「不動産を買う」の記事一覧(3件)
カテゴリ:不動産を買う / 更新日付:2024/12/20 09:00 / 投稿日付:2024/12/20 09:00
家を売る際のタイミングは、市況、築年数、税金、季節という4つの主要な判断基準に基づいて慎重に決めることが必要です。ここからは、売り時を決める4つのポイントを順に説明していきます。
POINT
・中古物件とは
・中古物件の注意点
・売主により取引条件は異なる
・カーテンや照明器具などの取り扱い
・中古物件の盲点:シックハウス症候群
・住宅検査
・リノベーションの注意点
・旧耐震基準
・新耐震基準
・違法増築
・予算計画
・建物の保障
■中古物件の注意点
▶中古物件の中には、価格や立地が優れていてもコンディションは優れていない物件は多々あります。
さらに、築年数も多岐にわたり、築浅の物件から築後50年以上経過しているものまでさまざまです。
今回は、「購入時の価格は安かったが、住み始めた後に予想外の費用がかさんでしまった」といった事態を避けるために、中古住宅を選ぶ際の注意点をご紹介します。
■中古物件とは
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅について、工事が完了してから1年以内であり、かつ誰も居住していない住宅と定義されています。
これに基づき、一般的には、築後1年以上経過している物件や、過去に人が住んだことがある物件が中古住宅として扱われています。
■売主により取引条件は異なる
▶中古物件の売主にはいくつかのパターンがあります。
例えば、以前住んでいた個人が売主になる場合、リフォームを施して再販売する宅地建物取引業者が売主となる場合、または社宅や資産運用目的で保有していた物件を売却する一般法人が売主となる場合などがあります。このように、売主によって中古物件の取引条件は異なるのが一般的です。
個人が売主の場合 | 売主と買主の双方が合意すれば、取引の内容はある程度自由に決めることができる |
---|---|
宅地建物取引業者が売主の場合 | 宅地建物取引業法に基づき、一定の場所におけるクーリングオフ、手付金及び損害賠償額又は違約金の額の上限規定(売買代金の20%)、契約不適合責任の通知期間は「目的物の引渡しの日から2年以上」 |
一般法人が売主の場合 | 買主が個人の場合、消費者契約法に基づき、契約不適合責任の通知期間は「目的物の引渡しの日から1年以上」 |
■カーテンや照明器具などの取り扱い
中古物件の購入者は、建物内のカーテンや照明器具も含めて気に入ることがありますが、これらが必ずしも物件に残るとは限りません。売主が次の住まいに持って行ってしまうこともあるためです。さらに、カーテンや照明器具が残される場合でも、実際に確認してみるとカーテンが破れていたり、照明器具が故障していることもあります。そのため、購入を決める前に、これらの備品が残されるかどうかや、その状態をしっかり確認することが重要です。また、エアコンについても、設置されたままかどうかを確認するのを忘れないようにしましょう。
■中古物件の盲点:シックハウス症候群
住宅の建設やリフォームに使われる建材や家具などから発生する化学物質が原因で、室内空気が汚染され、健康被害を引き起こすシックハウス症候群。シックハウス症候群では、目のかすみや涙だけでなく、めまいや吐き気、じんましんなど全身にさまざまな症状が現れるため、住宅選びの際には十分な注意が必要です。
多くの人はシックハウス症候群を新築特有の問題と考えがちですが、築年数が経過した中古物件でも健康被害が報告されています。この問題を受け、2003年には建築基準法が改正され(シックハウス法と呼ばれます)、シックハウス症候群の主な原因物質とされるホルムアルデヒドの放出を抑えるため、フォースター等級の低ホルムアルデヒド建材の使用や、24時間換気システムの導入が義務化されました。この換気システムにより、室内の空気が2時間に1回以上入れ替わる仕組みが実現し、汚染対策が強化されました。
しかし、2003年以前に建築された住宅ではホルムアルデヒドの微量な放出が続いているケースもあり、「中古物件だから安全」というわけではありません。2003年以前に建てられた物件の購入を検討する際には、必要に応じて建材の交換やフルリフォームなどの対策も視野に入れることが大切です。
■住宅検査
中古物件には、築年数がかなり経過しているものも多く、シロアリ被害や雨漏り、傾きなどが見られる場合があります。さらに、大きな損傷がなくても、すでに耐用年数を過ぎた建材や設備が使用されているケースも少なくありません。そのため、築年数の古い中古物件を購入する際には、購入候補の状態を確認するために住宅検査(インスペクション)の利用を検討することが重要です。
最近では、宅地建物取引業法の改正により、売主が事前に建物のコンディションを確認する建物状況調査を行っている場合もあります。しかし、売主による調査が行われていない物件では、買主が費用を負担して調査を依頼することも増えています。中古物件のインスペクションを考える際は、物件を紹介する宅地建物取引業者や中古物件の知識が豊富な設計士に相談してみるとよいでしょう。
■リノベーションの注意点
築年数が数十年を経過している物件や、室内が著しく劣化している場合、単なる表面的なリフォームでは不十分で、構造的な修復や重要な部分の交換が必要になることがあります。例えば、屋根の葺き替えや給排水設備の全面的な交換など、大規模なリフォームが求められることもあるでしょう。
また、リフォームや修繕に伴い、間取りの大幅な変更を考えている物件では、事前に希望するレイアウトが可能かどうかを確認することが重要です。なぜなら、既存の給排水管や、マンションの場合は共用の排水竪管の位置などによって、水まわり(キッチン・浴室・トイレ・洗面)のレイアウト変更ができない場合や、変更してもサイズを変えられないケースがあるからです。
実際、購入後に「思い通りの間取り変更ができなかった」や「キッチンや浴室の配置変更ができなかった」という話もよく聞かれます。大きな間取り変更を考える際は、詳細な設計図を事前に取得したり、リノベーションに精通した専門の会社や設計士に相談したりすることを強くおすすめします。
■旧耐震基準
地震が頻繁に発生する日本において、中古物件の購入時には建物の耐震性が重要なチェックポイントとなります。このため、多くの都道府県や市区町村では、大地震への備えとして、住宅の耐震診断や補強工事に対して助成を行っています。助成を受けられるのは、主に1981年6月1日以前に着工された建物で、これらは旧耐震基準に基づくものです。
1981年6月1日の建築基準法改正以降、新築される建物は、それ以前に建設された旧耐震基準の建物よりも優れた耐震性を備えています。新耐震基準を満たす建物は、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊や崩壊することなく耐えられるとされています。
また、2000年には木造住宅を中心に建築基準法が再改正され、地盤調査の義務化や、木造建物の接合金物の規定、耐力壁の量とそのバランスの基準が新たに設けられました。これにより、特に木造住宅の耐震性は一層強化されることとなりました。
■新耐震基準
中古物件の購入を検討する際、住宅ローンを利用する場合は、まず重要なのがその物件が住宅ローン控除の対象となるかどうかの確認です。この制度では、住宅ローンを利用して購入した場合、年末時点の借入残高の1%(最大年間40万円まで)が所得税から控除されるというものです。ローンを利用するなら、ぜひとも活用したい制度です。
ただし、住宅ローン控除を利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。具体的には、物件の床面積が50m²以上(場合によっては40m²以上でも可)で、その半分以上が居住用であることが求められます。また、築年数は原則として20年以内(マンションの場合は25年以内)であることが必要です。もし築年数が20年を超えている場合(マンションの場合は25年を超えている場合)、耐震基準適合証明書を取得すれば、ローン控除の恩恵を受けることができます。したがって、築年数が規定を超える物件を検討する際には、事前にその物件が耐震基準適合証明書を取得できるかどうかを、物件を紹介する不動産業者に確認しておくことが大切です。
■違法増築
マンションにはあまり見られませんが、一戸建ての中古物件の中には、違法に増築された部分が存在する場合があります。例えば、吹き抜けとして設計されていた空間に床を敷いて部屋として使用されていたり、屋根裏本来の使用目的でない場所に床が敷かれ、納戸として利用されているケースがあります。また、一階と二階の間の屋根部分を改造して部屋として増築された物件もあります。
こうした違法増築が行われている場合、建築基準法に基づく建ぺい率や容積率を超過していることがあり、そのままでは住宅ローンが利用できないことがあります。また、増築部分を元の状態に戻すことが求められる場合もあります。見た目に問題がなくても、違法な増築が行われていないか、または建築基準法に適合しているかどうかを、購入前に不動産業者などに確認しておくことが非常に重要です。
■予算計画
中古物件の購入時には、物件の築年数や室内の状態、外観の劣化具合に応じて、購入価格に加えてかなりのリフォーム費用が発生することがあります。また、物件の状態によっては、リフォームを始める前に修繕費が必要な場合もあります。そのため、中古物件を検討する際は、物件価格だけでなく、リフォームや修繕にかかる費用も考慮に入れた資金計画を立てることが重要です。最近では、リフォーム費用や修繕費用も住宅ローンと同じ金利で借りることができる商品が増えているので、リフォーム会社と詳細に相談しながら物件選びを進めることをおすすめします。
■建物の保障
築後10年以内の一戸建ての中古物件では、所有者が変わっても新築時の10年保証が引き継がれることがあります。しかし、保証が引き継げることを知らない売主も多いため、購入前にその住宅を新築した建設会社に直接確認して、保証が引き継げるかどうか調べておくことが重要です。また、保証が継続される場合でも、一定の修繕費用を負担しなければならないこともあるため、保証の引き継ぎが可能かどうかに加えて、その条件も確認しておくことが大切です。
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カテゴリ:不動産を買う / 投稿日付:2024/05/03 09:00
■内見の当日の流れ
▶内見は、賃貸物件を実際に現地で見学することを指します。
気になる物件が見つかった場合、通常は不動産会社に空き状況を確認し、
もし空きがあれば実際に見学することになります。
内見当日の手順と実施事項は次の通りです。
- ❶不動産会社や待ち合わせ場所に向かう
- ❷希望条件を再確認する
- ❸担当者と現地に向かう
- ❹物件を確認する
- ❺問題がなければ契約手続きに進む
事前に希望条件などを伝えていても、条件に認識の相違がないか確認するため、
担当者と打ち合わせを行った後に内見に移ることになります。
また、大家が立ち会う場合や入居者がいる物件では外観のみ確認することもありますので、その点も留意してください。
後ほどお伝えする内見時に確認すべきポイントも把握しておくと、入居後のトラブルを予防できるでしょう。
■予約は何日前からがいい?時間帯は?どのくらい見る?
内見の予約タイミングはいつが適切でしょうか?
内見は当日でも可能な場合もありますが、不動産会社が鍵を持っていない場合や他の内見希望者とスケジュールが重なる可能性も考えられます。
ただし、あまり早く予約をしても物件が当日まで残っているとは限りません。
このような事情を考慮すると、内見したい日から1週間前から2日前の間に予約するのが良いでしょう。
予約のタイミングだけでなく、内見する時間帯や1日に見学する物件の数にも注意が必要です。
内見をする最適な時間や1日に見学する物件の数について、詳細をお伝えします。
■オススメの時間帯
内見に最適な時間帯は、陽当たりを考慮して、なるべく早い時間から行動を始めることが望ましいです。
最適なのは午前中です。その時間帯には他の内見希望者も少なく、陽当たりも良好で、部屋の隅々までしっかりとチェックできます。
平日でも休日でも、日が出ている夕方前までには内見を終えておくのが良いでしょう。
■かかる時間・1日に何件まで?
■内見だけで、契約しなくても大丈夫?一人でもOK?
▶内見未経験者にとっては、内見に関するいくつかの些細な疑問が生じるかもしれません
❶内見後、即契約が必要なのか?
❷家族やパートナーと同行すべきか、それとも一人で行くべきなのか?
❸内見の予約は当日キャンセル可能なのか?
これらの疑問は内見に関する代表的なものです。
これらの疑問に対する答えをまとめた注意点をご紹介しますので、内見の際に参考にしてください。
❶内見後、即契約が必要なのか?
内見は、自身の希望条件に適合しているかを確認し、物件を吟味する時間です。内見だけで契約しなくても問題ありません。
物件を必ず契約しなければならないとなると、複数の物件を比較することが難しくなりますので、気負わずに物件を注意深く見てください。
不動産会社の方も基本的に契約を強要することはありません。手間と時間をかけてもらっているからといって、無理に契約する必要はありません。
内見は自身の新しい住まいを決める重要な時間です。
担当者に気を遣って無理に契約する必要はありません。
内見後にじっくりと物件を検討し、適切な返事をしましょう。
❷家族やパートナーと同行すべきか、それとも一人で行くべきなのか?
内見には1人で行くべきだと考える方もいますが、1人暮らし用の物件であっても、両親や家族、パートナーなど第三者に付き添っても問題ありません。
不動産業者での物件紹介から内見、そして契約手続きまで、全て付き添いがいてもスムーズに進められます。血縁者だけでなく、友人にも付き添ってもらうことが可能です。
1人暮らしであるからといって、内見は1人で行かなければならないという決まりはありません。不安な方は両親やパートナーなどに付き添ってもらうことを検討してみてはいかがでしょうか。
❸内見の予約は当日キャンセル可能なのか?
内見の予約を当日キャンセルできるかどうかは、不動産会社の方針に依存しますが、一般的には可能ですので、心配する必要はありません。
複数の内見予約を入れている場合、最初の内見で即決したくなることもあるでしょう。
その結果、後の予約をキャンセルすることも考えられます。
不動産会社によっては、当日予約した物件は全て見るように指示されることもありますが、基本的には都合がつかなくなった場合も含め、内見予約の当日キャンセルは可能ですのでご安心ください。
ただし、都合がつかなくなった場合は、必ず電話で連絡を入れるというマナーを守るようにしましょう。
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カテゴリ:不動産を買う / 投稿日付:2023/04/07 00:00
一世一代の買い物と言えば、何でしょうか?
車・保険など、他にも高額の商品はありますが、
やはり「家」と言われる方も少なくありませんよね。
高額であればこそ、
経済状況や、居住地域、利便性など自分に合うコスパのいい物件を選びたい所です。
物件選びのポイントを詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
■失敗しないためのポイント
❶立地
❷築年数(20年以上がベスト)
❸築年数が30年以上になる場合は、住宅ローン控除に注意
❹耐震基準で選ぶ
❺管理組合が健全に機能しており、管理状態のいいマンションを選ぶ
マンションの立地
マンション選びで、まずこだわりたいのが立地!
室内は、リフォーム・リノベーションで変えられますが、立地は後から変えられません。
また、どんなにスペックが高いマンションでも駅から遠かったり、周辺環境が整っていなければ
生活は不便に感じます。
■立地は資産価値に直結
駅から近いだけでなく、防犯や災害の観点から見ても「良い」とされるマンションは資産価値の高いマンションです。
特にファミリー層が多く住むエリアともなれば、スーパーや病院、学校に図書館など周辺環境の充実も、
そこに建つマンションの価値を左右します。
マンションの築年数をみる
中古マンションを購入したい人にとって、
気になることTOP3にランクインするのが築年数ですよね?
一番お買い得なのは「築20年以上のマンション」です。
…マンションは築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20年〜25年前後で
底値を迎えます。それ以降は価格の変動も緩やかで、大きな値崩れがありません。
築30年以上は住宅ローン控除と耐震基準に注意
築20年前後であれば、住宅ローン控除の心配もないため購入の手続きがスムーズです。
しかしながら、築30年を超えるマンションは、新旧どちらの耐震基準で建てられたのか?
をしっかりチェックしてください。
基本的に、住宅ローン控除は下記の条件を満たすことで受けられますが、
- ・床面積が50㎡以上で
- ・築25年以内の耐火建築物(鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの住宅)
築26年以上でも住宅ローン控除を受ける方法があります。
ただし、これは新耐震基準のマンションであることが条件です。
中古マンションは管理が命
中古マンションは管理状態が非常に大切
「大規模修繕が計画的に実施されていない」「築古なのに給排水管が交換されていない」
などが見られるマンションは要注意!管理組合がうまく機能していない可能性があります。
マンションの寿命を左右する管理組合の運営状況
分譲マンションには必ず「管理組合」が存在します。
管理組合とは、そのマンションに住む各住戸の所有者で構成される組合のことですが、なかでも一番の決裁権を持つ理事長は、どんな人が担当するかによって、運営状態の良し悪しが決まります。
耐震性が不安な方は、新耐震基準のマンションがおススメ
・新耐震基準(1981年以降に建てられた物件)
・RC造よりもSRC造を優先
・ピロティ構造(1階部分が柱だけの空間で駐車場などになっている建物)は避ける
中古マンションとなれば当然、耐震性が気になりますよね?
とは言いながら、パッと見ただけで建物の耐震性は分かりません。
■まとめ
中古マンション選びは、さまざまな角度からチェックする必要があります。
ご紹介した内容をまとめるとポイントは上記の5つです。
また、中古マンション選びはスピード勝負でもあるため、
ライバルに負けないために備えておくべきことを、下記の記事でぜひチェックください。
長くなりましたが、中古マンション選びにおけるポイントをしっかり押さえておけば、
きっと納得のいく物件を手に入れられるはずです。
リサーチには手間と時間がかかることもありますが、決して手を抜かず、
ご自身の目で一つ一つしっかり確認しながら、「ここだ」と思える物件を見つけてください。
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