愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地,大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産売却のノウハウを身に付ける
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶しばしば「不動産は一生の買い物」と言われています。

不動産に詳しくない限り、初めての売却は聞き慣れない用語や
書類、手続き、税金などが次々と現れ、理解しきれないことばかりです。

また、不動産会社と契約したとしても、ただ委ねているだけでは売却が時間を要し、
希望の価格で売れない可能性があります。

不動産を手放す決断を下したら、ますます基本的な知識を身につけましょう。
わからないまま取引が進んでいくことのないよう、
売却活動に積極的にかかわりながら進める姿勢が肝要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■最低限押さえておきたい不動産売却の基礎知識
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産の売却は何からはじめえばいい？

ざっくりとした流れは下記の通りです。

STEP1全体の流れを掴みスケジュールを立てる
STEP2必要書類を揃える
STEP3査定を依頼する
STEP4不動産会社と媒介契約を締結する
STEP5売り出し価格を決める
STEP6売却活動を始め・内見準備をする
STEP7申し込みが入る・価格条件を交渉する
STEP8売買契約を結ぶ・物件を引き渡す

ますは、複数の不動産会社に一括査定の見積もりを依頼すると同時に、
自分でも市場相場の調査や必要書類の整備を進めましょう。

一般的に、不動産の売却プロセスは、準備から引き渡しまで
約6ヶ月かかると言われています。
条件や時期によっては変動することもありますが、
余裕をもって売却活動を進めることが重要です。

「私の不動産はいくらで売れるのか？」
不動産を手放す際には、
単に複数の不動産会社に査定を頼むだけでなく、
自分自身もある程度の相場を理解しておくことが重要です。

「不動産取引価格情報検索」など国土交通省が提供するツールや、
不動産ポータルサイト、レインズなどを活用することで、
おおまかな相場感を得ることができます。

ただし、査定額や相場価格がそのまま売却価格と
一致するわけではないということを留意しておくべきです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産会社との媒介契約
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶契約した不動産会社に全ておまかせしていても家は売れるものなのでしょうか？

良いパートナーとなる不動産会社を見つけることは重要なポイントです。
最初に一括査定を受け、数社に絞った後、一般媒介で契約するのも選択肢です。
信頼できる1社が見つかれば、専任契約に切り替えることも検討されます。

また、販売活動を完全に任せっきりにせず、サイト掲載情報や広告の改善点を見つけるなど、
買主が現れるまで積極的に関与することで、担当者の対応が向上することもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■法令による制限
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。

不動産はさまざまな法令の規制を受けます。
都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による
建ぺい率・容積率の定めで、新築不可であったり、
希望のプランの建物が建てられなかったりします。

そういった再建築不可物件であっても売却可能性があるので、
諦めずプロに相談してみましょう。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産取引の費用と税金とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。

不動産を売却しても、その金額がまるごと手元に入るわけではありません。
不動産を手放す際には、さまざまな費用が発生します。
売却後に手元に残る予定の金額を見積もらないと、資金計画が進行困難になる可能性があります。

代表的な費用としては、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、
そして所得税や住民税などの譲渡益課税が挙げられます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産登記
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶登記って必ずやらなくてはいけないもの？

不動産の取引を円滑に進めるためには、所有権の移転を正確に記録し、
広く一般に公示する仕組みが必要です。
これが不動産登記制度です。不動産の売買においては、金銭のやり取りだけでなく、
所有権の移転登記が完了した時点で取引が成立します。

相続で受け継いだ不動産を売却する場合も、相続登記が完了していないと
手続きが進まないため、慎重な注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産を売却することは、一生に一度とは限りませんが、
高額な取引であるという事実は変わりません。
売る側も買う側も慎重に行動するのは当然のことです。
トラブルを避け、より有利な条件で売却を進めるためには、一定の知識を身につけ、
情報収集を怠らないことが大切です。

　　
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　■不動産は一生に一度の買い物か？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶しばしば「不動産は一生の買い物」と言われています。

確かに高額な買い物であるため、多くの人が買い替えるという
アイデアには踏み切りにくいかもしれません。

国土交通省の「2020年土地保有動態調査（2019年の取引分）」によれば、
不動産を売却する際の件数と面積において、
個人が法人を上回っていることが報告されています。

これにはいくつかの理由がありますが、
その中には買い替えを検討している人々も含まれているようです。

土地売主主体の状況(面積割合)

個人…64％
法人…34％
国・団体…2％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産売却はネガティブな理由だけではない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産の売却理由にはどういったものがあるのでしょうか。

主な理由としては、

☑住み替えのため
☑生活費に充てるため
☑買主が強く希望したため
☑買い入れ金返済のため
☑相続税を申告・納税する
☑相続税支払いのため

これに加えて、不動産投資家は、保有物件を整理して節税のために売却することもあります。

国土交通省の「2020年土地保有動態調査（2019年の取引分）」によると、
全国での個人による売却理由は、「買主又は仲介人から希望されたため売却」が最も多く、
次いで「生活費に充てるため」が多くの割合を占めています。
他にも様々な理由が挙げられます。

近頃の経済の変動から、多くの人が不動産を売却し、
厳しくなった住宅ローンの返済や生活費の補填に充てているようです。

手に入れた住まいを手放すことは惜しいと感じるかもしれませんが、
メリットが豊富なうちに売却することも賢明な手段の一つです。

売りたいタイミングや価格重視なのか、売却に期限があるのかなど
妥協できない条件を明確に設定することは、売却が成功するための近道と言えるでしょう。

■住み替えのために家を売る

永住を意図して購入した住宅やマンションでも、
ライフスタイルや家族構成の変化に伴い、新しい住まいに移りたいと考えることがあります。

現在の住まいを売却し、その代金を頭金にして新しい住まいを購入することで、
より快適な生活を手に入れる人々が増えているようです。

【住まいの主な買い替え理由】

・子供の誕生や成長に伴い、より広い住まいに引っ越したい
・以前の住居に不満がある
・アパートやマンションから戸建てに住み替えたい
・より良い生活環境で過ごしたい
・通勤や通学が便利な場所に移りたい
・老後の生活に備えて住まいを見直したい

ただし、買い替えの場合は、売却と新居の購入を同時進行で進める必要があります。
緻密な手続きが必要であり、売却と購入のタイミングのずれから
予期せぬトラブルが発生する可能性もあります。

これを回避するためにも、事前に不動産売却の手順を理解し、
必要な情報や知識を身につけておくことが重要です。

1. ■相続した不動産を売る

不動産と言っても、一戸建てか、マンションか、それとも土地かによって
事情は異なります。土地の場合は、用途によってかかる税率も変動します。

住宅として使用されている土地は、固定資産税を削減できますが、
活用されていない土地は、固定資産税だけでなく相続税の評価額も高くなります。

また、空き家となった実家を放置すると、
維持費だけでなく予期せぬトラブルの種となる可能性があります。

こうしたコストを節約するためには、売却が有効です。
相続税の支払い資金が必要な場合や、相続財産を平等に分割する手段として、
相続不動産の売却が行われることがあります。

なお、相続によって得た土地の場合は、
「不動産登記簿」（登記事項説明書）への相続登記が必要です。
土地の売却が可能なのはその土地の所有者であり、
「不動産登記簿」に記載された人物だけなので、あらかじめ確認しておくべきです。

1. ■転勤が決まって家を売る

2. 転勤や転職を契機に不動産の売却を検討する方は、
   他の理由と比較して売却を急ぐことが一般的です。
   
   

   将来的な帰還の可能性を考慮し、リロケーション会社などに助言を仰ぎつつ、
   賃貸にするか、あるいは売却するかを判断することが求められます。
   
   

   業務引継ぎや家族の転校手続きなど、様々な手続きと売却活動が同時進行するため、
   効果的で手際よい売却のサポートを提供してくれる不動産会社に頼る必要があります。
   
   

   売却の期限を明確に伝え、新しい拠点への円滑な移動を
   確保するための工夫が、売却の成功につながります。

   
   

1. ■離婚が理由で家を売る

2. 離婚に伴って家やマンションを売却する際、
   結婚後に取得した不動産は通常、財産分与の対象となります。
   
   

   ローン残債分を上回る売却金額であれば、残りの資産を分け合うことで解決できますが、
   残高を下回る場合は、預貯金などから補填する必要があり、さもないと売却が難しくなります。
   
   

   まず、売却によってローンが返済可能かどうかを判断するために、
   不動産査定を行うことが良いでしょう。
   また、夫婦でローンを組んでいた場合は、
   離婚後の債務負担の調整が必要となるため、細心の注意が必要です。

   
   

1. ■生活の立て直しのために家を売る

「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」や「生活資金のために家を売却したい」
といった状況が生じ、できるだけ迅速に現金化したい場合、
不動産買取と呼ばれる手法も考慮できます。

通常の不動産仲介では最短で3カ月かかり、買い手が見つからない場合には
半年以上かかることがありますが、不動産会社の買取では契約まで
約1週間で進行する利点があります。

ただし、買取価格は市場価格よりも低いことが一般的なため、注意が必要です。

　　
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　■相続した不動産を売る方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶おすすめなのは、最初に代表者1人の名義で相続し、売却代金を相続人に分配する手法（換価分割）です

相続した不動産を売却し、その収益を分配する方法には、
「不動産を共有名義で相続してから売却する方法」と
「最初に代表者1人の名義で相続し、売却後に得られた代金を分配する方法」があります。

おすすめなのは、最初に代表者1人の名義で相続し、
売却代金を相続人に分配する手法（換価分割）です。

ただし、どちらの方法にも長所と短所が存在するため、状況に応じて選択する必要があります。

代表者の名義で相続し、売却代金を分配する手法 不動産を売却するには、
被相続人から相続人（売主）に名義変更する必要があります。

この方法では、代表者1人が名義を変更し、売却後に得られた金額から
経費を差し引いた額を相続人全員で分け合います。これを「換価分割」と呼びます。

■売却代金を分配する方法
【売却代金を分配する方法のメリット】

【売却代金を分配する方法のデメリット】

　　…代表者1人に手続きの負担がかかる
         固定資産税の納税義務も代表者1人が負う

不動産を売却するためには、名義に記載されている全員の同意と署名捺印が必要です。

代表者の名義変更を行えば、相続人が複数であっても、
単独で契約を成立させることができます。委任状も不要ですが、
固定資産税の課税対象者は代表者1人に絞られてしまいます。

売却中の経費や税金の負担については、あらかじめ
相続人同士で協議しておくことが望ましいです。

■共有名義で相続して売却する方法
【共有名義で相続して売却するメリット】

【共有名義で相続して売却するデメリット】

　　…売却には名義変更のための全員分の書類が必要
　　　契約時には全員が立ち会うか、委任状が必要
　　　名義変更時の司法書士の報酬が増額される可能性がある
　　　共有中に新たな相続が発生すると、権利が複雑になる可能性がある

相続から売却まで、所有している財産について公平感が生まれるのは利点です。

ただし、契約時の立会いや委任状の作成、司法書士による本人確認など、
手続きごとには時間と手間がかかります。

また、全員で相続して売却する場合でも、売却を進めるためには、
意見をまとめるリーダーが必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■相続開始から不動産売却までの流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産を相続してから売却するまでの流れは、以下の通りです。

❶相続開始：遺言書の有無を確認する
❷相続する財産と相続人を確認する
❸遺産分割協議：財産の分け方を決める
❹相続登記：不動産を名義変更する
❺相続税を申告・納税する
❻不動産を売却する
❼確定申告する

■相続した不動産の売却時に利用できる特例は、以下の2つがあります。

【相続財産の取得費加算の特例】

【相続空き家の3,000万円特別控除】

どちらの特例も、相続開始から約3年以内を目安に売却することが
利用できる条件の一つとなっています。

「取得費加算の特例」は「相続開始の翌日から3年10ヶ月以内の売却」が対象であり、
「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は
「相続開始から3年経過する日の属する年の12月31日までの売却」が対象です。

不動産の売却には通常3～6ヶ月かかりますが、地域や条件によっては長引く可能性もあります。

売却が遅れると、特例の申請期限を逃してしまい、
増加した税金の支払いが発生する可能性があります。
そのため、特例が利用可能な場合は、できるだけ早めに売却に着手することがお勧めです。

　　
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　■家が売れないとどうなる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶何も手を加えずに売れない家をそのまま所有し続けると、いくつかのリスクが発生します。

確かに、売却が難しいとされる物件も存在しますが、
「これは売れない家だ」と思い込んで無視することは危険です。

■ポイント
【維持費がかかる】

【老朽化する】

　　…空き家は老朽化が進みやすくなります。
　　　虫やカビの発生、庭の手入れ不足によるクレームも考えられます。

 
【価格が下がる】

　　…売れない期間が長ければ、不動産の価値が低下します。
　　　価格を下げることで売却後に残る住宅ローンのリスクもあります。

【競売の可能性】
　　…売却代金で住宅ローンを返済予定なら、滞ることで競売にかけられる可能性があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売れにくい家に共通する４つの特徴と対処法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶売れにくい家には共通する特徴があります。

なかなか売れない家が以下の4つのいずれかに当てはまる場合は、
しっかりと対処することで、売れる可能性があるかもしれません。

 
■ポイント

【立地がよくない】

■ポイント

【販売価格が適切でない場合】

　　　　価格を急激に引き下げる必要はありませんが、周辺の競合物件をリサーチし、
　　　　販売価格が相場に合っているかどうかを確認しましょう。

【売り出すタイミングが悪い場合】

　　　　例えば、春の引っ越しシーズンなど、需要が高まる時期に物件を出すことで、
　　　　買い手を見つけやすくなります。

【内覧対応に問題がある場合】

　　　　内覧が多ければ成約の可能性も高まりますが、スケジュールが合わないことや
　　　　特定の日しか内覧を受け付けていないことは避け、内覧者に良い印象を与えるよう
　　　　心がけることが重要です。

　　　　居住中の家を売る際には、事前に丁寧な掃除や換気を行い、
　　　　家の魅力や住みやすさをしっかりと伝えることが大切です。

　　
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　■マンション買い替えのタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶一般的にマンションの買い替えを考える方が多いタイミングを3つ紹介します。

■ポイント
【ライフスタイルに合わせて】

【住宅ローン控除の終了】

　　…住宅ローン控除は、住宅購入時に利用可能な税制優遇制度で、
　　　年末時点での住宅ローン残高の0.7％が住民税・所得税から差し引かれます。
　　　通常、マンションの住宅ローン控除は原則として10年間（新築住宅と買取再販住宅は13年）
　　　利用できます。購入から10年（13年）経過すると、減税措置は適用されなくなります。
　　　そのため、住宅ローン控除が終了する際に、
　　　マンションの買い替えを検討する方が増えています。

 
【大規模修繕工事の前後】

　　…多くの人が、マンションの大規模修繕工事が行われる際に買い替えを検討しています。

　　　通常、一般のマンションは10〜15年ごとに大規模な修繕工事が行われます。
　　　この際、修繕積立金が上昇したり、一時金が徴収されることもあります。
　　　また、工事期間中は騒音や振動、臭い、プライバシー侵害などの
　　　トラブルが発生しやすいです。

　　　そこで、多くの人は大規模修繕工事の前をマンション買い替えのタイミングと考えます。
　　　一方で、実際にマンションが売れやすいのは修繕工事の後です。
　　　修繕工事により共有部が整備され、外観がきれいになることで、売却の可能性が向上します。

　　　そのため、大規模修繕工事後に売れやすいタイミングを狙って
　　　買い替えを検討するのも一つの手段です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンション買い替えは住宅ローンが残っていてもできる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶手持ちのお金と住宅ローン、購入しようとする方への注意点。

マンションを買い替える際に、今の住まいを売却し、
その代金で新しいマンションを購入することは一般的です。
しかし、この際に注意が必要なのが住宅ローンです。

住宅ローンが残ったままの状態でも、売却と同時に残債を返済するか、
住み替えローンを活用することで買い替えが可能です。

このプロセスにおいては、残っている住宅ローンの金額と
今の住まいがいくらで売れるかを確認することが重要です。

住宅ローン残債が売却相場よりも少ない場合、売却と同時に住宅ローンを完済することで
スムーズに買い替えが可能です。
ただし、金融機関の事前承諾と3つの手続き（売却、ローン完済、抵当権抹消）を
同日に行う必要があるため、慎重な対応が必要です。

逆に住宅ローン残債が多い場合は、売却しても残債が残ります。
この場合は他の資産の売却や住み替えローンの利用などで残ったローンを返済する必要があります。

■ポイント

【売り先行】

❶居住中のマンションの査定を依頼する
❷売却活動を開始する
❸内覧対応を行う 購入者が決定したら、売買契約を締結する
❹新しく購入するマンション物件を探す
❺売却代金の受取、住宅ローンの完済、物件の引き渡しを行う
❻住宅ローンの借入、新しく購入するマンションの売買契約を行う
❼新居へ引越しをする

【誤った場所に収納してしまう】

　　
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　■マンションの売り出し価格とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶売り出し価格を解説します。

売り出し価格とは、
・不動産仲介会社がマンションの相場データやお部屋の状態などを基に出した査定価格
・売主が希望する売却価格
を調整して合意した価格です。

不動産仲介会社は相場データに基づいて客観的な根拠にもとづく価格を提示しますが、
最終的な売り出し価格の決定は売主が行います。
売主も「このくらいで売りたい」という希望価格があり、
その希望価格で売却してくれる不動産仲介会社を選びたいと考えているでしょう。
このような双方の思いを踏まえ、会話を通じて売り出し価格を調整していくのが、
一般的なマンションの売却価格決定のプロセスです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売り出し価格と、成約価格
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶売り出し価格と、成約価格との乖離性はどのくらいなのでしょうか？

公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した
「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」によれば、
2009年から2018年までの10年間の平均では、首都圏のマンションの売り出し価格は
平均2,843万円であり、成約価格は平均2,787万円でした。

言い換えれば、売り出し価格と成約価格の差は約-2％の乖離が生じていることが分かります。

また、（株）東京カンテイの調査によれば、首都圏において
2007年から2016年の10年間で売り出し価格と成約価格の差（乖離率）を算出した結果、
売却期間が1カ月以内の場合は乖離率が－3.8％、2カ月以内では－6.7％、
12カ月以内では－19.5％となり、売却期間が長引くにつれて
乖離率が大きくなる傾向があります。

これらのデータから見ても、金利や税制の変動だけでなく、
マンション自体の特性も考慮しつつ、売り出し価格を決定しても成約には
数％の割引が必要であり、これを躊躇すると時間が経つにつれて
数十％の割引が必要になる可能性が示唆されています。

この価格は、豊富な取引実績とデータを有する不動産仲介会社が算出するものであり、
その精度は一定の水準を保っています。
ただし、売り出し価格には査定価格とは異なり、売主の主観的な意向や
希望が反映されることがあり、それによって若干の違いが生じる可能性があります。

例を挙げましょう。
売主が新築時に特注で設置した外国製のこだわりのキッチンがあるとします。
デザインがおしゃれでまだまだ利用価値があると売主は考えています。
しかし、これは購入者にとっては一般的な日本のキッチンと異なり、
サイズが合わないことや、故障時の修理やメンテナンスが難しいことが懸念され、
逆に評価が低くなる可能性があります。

通常、不動産仲介会社は査定価格を基にして売り出し価格を決定しますが、
中には「このキッチンの魅力を理解してくれる人がいるはずだから、
売り出し価格を査定価格よりも高く設定したい」という売主の希望も存在します。

その場合、査定価格と売り出し価格の差が相当広がることがあります。

査定価格は一定の基準で算出されるため、不動産仲介会社による大きなばらつきは少ないですが、
価格の差異は主に売主の希望や状況（残債、住み替え予定など）によるものと言えます。

■相場価格を調べる
「売却価格」を把握するためには、まず「市場で取引されている価格」を知ることが肝要です。
マンションの場合、自分がいくらで購入したかは一つの指標にはなりますが、
基本的にはその価格は下がります。

特殊な事情によって上昇する場合もあるかもしれませんが、
全体の成約データからみても極めて稀です。

重要なのは、自身のマンションの“現状”を客観的に理解することです。
周囲のマンションがある価格帯で取引されているからといっても、
単にそれに倣うのではなく、マンション自体を比較することが大切です。
築年数、立地、利便性などが挙げられますが、バルコニーの方角、階数、
お部屋の位置なども比較要因となります。

現代では、インターネットを活用して簡単に類似物件の価格を調べられるため、
これらを自身のマンションやお部屋と比較してみることがおすすめです。

■住宅ローンがあるなら、残責を調べる

月々のローン支払いを把握している方も多いと考えますが、
その金利が現在いくらであり、残債が具体的にいくらかまで
正確に把握している方は少ないのではないでしょうか？

ただし、住宅ローンが残っている物件を売却する場合、残債を一括返済する必要があり、
最低でも売却価格が残債を上回るように、売り出し価格を検討する必要があります。
それでも売却を検討する際には、売却予定価格よりも住宅ローン残債が上回る場合は、
できるだけ高く売るように努めるか、場合によっては売らないという
選択を検討する必要があります。

売却を検討する際には、最低でもこれくらいで売らないといけない
というラインを設定することが有益です。

 ■不動産仲介会社に査定を依頼
不動産仲介会社に査定だけを頼むケースは、内見対応や契約、
引き渡しなどの「売却活動を自分で進める場合」などに限られますが、
その際の方法は以下の通りです。

相場を調査し、住宅ローンの残債も確認して、
これらの情報から得た価格が的確であるかを確認したいという動機があります。
この際、実績のある不動産仲介会社に頼むことが望ましいでしょう。

近隣にある不動産仲介会社から、大手企業を選ぶか、
地域密着型で地元に特化した不動産仲介会社を選ぶかなどの選択肢があります。
査定を依頼する際には、複数の会社に頼むことで、適正な価格を把握しやすくなりますので、
遠慮せずに複数の会社にお願いすることをお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■適切な売り出し価格の見極め方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶それでは売り出し価格を決めるにあたって、そのポイントとなることや注意点について次に解説します。

■最低価格を決める
┗売却希望価格に対する査定価格の低さや、査定価格での売却が長期間成立しない可能性があります。
　したがって、売り出し価格を決定する際には、あらかじめ「値下げの限度」を設定しておくことが重要です。
　この対策を怠ると、焦りから急激な値下げを余儀なくされたり、最初の価格にこだわり過ぎて全く売れない状況に
　陥る可能性があります。マンションの価格は多岐にわたる要因に左右され、変動が激しいことに留意するべきです。

■値下げ価格、スケジュールを決める
┗マンションの売却では、購入希望者との価格交渉が一般的で、値下げ交渉もよく起こります。
　値下げに応じない場合、他の購入希望者を待つ選択もあります。
　しかし、事前に値引き分をプラスした価格を設定する方法もあります。
　ただし、適切な金額を設定するためには信頼できる営業担当と相談が必要です。
　値下げ交渉への対応は即座に行う必要はなく、状況を見て適切なタイミングで行うべきです。
　スケジュールは不動産の取引が活発な春には短めに、秋には長めに調整するなど、
　季節に合わせて検討するのが良いでしょう。

■同じマンションの価格を調べる
┗同じマンション内で同じ面積や階層の物件が売り出されることはあります。
　特に分譲戸数が少ない場合は稀かもしれませんが、タワーマンションなどでは高い可能性があります。
　同じマンション内では類似物件の中で価格が安いものが選ばれやすいため、
　一度安値で取引されるとそれが成約事例となります。内装のリフォームや特殊な事情がない限り、
　過去の取引実績から大きく乖離することはまれです。
　同じマンション内の売り出し情報に常に注目し、不動産会社に同様の物件がないか確認することが重要です。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
マンションの売り出し価格、査定価格、成約価格の違いと、
売り出し価格の決め方について解説しました。
マンションの取引は大きな買い物であり、金額差が生活に影響します。
最終的な決定は売主の判断に依存しますが、
信頼できる不動産仲介会社の査定やアドバイスを受けることが重要です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
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　■マンションの管理費とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶マンション管理費とは、マンションの共用部分を維持・管理するために使うお金です。

共有部分には、
エントランスや
共用廊下、
宅配ボックス、
エレベーター、
ゴミ置き場などが含まれますが、近年では
接客スペースや
読書ができるラウンジ、
庭、
テレワークスペースなど、
充実した共有スペースをアピールポイントとした物件も増えています。

これらの共有スペースや提供されるサービスを維持し、
住民が快適な生活を送れるようにするには、全体のメンテナンスが欠かせず、
そのための経費は物件の所有者全体で分担する必要があります。

マンションを購入すると、管理費の支払いが発生します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンション管理費の役割
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶支出される費用として代表的なのは、マンションの日常的な管理・清掃を担当する管理人の人件費です。

他にも、共用部分を維持・管理するためには主に以下のような費用が発生します。

「管理費」の主な用途には以下が含まれます。

1. ❶管理員や清掃員の人件費
2. ❷共用部分にかかる水道光熱費
3. ❸共用部分にかかる火災・地震保険料
4. ❹エレベーター設備や防犯カメラ機器などの保守点検費
5. ❺管理組合の運営費
6.  

また、共有部分で使用される清掃用具、電球、トイレットペーパーなどの備品や
消耗品の費用、照明器具や消防設備の設置・修繕費用なども挙げられます。
マンションの管理が管理会社に委託されている場合、
これらの費用のほとんどは管理委託費に含まれます。
管理委託費の内訳は管理組合と管理会社の契約に基づいていますので、
居住後も内容を細かく確認することが重要です。

修繕積立金は、主にマンションの大規模な修繕に備えるための資金です。
通常、マンションでは10年ごとの長期的な計画に基づき、
エントランスや外壁、廊下、屋上などの共用部分における経年劣化や
不具合に対処する大規模な修繕が行われます。

また、居住者のニーズの変化や資産価値の向上を図るためには、
時折リフォームが必要となることもあります。

例えば、エントランスにスロープを設置するなどのバリアフリー工事、
階段や廊下に手すりを設ける工事、耐震診断や耐震工事などがこれに該当します。

これらの修繕・改修は、一定の期間ごとに計画的に実施されるほか、
予測不可能な事故や特別な事由によって必要とされる場合もあります。

※出典：「平成30年度マンション総合調査結果」（国土交通省）の
「管理費総収入／月／m²当たり（使用料（駐車場資料料など）・専用使用料からの充当額を含む）」より抜粋。
※表中の「70m²換算」「80m²換算」は筆者試算

調査結果を見ると、マンションの全体の戸数が増えると、
入居者が負担する管理費が一般的に低くなる傾向があります。
ただし、タワーマンションに関しては、戸数が多くても
管理費が高くなることがあることが示されています。

 
　■修繕積立金の相場

修繕積立金の相場はいかがでしょうか？
国土交通省の調査によれば、2018年（平成30年）の修繕積立金の平均は
月額11,243円／戸でした。

ただし、修繕積立金が将来もずっと同じ金額であるかは断定できません。

経年に伴い修繕箇所や頻度が増加する傾向があり、
そのためには長期的な修繕計画に基づき、段階的に積み立てが引き上げられることが一般的です。

ただし、管理会社によってこの考え方が異なる場合もあるため、
長期修繕計画書を確認し、将来的な修繕積立金の見通しを理解しておくことが重要です。

※出典：「平成30年度マンション総合調査結果」（国土交通省）の
「現在の修繕積立金の額／月／戸当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）」より抜粋。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■管理費が高いマンションの特徴
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

管理費や修繕積立金の支払いが滞ると、まず最初に管理会社や管理組合から
書面や口頭での督促があります。
これに応じない場合、理事会での報告や総会での議事が進行し、
問題がマンション全体に周知されます。
それでもなお滞納が続くと、管理組合は訴訟や差し押さえなどの法的手段を取り、
最悪の場合、マンションが競売にかけられる可能性もあります。

管理費や修繕積立金は、マンションを購入した後に発生する固定費であり、
住宅ローンが完済された後も、マンションを所有している限り継続して支払う必要があります。

これらの費用は購入前に計算に含めるべきであり、
将来的に金額が上昇することを考慮して購入予算を計画することが重要です。

　　
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【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■地震
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶日本では大規模な地震が発生するたびに、不動産の耐震基準が見直されてきました。

■新耐震基準、2000年基準で建築された不動産なのか？
日本では大規模な地震が発生するたびに、経験から得られる課題を考慮し、
不動産の耐震基準が見直されてきました。

これまでの耐震基準は、1981年5月までが「旧耐震基準」、
1981年6月1日以降が「新耐震基準」であり、2000年には
建築基準法における耐震性に関する重要な変更が行われ、
「2000年基準」として分類されています。

新耐震基準では、不動産は「震度6強から7の地震で倒壊や崩壊しない」
構造基準が定められています。

さらに、2000年基準では「地盤に応じた基礎の設計」「接合部に金具を取り付け」
「偏りのない耐力壁の配置」など、新耐震基準から更に強化されたバランスの取れた
住宅造りが義務付けられました。

旧耐震の建物は阪神淡路大震災時よりも経年劣化が進んでおり、
住宅を検討する場合は新耐震か2000年基準か、
また旧耐震の場合は耐震補強などが実施されているかを確認することが重要です。

■地盤が強いか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■火災
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶被害を防ぎやすい、最小限に抑えられる火災に強い不動産の特徴を見ていきましょう。

ご紹介した方法を参考に、無駄なく効率的に荷ほどき作業に取り掛かりましょう。

 
■防火の観点から不動産の構造に注目

【木造】

マンションの場合は、建物全体の規模が大きい上に
耐火性能を高くするように法令で定められています。

また近年の分厚いコンクリート構造のマンションなど、
耐火性能を高めた物件も増えています。

火災の原因は日常の失火だけでなく、「放火」という危険性も考慮され、
火災対策には防犯・セキュリティ対策が不可欠です。

放火に備えるためには、
「家の周りには燃えやすいものを置かない」
「暗がりを作らない」
「物置や車庫にはしっかりと鍵をかける」
などの対策を徹底することが重要です。

また、放火犯を抑制する手段として、センサーライトの設置なども効果的な対策となります。

■地域選択が大切

水害を回避するための有効な手段の一つは、水害のリスクが少ない
住居エリアを検討することです。

国土交通省のウェブサイトや市町村で入手できるハザードマップを通じて、
地域ごとの水害リスクを把握できます。

「水害に強いエリア」をハザードマップで見つけるためには、
まず「浸水予想区域図」を確認することが効果的です。

地図上で黄色や緑などで示されたエリアは浸水のリスクが比較的低く、

青や濃い青で表示されている箇所は
「河川に近い」
「地盤が弱い」
「過去に沼地や水辺だった」
など、浸水リスクが高いエリアと判別できます。

■半地下マンションはリスクが高い

「半地下」のマンションは都心でよく見られ、地面よりも1階の床面が低いため、
浸水リスクが高まります。

その対照的な例として、1階部分が駐車場となっているタイプのマンションは
水害リスクが比較的低いです。

駐車場部分が浸水しても、設計によって水はけが考慮されているため、
人や住居部分への被害を最小限に食い止めることができます。

　　
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