2023年06月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

駐車場経営は開業準備から運営開始まで以下のような流れで進みます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■料金設定は周辺相場に揃える

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
アパート経営と同様に、駐車場経営でも賃料設定が経営の安定性を左右します。
まずは、周辺相場を調査しましょう。
コインパーキングの場合、1時間単位で料金を設定するのか、
それとも30分単位で料金を設定するのかも検討が必要です。
また、1日最大料金をいくらにするかは、ほかの駐車場と差別化を図れる
部分でもあるのでしっかり検討したうえで決めましょう。

月極の場合も周辺相場を確認したうえで、料金を設定することが大切です。
集客したいからといって大幅に下げれば収益が得られず、
また、収益を上げたいからといって高く設定すれば集客が得られず、
キャッシュフローの悪化につながります。
周辺相場のほか、収益や運営費なども含めて検討するようにしましょう。
なお、一括借り上げ方式を採用した場合は、
業者が料金設定をするため自身で料金を設定する必要はありません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■経営方式は一括借り上げか自営
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

駐車場経営を検討する際、経営方式も考える必要があります。
駐車場経営の経営方式は次の3種類です。

一括借り上げ方式では、駐車場が空車の有無に関わらず毎月一定の賃料を得ることが可能です。
また、管理業務はすべて業者が行ってくれるため労力がかかりません。
ただし、その分手数料は高めに設定されています。管理委託方式では、
管理業務を業者に委託するという点では一括借り上げ方式と変わりませんが、
毎月の賃料収入は契約数に比例するため、収益は変動します。

自営の場合は、募集を含めた管理業務も自身で行う必要があるため
時間や労力がかかりますが、業者に支払う手数料はなく、
また賃料も得た分だけ確保できるため、収益性は良いと言えるでしょう。
ただし、募集業務がうまくいかなければ収益悪化につながることも忘れてはなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■パートナーとなる業者の選び方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一括借り上げ方式や管理委託方式を採用する場合、
専門業者に運営を委託することになりますが、業者選びは経営の良し悪しを決定する
要素のひとつと言っても過言ではありません。

選定する際には、どのような業務を担ってくれるのか、また、手数料はどのくらいなのかなど、
複数の業者を比較するようにしましょう。
不明点があれば、契約締結前にすべて明らかにしておくことが大切です。

　　
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駐車場経営には大きく月極駐車場形式とコインパーキング形式の2つがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■月極駐車場

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
まず、月極駐車場の特徴と収益モデルについて確認していきましょう。
月極駐車場は、利用者と月毎の利用契約を結んで、毎月の賃料を受け取るものです。
現地に何台駐車場を確保できるかによって収益の最大額が確定します。

コインパーキングと比べて機械の導入の必要がなく、敷地の舗装も必須ではないため、
始めようと思えばいつでも始められ、利用者との駐車場利用契約が終了すれば
いつでも辞めることのできる手軽さがあります。
なお、月極駐車場の場合は、地元の不動産会社に行って
入居者募集〜駐車場の管理を依頼するのが一般的です。

■収益モデル　収入と支出
┗月極駐車場では、毎月の賃料から、不動産会社に支払う管理費や年間を通して
　払わなければならない固定資産税を引いた合計額がプラスになれば、
　その利益に対して課税される税金を払う必要があります。
　基本的には、この流れだけで収入と支出が決まります。
　1台あたり5,000円／月で、20台駐車可能な駐車場を例にシミュレーションしてみましょう。
　なお、これらの収入に対して不動産所得として所得税と住民税が課されます。

┗月極駐車場では、不正駐車に注意する必要があります。
　契約者の車が駐車されていない間に不正に利用されてしまったり、
　未契約の空いているスペースに不正に駐車されてしまったりなど、
　不正駐車の被害は珍しいことではありません。

　仮に、対策をとらず不正駐車を野放しにしておいた場合、契約者に迷惑がかかるほか、
　解約を申し出る人が出てくる可能性もあります。
　不正駐車をした際の罰則を明記した看板や、防犯カメラの設置など、
　業者にアドバイスをもらいながら対策をするとよいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■コインパーキング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

コインパーキングはコインパーキングの利用者からの利用料が収入となります。
月極駐車場では、駐車台数によって収入の上限が決まりますが、
コインパーキングは車の出入りの回数によって収入が決まります。

また、コインパーキングでは機械の導入が必要ですが、その運用方法には専門業者に
土地を一括で貸し、専門業者が機械を導入して、地主は毎月一定額を受け取るパターンと、
専門業者から機械を購入して管理を専門業者に任せ、
収益を受け取って管理費を支払うパターンがあります。

前者は初期費用が不要ですが毎月の収入は少なく、一方、後者は初期費用がかかるものの
毎月の収入を大きくすることができます。一方コインパーキングは、
何かの用事がある時に一時的に利用するなどの利用法が考えられるため、
駅や繁華街、駐車場のない商業施設の近くなどにある土地が向いていると言えるでしょう。

■収益モデル　収入と支出
┗先ほどの月極駐車場と同じように20台駐車可能なコインパーキングという設定で
　シミュレーションしてみましょう。
　仮に、1時間100円で1日8時間稼働だった場合、1台あたりの収入は
　800円／日、月で2.4万円になります。
　20台であれば以下の収入が得られることになります。
・2.4万円×20台＝48万円／月

　
　専門業者が一括借上するパターンだと初期費用を抑えることができ、
　毎月一定額を専門業者から受け取ることになります。
　この時の額は専門業者との契約内容により異なります。

　一方、自分でコインパーキングの機械を購入する場合、土地の広さにもよりますが、
　機械導入費用として300万円程度、整地費用として100万円程度の費用が必要となります。
　仮にこの金額を金利3%、借入期間3年としてシミュレーションしてみましょう。
　この収入に対して不動産所得として所得税と住民税が課されます。

※管理費を5％、固定資産税を年間24万円(月2万円)と仮定して計算しています。

 

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土地活用の中でも、初期コストが低く人気の「駐車場経営」。
契約をする前に必ず理解しておくべきリスク・注意点をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場は儲かる？儲からない？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■土地活用の方法を検討する際、「儲かるか儲からないか」を気にする方は少なくありません。
では、駐車場経営はどうでしょうか。

結論から言えば、駐車場経営はアパート・マンション経営のように
収益性の高い土地活用方法とは言えません。

後述しますが、駐車場経営は土地の利用効率が低い分、収入も低くなるためです。
一方、駐車場経営にもメリットはあります。
どのようなメリットがあるのか、次のトピでご説明していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場経営のメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■土地活用の中でも駐車場経営は比較的低予算で始められることが魅力です。
まずは、駐車場経営のメリットについて理解しておきましょう。

■初期費用が少ない
┗アパート経営のように建物を建てる必要がないため、
　初期費用が少なく済み、すぐに始めることができます。

■狭小地や、変形地でも対応可能

 ┗場所が制限されることも少なく、たとえば、狭小地や変形地でも経営することが可能です。

■災害リスクが小さい

 ┗自然災害が起きたとしても、駐車場の場合は建物もなくアスファルト舗装や
　コンクリート舗装を行えば経営を再開することができるため、
　比較的災害に強い土地活用と言えます。

■ほかの事業への切り替えが容易

 ┗駐車場経営の特徴として、ほかの業態への切り替えが容易ということが挙げられます。
　月極駐車場であれば、道路の舗装もせず、ロープだけでも運営できないことはありません。
　とりあえずは固定資産税分を何とかしたいという動機で
　駐車場経営を始めてみても良いでしょう。
　その場合は、不動産会社に連絡して駐車場の区割りをしてもらい、
　利用者を募集してもらえば、後は管理を任せることができるので
　地主は何もする必要がありません。

　将来、売却したり、ほかの土地活用法に移行したりする時も、
　利用者との契約期間が終了すれば、特に費用をかける必要もなく行えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場経営のデメリット

┗まずは税金負担が大きいという点です。
　アパートやマンションであれば固定資産税の減税対象になりますが、
　駐車場は減税の対象にはなりません。また相続税についても優遇措置はありません。

┗駐車場はアパートやマンションのように2階建てや3階建てではないため
　土地の利用効率が低いと言えます。

┗駐車場経営は土地の利用効率が低いため、
　アパート経営と比べると収益性も低くなってしまいます。

　　
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家の解体の流れや解体後の手続き、解体費用を安く抑える方法などを、
更地にして売る場合のデメリットも含めてお伝えします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■解体したい理由は物件ごとに違う

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■なぜ、土地を売るために家を解体する必要があるのでしょうか。

・古い建物が建っていると売れないだろうと思って、更地にしようと考える人。
・長年住んでいた実家なら、「ほかの人には住んでほしくない」という思い。
・空き家の期間が長く、建物が老朽化して崩れかかっている。
・動物が住み着いていたり、ごみが投棄、危険な状態・不衛生な環境に陥っている。

このような場合には、環境改善のためにも建物を解体し、
いったん更地に戻した方がよいでしょう。

このように、解体したい理由は物件によって、また所有者の考え方によっても違います。
しかし、よほど建物が老朽化して危険な状態にあるのでない限り、
解体して更地にしなければならない理由はありません。
古家付きの土地でも、適正な価格で売却することは十分可能です。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　■実家や空き家の解体の流れ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■必ずしも解体する必要はないという前提で、それでも更地にして売却したいという方のために、

建物を解体して更地にするまでの流れを説明していきます。

■解体費用の見積もりの出し方
┗まずは解体業者に見積もりを依頼します。
　見積もりの方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

　机上査定は、インターネット上の一括見積もりサービスを利用した
　見積もり方法です。建物の種類や構造、面積（坪数）、
　周辺状況などを選択すると、近隣の解体業者から見積もり結果が送られてきます。
　精度は高くないものの、手軽に見積もり依頼できる点と、
　一度の入力で複数の会社の見積もり内容を比較できるのがメリットです。

　一方訪問査定では、解体業者の担当者が、実際に現場を見て見積もりしますので、
　正確な金額を出してもらうことができます。
　「机上査定」で見積もりした場合でも、最終的には「訪問査定」によって
　正確な見積もり金額を掲示してもらうことをおすすめします。

■解体見積もりではどこを見るか

 ┗解体費用は坪単価で算定されます。
　そのため、建物の規模が大きいほど解体費用も高額になります。
　解体のしやすさもポイントの1つで、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は
　木造に比べて解体に手間がかかるため、坪単価が高めに設定されています。

　前面道路が狭いと重機やトラックの出入り・横付けができず作業日数がかかるため、
　解体費用も割高になります。前面道路と高低差がある土地も、宅盤を崩したり、
　残土を処分したりという作業が必要になるため、コストアップになります。

　また、建物だけでなく庭木や庭石、塀、舗装版などの外構、浄化槽・井戸といった
　埋設物の撤去にも費用がかかります。
　建築基準法でアスベストの使用が禁止される2006年以前の建物の場合、
　屋根材や外壁材にアスベストの含有された建材が使用されている可能性もあります。
　アスベストを含む建材は散水しながら手作業で撤去することになるため、
　通常よりも数十万円は余分にコストがかかります。

■解体にかかる費用相場

┗解体費用は坪単価で算定されるため、家の大きさがわかれば

　おおよその解体費用をしることができます。

※坪単価の相場は地域によって異なりますが、以下を目安としてください。

　外構や埋設物、特殊な建材の撤去費用を考慮しない場合の単価です。
　実際には何らかの付帯費用がかかると考えて、
　後数十万円は多めに見積もっておくようにしてください。

　解体にかかる日数は、30坪程度の木造住宅なら10日から2週間程度ですが、
　付帯工事が多い場合は作業に手間がかかるため、倍以上の工期が必要になることもあります。

■解体後の手続きや費用

┗建物を解体した場合、解体工事が完了してから1か月以内に
　建物滅失登記を行わなければならないと、不動産登記法によって定められています。
　滅失登記をしないと建物を取り壊しても自治体に通知がいかないため、
　解体した後も存在しない建物に対して固定資産税が課税され続けることになります。
　このようなことにならないよう、解体後は速やかに滅失登記を行うようにしてください。

　建物滅失登記には登録免許税は課されませんが、土地家屋調査士に登記を依頼する場合、
　報酬として3～5万円程度の費用が発生します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■解体費用を安くすます４つのポイント

思ったよりも解体費用がかかることに、驚いた方も多いのではないでしょうか。
ここからは、解体にかかる費用を抑えるための方法をご紹介していきます。

❶解体業者は複数を相見積もり

┗ どの解体業者に依頼するかによって、見積額には数十万円単位で差が出ることもあります。
　競争相手がいることで見積額が安くなる場合もありますから、
　できるだけ複数の会社に見積もりを依頼して、内容と金額を比較するようにしてください。

　ただし、極端に見積額の安い解体業者には注意が必要です。見積額が極端に安い場合、
　後から高額な追加費用が発生したり、手抜き工事や不法投棄を行ったりという
　悪質な業者である可能性も考えられます。

❷ごみ処理は事前にできるだけ自分で処理できるものはする

┗ 「どうせ解体するのなら、不要になった家具や家電も一緒に処分してもらいたい」
　というのは、誰しも思うことでしょう。
　しかし、残置物は無料で処分してもらえるわけではなく、
　すべて産業廃棄物として処理されます。

　産業廃棄物の処理費用は一般廃棄物に比べて高額なので、
　一般廃棄物としてごみ収集業者に引き取ってもらえば数百円から数千円で済むところを、
　産業廃棄物として処理することで数万円のコストがかかる場合もあります。

少しでも少しでも費用を安く上げるには、不用品はごみ処理施設へ持ち込む、
リサイクル業者に回収に依頼するなど、できるだけ自分たちで処分するようにしてください。

❸解体に関する補助金を利用する

┗ 地域によっては、空き家を解体することで自治体から補助金の交付を
　受けられる場合があります。空き家対策の一環として行われる助成制度で、
　危険をともなう老朽化した空き家を除去し、環境の保全を図ることを目的としています。

❹解体後に費用を抑える

┗ 建物を解体した後、1か月以内に建物滅失登記を行わなければいけません。
　滅失登記を土地家屋調査士に依頼せず自分で行うことで、
　登記にかかる費用（土地家屋調査士に報酬）を節約することができるからです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ

土地を売却するにあたり、建っている実家や空き家を解体する場合の解体の流れや、
解体費用の目安についてお伝えしました。
高額な解体費用ですが、見積もりのポイントを頭に入れておくことで、
多少なりとも費用を抑えることは可能です。
補助金の活用や滅失登記を自分で行うことも視野に入れてみるとよいでしょう。

ただし、建物を解体して更地にすることは、固定資産税が大幅にアップするなどの
デメリットもともないます。

なぜ解体するのか、本当に解体する必要があるのか、再度検討されてみてはいかがでしょうか。
慌てて解体せず、まずは古家付きで売りに出してみるというのも選択肢の1つです。

　　
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