2023年05月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

家を住み替え/買い替えする時、購入と売却のタイミングは３パターン。
予算や期間など絶対に譲れないことを明確にしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買うと売るのタイミング

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
自宅を買い換える場合、住んでいる家を売るのが先か、
それとも新しい家を買うのが先かは、売主の事情などによってケースバイケースです。
パターンは大きく3つに分かれます。

実際には、この「売る」と「買う」のタイミングがなかなか難しく、
まさに不動産取引の永遠のテーマと言えそうです。
新たに土地を購入して建てる場合などは、建売とちがって設計や建築の期間を
6か月程度は見なければならないので、できれば買いを先行させたいところです。
新築マンションの場合も、建築の1年以上前から販売を開始しているケースがあり、
よい場所を確保したければ先に購入して建築を待つのが理想的です。


ところが、新しい家や土地・マンションを先に購入してしまうと二重ローンとなって、
急いで現在の家を売らなければならないことにもなりかねません。
そうなると、どうしても売却価格を相場より安めに設定する必要が生じます。
「理想の家に住み替えられるなら、多少のことは目をつぶる」という心づもりであれば、
買いを先行させるのもよいでしょう。 折衷案として、同時進行というやり方があります。

この場合、現在の家の引き渡し日と新居への入居日がうまく合えば、効率がよさそうですが、
現実には買主と買い物件を同時に見つけることは簡単ではありません。
また、売りと買いの同時作業は大変です。

■売りを先行すると、資金繰りが明確になる
┗家を売却して現金化しておくことで、相続トラブルを避けることができます。

　家をはじめとした不動産は分割して公平に分けることができないため
　トラブルとなることが多いです。
　よってトラブルを避けるために家を現金化しておくことが重要となるのです。

　相続人が多い方はあらかじめ家を売ることを検討しておきましょう。

■理想の物件を探してから、売ると目的がしっかり持てる

 ┗「先に理想の新居を見つけてから、自宅を売却したい」というのは、
　住みたい物件が明確になるという点でとても理想的です。
　漠然と自宅を売りに出すのと違い、目的意識を持って売却に臨めるので、
　内覧や雑用などのわずらわしさも苦になりません。


　ただし、実際に売りに出した際にいくらで売れるのか、本当に買手が付くのかという
　心配はあります。どうしても売れない場合は、購入を見合わせることを視野に入れることも
　必要でしょう。 不動産会社によっては「買い取り保証」をしているところもありますが、
　相場よりかなり安くなってしまいます。売却が決まってお金が入るまで、
　一時的にお金を借りる「つなぎ融資」を受けることも可能ですが、そのための利子がかかり、
　期間的な制限もあります。


　買いを先行させる場合は、新居に住みたい気持ちばかりが優先して失敗をしないよう、
　よく考えてから実行しましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買い替える時に気を付けたい３つのポイント

　　
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一般的に難しいとされる二世帯住宅全般の売却方法から、
完全分離型・一部共有型などタイプ別の売却まで詳しく説明いたします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■２世帯住宅とは

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2世帯住宅とは親世帯・子世帯といった2つの世帯が
1つの建物の中で暮らす住宅のことを指します。「完全分離型」「非完全分離型」など、
さまざまな種類が存在しており、最近では、2世帯マンションや2世帯近居などの新形態にも
注目が集まっていることから、一定のニーズのある住居タイプです。

２世帯住宅の種別

□完全分離型
┗完全分離型は、親世帯と子世帯が完全に分離されているタイプの2世帯住宅です。

□非完全分離型
┗非完全分離型は、親世帯と子世帯の居住空間が重なる部分のある2世帯住宅のことを指します。

□一部共有タイプ
┗一部共有タイプでは、同じ建物内の一部分を親世帯・子世帯が共有しています。

□完全同居タイプ
┗完全同居タイプでは、すべての部分を親世帯・子世帯が共有しており、
　一般的な戸建てに2世帯が暮らすイメージです。

■２世帯住宅が売りにくい理由

2世帯住宅を売却しにくい理由の1つに「需要」が挙げられます。
マイホームを検討されている人全体に対し、2世帯住宅を探している人の割合は少なく、
そもそも2世帯住宅の需要があまり多くないと言えます。

また、上記で解説したように、2世帯住宅にはさまざまな種類があります。
2世帯住宅を探している人の中でも「完全分離型タイプを探している」
「一部共有タイプの中でも水回りはすべて別がいい」など、家族の事情により要望は異なり、
「祖父母と息子夫婦」「祖父母・息子夫婦・孫2人」といったように家族構成によっても
住宅のニーズは異なります。
そのため、買主のニーズにぴったり合った2世帯の中古住宅が少なくなってしまうのです。

□売り出し価格が高くなりやすい
┗2世帯が暮らす設備や広さが必要となりますので、
　2世帯住宅では通常の一戸建てよりも建築費用が高くなる傾向にあります。
　2世帯住宅の建売はほとんどありませんので、新築の場合、
　注文住宅で建築することが多いかと思われます。

　完全同居タイプでは通常の戸建てとあまり変わりませんが、
　特に非完全分離型・完全分離型の場合だとコストがかかってしまうので、
　売り出し価格も高くなってしまう傾向にあります。

　その一方で、中古住宅を探している人の中にはなるべく価格を抑えたいと考えている人も
　多いでしょう。しかし建築当初にコストを多く要することから、
　から、中古市場に出回る際にも価格が高いケースが多く、
　中古住宅市場では避けられてしまうことも少なくないようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■２世帯住宅の売却のポイント

2世帯住宅のタイプ別に売却方法の例をご紹介しました。
続いて、誰にどのように頼んで売却を進めればよいのかについても把握しましょう。
ここでは、2世帯住宅を売却する際のポイントについて解説します。

■プロに相談する

┗ご自身の2世帯住宅に適している売却方法はどのようなものなのか、
　プロに相談してみましょう。

■急ぎすぎない
┗不動産はどうしても高額となりますから、すぐに売れるとは限りません。
　さらに、2世帯住宅の売却では通常の戸建てよりも売却に時間がかかる可能性がありますので、
　焦りは禁物です。2世帯住宅の売却には時間が必要だということを念頭に置いて、
　焦らずに売却活動を行いましょう。

■売却価格に左右されない

┗売却の際には、どうしても建築費用など当時の取得費用を考えがちです。
　思い入れのあるご自宅なら、なおさら売却価格にこだわってしまうかもしれません。
　しかし、相場から大きく外れた価格で販売していても、
　売れずに時間が過ぎていってしまいます。
　売却のためにはプロの意見に従い、相場から大きく離れない価格を設定する決断が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ

一口に「2世帯住宅」といっても、家ごとにさまざまな特徴があります。
2世帯住宅を売却する際には、その特徴を活かした売却活動を行っていきましょう。
売却を検討しているのであれば、複数の不動産会社に一括で相談できる一括査定サービスの
利用をおすすめします。不動産の売却には信頼のできる業者選びが必要不可欠です。

　　
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安易に個人間で不動産を売買するとトラブルのもとになります。
個人間売買のメリット・デメリット、トラブル防止策をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産の個人売買とは？

不動産の個人間売買とは、不動産業者に仲介を依頼することなく、
売主・買主個人同士で不動産売買を完結させることを言います。
一般的な不動産売買では、不動産業者が仲介に入って手続きをサポートしますが、
個人間売買では、現地確認、契約交渉、契約書の作成・締結から引渡しまで、
すべての手続きを個人が行います。

◆どんな人がするものなの？
┗不動産の個人間売買は一般的な手続きではありませんが、
　事例がないわけではありません。たとえば、親子間や親しい知人同士での売買では、
　細かい売買条件を交渉する必要がないために、仲介を依頼しないこともあります。
　
　他にも、

・所有地を隣人に売却する
・貸している土地を借主に売却する
・借地権者に相手の家が建っている底地を売却する

　など、取引の相手方が既に決まっている場合にも個人間売買によって
　取引されることがあります。

　また、山林や田舎の農地など、かなり低額な不動産の売買の場合には、
　仲介手数料が少額になってしまうために、不動産業者も仲介を敬遠する傾向があります。
　また最近では、自治体が運営する「空き家バンク」などの
　インターネットサイトを利用して個人間売買を行う人も増えているようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■個人売買のメリット・デメリット

不動産取引は専門的な知識を必要とするために、仲介業者は宅建業者でなければなりません。
個人間で行う場合には、費用面でのメリットはありますが、
時間・労力がかかる点やトラブルが起きやすい点については注意が必要です。

メリット❶　仲介手数料・消費税が不要

┗個人間売買の一番のメリットは仲介手数料・消費税が不要になることです。　
　仲介手数料は売買価格の3％プラス6万円が上限と定められており、
　これに消費税がかかってきます。たとえば、3,000万円の不動産の取り引きならば、
　105万6,000円（税込）の仲介手数料を支払うことになりますが、
　個人間売買ではこの分が節約できますので、大きなメリットです。

メリット❷　調整がしやすい
┗個人間売買の場合は、知り合いや親族など顔見知りが相手の取り引きが多いために、
　スケジュールや諸条件の調整がしやすいというメリットがあります。

　不動産取引に時間がかかる理由の１つに、現地確認や内見、契約や引渡しの
　スケジュール調整、契約交渉のやり取りに時間がかかることが挙げられますが、
　個人間売買の場合には直接連絡を取り合うために、スムーズに手続きが進みやすいのです。

デメリット❶　トラブルになりやすい
┗個人間売買の場合には、不動産取引に慣れていない者同士の取り引きになることが多いために、
　契約後のトラブルが生じやすいことがあります。
　とくに、建物の不具合や土地の面積に関する契約不適合責任や売買価格が相場と

　合わないことから生じるトラブルについては、解決が長引くことも多く、

　最悪の場合には契約解除に発展する可能性もあります。

　仲介業者がいれば、双方の言い分を考慮して調整するところですが、
　当事者同士だとなかなか解決に進まないことも多いのです。

デメリット❷　住宅ローンが組みにくい
┗個人間売買では、住宅ローンを組む時に支障をきたす可能性があります。

　金融機関が取り扱う住宅ローンを組む時の必要書類として、
　宅建業者が作成した売買契約書・重要事項説明書が求められるのが一般的ですので、

　個人間の売買では住宅ローンの申請ができないことがあります。

デメリット❸　手間や時間がかかる
┗個人間売買の場合には、スケジュール調整や契約条件の交渉、必要書類の手配、
　登記手続きの手配などをすべて売主・買主が行わなければならないために、
　手間と時間がかかることは否めません。
　これらの手続きの負担は、買主よりも売主にかかってくることが多く、
　不動産取引に慣れていなければ、契約書の作成だけでも一苦労です。

■メリット・デメリットまとめ

　　
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今回はこれから家を売却しようとしている方向けに、
家の売却を後悔しないためのNG行為を紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売却でやっちゃいけないこと

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
これからご紹介するNG行為はどれもやりがちなことばかりです。
しかし、不安に駆られてやってはいけないことをしてしまうと、
値下げせざるを得ない、買主とトラブルになる、
結局売却できないなどの結末を招くことになります。

不動産の売却は、不動産業者選びや資金計画などの「売却準備」、
買主候補の探しや内見対応などの「売却活動」を経て「契約・引き渡し」
という流れで行われます。
今回は流れに沿ってNG行為を確認していきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売却「準備」でやっちゃいけないこと

売却の準備は不動産業者の選定が中心になりますが、
査定や媒介契約だけではなく資金計画や銀行への相談も欠かせません。
焦らずに1つ1つ穴をつぶしていくことが成功のコツです。

❶相談せず、リフォームや解体をする
┗家の売却の際には、「更地にしたほうが早く売れる」「リフォームしたほうが高く売れる」など
　さまざまなアドバイスをしてくる業者がいますが、
　資金計画をシミュレーションしたうえで損得勘定してからでも遅くはありません。

❷売却にかかる諸経費を計算しない

 ┗購入だけではなく売却する際にも諸費用がかかります。仲介手数料のみならず、
　ローンの繰上げ返済手数料、抵当権抹消費用、さらに譲渡所得が生じる場合には
　譲渡所得税も発生します。
　費用の総額と支出時期について、資金スケジュール表にまとめておきましょう。

❸計画なく急いで売り出す

 ┗十分な売却計画なく、急いで売却しようとすると、買いたたかれる原因になります。
　相続や転勤など、期限が決まっている場合はなおさらです。
　余裕を持った準備をする事で冷静な判断ができるようになります。

❹買取と仲介の違いを理解していない

 ┗売却における不動産業者の役割としては、買取と仲介の2種類があります。
　さらに、売却の仲介をしつつも、売却先が見つからなければ買取をするという

　買取保証のサービスを提供する業者もいます。
　それぞれメリット、デメリットがありますので、

　業者選びの際にはきちんと検討しておきたいところです。

❺銀行にことわらずに売り出す

 ┗住宅ローンが残っている時には、必ず事前に金融機関に相談しなければなりません。
　売却時には抵当権を抹消することが条件となりますが、
　売却資金で住宅ローンが完済できない場合には「任意売却」となり、
　金融機関の承諾が必要になってくるからです。
　その際には、新たな担保を提供したり、保証人を提供したりなどの条件がつく場合があります。

❻相場を知らないまま査定

 ┗査定依頼をする際には、事前に相場を調べておきましょう。住宅情報サイトで売却価格を検索してみるだけでも構いません。相場を把握しないままに査定に出しても妥当な金額なのかの判断が付かないために、的を射ない質問をしてしまったり、売却の決断が遅れたりと失敗を招く原因になります。

❼媒介契約を適当に結ぶ

 ┗媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の３種類があります。
　大まかな違いとしては、以下のものがあります。

　売主の状況によってどの媒介契約がよいかが違ってきますので注意が必要です。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　■家の売却活動中にやっちゃいけないこと

売却活動中には、買主の内見対応、契約条件の交渉がありますので、
不動産業者に任せきりというわけにはいきません。
買主には誠実に対応することを心がけましょう。

❶高すぎる売り出し価格で出す

┗少しでも高い価格で売却したいという気持ちが先走って、
　高すぎる売り出し価格を設定している事例も見かけます。
　しかし、買い手も相場は把握しているはずですので、
　あまりにも高い売り出し価格だと物件検討の段階で除外されてしまう可能性が高くなります。

❷不動産会社に任せきりにする
┗売却活動は不動産業者とのコミュニケーションが重要です。
　情報の開示当初は問い合わせが多かったものの、
　その後尻すぼみになってしまうことはよくあります。
　定期的に不動産業者と連絡を取って進捗状況を確認し、
　反応が思わしくなければ販促や価格面での修正など次の手を打つ必要があります。

❸値段・条件交渉に応じない
┗不動産の売買に条件交渉はつきものです。売却価格のみならず、
　引き渡し時期、修繕、クリーニングなどさまざまな契約条件が交渉の対象になります。
　すべての交渉を突っぱねていては、交渉は前に進みません。
　妥協できるところとそうでないところのメリハリを付けた交渉が大事です。

❹不具合や不利な条件を隠す
┗中古物件の売買ですので、何らかの不具合があることが通常です。
　これらを隠して売買することは後々買主とトラブルになるだけではなく、
　裁判沙汰になることも珍しくありません。
　買主と誠実に交渉することは、売却成功の絶対条件です。

❺内見対応がいいかげん
┗買主の内見対応は、その後の条件交渉にも大きく影響します。
　誠実な対応を心がければ、物件に対する信頼も深まります。
　逆に、内見時に家が乱雑になっていたり、質問への受け答えがいい加減だったりすると、
　細かな不具合も目について価格交渉が厳しくなったりします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売買契約・引き渡し後にやっちゃいけないこと

家の売却は契約・引き渡しで終了ではありません。
引き渡し後にも買主から問い合わせがあるかもしれませんし、
新たな不具合が見つかるかもしれません。そのような事態も想定しつつ、
契約条項の確認や引き渡し時の確認はしっかりと行いましょう。

❶契約書を確認しない
┗契約条項には法律用語が使われていてとっつきにくいところもありますが、
　よく読んでみると難しいことは書いてありません。
　法律がからむ点や複雑な点については、担当者に質問・相談し、契約前にクリアに
　しておきます。契約後のトラブルは契約書の条項に従って処理されますので、
　具体的なトラブルのケースを念頭において契約書を読み込みましょう。

❷契約内容をくつがえす
┗契約内容について、契約後に覆すことは買主の同意がない限りできません。
　仮に同意が得られたとしても、買主との信頼関係にキズが付くことは否めないでしょう。
　基本的には、いったん締結した契約の条項は修正できないものと考えておいたほうが無難です。

❸残置物を処理しない
┗買主は不動産を購入したのであって、そのほかの残置物を購入したのではありません。
　残置物があれば撤去を請求できる権利があります。
　後々のトラブルを回避するためにも、残置物はきれいに片づけておくことが肝要です。

❹引き渡しの期日を守らない
┗引き渡しの期日も契約条項のうちですので、引き渡しが間に合わないことによって
　生じた損害は、損害賠償の対象になります。
　また、売主にとっても追加費用がかかる要因にもなりかねません。
　買主が余計にかかった家賃を請求してくる可能性がありますし、
　決済時期のずれによる住宅ローン金利の再計算もあるでしょう。
　面倒なトラブルは可能な限り避けるべきです。

❺税控除の特例を調べない
┗自宅を売却する時には、不動産売却にかかる譲渡所得について控除の特例があります。
　購入した自宅か、相続した自宅かによっても税金が異なってくることがあります。
　申告時期になって資金計画が狂ってしまわないよう、事前に調べておきましょう。

❻確定申告を忘れる
┗売却後の手続きで忘れやすいのが確定申告です。譲渡所得が生じる時にはもちろん、
　控除の特例を活用する時にも確定申告が必要になります。
　わからないところは税務署や税理士に相談して、申告手続きを済ませましょう。

　　
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「予期せず、親の持っていた狭い土地を相続することになったけど、
　自分では使わないし、放っておいても税金などがかかるだけだし、一体どうしよう……」
と悩む人は多いですよね。

もし、この5～20坪程度の狭小地を有効活用したい場合には、どのような方法があるのでしょうか？

今回は、活用するか手放すか決める場合の判断をどうやってすればいいのかを解説していきますね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■都市部の狭小地を活用する主な方法

◆大都市で見られる狭小地を活用する方法
┗❶賃貸に出す
　❷駐車場・もしくは駐輪場
　❸トランクルームを経営
　❹空き土地を活用するサイトに登録

❶賃貸に出す

 ┗狭小地に建物（家）が残っている場合の活用方法として有力なのは、
　建物を適宜リフォームして、賃貸に出す方法。

　要は、“自分が戸建て投資のオーナーになる”ということです。

　リフォームの費用は、残った建物の具合によって異なりますが、
　居住に必要最低限なリフォームのみ行うのであれば、
　100～200万円程度で済む場合が多いです。

　仮に200万円のリフォーム費用がかかった場合、家賃を月/10万円に設定すれば、
　単純計算ですが20ヵ月で回収できます。

　戸建ての場合、1度入居したら長く住む傾向があるので、初期費用（リフォーム費用）の
　回収は難しくないでしょう。

　エリアによっては、リフォームにかかる費用に対し、
　家賃を高めに設定しても入居者が付きやすいという、収益上のメリットが大きい活用方法です。

❷駐車場・もしくは駐輪場
┗狭小地に建物がない更地の場合、駐車場に改装して貸し出すという活用方法があります。

　・駐車場経営には、建物を新たに建てなくても経営できること

• 　・契約者が途切れなければ安定した収入を得られること
• 　・災害リスクが少ないこと
• 　・付近に駐車場が少ない都市部では高い需要が見込めること
•  

　などの、様々なメリットがあります。

　ただ、あくまで狭小地なので、車を1～2台停めれるスペースしか作れません。
　月々の収益としては、3～6万円程度でしょう。

　駐車場の改装は簡単ではなく、アスファルトの施工や車止めの設置にはもちろん
　お金がかかりますし、コインパーキングの設備を整える場合はさらに多額のお金がかかります。

　先述した、家のリフォーム費用より高くなるケースも、少なくありません。
　初期費用に対して得られる収益は少ないので、
　「更地の狭小地を無駄にしないならそれで良し」という考え方でないと、
　大変な活用方法かもしれません。

　更地の狭小地は、小さな駐車場にするほかに、駅に近い場所であれば駐輪場にする方法や、
　駐車場＋自販機スペース、駐輪場＋自販機スペースにするといった、活用方法があります。


❸トランクルームを経営

狭小地にコンテナなどを置き、屋外型のトランクルームを経営することも、
狭小地活用方法の1つです。

都市部では住居が狭いため、物置としてのトランクルームの需要が結構あります。
比較的利回りの良い土地の活用方法として、近年注目されているのです。

トランクルーム運営に必要な初期費用は、コンテナの設置のほか、
外灯・防犯カメラ・ロックなどを設置にかかる200～500万円ほど。

初期費用は決して安いとは言えませんが、「荷物を預かる」だけなので、
他の賃貸経営と比べて、管理の手間は少なめなことがメリットです。

狭小地が比較的広い場合（20坪程度）や、駐車場と併設できる場合などにおすすめの活用方法です。


❹空き土地を活用するサイトに登録
┗空きスペースの活用サービスに登録することも、狭小地の上手な活用方法の1つです。

　空き地の登録にあたって設備が不要であれば、
　工事にかかる初期費用を浮かせられるという大きなメリットがあります。

　収益性は実際にどれだけ利用されるか次第であり、
　うまくいって月2～3万円の利益だと思われますが、
　“貸しも売りもしないで持て余すよりはお得”です。

　本格的な狭小地の活用方法を決定する前、すなわち「どうしようか？」
　と考えている間にでも着手できます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■活用する以外の方法

何らかの形で運用して活用する以外にも、相続で受け継いだ狭小地の扱い方は様々あります。
主な方法は下記の3つです。

1. ・狭小地の相続を放棄する　※相続前の場合
2. ・狭小地を自治体か個人（隣人など）に寄付する
3. ・狭小地を売却する

ただし、相続放棄は関連の手続きが面倒でありお金もかかること、
そして寄付が受け入れられるケースは自治体・個人ともに少ないことから、
【1】と【2】の選択肢は、あまり現実的ではありません。

よって、狭小地を運用することはしたくないが、
税金などがかかるまま手元に置いておくのも困るという人の多くが、
狭小地の売却を選ぶことになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■活用するか売却するか悩んだ時の判断基準

狭小地を活用するか、それとも売却するか、どちらかに決めるための最も大事な判断基準は、
「自分が手間をかけてやってもいいと思えるか？」です。

どのみち狭小地の活用では、大儲けできることはほぼ無いので、
収益性の有無よりも、管理者としてのモチベーションが大事になります。

例えば管理会社と契約せずに、自主管理で戸建てを貸した場合、
入居者から「エアコンが壊れた！」などの連絡があれば、すぐに行かなくてはいけません。
それらの対応のために、予期せぬ出費がかさむこともあります。

この前提を理解したうえで、それでも「オーナーになってみたい！」
「やはり狭小地から収入を得てみたい！」という人は、
狭小地の活用（運用）にチャレンジするといいでしょう。

逆に、管理の負担が自分にとって厳しそうなら、
さくっと狭小地の売却をしてしまうのが無難です。

 そこで…⇓⇓⇓⇓⇓

　　
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