2023年07月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

■「古家付き土地」として土地売却する方法を、
　基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。

▶古家付き土地の売却のコツ～前編～

築年数の古い実家を相続したけれど、誰も住まないし荷物の整理が済んだら
売却しようかと考える人が近年増えているようです。
空き家のまま放置して資産価値を落としてしまったり、管理に悩んだりするよりも
合理的な方法かもしれません。
しかし、建物がボロ過ぎて住まいとして売るにはリフォームが必要だし、
古家を解体するのは手間も費用もかかる…。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家付き土地のまま売ってもいいケースと注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶「古家付き土地」として売却する方がおすすめの物件と、売却のコツをご紹介。

■古家付き土地ののまま売ったほうがいい物件
❶建物に価値がある
建物が比較的新しくて、「住む」「貸す」といった使い方に問題がない場合はもちろんのこと、
古民家として用途価値がある、伝統的な建物や古くても“味のある”家などは
古家付き土地として売却する方が高値になることがあります。
「古い家にリノベーションを施して自分たちらしく暮らしたい」
と考えるニーズは高まっています。

❷再建築が難しい
建築基準法の改正で建て替えが不可能な土地の場合、
古家を立て壊さずに売ったほうがいいでしょう。
いったん取り壊してしまうと新たに建物を立てることはできませんが、
立地や条件によっては住宅として興味を持ってくれる買い手もいるかもしれません。
また、市街化調整区域に指定された土地も再建築が難しくなります。

❸土地査定価格より解体費の方が高い
不動産会社の査定価格よりも、解体会社の解体費用見積もりが高くなってしまう場合も
建物を解体しないでおきましょう。

■注意点：古家付きの土地の価格
▶売却する場合、土地と建物の状況に応じて適切な値付けをすることが重要です。

古家付き土地の値付けは、
❶建物が続けて使えるかどうか
❷リフォーム・リノベーションするならかかる費用を調べておく
❸取り壊し前提なら、解体費用をひいておく
❹広い土地なら、再開発や建売需要を考える
以上をさまざまな要素を鑑みて、売れる価格での値付けをすることが、
売却成功の近道となるでしょう。

■注意点：免責事項を書き出す
▶メリットとして前述した「契約不適合責任の免責」については要注意です。

民法改正前の「瑕疵担保責任」では「全部免責」という文言が使えましたが、
民法改正以降は免責事項を１つずつ特約として売買契約書に書き出す必要があります。

■注意点：境界線・権利の確認を早めに行う
▶境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。

古くから所有されている土地の場合、権利関係の書類や確定測量図などが
不明のケースもままあります。先祖代々受け継いだ土地などは、
相続登記もされないままでいる場合もあり、売却の手続きに支障が出る恐れもあります。
境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。

■注意点：適用される特例・控除を確認する
▶売却時にかかる税金の特例・控除を確認し、確定申告の際に正しく申請する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家を解体して売却する方がいいケース
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶「更地」として売却する方が良いケースと、解体にかかる費用についてお伝えします。

　　
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　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

■「古家付き土地」として土地売却する方法を、
　基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。

▶古家付き土地の売却のコツ～後編～

築年数の古い実家を相続したけれど、誰も住まないし荷物の整理が済んだら
売却しようかと考える人が近年増えているようです。
空き家のまま放置して資産価値を落としてしまったり、管理に悩んだりするよりも
合理的な方法かもしれません。
しかし、建物がボロ過ぎて住まいとして売るにはリフォームが必要だし、
古家を解体するのは手間も費用もかかる…。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家付き土地と中古住宅と更地の違い

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古家付き土地とは

文字通り古い建物が建ったままの土地の俗称であり、
広告上では「上物付き土地」「土地※現況古家あり」などとも表記されます。
建物に査定上の経済価値はなく、あくまでも土地だけの価格として売却するものです。
▶中古住宅とは

木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、
古家として扱われることが多いようです。
ただし、中古住宅と古家付き土地、どちらで売り出すかは売主の意向次第であり、
建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的によく吟味して決定する必要があります。

▶更地とは

建物や構造物などが何も立っていない宅地で、借地権などがついておらず、
購入後すぐにでも新しく建物を建てられる状態の宅地を指します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家付き土地のメリットデメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶「古家付き土地」と「更地」での売却にはそれぞれ一長一短あります。

建物が乗ったままの状態の場合、買主はその家に住むことをイメージしながら
検討できるというメリットがあります。

　　
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■土地家屋を売るにも買うにも、借りるにも、欠かせないのは不動産会社ですよね！

不動産会社を通さずに個人で売買する事も可能ですが、
不動産会社を利用する方が安心・安全・確実に取引する事ができます。
例えば、
・契約書の制作
・住宅ローンの手続き
・法律や税金
・保証や義務の説明
・住民トラブルの解決
など、プロの不動産会社の経験やノウハウが必要になってきます。

とはいえ、大なり小なり色々な不動産会社がある中、何を基準に選べばいいかわからない。
と言う声も少なくはありません。

◇そこで今回は、大手不動産会社と地元密着の不動産会社でメリットデメリットで比べてみて
　不動産会社の選択基準の一つにしていただけたらと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■主流はインターネットに

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶建築物件を探すにも、インターネットを利用する人が増えています。

STEP❶まずはインターネットで手頃な物件を見つけて、
STEP❷担当する不動産会社に連絡。
STEP❸実際の建物（土地）や部屋を見せてもらい、
STEP❹最終的に決定する
という流れが多いようです。

インターネットでの情報探しは便利で効率的。
反面、多くの人が同じ情報を得られる為、「もうすでに売れていた」「入居者が決まっていた」
など、早い者勝ちの様なケースも多くみられます。

そこでおすすめしたいのが、不動産会社に直接相談、利用する方法。
インターネットに加えて上手に活用すれば、選択肢の幅もかなり広がります。




■不動産会社は、大まかに分けると「大手不動産会社」と「地元密着型」のタイプがあります。
最初に考えるのは、どちらを選択するかでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■大手不動産会社のメリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶メリット

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■地元密着型不動産会社のメリットデメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶メリット

・地主や家主と親交があるので、価格や条件面で交渉しやすい
・エリア内の物件は確実なものが多い
・購入、入居後などのトラブル対応が迅速
・第一希望の物件が塞がっていたら、直ぐに次の物件を提案してくれる
・地主や家主から直接委託された「掘り出し物」が見つかる可能性もある

▶デメリット

・地域以外の情報は少ない


※「住みたいエリアが決まっている」のであれば、
　エリア情報に強い地元密着型の不動産会社に相談することをおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■対応してくれるスタッフ(営業担当等)も大切
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶担当してくれる営業担当との相性も、良い物件を見つける大事なファクターです。

　　
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■まずは全体的な流れを把握しておきましょう！

マンション売却には大きく8つのステップがあります。
ステップごとにやるべき手続きの詳細や注意点、
早く売るコツ・高く売るコツを解説していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■STEP１　スケジューリング

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶まずは、売却のスケジュール作りからスタートします。

転勤や子どもの入学など、家族のライフイベントやスケジュールをマッチさせるためには、
どのくらい前からマンション売却の準備をしなければならないのかを、
事前に把握しておかなければなりません。

▶それぞれの工程に、どの位時間がかかるのかを把握
1. スケジューリング　　　　　　数日から１週間程度
2. 必要書類を用意　　　　　　　　　　　〃　　　　　
3. 査定を依頼する　　　　　　　１０日程度　　　　
4. 不動産会社と媒介契約を締結　１週間程度　　　　
5. 売り出し価格を決める　　　　１週間～１０日程度
6. 売却活動を開始、内見準備　　３か月程度　　　　
7. お客様の問合せ、価格交渉　　数週間から１か月程
8. 売買契約を結ぶ、引き渡し　　１～２か月程度　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■STEP２　必要書類を用意
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶マンションの売却に必要な書類は、主に権利関係に関する資料物件、

住民票や印鑑証明書は契約前に取得すれば足りますが、
物件資料や権利関係に関する資料は価格査定・売り出し時に必要になってきますので、
早めに揃えておくのが無難でしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■STEP３　査定を依頼
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶実際にマンションを売り出す前に、不動産会社に一度マンションの査定を依頼。

どのぐらいの価格で売却できるのかを確認してみるのが一般的です。

査定時には、査定価格のほか、担当者の対応を見極めることも重要です。
マンション売却の成功には担当者の力量が大きく関わってきます。
見た目の印象や言葉遣い、査定価格の理由をきちんと説明できたか、
対応は誠意のあるものだったか、などが判断材料になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■STEP４　不動産会社と媒介契約を締結
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶売却手続きを依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介（仲介）契約を締結します。

　　
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