不動産を賃す(投資・活用・賃貸経営)の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の活用３パターン
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地を相続することが予定されているなら、農地の活用方法を事前にイメージしておくと良いでしょう。

農地とは、「農作物栽培や家畜の放牧を目的とした土地」と定義されます。どのような作物を育てるかは、土地の所有者が自由に決定できます。これまでの農法を継承するのか、あるいは新たな作物に挑戦するのか。

いずれにせよ、農地としての枠組みの中で、その土地を活用していくことになります。

■転用して農業以外で活用
誰

■売却
誰

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地転用できるorできない土地
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶プ

実

■農地転用不可能な農地

こ

■必要書類

ご両

■申請方法・手順

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地のまま利用する方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空

空

■市民農園にする

住

■敷地内を掃除する

まず、家の外回りを点検しましょう。郵便受けにチラシやダイレクトメールが溜まっていると、空き家であることがすぐに分かってしまい、放火などの犯罪を誘発する可能性があります。郵便物は定期的に回収し、適切に処分しましょう。

庭の植木や雑草も放置せずに、きちんと手入れを行いましょう。枯れ葉の掃除はもちろんのこと、伸びすぎた枝は近隣住民の迷惑になることもありますので、剪定などを行いましょう。

草木の管理や清掃など、敷地全体の美化に努めることは、近隣住民との良好な関係を築く上でも重要です。

■建物に以上がないか確認する

まず、家全体を外側から確認しましょう。外壁にひび割れや剥がれそうな箇所はないか、木部に腐食している部分はないか、注意深く見て回ります。

塀や門などがある場合は、傾きやひび割れがないか、実際に触って確認しましょう。特に、塀は倒壊の危険性もありますので、注意が必要です。

もし、何か異常が見つかった場合は、空き家の劣化が進む前に、専門業者に依頼して早めに修理することをおすすめします。

■近隣住民とコミュニケーションをとる

空き家が近隣にあると、どうしても治安や景観の問題が気になり、不安を感じる方も少なくありません。空き家の管理を行う際は、近隣住民の方々に一声かけることが大切です。何かと迷惑をかけている可能性もありますので、挨拶と共に状況を伺ってみると良いでしょう。

日頃から良好なコミュニケーションを築いておくことで、万が一のトラブル発生時にも協力が得やすくなります。緊急時の連絡先交換なども検討しておくと、より安心です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の管理に困った時の選択肢
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空き家の管理は業者に依頼すれば費用がかかりますし、自分でおこなう場合には手間と時間がかかります。

■売却する

空き家の管理が負担に感じたら、思い切って売却するという選択肢もあります。

売却によって、管理の煩わしさから解放されるだけでなく、固定資産税などの維持費も不要になります。さらに、まとまった資金を得ることも可能です。

一般的に、家は経年劣化とともに資産価値が低下します。誰も住む予定がないのであれば、早めに売却を検討することをおすすめします。

売却にあたっては、複数の不動産会社に査定を依頼したり、近隣の売却事例を参考にしたりして、市場価格を把握することが重要です。その上で、適切な売り出し価格を設定しましょう。

■賃貸に出す

住宅は、人が住まなくなると急速に老朽化が進みます。空き家を賃貸物件として活用し、誰かに住んでもらうことは、定期的なメンテナンスの代わりとなり、家賃収入も得られるという点で有効な手段です。

ただし、賃貸経営には入居者選定、家賃管理、トラブル対応など、新たな業務が発生します。これらの業務には時間と労力がかかるため、ご自身での管理が難しい場合は、専門の不動産会社に委託することも検討しましょう。

　　
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　■いらない土地の寄付先
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶立地条件が悪い土地などで売却が難しい場合は、寄付して処分することが可能です。

いらない土地の寄付先としては、以下のようなものがあります。

不要な土地の処分先として、まず頭に浮かぶのが地方自治体への寄付ではないでしょうか。自治体ごとに設けられた基準に合致する土地であれば、無償での引き取りが可能です。

しかしながら、自治体が必ずしも寄付を受け入れてくれるとは限りません。寄付を検討している土地について、自治体は利用価値の有無を調査します。その結果、有効活用が難しいと判断された場合には、寄付を拒否される可能性もあるため注意が必要です。

土地所有者には固定資産税の納付義務があり、その納付先は自治体です。固定資産税は自治体にとって貴重な収入源であるため、利用価値のない土地を引き取って税収を減らすことはできません。

また、利用見込みのない土地を引き取った場合、管理の手間も発生します。貴重な税収が減少するだけでなく、余計なコストまでかかるため、不要な土地を自治体に寄付できる可能性は低いと言わざるを得ません。

□寄付を断られる土地の条件

以下の2つの条件に該当する土地は、寄付を断られる可能性が高いと言えます。

• ・利用が困難な土地
• ・利用に際して造成費用が発生する土地
•  

例えば、道路が整備されていない土地や、山の傾斜地など、利用自体が困難な土地は寄付を拒否される可能性が高いでしょう。

また、造成が必要な場合や、土壌汚染が確認された土地の場合、利用するためには多額の費用がかかります。自治体としては、そのような予算を確保できないため、寄付を断られる可能性が高いと言えます。

■個人

不要な土地の処分方法として、個人への寄付も選択肢の一つです。特に、隣接地の所有者であれば、自身の土地が拡張されることになるため、無償での引き取りに応じてくれる可能性があります。子供のための新たな住宅を建設したり、倉庫を設けたりするなど、有効活用が見込める場合には、引き取り手が見つかる可能性が高まります。

ただし、個人への寄付は贈与として扱われるため、土地を受け取った側には贈与税が課税されます。贈与税額は、基礎控除額110万円を差し引いた後の課税価格に応じて変動します。

■贈与税速算表

土地の面積が広い場合には、納税額が高額になる可能性があるため注意が必要です。善意のつもりで行ったことが、相手の負担になる可能性もあるため、事前にしっかりと話し合いましょう。

また、個人に寄付する場合には、譲渡契約書を作成する必要があります。後々のトラブルを避けるためにも、以下の内容を記載しましょう。

• ・贈与者と受贈者の氏名、および贈与契約締結に関する記述
• ・贈与対象となる土地の所在地と地番
• ・所有権移転登記日、および費用負担者の記載
•  

土地の所有権移転には費用がかかるため、どちらが負担するのかを事前に決めておくことをお勧めします。

■法人

不要な土地の活用方法として、法人への寄付も考えられます。法人であれば、寄付された土地を社宅、資材置き場、駐車場など様々な用途に活用することが可能です。ただし、法人への土地の寄付は、寄付先が営利法人か公益法人かによって税務上の取り扱いが異なるため、注意が必要です。

営利法人とは、事業活動によって得た利益を株主などに分配することを目的とする法人のことです。この営利法人に土地を寄付した場合には、寄付を行った側に税負担が発生します。

一方、公益法人とは、寺社や学校など、公益を目的とした事業を行う法人のことを指します。公益法人に土地を寄付した場合は、社会貢献とみなされるため、原則として譲渡所得税が免除されます。ただし、この免除を受けるためには、所定の手続きが必要となります。

このように、法人への土地の寄付は、寄付先の種類によって税務上の取り扱いが大きく異なります。寄付を検討する際には、それぞれの法人の性質をしっかりと理解し、税理士などの専門家にも相談することをお勧めします。

■認可地縁団体

不要な土地の処分方法の一つとして、認可地縁団体への寄付も挙げられます。認可地縁団体とは、市区町村長の認可を得て法人格を取得した団体のことで、具体的には町内会や自治会などが該当します。一定の基準を満たす土地であれば、これらの団体に無償で引き取ってもらうことが可能です。

ただし、注意が必要なのは、町内会や自治会が必ずしも認可地縁団体であるとは限らない点です。あくまで市区町村長の認可を受けた団体のみが該当するため、事前に確認が必要です。

また、自治体への寄付と同様に、認可地縁団体が土地の利用価値を認めない場合には、寄付を受け入れてもらえない可能性が高いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地はどうやって寄付するの？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶自治体への土地寄付の手続きは、一般的に以下の流れで進みます。

❶自治体窓口への相談

1. 土地の寄付は頻繁に行われるものではないため、専門部署が設けられていないことが多くあります。まずは、自治体の総合窓口に相談しましょう。担当部署を紹介してもらえるほか、必要な手続きや書類について説明を受けることができます。
   
   

2. ❷自治体による調査

   相談を受けた自治体は、寄付を検討している土地の現地調査を行います。土地の状況や利用価値などを確認し、寄付を受け入れるかどうかを判断します。
   
   

3. ❸審査と必要書類の提出

   調査後、自治体の審査に合格すれば、土地を無償で引き取ってもらうことができます。審査に通った場合は、以下の書類が必要となります。
   
   

   • ・寄付申請書
   • ・登記承諾書
   • ・登記原因証明情報
   • ・登記簿謄本
   • ・公図
   • ・地積測量図
   • ・印鑑証明書
   •  

   上記は一般的な必要書類であり、自治体によって異なる場合があります。窓口で相談する際に、必要書類について確認しておきましょう。
   
   

その他

• ・土地の寄付は、自治体にとって貴重な財産となるため、慎重に審査が行われます。
• ・審査には時間がかかる場合があるため、余裕をもって手続きを進めましょう。
• ・寄付に関する費用は、原則として寄付者が負担します。

ご不明な点があれば、自治体の窓口に直接お問い合わせください。

■売却する

土地の寄付を検討されている場合、その土地は一般的に条件があまり良くないものと考えられます。特に田舎の土地を相続した場合、そのままでは活用が難しいケースも多いでしょう。しかし、いくつかの工夫を凝らすことで、売却の道が開ける可能性もあります。

例えば、建物が建っている土地であれば、解体工事を行うことで更地にし、買い手を見つけやすくする方法があります。更地になったことで、買い手は自由に建物を建てたり、駐車場として活用したりできるようになり、土地の価値が向上する可能性があります。

また、不動産会社に買取を依頼することも有効な手段です。買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。買取の最大のメリットは、早期に現金化できることです。不動産会社によっては、最短1ヶ月以内に引き渡しまで完了する場合もあります。

さらに、契約不適合責任が原則として免除されることも、買取の大きなメリットです。契約不適合責任とは、売買した不動産に隠れた欠陥や不具合が見つかった場合、売主が負う責任のことです。建物がない土地であっても、土壌汚染のリスクは存在します。買取の場合、これらのリスクを不動産会社が負うことになるため、売主にとっては安心材料となります。

ただし、田舎の不要な土地などは、買い取ってくれる不動産会社が限られる点には注意が必要です。複数の不動産会社に問い合わせ、査定を依頼することで、買取可能な会社を見つけることができるでしょう。

■貸す

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■いらない土地を所有し続けるリスク
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶いらない土地を処分できず、所有し続けるリスクは以下のとおりです。

■固定資産税がかかり続ける

不要な土地を所有している限り、固定資産税の支払いは避けられません。固定資産税は土地の立地条件や広さによって金額が異なり、一般的に広ければ広くなるほど高額になります。不要な土地であっても毎年固定資産税を支払う必要があるため、長期間所有し続けると金銭的な負担が大きくなってしまいます。

また、建物が建っている場合は、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が適用されますが、更地の場合は軽減措置が適用されないため、固定資産税額が最大で6倍になる可能性があります。

さらに、建物が建っている場合でも、空き家の状態が続くと適切な管理が行われていないとみなされ、「特定空き家」に指定される恐れがあります。特定空き家に指定された場合、住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が増額される可能性があります。

このように、土地を所有しているだけでも様々な費用やリスクが発生します。不要な土地であれば、早めに処分することを検討することをお勧めします。

■損害賠償される可能性がある

不要な土地が高台や崖地にある場合、注意しなければならないのは損害賠償のリスクです。近年、地震や台風、豪雨などの自然災害が増加しており、崖崩れが発生する危険性が高まっています。

もし崖崩れが発生し、近隣の土地や通行人などに被害が生じた場合、土地の所有者は損害賠償責任を負うことになります。これは、土地の所有者としての管理責任が問われるためです。

■管理の手間がかかる

遠方にある不要な土地であっても、適切な管理を怠ることはできません。先に述べた損害賠償のリスクにも関連しますが、管理不足が原因で近隣住民とのトラブルに発展しないよう、注意が必要です。

例えば、土地がゴミの不法投棄場所にされたり、雑草が伸び放題になって大量の虫が発生したりすると、近隣住民から苦情が寄せられる可能性があります。これらのゴミの処分や雑草の処理には費用がかかるだけでなく、近隣住民との関係悪化にも繋がりかねません。

また、建物が建っている場合は、適切な管理を行わないと倒壊や火災の危険性があります。万が一、建物が倒壊したり火災が発生し、隣家に損害を与えた場合には、損害賠償責任を負うことになるため、注意が必要です。

■子ども世代に先送りすることになる

不要な土地を処分せずに放置しておくと、その土地に関する様々なリスクを子供に引き継ぐことになってしまいます。相続放棄ができれば良いですが、もし相続することになった場合、子供にとって大きな負担となるでしょう。

ご自身の代の責任として、不要な土地は早めに処分などを検討することをお勧めします。子供のためにも、ご自身が元気なうちに土地の処分について対応しておくことが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

この記事では、不要な土地の寄付方法について詳しく解説しました。不要な土地は寄付することも可能ですが、条件の悪い土地は難しいかもしれません。

不要な土地を所有し続けるとさまざまなリスクを抱えることになるので、ご自身に合った寄付以外の処分方法を検討しましょう。相続する子供のことも考慮して、できるだけ早く対処することをおすすめします。

　　
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　■空き家の管理が重要な理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶日本全国で、空き家の数が増えているのはご存知でしょうか。

誰も住んでいない家がどんどん増えて、社会問題になっています。古い家は、倒れてしまったり、悪い人が入り込んでしまったりする危険があります。この記事では、そんな問題をどう解決すればいいのか、わかりやすく説明します。

昔は人がたくさん住んでいた田舎でも、最近は誰も住んでいない家がどんどん増えています。これは、若い人が街へ出て行ったり、おじいちゃんおばあちゃんが年をとって、一人暮らしができなくなったりすることが原因です。
誰も住んでいない家がどんどん増えています。特に、田舎ではその傾向が強く、問題になっています。なぜ、こんなことが問題なのか、詳しく説明します。

■理由❶物件の劣化がすすむ
誰も住んでいない家は、どんどんボロボロになっていきます。雨漏りしたり、虫がわいたり、倒れてしまったりするかもしれません。そうなると、自分だけでなく、周りの人にも迷惑をかけてしまいます。

■理由❷火災や犯罪のリスクが増加する
誰も住んでいない家は、火事になったり、悪い人が入り込んでしまったりする危険があります。周りの人に迷惑をかけてしまうので、とても危険です。

■理由❸法規制が強化されている

昔、家族みんなで住んでいた思い出がたくさん詰まった家。でも、今は誰も住んでいなくて、だんだんボロボロになってしまっているかもしれません。

そんな家は、まるで捨てられたおもちゃのようです。そのままにしておくと、雨風にさらされて、どんどん壊れていきます。そして、いつか壊れてしまうかもしれません。

もし、そんな状態の家があるなら、思い切って手放すことも考えてみましょう。家を壊して、新しいものに生まれ変わらせることで、その土地はまた、誰かの役に立つことができるかもしれません。

もちろん、決断するのは簡単ではありません。でも、専門家の人に相談すれば、きっと良い解決策が見つかるはずです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家管理の代行サービス
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶プロが空き家の管理を手伝ってくれる「空き家管理の代行サービス」があります。

実家の空き家を所有されている皆様、管理は行き届いていますでしょうか？ 誰も住まなくなった家は、どうしても傷みやすく、放置しておくと様々な問題を引き起こす可能性があります。

しかし、実家が現在の住まいから遠く離れていたり、仕事や家庭の事情で頻繁に足を運べなかったりする場合もあるでしょう。

そこで、有効な手段として注目されているのが「空き家管理代行サービス」です。

■空き家管理代行サービスの内容

このサービスは、専門業者が空き家の管理を代行してくれるもので、以下のようなサービス内容が一般的です。

• 定期的な巡回・点検: 建物の内外の状態をチェックし、異常があれば報告してくれます。
• 清掃: 庭や建物内の清掃を行い、美観を維持します。
• 通風・換気: 定期的に窓を開けて空気の入れ替えを行い、カビや湿気を防ぎます。
• 庭の手入れ: 草刈りや庭木の剪定を行い、景観を維持します。
• 郵便物の管理: 郵便受けに溜まった郵便物を回収し、転送サービスなども行います。

これらのサービスを利用することで、ご自身で管理する手間を省き、空き家の状態を良好に保つことができます。

気になる費用ですが、サービス内容や建物の大きさによって異なります。 複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。

■空き家の管理サービスの料金目安

空き家管理代行サービスの利用料金は、サービス内容や巡回頻度によって異なりますが、月額1~5万円程度が一般的です。

正確な料金やプランについては、各サービス提供会社にお問い合わせください。

■空き家の管理を委託するメリット・デメリット

近年、増加傾向にある空き家問題。所有者の方々にとって、その管理は頭を悩ませる種の一つと言えるでしょう。

そこで選択肢として浮かび上がるのが、空き家管理を専門業者に委託するという方法です。

しかし、この決断には様々な側面からの検討が不可欠です。

以下に、主なメリットとデメリット、そして業者選定の際に押さえておくべきポイントをまとめました。

【メリット】

• ・時間と労力の節約: 遠隔地にある空き家の場合、定期的な管理には多大な時間と労力がかかります。委託することで、これらの負担から解放されます。
• ・適切な管理による資産価値の維持: プロの視点による定期的な点検やメンテナンスにより、建物の劣化を抑制し、資産価値を維持することができます。
• ・防犯・防災対策: 専門業者による定期的な巡回は、不審者の侵入や火災などのリスクを軽減します。
• ・専門知識による適切な対応: 空き家に関する法規制や手続きに精通した業者であれば、適切なアドバイスや対応が期待できます。

【デメリット】

 ・費用: 委託には当然費用がかかります。サービス内容や頻度によって料金は異なりますが、事前にしっかりと確認しておく必要があります。

• ・業者選びの難しさ: 空き家管理業者は数多く存在するため、信頼できる業者を選ぶ必要があります。
• ・情報伝達の遅れ: 業者との連携がスムーズでない場合、情報伝達が遅れたり、対応が適切に行われない可能性があります。

• 【業者選びのポイント】
• ・実績と信頼性: 長年の実績や顧客からの評判などを確認しましょう。
• ・サービス内容: 自身のニーズに合ったサービスを提供しているか確認しましょう。
• ・料金体系: 料金体系が明確で、納得できるものであるか確認しましょう。
• ・担当者の対応: 担当者の対応が丁寧で、親身になって相談に乗ってくれるか確認しましょう。
• ・契約内容: 契約内容をしっかりと確認し、不明な点は質問しましょう。
•  

空き家管理をプロに委託することは、多くのメリットをもたらしますが、同時に慎重な検討も必要です。

上記のメリット・デメリット、業者選びのポイントを参考に、ご自身にとって最適な選択を見つけてください。

■親が施設に入り実家が空き家

ご両親が老人ホームなどの施設に入居された場合、実家が空き家になることはよくあるケースです。しかし、空き家を長年放置しておくと、将来的に再び住むことになったり、売却を検討する際に、リフォームが必要になったり、買い手が見つかりにくくなるなど、様々なリスクが生じます。

施設に入居されたご両親自身が、手入れのために定期的に実家に帰ることは難しいでしょう。そのため、お子様などご親族が管理を担う必要が出てくるかもしれません。
しかし、仕事や家庭の事情で、定期的に実家に足を運ぶのが難しい場合もあるでしょう。

そこで、有効な選択肢となるのが「空き家管理代行サービス」です。

このサービスを利用すれば、ご実家に帰る時間が取れなくても、空き家管理のプロによる適切なメンテナンスで、物件の劣化や価値の低下を防ぐことができます。

■実家を相続した場合

管理代行サービスを利用していれば、転勤や出張から戻った後も、修繕などの手間をかけることなく、すぐに快適な生活を再開できます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の管理を自分でする方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空き家の管理を自分で行うことももちろん可能です。

空き家がご近所にある、あるいはご自身で管理する時間的余裕がある場合は、もちろんご自身で空き家を管理することも可能です。

専門業者に依頼する費用を抑えることもできますので、自分で管理する際の注意点を確認しておきましょう。

■家の中を換気する

住まいの健康を維持するためには、定期的な換気で新鮮な空気を取り込むことが大切です。

月に一度は窓を開け放ち、家の中に風を通しましょう。そうすることで、湿気やホコリが排出され、カビや建材の劣化を抑制することができます。

より効果的な換気を行うためには、換気口の状態も確認し、必要であれば清掃を行いましょう。

■敷地内を掃除する

まず、家の外回りを点検しましょう。郵便受けにチラシやダイレクトメールが溜まっていると、空き家であることがすぐに分かってしまい、放火などの犯罪を誘発する可能性があります。郵便物は定期的に回収し、適切に処分しましょう。

庭の植木や雑草も放置せずに、きちんと手入れを行いましょう。枯れ葉の掃除はもちろんのこと、伸びすぎた枝は近隣住民の迷惑になることもありますので、剪定などを行いましょう。

草木の管理や清掃など、敷地全体の美化に努めることは、近隣住民との良好な関係を築く上でも重要です。

■建物に以上がないか確認する

まず、家全体を外側から確認しましょう。外壁にひび割れや剥がれそうな箇所はないか、木部に腐食している部分はないか、注意深く見て回ります。

塀や門などがある場合は、傾きやひび割れがないか、実際に触って確認しましょう。特に、塀は倒壊の危険性もありますので、注意が必要です。

もし、何か異常が見つかった場合は、空き家の劣化が進む前に、専門業者に依頼して早めに修理することをおすすめします。

■近隣住民とコミュニケーションをとる

空き家が近隣にあると、どうしても治安や景観の問題が気になり、不安を感じる方も少なくありません。空き家の管理を行う際は、近隣住民の方々に一声かけることが大切です。何かと迷惑をかけている可能性もありますので、挨拶と共に状況を伺ってみると良いでしょう。

日頃から良好なコミュニケーションを築いておくことで、万が一のトラブル発生時にも協力が得やすくなります。緊急時の連絡先交換なども検討しておくと、より安心です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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■売却する

空き家の管理が負担に感じたら、思い切って売却するという選択肢もあります。

売却によって、管理の煩わしさから解放されるだけでなく、固定資産税などの維持費も不要になります。さらに、まとまった資金を得ることも可能です。

一般的に、家は経年劣化とともに資産価値が低下します。誰も住む予定がないのであれば、早めに売却を検討することをおすすめします。

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■賃貸に出す

住宅は、人が住まなくなると急速に老朽化が進みます。空き家を賃貸物件として活用し、誰かに住んでもらうことは、定期的なメンテナンスの代わりとなり、家賃収入も得られるという点で有効な手段です。

ただし、賃貸経営には入居者選定、家賃管理、トラブル対応など、新たな業務が発生します。これらの業務には時間と労力がかかるため、ご自身での管理が難しい場合は、専門の不動産会社に委託することも検討しましょう。

　　
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　■空き家を放置するリスク
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家を放置するとどのようなリスクがあるのでしょうか。

誰も住んでいない家は、すぐにボロボロになってしまいます。掃除をしたり、壊れたところを直したりする必要があるのですが、特に遠くにある家は、それが大変です。お金もたくさんかかるし、毎年払う税金もあります。

■維持管理が大変　
長い間誰も住んでいない家は、とても古いので、ボロボロになっていることがあります。外壁にヒビが入ったり、屋根が壊れて雨漏りしたりして、建物が腐ってしまうかもしれません。地震がきたときに倒れてしまう危険性も高いです。もし、家が倒れて誰かにケガをさせたり、物を壊したりしたら、家の持ち主が責任を負うことになります。

■倒壊の危険性がある　
誰も住んでいない家は、長い間放置されていると、ボロボロになってしまいます。雨漏りしたり、建物が傾いたりして、倒れてしまう危険があるんです。特に古い家は、地震が来ると簡単に壊れてしまうかもしれません。もし、家が倒れて誰かにケガをさせたり、物を壊したりしたら、家の持ち主が責任を負うことになります。

■犯罪発生の可能性がある　
誰も住んでいない家は、悪い人が入り込んだり、悪いことをする場所に使われたりする可能性があります。近所の人たちにも迷惑がかかるので注意が必要です。

■放火、火災の可能性がある
誰も住んでいない家は、火事になる危険性が高いんです。特に、コンセントのところが熱くなって火がつくことがあります。古い家電製品や、換気扇などがずっと動いていると、もっと危険です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家放置は行政処分？空家等対策特別措置法とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空家等対策特別措置法とは、空き家に対する適切な管理や対応を定めた法律です。

 
増え続ける空き家への対策として2015年に施行されました。空家等対策特別措置法で定められている施策は以下の通りです。

増加する空き家問題に対処するため、法律では自治体が空き家に対して様々な対策を取れるようになりました。具体的には、空き家に立ち入り調査を行い、所有者に適切な管理を指導したり、放置が続けば「特定空き家」に指定し、強制的に改善させたりすることができます。

■市町村による行政指導

家を放置していると、役所から注意されることがあります。最初は手紙で連絡が来ますが、改善が見られない場合は、役所の職員が直接家に来ることもあります。注意されたら、すぐに役所へ連絡して、直すつもりがあることを伝えなければなりません。

□助言
隣の人から「この家の庭の木がうちにかかっている」と苦情が出ると、役所から家の持ち主へ注意がいくことがあります。「木を切ってください」などと、役所から言われることもあります。でも、これはあくまでアドバイスなので、必ず従わなければいけないわけではありません。

□指導
家の持ち主が、役所から言われたことを聞かないと、もっと厳しい注意を受けることがあります。これは、近所の人からたくさんクレームが出ている場合が多いです。

□勧告
役所から注意を受けてもなお、何も改善しようとしない場合、その家は「問題のある空き家」として扱われることがあります。そうなると、家の周りの人に迷惑がかかる可能性が高くなり、税金も高くなることがあります。

■命令違反には50万円以下の罰金

役所から注意を受けてもなお、何も改善しようとしない場合、もっと厳しく罰せられることがあります。命令を受けた後も空き家に改善が見られない場合は、「行政代執行」により行政が所有者の代わりに対処します。行政代執行とは、所有者に代わり、行政が空き家の適正管理に向けた取り組みを行うことです。

最悪の場合、役所が勝手に家を直したり壊したりして、その費用を請求されることもあります。

■人に住んでもらうことで、管理の手間が省ける

家をタダで貸してあげると、家がボロボロになるのを遅らせることができます。誰かに住んでもらうことで、屋根が漏れているとか、壁にヒビが入っているといったことに、早く気づくことができるからです。そうすれば、大きな修理をしなくて済むかもしれません。

■空き家バンクに登録し、借り手を探す

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■無料貸し出し以外の空き家活用法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶無料貸し出し以外に空き家を活用する方法を紹介します。

■売却する

誰も住む予定のない空き家は、売却することも1つの方法です。空き家を売却する方法は以下の3つです。

• ❶古家付き土地として売却する
• ❷解体し、更地にして売却する
• ❸不動産買取を利用する

• ❶古家付き土地として売却する

• ❷解体し、更地にして売却する

古い家を壊して、土地だけ売るという方法もあります。そうすれば、新しい家を建てたい人がすぐに家を建てることができるので、早く売れる可能性が高いです。でも、古い家を買いたいと思っている人もいるので、不動産屋さんによく相談してみましょう。

• ❸不動産買取を利用する

古い家をすぐに売りたい場合は、不動産屋さんにお願いして買い取ってもらう方法があります。でも、値段は安くつくことが多いので、その点は注意が必要です。

■自分で住む

不動産を売却して損失が出た場合、その損失は無駄になってしまうのでしょうか？いいえ、そんなことはありません。
　

■建て替えて活用する

とても古い家は、壊れてしまう危険性があるので、新しい家に建て替えた方が安全です。古い家を直すこともできますが、お金も時間もたくさんかかるので、新しい家を建てる方が良いかもしれません。

■解体し土地を活用する

古い家を壊して、アパートを建てて貸すという方法もあります。そうすれば、家賃収入を得ることができ、お金になるだけでなく、土地を有効に使うことができます。特に、遠くて自分では住めないような家を持っている人にはおすすめです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■特定空き家に指定されるとどうなる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶最後に、空き家を放置して「特定空き家」に指定された場合、実際にどうなるのかを解説します。

■特定空き家の指定基準

国土交通省のガイドラインによると、特定空き家の指定基準は以下のように定義されています。

☑そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
☑そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
☑適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
☑その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

周りの人に迷惑をかけているような、放置された空き家です。すぐに何とかしないと、もっと大きな問題になる可能性があります。

■特定空き家は固定資産税が６倍？
誰も住んでいない古い家は、雨風にさらされてボロボロになってしまいます。このままにしておくと、倒れてしまう危険性もあるんです。
そんな時は、家を壊して、土地だけにしてしまうという方法があります。そうすれば、新しい家を建てたい人が、その土地を買ってくれるかもしれません。

しかし、家を壊すにはお金がかかるので、専門家の人に相談してみることをおすすめします。

■指定の解除は可能
問題のある空き家でも、直せばまた普通の家に戻すことができます。たとえば、庭の木が隣の家にかかっているのが原因で問題になっている場合は、その木を切れば、もう問題ないということになります。でも、そうなってしまう前に、問題に気づいて直すことが大切です。

　　
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　■「農地貰える」は可能なのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地が必要なければ、「農地をあげます」と、第三者に無償で譲渡しても別に問題はありません。

農地の定義は、農地法第2条第1項において「耕作を目的とする土地」とされています。さらに、耕作とは「土地に労力を加え、肥料や管理を行い作物を育てること」と、具体的に説明されています。

つまり、土地を耕したり、農薬を散布したり、肥料を施すなどの農作業を行い、作物を育てるための土地はすべて農地とされます。これには、田んぼや畑だけでなく、牧草地や果樹園も含まれます。

現在、作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、通常は農地として扱われます。また、地目が山林や宅地であっても、実際に農地として使用されている場合は、農地と見なされるため、注意が必要です。

■農地売却は農業委員会の許可が必要

農地は農地法第2条第1項により「耕作を目的とした土地」と定義されています。さらに耕作とは、「土地に労力を投入し、肥料を与え、管理を行い作物を育てること」と具体的に規定されています。

つまり、耕作や農薬の散布、肥料の投入などの農業活動が行われている土地は、すべて農地として扱われます。このため、田んぼや畑に限らず、牧草地や果樹園も農地に含まれます。

また、現在は作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、農地とみなされるのが一般的です。さらに、地目が山林や宅地となっている土地でも、実際に農地として使用されている場合は、農地として扱われることに注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の処分が難しい理由とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶以下の理由から農地の処分は決して簡単ではありません。

農業に従事していない人は、基本的に農地を購入することができません。また、農業に従事する人々の減少により、農地の購入希望者も少なくなっています。さらに、農地転用に関する条件も非常に厳しいものです。

まず、農地を農地として売却する場合、農地法第3条に基づく許可が必要です。この許可は、新しい所有者が引き続き農業を行うことが前提となっているため、結果として農業従事者以外が農地を購入することはできません。

しかし、農業の収益性の低下や従事者の高齢化などの要因により、購入可能な農業従事者自体が大幅に減少しています。たとえ無償で譲渡する場合でも、農地を所有すれば税金や管理費がかかるため、農地を農地として処分するのは年々難しくなっています。

さらに、農地を農業以外の用途に転用して売却する場合でも、農業保護の観点から厳しい制約があります。前述の「立地基準」に加えて、「一般基準」も満たさなければ、農地転用は許可されません。

このように、農地を手放す際には厳しい条件が課せられており、適切な理由や条件が揃っていない限り、農地の処分は非常に困難です。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■相続放棄する

農地が本当に不要であれば、相続を放棄することが最も現実的な手段です。相続放棄を選択すれば、農地に関する悩みや問題に悩まされることはありません。

ただし、「家や現金は欲しいが、農地だけは相続したくない」という選択は認められないのが現実です。相続のルールでは、プラスの財産も借金のようなマイナスの財産も、全て一括して相続することが求められます。もし、負債が住宅や農地などの資産価値を上回る場合は、相続放棄を選ぶのが賢明でしょう。

なお、相続放棄をしても、相続人全員が放棄した場合、農地の管理義務は依然として残ります。その場合、家庭裁判所に申請して、相続財産管理人に遺産の管理を委ねる必要があります。

■国に引き取ってもらう

2023年4月27日から、新たに「相続土地国庫帰属制度」が施行されました。この制度を利用することで、相続した土地が維持できない場合、一定の条件を満たせば国に土地を引き取ってもらえる可能性があります。

ただし、どの土地でも簡単に引き渡せるわけではなく、対象となるのは相続や遺贈で取得した土地に限られます。さらに、厳しい条件をクリアしなければなりません。 相続土地国庫帰属制度の適用条件としては、以下のようなものがあります。

【申請時にすぐに却下される土地】

• ・建物が存在する土地
• ・担保権や使用権が設定されている土地
• ・通路など他人が使用する予定のある土地
• ・特定有害物質で汚染されている土地
• ・境界や所有権が不明確で、権利関係に問題がある土地
•  

【審査で不承認となる可能性がある土地】

• ・管理費が著しくかかる険しい崖のある土地
• ・通常の管理を妨げる工作物や車両、樹木がある土地
• ・除去が必要な埋設物が存在する土地（産業廃棄物、浄化槽など）
• ・隣接地の所有者とトラブルなく管理・売却ができない土地
• ・管理や処分に過度な費用がかかる土地
•  

また、当制度を申請する際には、1筆あたり14,000円の審査手数料が必要で、この手数料は申請取り下げや不承認の場合でも返金されません。

さらに、帰属が承認された場合、土地の面積に関わらず20万円の負担金（土地の管理料）を支払う必要があります。ただし、市街化区域内の農地など、面積に応じて負担金が算定されるケースもあります。

特に面積による算定の場合、4,000㎡を超えると負担金が300万円を超えることもあるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

■近隣や知り合いの農家に譲る

もし、知り合いに農家がいるなら、ぜひ農地の買い取りを打診してみてください。農家以外に売却する際は、煩雑な農地転用の手続きが必要です。ところが、同業である農家への売却なら、手続きも比較的簡単で、なにより売却代金が手に入ります。

とはいえ、高齢化などの理由から、多くの農家では現在所有している農地すら持て余しているのが実情です。よほど本格的に農業を営んでいるのでなければ、そう簡単には買ってもらえないと考えておくべきでしょう。

もちろん、農地の保護という意味では、知り合いの農家に買ってもらえるのが一番です。しかし、あまり農家への売却にこだわると、いつまでも不要な農地を手放せません。
専門業者に仲介を依頼するなど、できるだけ短期間での売却を意識してください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却は出来る？相場確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を手放す際、多くの人は無償譲渡よりも、できるだけ売却して少しでも現金を得たいと考えるでしょう。しかし、制約が多い農地が果たして実際に売買できるのか、疑問に思うこともあるかもしれません。

結論としては、農地の売却は十分に可能です。では、農地がどの程度の価格で取引されているのか、相場についてや具体的な売却方法についてご紹介します。

■価格相場

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

※単位：千円/10a
※一般社団法人全国農業会議所「耕作目的田畑売買価格」を参考に作成

純農業地域とは、都市計画法において、市街化区域と市街化調整区域の線引きをしていない市町村の農用地区域のことです。
一方、都市的農業地域は、市街化区域と市街化調整区域が明確に線引きされている市町村の農用地区域を指します。

上表の通り、田・畑とも、純農業地域より都市的農業地域のほうが、売却価格は大幅に高いです。しかし、純農業地域は28年連続、都市的農業地域では30年連続で、農地の売却価格が下落しています。

こうした傾向からわかるように、もし農地の売却を検討しているなら、場所を問わずできるだけ早く売却に動き出すほうがよいでしょう。

■売却方法

農地を手放す方法として、主に2つのアプローチがあります。
・不動産会社を通じた一般的な売却

1. ・農地中間管理機構（農業バンク）を利用した売却
2.  

通常、農地の売却には次のいずれかの許可が必要です。

• ・3条許可（農業委員会）：農地をそのまま農地として売却する場合
• ・5条許可（都道府県知事）：農地を他の用途に転用して売却する場合
•  

農地を扱う不動産会社は少なく、特に3条許可に対応できる業者を見つけるのは難しいことが多いです。転用の手続きを含め、申請の手間や利益の少なさも影響しています。

そのため、迅速に農地を手放したい場合は、農地中間管理機構への売却を検討するのが良いでしょう。この機構は、売却希望者から農地を買い取り、農地の拡大を希望する農家に再販する役割を果たしています。

農地中間管理機構に依頼する際には、手数料として1〜2％がかかりますが、公的機関による安心感や譲渡所得の軽減特例（800〜2,000万円）が受けられる点で、大きなメリットがあります。売却だけでなく賃貸も選択肢に入るため、興味がある方はぜひ詳しく調べてみると良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を相続したものの、実際に使う予定がないと、ただ持て余すだけになってしまいます。しかし、だからといってすぐに無償で譲渡するのは、少し早急な判断かもしれません。

必要としている人が見つかれば、農地を売却してしっかりと利益を得ることも可能です。紹介した方法を参考にして、できるだけ損を避ける形で農地を処分するのが賢明です。

　　
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　■農地転用とは、農地以外に利用できる土地にすること
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農作物を育てたり、家畜の放牧のために利用する農地の確保は、国としてとても重要なことです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■宅地転用できる農地とできない農地
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶農地にはさまざまな種類があります。

■第2種農地

市街化が進むと予想される農地、例えば鉄道の駅から500メートル以内に位置するような場所では、周囲の土地と比べて重要性が高い場合に、宅地への転用が認められることがあります。

■第3種農地

市街地または市街地化が顕著な地域、例えば鉄道の駅から300メートル以内に位置する農地は、一般的に宅地への転用が認められる場合が多いです。

■市街化区域内の農地
市街化区域内に位置する農地は、特例措置により、農業委員会への届出のみで（行政の許可なしに）転用が可能です。

■■宅地転用できない農地■■
■農用地区域内農地

市町村の農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地です。生産性の高い土地が対象となるため、原則としてこの農地を他の用途に転用することはできません。

■甲種農地
市街化調整区域内で、土地改良事業などの対象となり、事業終了から8年以内の農地です。これらの農地は良好な営農条件が整っていることが多く、基本的には転用は認められていません。ただし、農業従事者の住宅など、特定の用途や目的に応じて例外的に許可される場合もあります。

■第1種農地
10ヘクタール以上の広大な一団の農地で、土地改良事業などを受け、優れた営農条件を持つ農地です。基本的には転用は認められていませんが、甲種農地と同様に、建物の用途や目的によっては例外的に転用が許可されることもあります。

■許可の流れ

転用許可を申請する際の一般的な手順は次の通りです

1. 1申請者が農業委員会に許可申請書を提出します。
2. 2農業委員会は意見書を添付し、申請書を知事または指定市町村長に送付します。
3. 3知事から許可の通知が届きます。
4.  

ただし、転用する農地の面積によっては、関係機関への意見聴取や農林水産大臣との協議が行われることがあります。

■必要書類

・許可申請書
・所有者の住民票、戸籍の附票
・土地の登記事項全部証明書
・土地の公図
・土地の位置図
・土地利用計画図
・資力証明書（残高証明書等）
・立面図
・平面図

上記は基本的に必要な書類ですが、農地転用の目的や状況に応じて、追加で提出を求められる書類がある場合もあります。それらの書類も合わせて提出する必要があります。

■農地転用にかかる費用
農地転用にかかる費用は主に二つに分けられます。一つは必要書類を取得するための費用で、もう一つは行政書士などの専門家に依頼する際の報酬です。書類取得の費用は1通あたり数百円ですが、書類の数が多いため、全体で数千円程度の出費となります。一方、専門家の報酬は依頼先によりますが、一般的に8万円から15万円ほどが相場です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地から宅地への転用にかかる期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を宅地に転用する際の申請プロセスは、申請がスムーズに進んでも約6週間かかると言われています（自治体によって異なる場合があります）。ただし、申請には必要書類の準備や調査などが含まれるため、実際には2〜3ヶ月の準備期間を見込んでおくと良いでしょう。

多くの自治体では転用申請の受付期間を定めています。例えば、茨城県水戸市では、受付が毎月21日から25日までで、審議会は毎月13日に行われます。このスケジュールに合わせて申請を行わないと、最終的な許可が得られるまでに1ヵ月の差が生じる可能性があるため、注意が必要です。

また、市街化区域内の農地については、届出による転用申請を受け付ける自治体が多く、受付までに1週間程度かかることが一般的です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地から宅地への転用にかかる期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■無許可の転用は罰則あり
農地法の改正により、違反転用に対する取り締まりが強化されています。違反が発覚すると、法人には1億円以下、個人には300万円以下の罰金が科せられる可能性があります。そのため、無許可での転用を避けるためには十分な注意が必要です。

■転用で固定資産税が大幅アップ
農地を宅地に転用すると、固定資産税が大幅に上昇する可能性があります。これは、農地の固定資産税評価額が比較的低く設定されているためです。もし、農地時代と同じ評価額が続くと考えていると、納税通知書が届いた際に驚くかもしれません。転用を行う前に、宅地としての固定資産税額をあらかじめ見積もっておくことをおすすめします。

■自ら転用と権利移動を伴う転用の違い

 農地転用には、自ら所有する農地を転用する場合と、権利移動を伴う転用（例として、農地を売却して宅地に転用するケース）があります。この2つでは、適用される法律の条文が異なります。自分で転用する場合は農地法第4条が、権利移動を伴う転用には第5条が該当します。転用を進める際には、どちらの条文が適用されるのかを必ず確認し、進行手続きに違いがあることを把握しておくことが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地は基本的に保護すべき資源であるため、たとえ所有者が農業以外の用途に転用したいと考えても、簡単に宅地などに変更することはできません。これまで紹介してきた手続きのプロセスや注意事項からも、その難しさは明白です。

しかし、土地を有効に活用するために宅地への転用が必要だと判断した場合は、積極的に検討すべきです。自治体には必ず農地転用に関する窓口が設けられており、多くの自治体ではホームページ上で情報を提供しています。窓口に相談に行くことで、必要な書類も一緒に手に入れることができ、効率的に進めることができるでしょう。

　　
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　■カフェなどの店舗としての再活用
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶都内の空き家問題は、地方とは異なる多様なトラブルリスクを含んでいます。

持て余している物件を活用する一つの方法として、改装して店舗として利用する方法をご紹介します。

◆改装して店舗として利用◆

もともと住居として使われていた空き家も、改装することで店舗として再利用が可能です。人気の高いカフェはもちろん、レストラン、ブティック、ネイルサロン、リサイクルショップなど、多種多様な店舗に転用できます。空き家ならではの質感を活かせば、新築にはない独特でおしゃれな雰囲気を演出できるでしょう。

都心部の商店街にある空き家や空き店舗なら、改装しても違和感なく店舗運営が可能です。二階建ての一軒家であれば、一階を店舗、二階を生活スペースにすることで、店舗兼住宅としても利用できます。住宅地にある物件の場合、「隠れ家」としての付加価値をつけると良いでしょう。女性をターゲットにした隠れ家的店舗が口コミで人気を博した例もあり、うまく宣伝や雰囲気作りをすれば、駅前の好立地に負けない人気店に成長させることができるかもしれません。

◆改装可能な賃貸として利用◆
改装費用を捻出できない、または自分で店舗として利用するつもりがない場合は、借主が自由に改装できる賃貸店舗として貸し出す方法があります。都心部の物件であることや、自由に改装できることをメリットとして強調することで、多くの借主候補にとって魅力的な物件としてアピールできます。また、用途を店舗に限定せずに募集する方法も一案です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■【活用方法2】大型戸建てをシェアハウスに改装
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶店舗利用や一般賃貸が難しい比較的大型の空き家の場合、シェアハウスとして活用する方法が考えられます。

◆シェアハウスに改装する◆

部屋数が多い一戸建ての空き家を持て余しているなら、シェアハウスとしてリノベーションするのがおすすめです。現在では、単なるシェア住居としてだけでなく、特定のコンセプトを持つシェアハウスが人気を集めています。「シェアハウスで飼っている猫と一緒に暮らせる」「シングルマザーが協力して子育てを支援し合える」など、特定のニーズに応えるシェアハウスが立ち上げられています。

都心部の物件は入居者を集めやすい傾向がありますが、改装前にシェアハウスのコンセプトをしっかり決め、興味を引く工夫や仕組みを取り入れることで、さらに人気を集めることができます。ただし、家賃収入を得て経営することになるため、情報収集や手続きなどの事前準備は欠かせません。

◆シェアハウスとして利用する場合の注意点◆
シェアハウスを運営する際には、各部屋の住人と個別に賃貸借契約を結ぶことになります。トイレや浴室などの共用施設があるものの、契約上は他人同士が個別に家賃を支払って生活するため、管理体制を万全に整える必要があります。入居者同士のトラブルに備えて、契約時にルールやマナーについてしっかりと確認するなど、注意すべき点が多いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今回は、都心部に位置する空き家の活用方法とそのポイントについて紹介しました。 都心の空き家は立地条件から、店舗やシェアハウスとして有効活用することが可能です。
もし自ら運営や管理が難しい場合でも、不動産会社に売却を依頼することで、固定資産税などの税務対策を考えることができます。

空き家問題は全国的に社会的な課題となっており、地方自治体や国全体で多様な施策が進められています。これらの制度や取り組みを上手に活用して、手持ちの物件を有効に活かしていくことが重要です。

　　
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■空き家を相続したものの活用方法がわからずにお悩みの方もいるのではないでしょうか？
　この記事では、日本の空き家の現状の他、所有すべきか否かについて解説。
　活用方法や活用事例についてもご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の現状と課題
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家の実数はどの程度なのか、現状を把握してみましょう

空き家の種類は以下の４種類に大別される。

・賃貸募集中の空き家
・売却中の空き家
・別荘
・用途が決まっていない空き家

■空き家が増える原因

【地方での過疎化】

• 人口や世帯数の減少が進行し始めると、居住しない住宅は増えることになります。

　⎿　地方での雇用状況が芳しくない。
　　　現在住んでいる場所から、離れている。

■空き家が抱える課題

【特定空き家】

空き家を放置したままにしておくと、「空き家対策特別措置法」という法律において、

• 行政執行をされることになります。
• ⎿固定資産税の軽減措置がなくなり、税金は6倍になる。
• 　立木の伐採や住宅の取り壊しの勧告。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家は所有すべき？活用すべき？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家を所有・活用するメリットやデメリットを探っていきましょう

■メリット　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  

【利便性がある地方で自分が住む】

❶【そのまま貸す】
　　　…コストをかけずに貸すならそのまま貸す。
❷【リフォームして貸す】
　　　…築年数が経過している物件は、賃貸条件が改善するために、
　　　　リフォームしてもいいでしょう。
❸【シェアハウスにする】
　　　…高い賃料が見込める場所であれば、シェアハウスもあり。
❹【民泊】
　　　…業者に委託の場合が多い。
❺【解体して土地活用】
　　　…コインパーキングや、自身の駐車場・家庭菜園にも。
❻【売却】
　　　…空き家を活用する事が難しい場合は、最終的には売却という選択なります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
相続した空き家をそのまま所有すべてき、手放すべきか、
それとも活用すべきか、判断が付かない方も多いでしょう。
今回ご紹介したメリット・デメリットを参考に、
どのような判断をすべきか考えてみてください。

活用というと、不動産に慣れない方は不安に思うこともあると思いますが、
物件や立地に合った方法を選ぶことで多くのメリットが得られます。
慎重に検討して、空き家の活用方法を選びましょう。

　　
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■リースバックとは、自宅を売却することで、
　まとまった資金を手に入れることができるサービスです。
　リースバックを利用すれば、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■センチュリー２１のリースバック
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶センチュリー21のリースバック「売っても住めるんだワン」をご紹介

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リースバックご利用の流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶リースバックご利用の流れは以下の通りになってます。

まずは、センチュリー２１大國土地に問い合わせをします。
ここでリースバックの説明や質疑応答をしたあと、
固定資産税額や、マンションの場合は管理費や共益費を伝え、
仮査定の依頼をします。

仮査定の結果を受けて手続きを進める場合には、物件の本調査に進みます。
本調査では、担当者などが物件の訪問や図面との違いがないかなどを確認します。
ここで最終的な売買価格と家賃を決定することになりますが、
仮査定時にはわからなかった瑕疵等が見つかれば、リースバックを利用できない恐れもあります。

その後、確定した売買価格と家賃を中心とした契約条件を提示され、
内容に問題がなければ売買契約、賃貸借契約等の手続きを行い、売買決済へと進みます。

　　
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駐車場経営は開業準備から運営開始まで以下のような流れで進みます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■料金設定は周辺相場に揃える

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
アパート経営と同様に、駐車場経営でも賃料設定が経営の安定性を左右します。
まずは、周辺相場を調査しましょう。
コインパーキングの場合、1時間単位で料金を設定するのか、
それとも30分単位で料金を設定するのかも検討が必要です。
また、1日最大料金をいくらにするかは、ほかの駐車場と差別化を図れる
部分でもあるのでしっかり検討したうえで決めましょう。

月極の場合も周辺相場を確認したうえで、料金を設定することが大切です。
集客したいからといって大幅に下げれば収益が得られず、
また、収益を上げたいからといって高く設定すれば集客が得られず、
キャッシュフローの悪化につながります。
周辺相場のほか、収益や運営費なども含めて検討するようにしましょう。
なお、一括借り上げ方式を採用した場合は、
業者が料金設定をするため自身で料金を設定する必要はありません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■経営方式は一括借り上げか自営
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

駐車場経営を検討する際、経営方式も考える必要があります。
駐車場経営の経営方式は次の3種類です。

一括借り上げ方式では、駐車場が空車の有無に関わらず毎月一定の賃料を得ることが可能です。
また、管理業務はすべて業者が行ってくれるため労力がかかりません。
ただし、その分手数料は高めに設定されています。管理委託方式では、
管理業務を業者に委託するという点では一括借り上げ方式と変わりませんが、
毎月の賃料収入は契約数に比例するため、収益は変動します。

自営の場合は、募集を含めた管理業務も自身で行う必要があるため
時間や労力がかかりますが、業者に支払う手数料はなく、
また賃料も得た分だけ確保できるため、収益性は良いと言えるでしょう。
ただし、募集業務がうまくいかなければ収益悪化につながることも忘れてはなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■パートナーとなる業者の選び方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一括借り上げ方式や管理委託方式を採用する場合、
専門業者に運営を委託することになりますが、業者選びは経営の良し悪しを決定する
要素のひとつと言っても過言ではありません。

選定する際には、どのような業務を担ってくれるのか、また、手数料はどのくらいなのかなど、
複数の業者を比較するようにしましょう。
不明点があれば、契約締結前にすべて明らかにしておくことが大切です。

　　
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