不動産を買うの記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住み替えに自己資金が必要とされる理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶住み替えとは、今の家を売却し、同時に新しい家を購入することです。

このプロセスには、新居の購入費用だけでなく、売却と購入の両方で多岐にわたる諸費用が発生するため、ある程度の自己資金が必要とされています。

■住み替え時にかかる費用

上記に加え、引越し費用や登記費用も必要です。また、現在の家を先に売る「売り先行」の場合は、新居への入居までの仮住まい費用も考慮しなければなりません。

一般的に、頭金は物件価格の10〜20%が相場とされており、リクルートの調査でも首都圏の新築マンション契約者の自己資金比率は平均22.1%となっています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■自己資金ゼロでも住み替えは可能！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶自己資金がなくても住み替えは不可能ではありません。

住み替えには多額の費用がかかるため、自己資金を用意するのが理想的ですが、自己資金がなくても住み替えは不可能ではありません。

リクルートの同調査によると、新築マンション契約者のうち**14.4%が自己資金比率0%（頭金なし）**で契約しており、約半数が自己資金比率10%未満でした。このデータからも、頭金なしでの住み替えは十分実現可能であることがわかります。

ただし、自己資金なしでの住み替えにはリスクや注意点も存在します。これらの知識とデメリットをしっかり理解した上で、計画を進めることが大切です。

■フルローンまたはオーバーローンを利用する

新居の購入資金を借り入れる際、頭金なしで物件価格全額を借りるのがフルローンです。さらに、物件価格に加え、諸費用（仲介手数料、税金など）も含めて借り入れるのがオーバーローンです。

これらの方法は自己資金が不要ですが、借入額が大きくなるため、通常のローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。

■住み替えローンを利用する

• 住み替えローンは、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて一本化して借り入れるローンです。

  特に、今の家を売ってもローンが完済できない**（残債が残る）ケース**に適しています。自己資金がなくても新居の費用を調達できるのがメリットですが、以下の点に注意が必要です。

  • ・審査が厳しい傾向にある。

  • ・借入額が増えるため、月々の返済負担が大きくなる。

  • ・通常の住宅ローンと比べて金利が高くなる場合がある。

  事前にシミュレーションを行い、返済計画に無理がないか確認しましょう。

• 
  ■つなぎ融資を利用する

つなぎ融資は、住宅の引き渡し前など、住宅ローンが実行されるまでの間、一時的に必要な資金を立て替えるためのローンです。

主に、自己資金なしで注文住宅を建てる際など、土地の購入費、着工金、中間金などの支払いに利用されます。住宅の引き渡し時に住宅ローンが実行されたら、この資金でつなぎ融資を一括返済します。

ただし、つなぎ融資は他のローンと比べて金利が高く、事前に住宅ローンを借り入れる金融機関への相談が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■自己資金なしの住み替えは「売り先行」で進める
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶手持ちの資金が少ない状況で住み替えを実現するための、具体的な資金調達方法を紹介します。

自己資金なしで住み替えを進める場合、購入資金の裏付けとなる売却額を先に確定できる「売り先行」が最も適しています。

■成功のカギは「高く売る」こと

自己資金なしで住み替えを成功させるためには、自宅を少しでも高く売却することが非常に重要です。売却額は、依頼する不動産会社の営業力によって大きく変わります。

満足のいく住み替えを実現するためには、複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。不動産一括査定サービスなどを利用し、複数の会社から査定結果を受け取り、最適な住み替えプランを提案してくれる不動産会社を選びましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■自己資金なしの住み替えの注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶自己資金なしでも住み替えは可能ですが、以下のリスクを把握しておく必要があります。

■金利が高くなる場合がある

金融機関によっては、頭金の割合（融資率）によって金利が異なるため注意が必要です。

例えば【フラット35】では、融資率が9割を超えると金利が高くなります。

（※物件価格3,000万円、35年返済のシミュレーション例。金利差により総負担額に約189万円の差が発生）

自己資金なしの場合、金利が高くなり、結果的に総返済額が増えることになります。

■返済負担が増す

フルローンやオーバーローンで借り入れ額が増えると、その分利息も大きくなります。

物件価格3,500万円、金利1.5%（35年返済）のシミュレーションでは、頭金なしの場合と頭金2割の場合で総支払額に200万円の差が生じるように、借入額が増えることで返済負担が増加します。

■ローン審査が厳しくなる

自己資金がないフルローンは、金融機関の審査が厳しくなる可能性があります。

特に審査で重要視される返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が高くなると、「返済が滞るリスクが高い」と判断され、審査通過が難しくなります。フルローンは借入額が大きくなるため、頭金がある場合と比べて審査は厳しくなります。

■スケジュール調整が必須

住み替えローンを利用する場合、旧居の売却と新居の購入の引き渡し日・決済日を同日にするなど、タイトなスケジュール調整が求められます。

スケジュールがタイトになると、「決済日までに売るために大幅に値下げする」「決済日までに買うために新居選びを妥協する」といったデメリットが生じやすいです。融資審査に通っていても、決済のタイミングが合わなければ融資を受けられない可能性もあるため、特に注意が必要です。

　　
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　■住み替えの進め方を決定する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶スケジューリングが成功の鍵を握ります。自分に最適な進め方を最初に決めることが重要です。

■売り先行パターン(家を売って、新居を購入)

■買い先行パターン(新居を購入して、家を売却) 

■同時進行パターン(売却と購入が同時)

■初心者には「売り先行」がおすすめ

初めて住み替えを行う方には、難易度が低い売り先行が推奨されます。売却で得られる金額や引き渡し時期が確定してから次の購入に進めるため、計画が立てやすいからです。

買い先行は、売却の条件が不透明なまま購入を進めるため、想定通りの売却ができなかった場合、計画全体の見直しを迫られるリスクがあります。しっかりと段階を踏める売り先行が、失敗しにくい進め方と言えるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■新しい家の種類から住み替えを検討する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶購入する物件の種類によって、売りと買いの進めやすさが変わってきます。

• ・注文住宅: ほとんどが買い先行になります。売り先行を選ぶと仮住まい期間が非常に長くなるため、「売却」と「新築」を別の計画として進める方が現実的です。
  
  

• ・建売住宅: 売却と購入を同時並行しやすい物件です。相手が不動産会社なので、引き渡し時期の交渉に応じてもらいやすく、特に竣工から時間が経っている物件ほど調整しやすい傾向があります。
  
  

• ・中古一戸建て: 空き家であれば建売住宅と同様に同時並行がしやすいです。しかし、居住中の物件の場合は、売主の都合によって買い先行になるか売り先行になるかが左右されます。
  
  

• ・マンション（新築）: 引き渡し日が明確なため、同時並行のスケジュールが立てやすいです。先に売却を進める場合でも、引き渡しのタイミングを調整することで仮住まいを避けることが可能です。売却依頼時に引き渡し時期の希望を明確に伝えておくと良いでしょう。

■売却にかかる費用

■購入にかかる費用

• 費用項目	内容
  購入費用	物件の代金そのもの。
  仲介手数料	不動産会社へ支払う成功報酬。
  登記費用	所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税および司法書士への報酬。
  印紙税	売買契約書および金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代。
  不動産取得税	不動産を取得したときに課税される税金。
  固定資産税等清算金	売主がすでに負担した固定資産税などの日割り分を清算する費用。
  住宅ローン関連費用	契約時の事務手数料や保証料など。
  火災保険料	火災などによる損害を補償するための保険料。

• 
  ■資金調達の手段

• ・住み替えローン: 新居の取得費と、旧居のローン残債（売却額で完済できなかった分）をまとめて一本化して借り入れるローン。借入額は大きくなるが、事務手数料などの二重払いを避けられる。
  
  

• ・つなぎ融資: 買い先行の際に利用する、一時的な融資。家が売れたらその代金で一括返済する。デメリットは、住宅ローンより金利が高いこと、事務手数料がかかること、決められた期限内に売却できないと遅延損害金が発生すること。
  
  

• ・ダブルローン: 買い先行の際に、旧居と新居の住宅ローンを同時に抱える状態。新居のローン審査で金利が高くなったり、借入可能額が減ったりするリスクがある。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■控除・減税措置の確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶住み替えでは、税制上の優遇措置を利用できる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

以下のいずれかの制度を利用できます。

■売却で利益（譲渡益）が出た場合

■売却で損失（譲渡損）が出た場合

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■控除・減税措置の確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶住み替えをスムーズに進めるために、押さえておきたいいくつかのポイントがあります。

• ・期間は長めに設定する: スケジュールをタイトに組みすぎると、交渉時に条件面で妥協を強いられたり、計画が頓挫したりする可能性があります。柔軟に対応できるよう、期間には余裕を持たせましょう。
  
  

• ・引っ越しシーズンを避ける: 売却自体は需要が高い繁忙期が有利ですが、同時並行型などスケジュール調整が重要な場合は、引っ越しシーズン（特に春先）は避けましょう。相手方の都合がつきにくくなるためです。
  
  

• ・ハウスクリーニングはまとめて依頼: 旧居と新居のクリーニングのタイミングが合う場合は、業者に同時に依頼することで値引きを受けられることがあります。買い先行などでは、こうした節約術を覚えておくと役立ちます。
  

　　
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　■戸建て⇒マンション住み替えのデメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶マンションへの住み替え後に後悔しないように、あらかじめデメリットを確認しておきましょう。

■デメリット1：固定費がかかる

マンションでの生活では、戸建てとは異なり、毎月管理費と修繕積立金の支払いが発生します。物件にもよりますが、合計で月々2万円から3万円程度は見ておくべきでしょう。車を所有する場合は、さらに駐車場の賃料も必要になります。

特にすでに退職している場合、毎月発生するこれらの固定費は家計に少なからず負担をかけるため注意が必要です。さらに、入居後に費用が値上げされることや、管理体制がずさんなマンションでは、月々の積立金とは別に一時金として費用が徴収されるリスクも考慮しておく必要があります。

■デメリット2：自由度が低い

マンションへ住み替えると、管理規約やマンション内のルールに従って生活することが義務付けられます。戸建てで享受していた自由な生活に慣れていた方にとっては、少し窮屈に感じられるかもしれません。特にペットを飼っている場合は、規約で飼育が禁止されていたり、制限が設けられていたりするため注意が必要です。

また、管理組合の役員に選任されれば、組合運営の仕事にも参加しなければなりません。マンション内での住民同士の関わり方は、戸建てのご近所付き合いとは性質が異なるため、人間関係にストレスを感じる方もいるかもしれません。

■デメリット3：隣人との距離が近く、騒音トラブルのリスクがある

マンションは戸建てよりも、隣人との物理的な距離感が近くなるのが大きな特徴であり、住み替え後に後悔しやすい点の一つです。隣だけでなく、上下階の住人とも密接に関わることになります。

騒音は、自分が発する側になることもあれば、逆に他者からの音に悩まされる側になることもあります。賃貸であれば、最終手段として引っ越しを考えることができますが、分譲マンションは簡単に転居できないため、深刻な騒音トラブルは住み替えを後悔する原因になりかねません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■戸建てからマンションに住み替えるメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■メリット１：建物管理が楽

戸建て生活の負担としてよく挙げられるのが、「庭の手入れが大変」「台風の後などに掃き掃除をするのが重労働」といった、住居の外回りのメンテナンスです。

マンションの場合、住戸以外の維持管理は管理会社に委託されるのが一般的です。そのため、住民が自ら庭や共用廊下の清掃、ゴミ置き場の管理、エレベーターなどの設備点検を行う必要がなくなります。

一方で、マンションでは毎月管理費や修繕積立金が発生します。しかし、この積立金があるおかげで、建物の外壁など大規模な修繕が必要になった際、多くのケースで一時金（追加の費用）の徴収が不要になります。戸建ての場合は、こうした修繕費用をすべて自分で貯蓄しておかなければならず、多額の出費が一気に発生するリスクがあります。

■メリット２：バリアフリー

戸建ての生活で不便を感じる理由として、「段差」を挙げる人は少なくありません。敷地から玄関までの階段や、庭の敷石の歩きにくさなどが代表的です。室内でも「玄関の上り框（かまち）が高い」「掃除機を上の階に運ぶのが大変」といった声が聞かれます。

一方で、マンションは室内がほぼ段差のないフラットな構造になっています。「エレベーター付き」であるのが一般的で、室外への移動もスムーズです。また、敷地内にスロープが整備されている物件も多いため、将来的に歩行器や車椅子を使うことになっても、不安なく外出できるでしょう。

■メリット３：コンパクトな暮らし

お子さまが独立して家を出ると、使われない空き部屋が増えてしまいます。しかし、人が使わない部屋であっても、掃除や換気、窓の開け閉めといった管理は必要です。特に換気を怠ると、結露やカビが発生する原因にもなります。

世帯人数に合ったコンパクトなマンションに住み替えれば、日々の掃除やメンテナンスにかかる手間を大幅に減らすことができるでしょう。

■メリット４：便利な立地

マンションは駅に近い立地にある物件が豊富です。駅近を選べば、天候が悪くても移動が苦になりません。また、商店街やスーパーマーケットも駅周辺に集中していることが多いため、重い荷物を持って歩く負担も軽減されます。

電車移動が中心となれば、車が不要になるケースもあり、車の維持費やガソリン代の節約につながります。

さらに、都心部に多いマンションに住み替えれば、映画鑑賞や観劇、ショッピングといった文化的な活動や娯楽をより手軽に楽しめるでしょう。年を重ねて通院の機会が増えた場合も、高度な医療を提供する大規模病院が都心に集中していることは大きな安心材料となります。

■メリット５：眺望や日当たりなど

建物の位置や周辺の環境にもよりますが、マンションの高層階を選べば、素晴らしい眺望を手に入れることができます。

周囲に遮る建物がなければ、日当たりと風通しの良さが確保できるため、夏は涼しく、冬は暖かく過ごしやすい暮らしが期待できます。この快適性は、光熱費の削減にもつながるでしょう。

■メリット６：セキュリティ

戸建てと比較すると、マンションは窓の数が少ないため、空き巣の侵入口が限定されます。特に高層階であれば侵入に時間がかかるため、泥棒が犯行を諦めるケースも多いでしょう。

最近の新築マンションでは、防犯カメラやセキュリティシステムの導入が標準的になっており、高い抑止効果が期待できます。

しかし、注意点もあります。マンションには駐車場やゴミ置き場など、人目につきにくい死角が少なくありません。また、屋上からベランダ伝いに降りてきて侵入する手口の事例も報告されています。高層階であっても油断せず、施錠は確実に行うことが大切です。

■メリット７：コミュニティ

人が集まって暮らすマンションの生活を、時に煩わしいと感じるかもしれません。しかし、その反面、住民が集まることは大きな利点にもなります。

たとえば、多くのマンションでは、災害発生時に迅速に対応できる体制が整えられています。また、住民同士が趣味のサークル活動などを活発に行っているケースも少なくありません。戸建てにはない、緩やかで助け合える住民同士のつながりを期待できるでしょう。

なお、メリットにはこのほか、物件によるものの、マンションでは「ゴミ出しが24時間可能」「宅配ボックスでいつでも荷物が受け取れる」「防災倉庫などがあり災害対策が進んでいる」「セールスがあまり来ない」などのもあります。

戸建てからマンションへの住み替えを検討する際には、住んでから後悔しないようにどんな不便を解消したいのか、検討するマンションはその願いをかなえてくれるのか、を十分考えて結論を出したいですね。

戸建てからマンションの住み替えで後悔しないように、メリットだけでなくデメリットもしっかり抑えておきましょう。

　　
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　■お墓の近くは意外とメリット多？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶実際には、お墓の近くに住むことでいくつかのメリットがあります。

墓地の近くに建つ家と聞くと、ネガティブな側面ばかりを想像しがちかもしれません。しかし実際には、そうした土地ならではの利点も存在し、住む人にいくつかのメリットをもたらします。

ここでは、一般的に人気が低いとされる墓地隣接地に住む、主に4つのメリットをご紹介します。

■閑静・自然が多い

家選びでよくある失敗の一つが、近隣からの騒音トラブルです。特に利便性の高い都心の住宅地では、騒音や振動に悩まされるケースが少なくありません。

しかし、お墓や霊園は、都市の喧騒から離れた郊外に位置していることがほとんどです。特別な行事がない限り、墓地周辺は非常に静かな環境が保たれており、自然に囲まれた暮らしが実現します。都会の騒々しさが苦手で、落ち着いた環境を求める方にとって、お墓に近い家は大きなメリットとなるでしょう。

■高層ビルが建つ可能性が少ない

墓地近くの家は、景色が良いとは言えないかもしれません。しかし、周囲に高層マンションやビルなどの高い建物が少ないため、日当たりと風通しが比較的良いという大きなメリットがあります。日当たりや風通しが良い物件は、室内に湿気がこもりにくく、カビの発生を抑える効果も期待できます。

また、墓地や霊園は簡単に移転や取り壊しができません。これはつまり、引っ越した後も背の高い建物が将来的に建つ可能性が低いということです。周辺環境が大きく変わる心配がないため、「洗濯物が乾きにくい」「日中でも室内が暗くて寒い」といった悩みを抱えることなく生活できるでしょう。

■地盤が安定した土地に建てられた物件が多い

地震に強い家を建てるには、建物の構造だけでなく、土台となる地盤の強さが非常に重要です。いくら頑丈な建物を建てても、地盤が弱ければ倒壊のリスクが高まります。

お墓は、永続的に継承されることを前提としているため、地盤が安定した土地に造られていることがほとんどです。

ネガティブなイメージを持たれがちな墓地ですが、実は地震に強い土地に位置していることが多いのです。地震が多い日本では、建物への被害は避けられません。しかし、墓地がある地域は地盤がしっかりしているため、災害にも強いと言え、長く安心して住み続けられるという大きなメリットがあります。

■価格が安い

お墓に近い家には多くのメリットがあるにもかかわらず、ネガティブなイメージが先行し敬遠されがちです。このため、墓地に近い物件は、初期費用や家賃が相場よりも安く設定されている傾向があります。引越し費用を少しでも抑えたい方は、賃貸物件を探す際の候補に入れてみる価値があるでしょう。

また、お墓は不動産市場では**「嫌悪施設」の一つに分類されるため、周辺の土地代も安価になることがほとんどです。通常、相場よりも1割から2割ほど低い金額**で取引される傾向があります。

家を建てるにあたって土地の購入費用を抑えたいと考えている方は、墓地の近くも有力な候補地として検討してみることをお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■お墓の近くに住むデメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶お墓に近い家はメリットがある一方で、事前に把握しておきたいデメリットもあります。

一般的な土地に建つ住宅とは違った悩みが出ることもあるため、住む前に確認しておきましょう。

■縁起が悪い

自宅やマンションの隣に墓地があっても、玄関や窓から見えない位置関係であれば、特に気にする必要はありません。しかし、ベランダや玄関からお墓が見える、あるいは見下ろすような家は、風水において良くないとされています。

風水では、お墓を「死のエネルギーを持つ場所」と捉えるためです。この負のエネルギーが近くにあることで、「運気が低下する」「精神的にイライラしやすくなる」など、生活や心身に悪影響を及ぼす可能性があるとされます。また、スピリチュアルな側面を抜きにしても、お墓が近くにあるというだけで気分が落ち込んでしまう人もいるでしょう。

これはあくまでも風水の考え方ですが、こうした思想を重視する方は、お墓の近くに住むのは避けた方が無難です。やむを得ず住むことになった場合は、家具やインテリアに明るい色を取り入れるなどして、雰囲気を明るく保つと良いでしょう。

■お寺の鐘の音問題

お寺と墓地が同じ敷地にある場合、鐘の音が騒音となって気になることがあります。一日中鳴り響くわけではありませんが、多くのお寺には朝と夕方に鐘を鳴らす習慣があります。

お寺によって時刻は異なりますが、早いところでは朝6時頃に鳴らし始めるところもあるほどです。

線路沿いに住むのと同じように、習慣になれば気にならなくなるかもしれませんが、朝はゆっくり眠りたい人にとってはストレスの原因になりかねません。特に、夜勤などで日中に家で過ごすことが多い方は、お寺の近くの物件は避けた方が賢明でしょう。

■街灯がない

お墓参りは、一般的に午前中から夕方にかけて行われます。これは、墓地周辺が街灯も少なく、夜間の照明がほとんどない場所が多いためです。

都心の住宅地と比べて夜は非常に暗くなるため、特に女性の一人歩きは避けた方が賢明でしょう。郊外にあるために治安が良いと思われがちですが、お墓の近くは人通りが少ないことも事実です。

そのため、墓地近くの家に住む可能性がある場合は、夜間に物件周辺を実際に歩いてみて、周辺の状況をしっかりと確認しておくことをおすすめします。

■お盆の行事で人の出入りが多い

お墓参りは、お盆や春・秋のお彼岸など、帰省や家族が集まる特定の時期に集中することがほとんどです。普段は静かで穏やかな墓地周辺も、これらの時期は人の出入りが激しくなります。

お墓参りで大声で騒ぐ人は少ないものの、通常時と比較すると賑やかに感じられるでしょう。

また、墓地や霊園によっては駐車場が整備されていない、あるいは数が十分ではない場所もあります。その結果、周辺の道路に路上駐車が増え、一時的に住環境が悪化することも考えられます。これは短期間のことではありますが、騒がしさや混雑に耐えられない方にとっては、住むには不向きな環境と言えます。

▶お墓の近くの物件は、都心から離れた静かな住環境と比較的安価な費用に魅力を感じる方も多いでしょう。

その一方で、場所によっては、線香のニオイや、虫・猫・カラスといった生き物による問題に悩まされる可能性もあります。

墓地の近くに住む、または家を建てる際に、事前に確認しておくべき3つの重要なポイントをご紹介します。

■窓や玄関がお墓側に面しているか

霊園や墓地によっては管理状態が不十分であり、清掃が行き届いていないところもあります。管理状態が悪いと虫が大量発生するため注意が必要です。
お墓の近くに住むのであれば、墓地の管理がどうなっているのかを確認しておきましょう。

管理が行き届いていないお墓の特徴として、以下の3つが挙げられます。

• ・お供えの花が枯れている
• ・墓石に苔が生えている
• ・墓地が雑草だらけ
•  

快適な住環境のためには、あらかじめ周辺の施設の状態を確認することが大切です。

• 
  ■カラス・猫対策されているか

お墓の管理が不十分だと、供え物を目当てにカラスや猫が頻繁に集まってくる可能性があります。また、管理状況によっては虫の発生源にもなりかねません。

多くの墓地や霊園では、動物が集まらないように具体的な対策（例：お供え物の食べ残しをさせない、猫の侵入を防ぐ柵を設けるなど）が取られています。

物件を検討する際は、その近くにあるお墓で実際にどのような対策がされているかを確認しましょう。土地や物件の内見に行く際に、墓地の周囲を歩いてみて、管理が行き届いているかチェックすることをおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■お墓の近くの家は売れる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶住み替えでは、持ち家が希望に近い価格で売れるかが成功のカギです。

■お墓の近くの家を売る時のポイント

お墓の近くにある家を将来的に売却する際、認識しておくべき重要な点として、お墓が不動産市場で「嫌悪施設」に該当するという事実があります。これは、工場や下水処理場などと同じように、購入希望者が心理的な抵抗を感じやすい施設に含まれるということです。

物件のすぐ近くにお墓があっても、実際の生活に悪影響が生じるわけではありません。しかし、一般的にネガティブなイメージを持たれやすいため、売却価格に影響が出る可能性があります。市場価格よりも安く設定せざるを得ないケースが多いことを想定しておきましょう。

住み替えのために売却を考えている場合、予定していた買い替え資金が少なくなる可能性があります。また、買い手がなかなか見つからず、売却完了までに時間がかかることも視野に入れておく必要があります。

 
■お墓の近くの家をスムーズに売るコツ

不動産売却を成功させる鍵は、いかに優れた不動産会社を選ぶかにかかっています。最終的な売却価格は、どの会社に仲介を依頼するかによって大きく変わってくるからです。

より高い価格で売却を実現するためにも、まずは営業力のある不動産会社を見つけることが肝心です。

また、不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。例えば、墓地の近くにあるような物件（訳あり物件）を売却する場合は、同様の物件の販売実績が豊富な会社に依頼するのが得策です。

不動産会社は、あなたの売却活動を成功へ導く重要なパートナーです。その選択一つで結果が大きく左右されるため、慎重に検討し、最高のパートナーを見つけることが成功への近道となります。

　　
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　■年収250万円で住宅ローンは借りられる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶住宅の購入には大きな費用がかかるため、多くの人が一括払いではなく、住宅ローンを組みます。

マイホームは人生で一番大きな買い物になることが多いため、ほとんどの人が住宅ローンを組んで購入します。しかし、住宅ローンは誰もが借りられるわけではなく、年収や勤続年数、健康状態など、さまざまな条件を満たす必要があります。

年収250万円でも住宅ローンを組むことは十分可能ですが、無理なく返済していくためには、ご自身の家計状況やライフプランを考慮した上で、慎重に資金計画を立てることが重要です。

■年収250万でローンを組む際の注意点

年収250万円で住宅ローンを検討する際は、いくつかの点に注意が必要です。

• ・金融機関の年収基準: 多くの金融機関では「年収300万円以上」といった最低基準を設けている場合があります。まずは、ご自身が検討している金融機関の条件を事前に確認し、年収250万円でも申し込みが可能かどうかをチェックしましょう。
  
  

• ・購入できる物件の限定: 年収250万円でローンを組めたとしても、借り入れられる金額には限りがあります。特に地価が高いエリアでは、希望する物件の購入が難しいかもしれません。この場合、自己資金（頭金）を用意することで、選択肢を広げられる可能性があります。
  
  

• ・総コストの把握: 中古物件を購入する場合、物件価格は抑えられても、リフォーム費用などで予想以上に費用がかさむことがあります。物件の購入費用だけでなく、リフォーム費用や諸費用を含めたトータルコストをしっかりとシミュレーションし、無理のない返済計画を立てることが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■　年収250万円で住宅ローンの借入可能額・毎月の返済
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶借入可能額や毎月の返済額がどれくらいになるのか、シミュレーションしてみましょう。

ここでは、年収250万円で住宅ローンを組む場合の、借入可能額と返済額の目安について見ていきましょう。

■シミュレーション条件
・年収: 250万円

• ・頭金: なし

• ・借入時年齢: 30歳

• ・返済期間: 35年

• ・金利: 全期間固定金利1.5%、2.0%、3.0%で試算
  
  

一般的に、無理のない月々の返済額は年収の25%以内とされています。年収250万円の場合、これを基準にすると、月々の返済額の目安は最大5万2,000円です。

■借入可能額の目安

上記の条件で借りられる金額は、金利によって異なりますが、およそ1,500万円前後が目安となります。

• ・金利1.5%: 1,698万円

• ・金利2.0%: 1,570万円

• ・金利3.0%: 1,351万円
  
  

もし、希望する物件価格がこれらの借り入れ限度額を超える場合、頭金を用意する必要があります。金利が低いほど借り入れ可能額は増えるため、複数の金融機関を比較検討することをおすすめします。

■無理のない返済計画

住宅購入時には、物件価格以外にも税金や手数料、保険料、引越し費用など、さまざまな諸費用がかかります。

月々の返済額だけでなく、これらの諸費用や日々の生活費、将来のための貯金なども考慮に入れて、無理のない返済計画を立てることが何より大切です。

■審査で重視されるポイント

国土交通省の2021年度調査（※）によると、金融機関が住宅ローンの審査で特に重視する項目は以下の通りです。

• ・完済時年齢: 98.9%

• ・健康状態: 98.5%

• ・担保評価: 97.6%

• ・借入時年齢: 97.1%

• ・年収: 95.0%
  
  

年収は重要な要素ですが、これ以外にも年齢や健康状態なども総合的に評価されます。年収250万円でローンを組む場合は、このデータが示す通り、健康状態が良好で、なるべく若いうちに申し込むことが審査を通りやすくするポイントと言えるでしょう。

■審査を有利に進める方法

• ・頭金を用意する: 借入額が減ることで、金融機関は「返済が滞るリスクが少ない」と判断します。頭金を多めに準備することで、毎月の返済負担も減るため、自己資金を貯めてから購入を検討するのも良いでしょう。

• ・収入合算を利用する: パートナーや親と収入を合算してローンを組む方法もあります。例えば、年収250万円の夫と年収200万円の妻の収入を合算すれば、世帯年収は450万円となり、借り入れ可能額を大きくできます。

• ・既存の借入を整理する: 住宅ローン以外の借金や、税金・ローンの滞納履歴があると、審査に悪影響を及ぼす可能性があります。申し込み前に、他の借入を減らしておきましょう。
  
  ■独身女性・シングルマザー・自営業の場合

住宅ローン審査では、家族構成や性別も考慮されますが、上記の調査によると、その重要度は比較的低いです。年収250万円の独身女性やシングルマザーでも、頭金を多く用意するなど優先度の高い項目をクリアできれば、ローン審査に通ることは十分に可能です。

自営業者の場合は、3期連続で黒字の所得があれば審査に通る可能性が高まります。

※ 国土交通省「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」より

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■困ったら地元の不動産屋か、ネットの窓口に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

年収250万円でも住宅ローンを組むことは可能です。しかし、最も重要なのは、無理のない返済計画を立てることです。

「フラット35」のように比較的審査が通りやすいローンや、女性向けの優遇プランなど、各金融機関はさまざまな住宅ローン商品を用意しています。しっかり相談に乗ってくれる、地元不動産会社や、各社のウェブサイトなどを参考に、ご自身の状況に合ったものを探してみましょう。

　　
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　■予算1000万以下で建て替えは可能？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶いくつか制限はありますが結論としては可能です。

限られた予算で自宅の建て替えを検討している方にとって、1,000万円という金額は決して無理な目標ではありません。いくつかの制約はありますが、結論から言えば、この予算内での建て替えは十分可能です。

土地の購入費用がかからない建て替えは、間取りや建材へのこだわりを抑えることで、現実的な選択肢となります。

■1,000万円以内の予算で建てられる家とは？

 一般的に、新築住宅の坪単価は50万〜60万円程度とされています。そのため、1,000万円の予算で建て替えを行う場合、一般的な注文住宅に比べると、どうしても延床面積が手狭になる傾向があります。

しかし、木造住宅の選択やローコストメーカーへの依頼といった工夫をすることで、予算内で比較的広い家を建てることも不可能ではありません。費用を抑えるポイントを意識することで、理想の住まいへと近づけることができるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■必要な費用の内訳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家の建て替えには、様々な費用が発生します。ここでは、費用を構成する主な要素を詳しく見ていきましょう。

■解体・撤去費用

まず、既存の建物を解体・撤去する費用が必要です。建物の構造によって費用は異なり、1坪あたりの目安は以下の通りです。

• ・木造: 4万～6万円

• ・軽量鉄骨造: 4万～7万円

• ・鉄筋コンクリート造: 5万～9万円

これらはあくまで目安であり、実際の費用は建物の状態や依頼する業者によって変動します。

■地盤調査・整地費用

建築基準法に基づき、家を建てる前には地盤調査が義務付けられています。

一般的な地盤調査（スクリューウエイト貫入試験）にかかる費用は5万～10万円が相場です。もし地盤が弱いと診断された場合は、整地工事が必要となり、その費用は1坪あたり3万～7万円程度が目安となります。

■建築費用

国土交通省の2023年度「住宅市場動向調査報告書」によると、土地代を除いた注文住宅の建築費用は、全国平均で4,319万円です。

建築費用は、建物の規模、デザイン、使用する建材によって大きく異なります。また、都心部と地方でも費用に差が出ます。一般的に、注文住宅の坪単価は70万～120万円程度と考えるのが妥当でしょう。この他に、別途設計費用が発生する場合もあります。

■引越し・仮住まい費用

建て替え期間中は仮住まいが必要となり、その前後に2回の引越し費用が発生します。

例えば、引越し比較サイト「LIFULL引越し」のシミュレーターで、引越し費用が最も高くなる春（3月〜4月）のシーズンに4人家族が同一県内で引越す場合、1回あたり約18万円程度かかるという試算があります。

また、仮住まい先には以下のような選択肢があり、それぞれ費用が異なります。

• ・賃貸物件: 家賃に加え、敷金・礼金（家賃の1～2ヶ月分）、仲介手数料（家賃の1ヶ月分）、共益費、火災保険料などが必要となります。

• ・マンスリーマンション: 礼金や敷金は不要ですが、光熱費や清掃費が別途かかります。東京都心では、家賃だけで月20万円程度が目安です。

• ・ビジネスホテル: 一時的な滞在には便利ですが、東京都心では1泊あたり1万5千円程度が平均的な宿泊費用となります。

■建物の面積や間取りのこだわりを絞る
建物の広さや複雑な形状、凝ったプランは、そのまま建築費用の増加につながります。1,000万円という予算内で建て替えを成功させるには、まず広さや形状、間取りへのこだわりを最小限に抑えましょう。例えば、広さを優先するのであれば、建物の形状をシンプルにし、部屋数を減らしたり、収納スペースをまとめたりする工夫が必要です。

■解体業者から相見積もりを取る
解体費用は、建物の構造や道路状況によって大きく変動します。また、解体から新築まで一括で請け負う会社に依頼することで、費用が抑えられる場合もあります。費用を比較検討するためにも、複数の解体業者から相見積もりを取ることを強くお勧めします。

■仮住まい費用を節約する

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■予算1500万、2000万にした場合何が変わる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶1,500万円あるいは2,000万円程度の予算があった場合、建替えはどのように変わるでしょうか。

＜予算1,500万円の場合＞

総予算を1,500万円と設定し、仮に解体費や諸経費を300万円とすると、建築に充てられる費用は1,200万円になります。

この予算で坪単価30万円の住宅を建てると、最大で40坪の延床面積が確保でき、先ほどよりも少し広さに余裕を持たせることが可能になります。しかし、この金額では、外観デザインや内装に多くのこだわりを取り入れることは難しいでしょう。

＜予算2,000万円の場合＞

予算を2,000万円に設定すると、建て替えの選択肢がぐっと広がります。十分な延床面積を確保できるだけでなく、外壁や内装材のグレードアップも可能です。

具体的には、外壁にタイルを使用したり、バルコニーを設置したり、窓の数を増やすなど、デザインや機能面でよりこだわりのある家づくりが実現できるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リフォームやリノベーションも検討をオススメ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶今ある建物を有効活用する形でリフォームやリノベーションを検討してもいいかもしれません。

■建て替えとリフォーム・リノベーションの違い

家を新しくする方法には、「建て替え」「リフォーム」「リノベーション」の3つがあります。

• ・建て替え: 今ある家をすべて解体し、基礎から新しく家を建てること。

• ・リフォーム: 老朽化したり壊れたりした部分を修復し、新築時の状態に戻すこと。

• ・リノベーション: 骨組みを残しつつ、大規模な改装を行い、住まいの性能や価値を高めること。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の希望に合った方法を選びましょう。

■建て替えのメリット・デメリット

• ・メリット: 家族構成やライフスタイルに合わせて、間取りやデザインをゼロから自由に決められます。最新の耐震基準や省エネ性能を取り入れられるため、今後長く安心して住み続けられます。

• ・デメリット: 基礎から作り直すため、工事費用が最も高くなります。また、敷地条件によっては、建て替え後に以前より狭い家になる可能性もあります。工事中は仮住まいが必要となり、その費用もかさみます。
  
  ■リフォームのメリット・デメリット

  • ・メリット: 部分的な修繕が中心なので、予算に合わせて工事内容を調整しやすく、費用を抑えやすいのが特徴です。また、建て替えのように建物の面積が狭くなる心配がなく、工事中も住み続けられるケースが多いです。

  • ・デメリット: 構造部分はそのままで、間取りの変更が難しくなります。また、耐震性能の向上やバリアフリー化といった工事を行う場合、費用が高額になる可能性があります。

　　
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　■建て替え費用の坪単価とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶家を建てる際に1坪（約3.3平米）当たりにかかる費用のことで、「建物の本体価格÷延床面積（坪）」で求められます。

新築を検討する際、坪単価は費用を把握するうえで重要な指標となります。例えば、建築費が2,400万円で床面積が40坪の家であれば、坪単価は60万円と計算できます。

坪単価が高いほど、建築にかかる総費用も高くなる傾向にあります。このことから、坪単価は、ハウスメーカーのグレードや採用されている設備の品質を判断する材料にもなり得ます。

• ■平均的な坪単価と費用の内訳

住宅金融支援機構が発表した2023年度の「フラット35利用者調査」によると、土地を所有している人が注文住宅を建てた場合の費用は、全国平均で3,863万円でした。住宅の延床面積は平均119.5平方メートル（約36.2坪）です。

このデータに基づくと、全国の坪単価平均は3,863万円 ÷ 36.2坪 ≒ 約107万円となります。しかし、坪単価は一律ではなく、建物の構造、設備、形状、そして依頼するハウスメーカーによって大きく変動します。一般的に、大手ハウスメーカーでは70万円以上、ローコストメーカーでは50万円以上が目安とされています。

■建て替え費用を考える上での注意点
建て替えの場合、坪単価で算出される建物の本体価格に加えて、既存の建物の解体・撤去費用や、一時的な仮住まいの費用が別途発生します。そのため、坪単価から試算した金額は、あくまで総費用の目安として捉え、追加費用を考慮に入れたうえで資金計画を立てることが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■費用の内訳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶費用を概算したり、安く抑えたりするには、内訳を把握しておくことが大切です。

家の建て替えを検討する際、総費用は建物の本体価格だけでなく、様々な付随費用によって構成されます。ここでは、建て替えにかかる費用の内訳とその相場について詳しく見ていきましょう。

■解体・撤去費用

建て替えでは、まず既存の建物を解体・撤去する必要があります。この費用は建物の構造によって異なり、一般的な相場は以下の通りです。

例えば、30坪の木造住宅の場合、解体費用は120万円から150万円程度が目安となります。正確な費用を把握するためには、複数のハウスメーカーや解体業者から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。

■地盤調査・地盤改良工事費用

 住宅の建築費用は、大きく3つの項目に分けられます。
それぞれの費用の内訳と目安は以下の通りです。

具体的な金額は、住宅の広さや構造、間取り、設備のグレードによって大きく変動します。
ローコスト住宅であれば1,000万円台から、最新設備を導入した住宅は2,000万円台から、すべての希望を叶える場合は3,000万円台以上になることもあります。

■税金などの諸費用

建築工事費の約5%を占める諸費用には、以下のようなものが含まれます。工事費が3,000万円の場合、諸費用だけで150万円程度かかる計算になります。

• ・不動産取得税：固定資産税評価額の3%（軽減措置適用後）

• ・登録免許税：建物の所有権保存登記や抵当権設定登記にかかる税金。

• ・印紙税：工事請負契約書や住宅ローン契約書に必要となる費用。

• ・火災保険・地震保険：建物の規模や保証内容により、数十万円単位で変動します。

• ・住宅ローン事務手数料：一般的に3万～5万円、または借入額の1～3%程度。
  
  ■仮住まい・引越し費用

建て替え期間中（通常5～7ヶ月、長い場合は1年程度）は、仮住まいが必要となります。

賃貸物件やウィークリーマンションを借りる場合、初期費用と家賃を合わせて100万円以上かかることも珍しくありません。また、仮住まいへの引越しと新居への引越し、計2回分の費用も考慮する必要があり、これだけで20万円以上は見ておくべきでしょう。家族構成や仮住まいのグレードによって費用は大きく変わるため、余裕を持った資金計画が大切です。

これまで説明した通り、坪単価は「建物の本体価格 ÷ 延床面積（坪）」で算出されます。しかし、この計算方法や基準はハウスメーカーによって異なるため、あくまでも概算として捉えることが重要です。

■坪単価100万円で建てる場合のシミュレーション

次に、一般的な4人家族がゆとりをもって暮らせる、3LDK以上の間取りが可能な延床面積30坪の住宅を例に見ていきましょう。

坪単価の全国平均は約107万円ですが、ハウスメーカーによって坪単価は50万円から150万円と大きな幅があります。以下に、坪単価ごとの費用目安をまとめました。解体・撤去費用は、坪単価5万円で計算しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■坪単価を費用のめやすにする注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶以下のポイントを押さえておきましょう。

■延床面積が小さいと坪単価は割高になる

坪単価は延床面積が小さいほど高くなる傾向があります。これは、延床面積で本体価格を割るため、分母が小さくなるからです。

また、面積が小さくても、浴室やトイレ、キッチンといった設備にかかる費用は基本的に変わりません。そのため、1坪あたりの費用が相対的に割高になってしまうのです。さらに、狭い土地での建築は、フロア数を増やしたり、騒音対策を強化したりする必要があるため、これも坪単価を押し上げる要因となります。

もし坪単価を抑えたい場合は、設備のグレードを下げるのも一つの方法ですが、坪単価はあくまで目安です。建築費用全体や、その他の付帯費用を含めたトータルコストで判断することが大切です。

■床面積の計算方法がメーカーによって異なる

坪単価の計算には「延床面積」が使われるのが一般的ですが、ハウスメーカーや工務店によっては「施工床面積」を用いることがあります。

• ・延床面積: 建物の各階の床面積の合計。ベランダや吹き抜け、地下室などは含まれません。

• ・施工床面積: 延床面積に加え、ベランダや吹き抜け、地下室なども含めた面積。

施工床面積は延床面積よりも広くなるため、坪単価が安く見えるというわけです。単純に坪単価だけを比較すると、この違いを見落としてしまい、誤った判断をしてしまう可能性があります。複数の会社を比較する際は、事前にどの計算方法を使っているか確認するようにしましょう。

■本体価格に含まれる項目がメーカーによって異なる

坪単価の計算に使われる「本体価格」も、メーカーによって含まれる項目が異なります。例えば、役所への申請費用や、太陽光パネルなどの設備費が含まれている場合と、そうでない場合があります。

坪単価は参考程度にとどめ、必ず詳細な見積書や資金計画書の内訳をしっかりと確認することが重要です。これにより、後から追加費用が発生するリスクを避け、正確な総費用を把握できます。

　　
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　■建て替えで使えるローンの種類
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶建替えには、通常の住宅ローンのほか、ペアローンや建替えローンも利用できます。

■一般的な住宅ローン

住宅ローンは、通常、金融機関が土地や建物を担保として設定することで融資を実行する仕組みです。過去に住宅ローンを利用した経験がある方でも、もしその際の残債がなければ、新たに申し込むことができます。

その際の手続きとしては、以前の住宅ローンを完済した後、その際に土地や建物に設定された抵当権を抹消する手続きが必要です。そして、新しく建て替えた住宅と土地に対して、改めて抵当権を設定し直すことになります。

一般的な住宅ローンには、契約者が万一、死亡または高度障害状態になった場合に、ローン残高の支払いが免除される**「団体信用生命保険（団信）」**が付帯していることがほとんどです。

さらに、住宅ローン控除の対象となる点や、多種多様な商品が用意されていることも大きな魅力です。そのため、以前の住宅ローンを完済している方にとって、この一般的な住宅ローンは最も推奨される選択肢と言えるでしょう。

■ペアローン
親子や夫婦など、二人で協力して住宅ローンを組む方法をペアローン、あるいはダブルローンと呼びます。この形式には、一人でローンを組む場合と比較して、いくつかの利点があります。

メリット

• 審査通過の可能性向上: 二人の収入が合算されるため、返済能力が向上し、金融機関の審査に通りやすくなります。

• 借入可能額の増加: 一人では難しかった高額な融資も、二人で組むことで実現しやすくなります。

• 返済負担の軽減: 一人当たりの毎月の返済額を抑えられるため、家計の負担を分散できます。

• 団信・住宅ローン控除の個別適用: それぞれが個別に団体信用生命保険に加入でき、住宅ローン控除も二人それぞれが利用可能です。

デメリット

• 収入変動によるリスク: もしどちらか一方が仕事を辞めたり、収入が減少したりした場合、ローンの返済が困難になる可能性があります。

• 関係性変化に伴う問題: 夫婦でペアローンを組んでいた場合、離婚といった事態に発展すると、残りのローン返済や住宅の所有権について、複雑な問題が生じる可能性があります。

  検討をおすすめするケース

  **「親子や夫婦それぞれに安定した収入がある」「高額な住宅ローンを組みたい」**と考えている方は、これらのデメリットも十分に考慮した上で、ペアローンを検討してみる価値はあるでしょう。

  ペアローンを組むことで、理想の住まいを手に入れる道が広がるかもしれません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■熱中症になる原因
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶環境省は熱中症になる要因として、以下の３点を挙げています。

1 環境

2 身体

3 行動

気温や湿度が高い日、閉めきったエアコンのない屋内などが熱中症になりやすい環境です。身体については、病み上がりや寝不足、体力低下時などコンディションが悪く、うまく体温調節ができない場合、行動については水分補給できない状況や体力を使うときには特に注意が必要です。

子ども、特に乳幼児は、体温調節機能が未発達なため、「体温が上がりやすく下がりにくい」という特徴があり、熱中症にかかりやすいと言われています。

高齢者もまた、体温調節機能の低下により汗をかきにくくなるため、うまく体温を下げることができません。さらに、喉の渇きを感じにくくなることもあり、水分不足が原因で熱中症になるケースが多く見られます。

その他、体力のない方、暑さに慣れていない方、持病をお持ちの方、肥満体型の方も熱中症のリスクが高いので、注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■室内で熱中症になりやすい場所とタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶借地権付き建物を第三者へ売却する場合は次のような手順で進めていくことが多いです。

「熱中症は屋外で起こるもの」というイメージが強いかもしれません。しかし、消防庁のデータ[^1]によると、熱中症による救急要請の半数近くが、住居や学校といった屋内で発生しています。

特に、屋内で危険な環境は「熱気や湿気がこもりやすく、暑い場所」です。例えば、エアコンのない閉め切った部屋、風呂場、洗面所などが挙げられます。1階と比較して暑くなりがちな2階やロフトも注意が必要です。

また、熱中症になりやすいタイミングとしては、水分が失われやすい入浴後や、閉め切った暑い場所での長時間作業などが考えられます。

[^1]: 消防庁. (2017). 熱中症情報. http://www.tfd.metro.tokyo.jp/lfe/topics/201705/heat.html#M06

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■熱中症対策
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家での熱中症対策のポイントは、以下の３点です。

それでは、快適な夏を過ごすための3つの対策をご紹介します。

1. 室温の管理

温度計で室温を確認し、エアコンを適切に使いましょう。

2. 風通しの確保

扇風機を使って部屋の空気を循環させましょう。特にロフトがある場合は、そこに溜まった暖かい空気を循環させるのが効果的です。窓を開けて風を取り入れるのも有効な手段です。

3. こまめな水分補給

喉の渇きを感じていなくても、意識的に水を飲むようにしましょう。お茶やコーヒーには利尿作用があるため、できるだけ水を摂取してください。成人では、1日に約2.5リットルの水分が失われると言われています。

　　
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　■新築一戸建ての費用相場
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶土地と住宅がセットになった建売住宅の購入資金は、土地購入を含めると金額が高くなる傾向があります。

国土交通省が発表している「住宅市場動向調査（2021年度）」のデータによると、注文住宅を建てる際の購入資金は、土地の取得から始める場合は全国平均で5,122万円となっています。一方、すでに土地を所有していて建て替えを行う場合は、3,299万円が平均購入資金とされています。

また、土地と建物が一体となって販売される建売住宅に関しては、三大都市圏における平均購入資金が4,250万円です。このことから、土地の購入から始める新築一戸建ては、総額が高くなる傾向にあることがわかります。

■新築一戸建ての項目ごとの費用相場は？

 新築で注文住宅を建てる際にかかる費用は、大きく分けて建築費、土地代、そして諸費用の3つの要素で構成されます。

まず建築費ですが、これには建物そのものを建てるための本体工事費が全体の7〜8割を占め、その他に庭や駐車場といった建物の外側を整える別途工事費、そしてその他の付帯費用が含まれます。次に土地代は、文字通り土地を購入するための費用を指します。そして諸費用には、各種税金や不動産会社への仲介手数料、住宅ローンの手続きにかかる手数料などが挙げられます。

具体的に見てみましょう。もし土地代を除いた物件価格が3,000万円だと仮定すると、その内訳は以下のようになります。

• ・本体工事費: 2,100万円〜2,400万円（建築費全体の70〜80%）

• ・別途工事費: 450万円〜600万円（建築費の15〜20%）

• ・諸費用: 150万円〜300万円（建築費の5〜10%）
  
  

なお、土地代は地域によって大きく変動します。特に首都圏のような地価の高いエリアでは、他の地域と比較して土地の取得費用が格段に高くなる傾向があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■維持費はどれくらい？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶新築一戸建てを購入した後は、住宅ローンの返済のほかに維持費がかかります。

維持費の主な項目は、以下のとおりです。

■維持費の主な項目

└固定資産税

└都市計画税

└修繕

└各種保険料（火災保険・地震保険など）

上記で挙げた費用の中でも、都市計画税は、お住まいの地域が「市街化区域内」に指定されている場合にのみ課税されます。そのため、地域によってはこの税金がかからないケースもあります。また、修繕費については、住宅の大きさや使われている建材の種類によって、その費用にばらつきが生じます。

新築一戸建てを維持していくためには、年間およそ40万円〜50万円の維持費を見込んでおくと良いでしょう。特に修繕費は、長期的に見て総額で600万円〜800万円が相場と言われています。もし35年間住み続けると仮定した場合、年間あたり17万円〜23万円を修繕費として積み立てていくのが目安となります。

住宅ローンの返済計画を立てる際には、この修繕費を含む維持費の積み立てについても十分に考慮し、無理のない計画を立てることが肝心です。

新築一戸建ての費用は、予算によって間取りや選択できる設備・素材が大きく変わります。主な価格帯ごとの目安は以下の通りです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■補助金制度や優遇処置でお得に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶特定の条件を満たすことで補助金制度や減税制度を活用し、負担を軽減できる可能性があります。

■ 補助金制度の活用

・「こどもみらい住宅支援事業」: 子育て世帯や若者夫婦世帯が、一定の省エネ性能を満たす住宅を新築する場合、最大100万円の補助金が2023年3月まで支給されました。

• ・省エネ性能の高い住宅への優遇: 現在（2022年度）では、ZEH住宅や長期優良住宅など、高い省エネ性能を持つ住宅ほど、一般的な住宅よりも手厚い補助金や減税措置の恩恵を受けられます。
  
  

  ■減税制度の活用

  ・住宅ローン減税: 住宅ローン減税においても、省エネ性能の高い住宅は、通常の住宅よりも借入限度額が高く設定されており、より大きな減税効果を期待できます。

  • ■専門家への相談の重要性

    これらの補助金制度や減税制度には、申請期限や細かな要件が定められています。ご自身が対象となるか、どのような手続きが必要かなど、専門家と相談しながら家づくりを進めることが重要です。
    新築住宅ならではのこれらの優遇措置を上手に活用し、住宅購入にかかる費用を賢く節約しましょう。
    
    
    

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

新築の一戸建てにかかる費用は地域によるバラつきはありますが、1つの目安として3,000万～4,000万円が一般的な相場となっています。

エリアによっては土地代が高くなるため、住まいに求める優先順位を整理しながら住まいづくりを進めていきましょう。

また、新築ならではの補助金制度もいくつかありますので、要件や申請期限などを確認して利用してみてください。

　　
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　■中古物件の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶中古物件の中には、価格や立地が優れていてもコンディションは優れていない物件は多々あります。

さらに、築年数も多岐にわたり、築浅の物件から築後50年以上経過しているものまでさまざまです。
今回は、「購入時の価格は安かったが、住み始めた後に予想外の費用がかさんでしまった」といった事態を避けるために、中古住宅を選ぶ際の注意点をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■中古物件とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅について、工事が完了してから1年以内であり、かつ誰も居住していない住宅と定義されています。
これに基づき、一般的には、築後1年以上経過している物件や、過去に人が住んだことがある物件が中古住宅として扱われています。

例えば、以前住んでいた個人が売主になる場合、リフォームを施して再販売する宅地建物取引業者が売主となる場合、または社宅や資産運用目的で保有していた物件を売却する一般法人が売主となる場合などがあります。このように、売主によって中古物件の取引条件は異なるのが一般的です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■カーテンや照明器具などの取り扱い
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件の購入者は、建物内のカーテンや照明器具も含めて気に入ることがありますが、これらが必ずしも物件に残るとは限りません。売主が次の住まいに持って行ってしまうこともあるためです。さらに、カーテンや照明器具が残される場合でも、実際に確認してみるとカーテンが破れていたり、照明器具が故障していることもあります。そのため、購入を決める前に、これらの備品が残されるかどうかや、その状態をしっかり確認することが重要です。また、エアコンについても、設置されたままかどうかを確認するのを忘れないようにしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■中古物件の盲点：シックハウス症候群
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住宅検査
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件には、築年数がかなり経過しているものも多く、シロアリ被害や雨漏り、傾きなどが見られる場合があります。さらに、大きな損傷がなくても、すでに耐用年数を過ぎた建材や設備が使用されているケースも少なくありません。そのため、築年数の古い中古物件を購入する際には、購入候補の状態を確認するために住宅検査（インスペクション）の利用を検討することが重要です。

最近では、宅地建物取引業法の改正により、売主が事前に建物のコンディションを確認する建物状況調査を行っている場合もあります。しかし、売主による調査が行われていない物件では、買主が費用を負担して調査を依頼することも増えています。中古物件のインスペクションを考える際は、物件を紹介する宅地建物取引業者や中古物件の知識が豊富な設計士に相談してみるとよいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リノベーションの注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

築年数が数十年を経過している物件や、室内が著しく劣化している場合、単なる表面的なリフォームでは不十分で、構造的な修復や重要な部分の交換が必要になることがあります。例えば、屋根の葺き替えや給排水設備の全面的な交換など、大規模なリフォームが求められることもあるでしょう。

また、リフォームや修繕に伴い、間取りの大幅な変更を考えている物件では、事前に希望するレイアウトが可能かどうかを確認することが重要です。なぜなら、既存の給排水管や、マンションの場合は共用の排水竪管の位置などによって、水まわり（キッチン・浴室・トイレ・洗面）のレイアウト変更ができない場合や、変更してもサイズを変えられないケースがあるからです。

実際、購入後に「思い通りの間取り変更ができなかった」や「キッチンや浴室の配置変更ができなかった」という話もよく聞かれます。大きな間取り変更を考える際は、詳細な設計図を事前に取得したり、リノベーションに精通した専門の会社や設計士に相談したりすることを強くおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■旧耐震基準
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

地震が頻繁に発生する日本において、中古物件の購入時には建物の耐震性が重要なチェックポイントとなります。このため、多くの都道府県や市区町村では、大地震への備えとして、住宅の耐震診断や補強工事に対して助成を行っています。助成を受けられるのは、主に1981年6月1日以前に着工された建物で、これらは旧耐震基準に基づくものです。

1981年6月1日の建築基準法改正以降、新築される建物は、それ以前に建設された旧耐震基準の建物よりも優れた耐震性を備えています。新耐震基準を満たす建物は、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊や崩壊することなく耐えられるとされています。

また、2000年には木造住宅を中心に建築基準法が再改正され、地盤調査の義務化や、木造建物の接合金物の規定、耐力壁の量とそのバランスの基準が新たに設けられました。これにより、特に木造住宅の耐震性は一層強化されることとなりました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■新耐震基準
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件の購入を検討する際、住宅ローンを利用する場合は、まず重要なのがその物件が住宅ローン控除の対象となるかどうかの確認です。この制度では、住宅ローンを利用して購入した場合、年末時点の借入残高の1%（最大年間40万円まで）が所得税から控除されるというものです。ローンを利用するなら、ぜひとも活用したい制度です。

ただし、住宅ローン控除を利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。具体的には、物件の床面積が50m²以上（場合によっては40m²以上でも可）で、その半分以上が居住用であることが求められます。また、築年数は原則として20年以内（マンションの場合は25年以内）であることが必要です。もし築年数が20年を超えている場合（マンションの場合は25年を超えている場合）、耐震基準適合証明書を取得すれば、ローン控除の恩恵を受けることができます。したがって、築年数が規定を超える物件を検討する際には、事前にその物件が耐震基準適合証明書を取得できるかどうかを、物件を紹介する不動産業者に確認しておくことが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■違法増築
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

マンションにはあまり見られませんが、一戸建ての中古物件の中には、違法に増築された部分が存在する場合があります。例えば、吹き抜けとして設計されていた空間に床を敷いて部屋として使用されていたり、屋根裏本来の使用目的でない場所に床が敷かれ、納戸として利用されているケースがあります。また、一階と二階の間の屋根部分を改造して部屋として増築された物件もあります。

こうした違法増築が行われている場合、建築基準法に基づく建ぺい率や容積率を超過していることがあり、そのままでは住宅ローンが利用できないことがあります。また、増築部分を元の状態に戻すことが求められる場合もあります。見た目に問題がなくても、違法な増築が行われていないか、または建築基準法に適合しているかどうかを、購入前に不動産業者などに確認しておくことが非常に重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■予算計画
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
中古物件の購入時には、物件の築年数や室内の状態、外観の劣化具合に応じて、購入価格に加えてかなりのリフォーム費用が発生することがあります。また、物件の状態によっては、リフォームを始める前に修繕費が必要な場合もあります。そのため、中古物件を検討する際は、物件価格だけでなく、リフォームや修繕にかかる費用も考慮に入れた資金計画を立てることが重要です。最近では、リフォーム費用や修繕費用も住宅ローンと同じ金利で借りることができる商品が増えているので、リフォーム会社と詳細に相談しながら物件選びを進めることをおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■建物の保障
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
築後10年以内の一戸建ての中古物件では、所有者が変わっても新築時の10年保証が引き継がれることがあります。しかし、保証が引き継げることを知らない売主も多いため、購入前にその住宅を新築した建設会社に直接確認して、保証が引き継げるかどうか調べておくことが重要です。また、保証が継続される場合でも、一定の修繕費用を負担しなければならないこともあるため、保証の引き継ぎが可能かどうかに加えて、その条件も確認しておくことが大切です。

　　
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