。
それらの対応のために、予期せぬ出費がかさむこともあります。

この前提を理解したうえで、それでも「オーナーになってみたい！」
「やはり狭小地から収入を得てみたい！」という人は、
狭小地の活用（運用）にチャレンジするといいでしょう。

逆に、管理の負担が自分にとって厳しそうなら、
さくっと狭小地の売却をしてしまうのが無難です。

 そこで…⇓⇓⇓⇓⇓

　　
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