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「マイホームが欲しい！できれば一軒家がいい。」

実際に、一軒家を持とうと考えるときに、マンションと比べる出てくるメリットやデメリット。
どのようなモノがあるのか気になる方もいるでしょう。

ライフスタイルや家族構成などによって、一軒家orマンション。
どっちがいいか大きな違いはありますが、まずは基本的な特徴を把握しておくことが大切です。

気になる部分をしっかり理解したうえで、自分に合った住まいであるかを考えてみましょう。
この記事では、一軒家が備える魅力や注意点を解説します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■一軒家のデメリット

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一軒家を選ぶとき、どのようなデメリットがあるか把握しておくのが大切です。
ポイント別にご紹介していきます。

その❶　メンテナンスの手配は自分で

マンションなどの集合住宅であれば、毎月の管理費や修繕積立金を支払うことで、
建物の修繕や管理を自分で行う必要はありません。

しかし、一軒家の場合では建物の補修や設備の修繕など必要な維持管理の手配は
すべて自分で行わなければなりません。

築年数が増してくるにしたがって修繕費用も増えていくので、
計画的にお金を積み立てていく必要があります。

その❷　防犯面のリスク

■マンション
・オートロック機能
・管理人が建物内を巡回する
　…防犯面で安心できる部分があります。

■一軒家
・建物自体が独立しているため、必要なセキュリティーは自分で

・住むエリアの治安状況によっては、ホームセキュリティーサービスが必要
　…安心して暮らせる環境を整えてみましょう。

その❸　建て替えができない場合がある

法定耐用年数とは、減価償却の際に使用されるもので、対象となる物件の、
税法上の価値がゼロになるまでの期間を示すものです。
建物は使用するほど劣化していくため、その分だけ価値が下がっていきます。

法律によって定められた基準に沿って決められたものであり、
建物の場合は構造によって違いがあります。
たとえば木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造は47年などと決まっており、
毎年減価償却を行うことで、資産価値を計算していきます。
マンションであれば鉄筋コンクリート造などが多いですが、
一軒家は木造の場合が多いため、比較すると法定耐用年数は短くなってしまいます。

ただし、法定耐用年数はあくまで税金の計算のために使われるものであり、
実際に住める年数を示すものではありません。
また、法定耐用年数が短くなれば、それだけ固定資産税も下がることにもなるので、
総合的に判断することが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■一軒家のメリット

一軒家にはデメリットがある半面で、多くのメリットもあります。
・専用の庭や駐車場を持てる

・子どもの遊び場をつくったり、ガーデニングを楽しめる

　┗各自の好みを取り入れた土地活用が行えます。
　　自宅に駐車場が持てることで、マンションのように駐車場代がかかることがありません。

・管理費や修繕積立金はかからない
・自由な間取りで設計できる
　┗家族構成やライフスタイルに合わせた住まいを手に入れられます。

・集合住宅ほど騒音やプライバシーを気にせずに済む
　┗子育てに適した環境を手に入れやすいといえるでしょう。

一軒家は家づくりに必要な時間や手間はマンションよりもかかりますが、
その分こだわりのある住まいを得ることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■一軒家とマンションとの比較

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

最後に、一軒家が向いている方とマンションが向いている方の
特徴について見ていきましょう。
暮らしにおいてどのような点を重視したいのかで選んでみるとよいといえます。

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相続によって得た土地や老朽化によって家屋を壊した後に残った土地など、
さまざまな事情で活用していない土地を保有している方もいるのではないでしょうか。

土地は利用していなくても、所有しているだけで多額の固定資産税が発生します。
そのため、不要な土地は手放してしまったほうがいいのではないかと
検討している方もいるかと思います。

そこで今回は、土地を手放すいくつかの方法について、
それぞれの特徴から注意点まで紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地を手放したい時の方法

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「空き家」になった「空室」になった事を機に、
また、実はかなり長期間使用していない家があり、
対応を検討しなければならなくなったときに、お客様からよくご相談を頂きます。

また、暫くすると空いてしまう予定の物件をお持ちの方もいらっしゃると思います。

そんな時に、売るのか？貸すのか？「空き家」のままにしておくのか？
の判断の参考にしてください。

その❶　売却を勧めることが多いケース

1.住宅ローンの支払いがある場合
住宅ローンの支払い金額にもよりますが、売却を優先した方が良いと思います。
理由はその保有リスクにあります。今回は分譲マンションをお持ちの場合についてご説明します。

■空き家リスク
空室になって賃借人を募集した場合、一カ月以内に賃借人が見つかり入居されることは
そんなに多くはありません。

一度空室になったら概ね3カ月～６カ月くらいは募集（空室）期間を見るべきと思います。

■金利上昇、支払い金額上昇
現在は住宅ローン借入金利が低くなっています。
金利が安い場合、支払金額もまた安くなります。

まだまだ考えづらいですが、景気が上向いてきた場合、短期プライムレートが上昇します。
変動金利で住宅ローンを借りている場合は、年間二回の金利見直しがありますので
金利が変更されます。

■借り入れ能力の減少
既存の住宅ローンがある場合、返済可能金額を計算する場合に既存住宅ローンの
返済金額分を差し引いて計算します。

住宅ローンが残ったままの住宅を保有していた場合、
ほかの住宅を購入するときの住宅ローン借り入れ能力の減少要因となってしまいます。

２．室内の原状回復工事に過大な費用が必要なケース
長年使用していた室内はやはりそれなりに経年劣化が進んでいるものです。

よくあるのが住んでいるときにはまったく気にしていなかったものの、
引っ越しが終わった後、
家財道具がなくなりすっきりとした室内を見てみると、想像以上にひどい状況で、
ご自身から「よくここに住んでたな～。」というお言葉を聞くこともあります。

３．賃借人が付きづらいケース
様々な原因が想定されますが、適正賃料で募集をしたとしても賃借人が付かない、
付きづらいケースがあります。

例えば、近隣募集住戸が多い地域、駅から遠い地域、広すぎる住戸、
学生向けの広さだが近隣に学校施設が多くない場合等が挙げられます。

募集条件にもよりますが１年以上空室になるようなケースも見受けられます。

このような場合はやはりご売却を検討した方が良いと思われます。

４．所有者の方が複数の場合
相続等で物件を取得した場合、法定相続で所有者が複数人になってしまうことが良くあります。

このような場合、主に管理をする代表者の方が取りまとめをして賃料の配分を行ったり、
必要経費の徴収を行ったりしているケースがあります。

しかしながら代表者の方ばかりが煩雑でなかなかこの状態を維持し続けるのは大変なようです。
また、複数所有者の中でまた相続が発生してしまうこともあります。

できれば所有した時点で共有者の皆さんの同意でご売却をお勧めすることが多くなります。

５．所有者の方がご高齢の場合
ご高齢の方が所有者の場合、その後の賃貸期間の経過と同じく
所有者様のご年齢も高くなってまいります。

若い方が所有者で、賃貸管理等が苦にならない場合は良いのですが、
賃貸住宅の管理についてご自身でも多少の面倒を感じていらっしゃる場合、
ご売却をお勧めすることが多くなります。

その❷　賃貸を勧めるケース

１．住宅ローン支払いがない場合
住宅ローン支払いがないので管理費と修繕積立金の２万円、固定資産税等月割り負担額１万円、
合計３万円が毎月の支払額になります。
先ほどと同じように空室期間が発生した場合でも、
月々３万円の保有コストであれば６ヶ月間の空室期間があったとしても１８万円、賃料収入１．５ヵ月分で回収可能です。

２．室内原状回復費用があまりかからない場合
築後経過年数が少ない場合や、以前に大幅な改修工事等を行っている場合、室内の原状回復費用は安くて済む場合が多くなります。例えば室内の原状回復工事費用が５４万円程度と軽微な場合、先ほどの計算、6カ月の空室期間と４８ヵ月の入居期間を合わせた５４ヵ月の平均負担額は５４万円÷５４ヵ月で毎月当たり１万円になります。

３．募集した場合の募集期間が短めの、需要がある地域
賃借人の募集を行った場合、空室期間が短く、すぐに借りたい方が現れる地域にある場合は、安心して賃貸にすることができます。駅近物件で、探している人が多い間取りとマッチしていれば安心です。

その❸　空き家のままにしとくケース

現在ように以前と比べるとかなり高い価格で売却が可能な時期は、
ご売却をお勧めするケースが多くなります。

景気が悪く、売れ行きも芳しくなく、価格が安くないと売れないような場合、
賃貸経営で一時的に賃料収入を得る方法をお勧めし、
後日ご売却をご提案するケースが出てきます。

空き家になってご相談をいただいた場合、
「そのままにしておいた方が良いですよ！」と助言させていただくことはほとんどありません。
様々な状況で売却も賃貸募集もすることが不可能な場合、
そのままになってしまうという、というのが現実だと思います。

極稀に、再開発地域に「空き家」が含まれている場合があります。
再開発により資産価値が上がり、売却価格も賃料も上昇することがほぼ確実な場合、
よくよく検討が必要です。事業着工が近づいている場合、解体工事が伴いますので、
賃借人の募集等は行わず「空き家」のままをお勧めします。
但し、大規模再開発の場合は着工までの期間が長い場合が多くなります。
事業着工が１０年後となってくると所有者様により判断は分かれてきます。
再開発事業の進捗状況を把握したうえでの判断が重要になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

今回は「空き家」の現状と、ご自身が「空き家」や「空室」と向き合うことになった場合に
どうするべきかについてお伝えしてまいりました。

様々な統計数値から見えてきたのは「空き家」や「空室」のまま、
売却手続きをされるわけでもなく、賃貸募集されるわけでもない、
未利用状態で放置されている住宅がかなり多くありそうな現実です。

 
近年、都心などのマンションは値上がりする地域などがあります。

以前に査定した経験がある方は、想像していたよりも高い金額で売れるかもしれません。

何かの理由で「空き家」・「空室」にしたままにされている方は、
是非一度、査定を依頼してみてはいかがでしょうか？

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一般的に不動産を売却する際には、不動産会社を仲介役として
買い手を見つけてもらう方法で行います。


不動産会社の実店舗をはじめ、ウェブサイトや新聞のチラシなどでも物件の情報を公開し、
購入を希望する人を探します。


また、現金化を急ぐ場合や、物件を売り出していることを周囲の人に知られたくない場合に
利用されるのが、不動産会社による買取です。


不動産会社が直接物件を購入するため、買い手を見つけるまでの時間がかかりません。
ただし、売却価格は仲介で行う場合の6～7割程度になることが多いようです。。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売りたい理由をハッキリと伝える

住宅を売却する理由はさまざまですが、

築5年ほどの物件であれば｢なぜこんな築浅で手放すのだろう｣と気になる人も多いはずです。

①親を介護しなければいけなくなった
❷急に転勤が決まった
③離婚した
❹経済的な問題

などなど、売却理由を買い手にきちんと知らせることで、納得して購入を検討してもらえます。

いわゆる事故物件の場合には、必ず知らせなければいけません。
敷地内もしくは居室内で自殺や変死などのあった物件を｢心理的瑕疵(かし)物件｣といい、
不動産会社はその事実を買い手に事前に伝える義務があります。


心理的瑕疵を隠して売却を行うと、のちの契約解除や損害賠償請求といった
トラブルの原因になります。
事故物件でも気にしないという人もいるので、正直に申告しましょう。

また、家を手放す理由として意外と多いものが近所の住人との折り合いが悪かったというものです。
こちらは法的に告知をする義務はありませんが、不動産会社には念のため話しておくと良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■築５年の物件を売却するポイント

その❶　「住宅以外の設備を残すか」

住宅を売却する際、基本的にはエアコンや照明器具などを撤去することが多いですが、
築5年以内の住宅では設備がまだ新しいため、そのまま残しておく方が良いこともあります。

例えば、部屋それぞれに新しくエアコンを設置するにはまとまった金額が必要になるので、
撤去しないで欲しいと買い手に希望されることも多いようです。


その❷　「空き家ならではの清潔感」

築5年ほどの築浅物件の購入を検討している人は、建物の躯体や内装の傷みが少ないことを前提に考えています。
築5年とは思えないようなひどい汚れがある場合には、壁紙を張り替える程度のリフォームやプロによるクリーニングを検討した方が良いかもしれません。


その❸　「欠陥を隠してはけない」

住宅を購入する人を守る制度として、売主は｢契約不適合責任｣を負います。


住宅に何らかの瑕疵（欠陥や劣化）が見つかった場合には、家の引き渡し後であっても
一定期間内（一般的には個人間の売買は3ヶ月以内）であれば、
買い主は売り主に修繕費用を請求することができるというもの。

売り主が住宅の瑕疵を把握していたのに買い手に故意に知らせなかった場合には契約不適合となり、契約解除、損害賠償請求の対象となるので注意しましょう。

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不動産を売却するときには、物件の特性に合わせた戦略を立てることが大切です。
マンションの場合、階数によっても相場や人気は異なるので注意しておきたいところです。


特に1階はさまざまな理由から買い手が見つかりにくく、
売却に苦労してしまうケースもあります。


今回はマンション1階の特徴を踏まえて、売れにくい理由や工夫できるポイントについて
詳しく見ていきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンションの１階物件が売れにくい理由

セキュリティ
高層階と比べて不審者に侵入されてしまうリスクが大きく、
女性の場合は洗濯物の管理などにも気を配らなければなりません。

日当たりと眺望
1階では周囲の日陰になりやすく、日当たりや見晴らしは高層階と比べると劣ります。

周辺道路からの騒音、害虫トラブル
1階は地上の音が届きやすいので、立地によっては騒音が気になってしまうこともあります。
特に高層マンションは、閑静な住宅街に建てられがちな一戸建てと比べて、
利便性の高いエリアに建てられるケースも多いです。
また、高層階に比べて害虫が侵入するリスクもあります。

浸水リスク
1階は2階以上と比べて災害時の浸水リスクが高くなります。

ハザードマップなどで特に問題がない立地であれば気にされることはほとんどありませんが、
川の近くや低地に建てられているマンションでは購入を避けられてしまうケースも多いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■１階のメリット

１階のメリットとは？

• ・階下への生活音を気にしなくていい
• ・専用庭があれば、庭を使うことができる
• ・災害時の避難がしやすい

　…下の階がないので、足音を気にする必要がありません。
　　専用庭があるようでしたら、デイキャンプやプチガーデニングを楽しむ事ができます。
　　エレベーターを使わないので、災害救急時に避難がしやすいです。

メリットを感じる人とは？

• ・小さな子どものいる夫婦
• ・庭の活用に関心のある人
• ・高齢者世帯

　　…子育て中におこる、足音や騒音を気にしないで暮らせます
　　   庭で子供と遊びたい家族。自然を感じたい方
　　　上の階の移動が必要ないので、高齢者の方、防災意識の高い方


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

• ・1階が売却に不利な理由としては「セキュリティ」「日当たり・眺望」
•   「浸水リスク」などが挙げられる
• ・一方、1階には「階下との騒音トラブルがない」「移動・避難がしやすい」
• 　などのメリットがある
• ・専用庭がついている物件では、1階にも独自の強みがある
• ・1階にメリットを感じる人を中心にターゲットを絞り込むことが重要
• ・信頼できる仲介会社を選ぼう

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パートナーと離婚をする。

人生の一大事です。その際、財産分与が発生することがあります。
そのために家の売却を検討という事になるとこもありえます。

スムーズに済まし、離婚後に不安を残さないよう、
事前に家の売却に関する知識を押さえておくことが大切です。

この記事では、離婚時に家を売るタイミングの見極め方や注意点などを解説します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を売却、そのタイミングは離婚前？離婚後？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１．離婚前のパターン

離婚が成立する前に家を売却することで、離婚をしてから複雑なやりとりをせずに済みます。
離婚後の再スタートを切りやすく、生活の目途も立てやすくなるでしょう。

ただし、家の売却は買い手が見つかってはじめて成立するものです。
いつ売れるか分からないため、スケジュールを立てづらいという面があります。
離婚時は家の売却以外のことも考えなければならないので、
時間的な余裕がないといった状態が生じやすいでしょう。

また、離婚前に財産分与まで行うと、贈与税がかかる点に注意が必要です。
家が共同名義で持分割合が50％ずつであれば特に問題ありませんが、
それ以外の場合は贈与税についても意識しておくといいでしょう。

離婚後に家を売却する場合は、離婚手続きをスムーズに進められるという利点があります。
家の売却について結論を出すのに時間がかかるときは、
離婚後に家を売却するのもひとつの方法です。

離婚が成立してから家の買い手をじっくりと探せるため、交渉を有利に進めやすく、
高値で売却できる可能性もあります。
一方、課題点としては離婚後も元配偶者とやりとりを行わなければならない点です。
精神的な負担が生じる恐れがあるでしょう。

また、財産分与の期限は「離婚後2年以内」と民法によって定められています。

■では、離婚の調停中の売買は？

共同名義である場合
家が共有名義である場合は、売却にあたって名義人すべての同意がなければ売ることができません。そのため、夫婦間で意見がまとまらなければ、家の売却を進められないのです。



単独名義である場合

単独名義の場合は、結婚後に購入したものについては、
名義にかかわらず夫婦の共有財産として見なされます。
財産分与の対象となりますが、名義がどちらか一方にあれば家の売却そのものは
単独で行うことが可能です。

仮に配偶者に家の名義があり、話がまとまる前に売却されてしまうことを防ぎたいときは、
裁判所に対して「不動産処分禁止の仮処分」を申請する必要があります。


仮処分が認められて登記されれば、単独名義であっても配偶者が勝手に
売却することはできなくなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■離婚時における、不動産売買の注意点

◇財産分与は離婚後に行う
　┗結婚後に築いた財産は夫婦の共有財産、配偶者名義の家を売却したときに
　　売却代金を受け取ると贈与税がかかります。

◇住宅ローンを完済する必要がある
　┗家を売却する際は、原則として住宅ローンを完済している必要があります。

◇住宅ローンの残債と売却相場をチェックしておこう
　┗家を売却するときは、まず住宅ローンの残債を金融機関に確認し、
　　そのうえで家の売却価格の目安を知るとスムーズです。

◇取り決め時には、公正証書を作成しておこう
　┗離婚後にトラブルが発生することを防ぐには、離婚協議書を作成したうえで
　　公正証書化しておくことが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

• ・家を売るタイミングは状況にもよるが、離婚前のほうがその後の生活に悪影響が出づらい
• ・離婚調停中であっても、配偶者の同意があれば家の売却は行える
• ・仲介による売却のほうが高めに売れる可能性があるが、買取なら早く売却できる
• ・住宅ローンが残っているときは、離婚後にも影響が出てくるのであらかじめ対策をしておこう
• ・離婚後のトラブルを避けるには、公正証書を作成しておくとよい

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ワンちゃん、猫ちゃん、家族の一員であるペット達と一緒に暮らしてきた、マンション・一戸建。

その家を売ろうとしたとき、「査定額に、どれくらいの影響が出てくるの？」
と疑問に思う方も少なくはありません。

一般的には、通常より傷や汚れがつきやすくなるため、査定額は下がる傾向があります。

そのため、物件の価値を下げないために何をすればいいのか、ポイントを押さえておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■ペットを飼っていた＝不動産の価値を下げる？

ペットを飼育していたからといって、一概に査定額が下がるわけではありません。

しかし、ペットの飼育が部屋の”傷”や”汚れ”の原因となりうる場合、
マイナス要素となり、”結果的”に査定額や売却価格に影響が出ることもあります。

ただしペット共生住宅やペット可の住宅で、次の購入者もペットを飼育するときには、そのまま受け入れが可能な場合もあります。

査定額は、次に購入される方がどのような物件を探しているかという、周辺の需要によっても変わってきます。

■ペットを飼うと、部屋にどのような変化が？

①ニオイ問題　
①ニオイ対策

ペットのニオイがしみついていると、売却価格に影響してくることが多いので、
ここはしっかりと対策しておきたいところですね。

⑴換気
⑵市販の消臭スプレー
⑶ニオイのもとを入念に清掃し
⑷洗えるものは洗濯

など、ニオイを取り除く手間が必要です。
そのうえで、ニオイが残っているかどうかを第三者にチェックしてもらいましょう。

ニオイが残っているようであれば、リフォームを検討してみましょう。

ただし、リフォームを行っても完全にニオイを除去できないこともあるので、
物件の状況を踏まえたうえで不動産会社とよく相談することが大切です。

②傷対策

目立たないような軽度なキズであれば、買主の意向に応じてフローリングや柱の補修を行えば問題ありません。しかし、柱に爪を研いだキズなどがあるのであれば、やはり前もって補修を行っておいてもいいでしょう。

部分的なクロスの張り替えやキズの補修は、市販の材料を使って自分で行うことも可能です。広範囲で補修が必要な場合は、リフォーム会社などに相談を行ってみましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

• ・ペットを飼育していたからといって、一概に査定額が下がるわけではない。
• 　しかし、部屋の劣化にはつながるので査定額に影響が出るケースもある。
•  
• ・ペットを飼っていたことで生じる部屋の傷や汚れについては、
• 　ペットを飼っていない人の視点でチェックしてみると気づきが多い。
•  
• ・売却前にリフォームをすべきかの判断は物件の状況によるので、
• 　不動産会社やリフォーム会社とよく相談をしてから決めよう。

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「空き家」とは…
「空き家」というと「放置された空き家」と思いがちですが実態はそうではありません。
ここでいう「空き家」とは居住世帯がないということです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■ご自身の「空き家」どう対応する？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「空き家」になった「空室」になった事を機に、
また、実はかなり長期間使用していない家があり、
対応を検討しなければならなくなったときに、お客様からよくご相談を頂きます。

また、暫くすると空いてしまう予定の物件をお持ちの方もいらっしゃると思います。

そんな時に、売るのか？貸すのか？「空き家」のままにしておくのか？
の判断の参考にしてください。

その❶　売却を勧めることが多いケース

1.住宅ローンの支払いがある場合
住宅ローンの支払い金額にもよりますが、売却を優先した方が良いと思います。
理由はその保有リスクにあります。今回は分譲マンションをお持ちの場合についてご説明します。

■空き家リスク
空室になって賃借人を募集した場合、一カ月以内に賃借人が見つかり入居されることは
そんなに多くはありません。

一度空室になったら概ね3カ月～６カ月くらいは募集（空室）期間を見るべきと思います。

■金利上昇、支払い金額上昇
現在は住宅ローン借入金利が低くなっています。
金利が安い場合、支払金額もまた安くなります。

まだまだ考えづらいですが、景気が上向いてきた場合、短期プライムレートが上昇します。
変動金利で住宅ローンを借りている場合は、年間二回の金利見直しがありますので
金利が変更されます。

■借り入れ能力の減少
既存の住宅ローンがある場合、返済可能金額を計算する場合に既存住宅ローンの
返済金額分を差し引いて計算します。

住宅ローンが残ったままの住宅を保有していた場合、
ほかの住宅を購入するときの住宅ローン借り入れ能力の減少要因となってしまいます。

２．室内の原状回復工事に過大な費用が必要なケース
長年使用していた室内はやはりそれなりに経年劣化が進んでいるものです。

よくあるのが住んでいるときにはまったく気にしていなかったものの、
引っ越しが終わった後、
家財道具がなくなりすっきりとした室内を見てみると、想像以上にひどい状況で、
ご自身から「よくここに住んでたな～。」というお言葉を聞くこともあります。

３．賃借人が付きづらいケース
様々な原因が想定されますが、適正賃料で募集をしたとしても賃借人が付かない、
付きづらいケースがあります。

例えば、近隣募集住戸が多い地域、駅から遠い地域、広すぎる住戸、
学生向けの広さだが近隣に学校施設が多くない場合等が挙げられます。

募集条件にもよりますが１年以上空室になるようなケースも見受けられます。

このような場合はやはりご売却を検討した方が良いと思われます。

４．所有者の方が複数の場合
相続等で物件を取得した場合、法定相続で所有者が複数人になってしまうことが良くあります。

このような場合、主に管理をする代表者の方が取りまとめをして賃料の配分を行ったり、
必要経費の徴収を行ったりしているケースがあります。

しかしながら代表者の方ばかりが煩雑でなかなかこの状態を維持し続けるのは大変なようです。
また、複数所有者の中でまた相続が発生してしまうこともあります。

できれば所有した時点で共有者の皆さんの同意でご売却をお勧めすることが多くなります。

５．所有者の方がご高齢の場合
ご高齢の方が所有者の場合、その後の賃貸期間の経過と同じく
所有者様のご年齢も高くなってまいります。

若い方が所有者で、賃貸管理等が苦にならない場合は良いのですが、
賃貸住宅の管理についてご自身でも多少の面倒を感じていらっしゃる場合、
ご売却をお勧めすることが多くなります。

その❷　賃貸を勧めるケース

１．住宅ローン支払いがない場合
住宅ローン支払いがないので管理費と修繕積立金の２万円、固定資産税等月割り負担額１万円、
合計３万円が毎月の支払額になります。
先ほどと同じように空室期間が発生した場合でも、
月々３万円の保有コストであれば６ヶ月間の空室期間があったとしても１８万円、賃料収入１．５ヵ月分で回収可能です。

２．室内原状回復費用があまりかからない場合
築後経過年数が少ない場合や、以前に大幅な改修工事等を行っている場合、室内の原状回復費用は安くて済む場合が多くなります。例えば室内の原状回復工事費用が５４万円程度と軽微な場合、先ほどの計算、6カ月の空室期間と４８ヵ月の入居期間を合わせた５４ヵ月の平均負担額は５４万円÷５４ヵ月で毎月当たり１万円になります。

３．募集した場合の募集期間が短めの、需要がある地域
賃借人の募集を行った場合、空室期間が短く、すぐに借りたい方が現れる地域にある場合は、安心して賃貸にすることができます。駅近物件で、探している人が多い間取りとマッチしていれば安心です。

その❸　空き家のままにしとくケース

現在ように以前と比べるとかなり高い価格で売却が可能な時期は、
ご売却をお勧めするケースが多くなります。

景気が悪く、売れ行きも芳しくなく、価格が安くないと売れないような場合、
賃貸経営で一時的に賃料収入を得る方法をお勧めし、
後日ご売却をご提案するケースが出てきます。

空き家になってご相談をいただいた場合、
「そのままにしておいた方が良いですよ！」と助言させていただくことはほとんどありません。
様々な状況で売却も賃貸募集もすることが不可能な場合、
そのままになってしまうという、というのが現実だと思います。

極稀に、再開発地域に「空き家」が含まれている場合があります。
再開発により資産価値が上がり、売却価格も賃料も上昇することがほぼ確実な場合、
よくよく検討が必要です。事業着工が近づいている場合、解体工事が伴いますので、
賃借人の募集等は行わず「空き家」のままをお勧めします。
但し、大規模再開発の場合は着工までの期間が長い場合が多くなります。
事業着工が１０年後となってくると所有者様により判断は分かれてきます。
再開発事業の進捗状況を把握したうえでの判断が重要になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

今回は「空き家」の現状と、ご自身が「空き家」や「空室」と向き合うことになった場合に
どうするべきかについてお伝えしてまいりました。

様々な統計数値から見えてきたのは「空き家」や「空室」のまま、
売却手続きをされるわけでもなく、賃貸募集されるわけでもない、
未利用状態で放置されている住宅がかなり多くありそうな現実です。

 
近年、都心などのマンションは値上がりする地域などがあります。

以前に査定した経験がある方は、想像していたよりも高い金額で売れるかもしれません。

何かの理由で「空き家」・「空室」にしたままにされている方は、
是非一度、査定を依頼してみてはいかがでしょうか？

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人生100年時代に突入した今、定年を迎えても、
子育てが終了しても約30年の時を過ごすといわれています。

そんな中、いわゆるシニア層の方の中で、
現在の住居からの住み替えを検討する方が増えています。

「不動産購入は一生に一度」や「終の棲家」などの言葉もありますが、
どういった背景でシニア層は住み替えを検討するのでしょうか。

「今回はシニア層の住み替え」についてお話します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■人生１００年時代に突入

平均寿命は、平成30年の調査で男性で81.25歳、女性で87.32歳と言われています。

平均寿命は今後も伸びることが予想されていて、
最近では「人生100年」なんて言葉も誕生しています。

実際に人生100年時代が到来すると、定年後や子育てが終了した後であっても、
約30年の時を過ごすことになります。

その間、体力は徐々に衰えることは必然ですし、
病気にもかかりやすくなることも想定されています。

人生100年というのは、老後の生活において様々な影響を及ぼすことが想定されていますが、
中でも今の「自宅」の件で悩みを抱えている方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■終の棲家では無くなった

住宅を購入するきっかけは様々ですが、多いのが結婚や子供の誕生です。

購入するなら、子供の成長も考えて、
子供部屋を確保できるような大きな部屋を購入する方がほとんどだと思います。

また、都会の環境よりかは子育て環境を重視し、郊外の住宅を購入する方も多くいました。

さて、今のシニア層と呼ばれる60代後半や70代にかけての方が、
初めて住宅を購入した時というのは、人口増加に対応するためにマンション建設や団地の形成、
郊外の宅地開発が盛んな時代でした。

住宅購入の選択肢も豊かになりつつある時代で、
広い大きな家を購入された方も多く入らっしゃったのではないでしょうか。

子供の独立によって子供部屋は空き、部屋が余った状態になったり、自身は、
加齢による体力衰退に伴って、広い部屋の移動に苦痛を感じる場面が出てくるようになります。

人生100年時代に突入した今、終の棲家として購入した自宅は、
今後続くであろう約30年の老後の生活には合わないといったことが起こり得るかもしれません。

しかし、こうなる事を想定して不動産を購入することはとても難しいことです。
そこで今、シニア層の中では、今の生活スタイルに合った
「住み替え」を検討する方が増えてきているのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■シニア層の住み替え

住み替えと言っても、マンションから戸建や今より広い部屋へなど様々ありますが、
シニア層では「ダウンサイジング」と呼ばれる住み替えが主となっています。

ダウンサイジングとは、住宅用語では、今よりコンパクトなお部屋に住み替えることを言います。

広義では、コンパクトにするだけでなく、
今の生活スタイルを考慮した部屋に住み替えることをいいます。

例えば、広い部屋から夫婦二人だけが生活できるコンパクトなお部屋に引っ越すことは
もちろんですが、年を重ね体力が落ちることを考えると、通院、買い物、交通など
生活の利便性も考慮する必要があります。

特に郊外で、街の中心部や最寄り駅から離れている地域にお住いの方は、
買い物や通院などでの外出が大きな負担になってしまいます。

庭付きの戸建もいいですが、今後の生活を考慮すると、
街にあるコンパクトなマンションへの住み替えが実現できれば、
日々の生活や体への負担の軽減が図れます。

また、「近居」という言葉も近年よく耳にするようになりました。

近居とは、自身の子供や親戚の近くに住むことを言います。
一昔前は、同居という考えが主でしたが、最近では「近居」のスタイルを
とっている家族もいるそうです。

老後の生活にとって、様子を見に行ける環境が整うことは、互いに安心することができます。

しかし、同居の場合だと抵抗感を持つ方もおり、
程よく距離をとった「近居」が最近のトレンドにもなりつつあります。

この「近居」は、行政も奨励しています。
例えば、品川区では「親元近居支援事業」を展開して、
転居費用に応じてポイント交付が受けられます。
そのポイントは区内で使える商品券などと交換することができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■実際の住み替えの方法

では、実際に住み替えるにはどのようにしたらよいのでしょうか。

物件の購入費用、引っ越し費用などお金の工面をする場面が出てきます。
しかも、仕事は定年しているし、住宅ローンは組めないしなど、
シニアならではの制限もついてきます。

しかし近年では、このシニア層の住み替えに対応するべく専用の融資を用意している
金融機関も出てきました。この融資の内容も含めて、シニア層の住み替え方法をまとめました。

❶現在の自宅の売却資金で住み替える

こちらの方法は、住み替えの中でも一番シンプルな方法で金融機関の融資を
受ける必要もありません。

自宅を売却し、手元に残った資金を使った資金をそのまま購入物件に充当してもよいですし、
売却資金と自己資金を合わせて購入することもできます。

不動産売却には、税金、仲介手数料などの諸費用が発生しますので、
これらは購入資金から除く必要があります。

仲介手数料も物件価格の3％+６万円の消費税がかかり、大きな諸費用となりますが、
売却時の税金が気になるといった方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産売却時の税金（印紙税を除く）は譲渡取得税と呼ばれます。
不動産売却は税法的には、その売却金額は収入とみなされ、所得税が課税されます。

課税は譲渡益が出た場合に限られます。
譲渡益とは、簡単に言うと買った金額よりも売った金額の方が高かったことをいいます。
その分を利益として、課税がなされます。

しかし譲渡益が出たとしても、利益が3,000万円までは非課税という
「3,000万円特別控除」という仕組みがあります。（特別控除は自宅の売却時のみ適用です）
ほとんどの自宅の売却はこの特別控除が使えて無税になると思います。

反対に、売れた金額が買った金額よりも大きく下回った場合には、利益は発生していないので、
課税がされないという仕組みになっています。
（ただし、自宅の減価償却がありますので、売れた金額、購入金額が近い場合には注意しましょう。）

住み替え時には、いくら手元に残って、いくら購入物件に充当できるかなど資金計画を
しっかりと立てる必要がありますので、不動産会社の担当者と打ち合わせをしておきましょう。

❷リバースモーゲージを使って住み替える

最近のシニア層の住み替えが増えている傾向に、金融機関も専用の融資で対応しています。
それがリバースモーゲージです。

リバースモーゲージとは、所有している自宅を担保にして、
担保評価に基づいて決められた金額の範囲で融資を受けることができる仕組みです。
通常の住宅ローンと違って、元本の返済はなく金利のみを支払うケースが一般的です。

借りた資金は、通常、本人が死亡した後に担保とした不動産が売却されて
一括返済されることが前提です。もちろん、その他預金や保険などで返済されれば
不動産を売却する必要はありません。

この数年、徐々に認知されるようになり、取扱い金融機関も増加して利用件数が伸びています
。

最近のシニア層の方は、子孫に資産を残す傾向より、活用したいとの考える方が多いようです。

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