不動産のお得情報の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンションの管理費とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶マンション管理費とは、マンションの共用部分を維持・管理するために使うお金です。

共有部分には、
エントランスや
共用廊下、
宅配ボックス、
エレベーター、
ゴミ置き場などが含まれますが、近年では
接客スペースや
読書ができるラウンジ、
庭、
テレワークスペースなど、
充実した共有スペースをアピールポイントとした物件も増えています。

これらの共有スペースや提供されるサービスを維持し、
住民が快適な生活を送れるようにするには、全体のメンテナンスが欠かせず、
そのための経費は物件の所有者全体で分担する必要があります。

マンションを購入すると、管理費の支払いが発生します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンション管理費の役割
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶支出される費用として代表的なのは、マンションの日常的な管理・清掃を担当する管理人の人件費です。

他にも、共用部分を維持・管理するためには主に以下のような費用が発生します。

「管理費」の主な用途には以下が含まれます。

1. ❶管理員や清掃員の人件費
2. ❷共用部分にかかる水道光熱費
3. ❸共用部分にかかる火災・地震保険料
4. ❹エレベーター設備や防犯カメラ機器などの保守点検費
5. ❺管理組合の運営費
6.  

また、共有部分で使用される清掃用具、電球、トイレットペーパーなどの備品や
消耗品の費用、照明器具や消防設備の設置・修繕費用なども挙げられます。
マンションの管理が管理会社に委託されている場合、
これらの費用のほとんどは管理委託費に含まれます。
管理委託費の内訳は管理組合と管理会社の契約に基づいていますので、
居住後も内容を細かく確認することが重要です。

修繕積立金は、主にマンションの大規模な修繕に備えるための資金です。
通常、マンションでは10年ごとの長期的な計画に基づき、
エントランスや外壁、廊下、屋上などの共用部分における経年劣化や
不具合に対処する大規模な修繕が行われます。

また、居住者のニーズの変化や資産価値の向上を図るためには、
時折リフォームが必要となることもあります。

例えば、エントランスにスロープを設置するなどのバリアフリー工事、
階段や廊下に手すりを設ける工事、耐震診断や耐震工事などがこれに該当します。

これらの修繕・改修は、一定の期間ごとに計画的に実施されるほか、
予測不可能な事故や特別な事由によって必要とされる場合もあります。

※出典：「平成30年度マンション総合調査結果」（国土交通省）の
「管理費総収入／月／m²当たり（使用料（駐車場資料料など）・専用使用料からの充当額を含む）」より抜粋。
※表中の「70m²換算」「80m²換算」は筆者試算

調査結果を見ると、マンションの全体の戸数が増えると、
入居者が負担する管理費が一般的に低くなる傾向があります。
ただし、タワーマンションに関しては、戸数が多くても
管理費が高くなることがあることが示されています。

 
　■修繕積立金の相場

修繕積立金の相場はいかがでしょうか？
国土交通省の調査によれば、2018年（平成30年）の修繕積立金の平均は
月額11,243円／戸でした。

ただし、修繕積立金が将来もずっと同じ金額であるかは断定できません。

経年に伴い修繕箇所や頻度が増加する傾向があり、
そのためには長期的な修繕計画に基づき、段階的に積み立てが引き上げられることが一般的です。

ただし、管理会社によってこの考え方が異なる場合もあるため、
長期修繕計画書を確認し、将来的な修繕積立金の見通しを理解しておくことが重要です。

※出典：「平成30年度マンション総合調査結果」（国土交通省）の
「現在の修繕積立金の額／月／戸当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）」より抜粋。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■管理費が高いマンションの特徴
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

管理費や修繕積立金の支払いが滞ると、まず最初に管理会社や管理組合から
書面や口頭での督促があります。
これに応じない場合、理事会での報告や総会での議事が進行し、
問題がマンション全体に周知されます。
それでもなお滞納が続くと、管理組合は訴訟や差し押さえなどの法的手段を取り、
最悪の場合、マンションが競売にかけられる可能性もあります。

管理費や修繕積立金は、マンションを購入した後に発生する固定費であり、
住宅ローンが完済された後も、マンションを所有している限り継続して支払う必要があります。

これらの費用は購入前に計算に含めるべきであり、
将来的に金額が上昇することを考慮して購入予算を計画することが重要です。

　　
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　■　3月の住所探しは1月からがベスト
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶3月入居の物件探しは、年明けの1月ごろから始めるのがベストです。

中には「そんな早くから？」と思う方もいるかもしれませんが、
物件探しを始めてから引っ越しまでは意外とやることが多く時間がかかってしまいます。

また、時間をかけずに適当に物件を選んでしまうと、
あとあと後悔する可能性もあるので注意が必要です。

3月入居の物件探しは年明けの1月から、遅くても2月には始めるようにしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■　いつからはじめる？物件探しの流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶物件探しを始める前に、物件探しのおおまかな流れを知っておく必要があります。

何にどれぐらいの時間がかかるのか知ることで、
引っ越しスケジュールも立てやすくなるはずです。

それでは、物件探しの流れを見て行きましょう。

 
１．エリアや条件などを決める

【住みたいエリアや条件を決める】

　　　　ただし、条件を絞りすぎると該当する物件数が少なくなってしまうので、
　　　　少し幅を持たせて決めることがポイントです。

２．物件を探し始める

　　物件サイトやたくさんありますが、はじめは「SUUMO」や「HOME’S」などの
　　物件数が多いポータル型サイトを利用するのがおすすめです。

３．内見に行く

　　良い物件が見つかったら内見予約をして、内見に行きましょう。

　　今では「オンライン内見」などの機能もありますが、
　　実際に現地に行かないと分からないこともあります。

　　住むとなると、周辺環境や街の雰囲気なども重要になってくるので、
　　物件探しに失敗しないためにも必ず内見に行くようにしましょう。

４．契約、入居審査
　　内見が終わって問題なければ、そのまま契約手続きに移行しましょう。

　　賃貸契約では契約後に入居審査があるので、身分証明書や住民票、
　　印鑑登録証明書など、必要書類をあらかじめ準備しておくとスムーズに進みます。

　　また、入居審査では家賃の返済能力などを見られるので、
　　過去に滞納経験がないかどうかなどもあわせて確認しておくとよいでしょう。

５．引っ越し

　　入居審査が無事通過したら、引っ越し準備に入ります。

　　荷物が多い場合は引っ越し業者に連絡をして、準備を進めていきます。

　　引っ越しの際には、電気・ガス・水道などの停止・開始の連絡も必要になるので、
　　忘れずに行いましょう。

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■　3月は引っ越し費用が高くなるので注意
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

3月～4月は引っ越しシーズンでもあるため、
家賃や引っ越し費用などがすべて割高に設定されていることがあります。

引っ越し業者費用も、繁忙期と閑散期では1.5倍ほど変わることがあり、
3月はすべての料金が高くなるということを頭に入れておきましょう。

もし、少しでも安くしたい場合は、1～2月の間に引っ越しを完了させるのもひとつです。

　　
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　■空き家や空地が増えている背景
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家、空き地が増えている要因として、やはり人口減少が挙げられます。

少子化に伴い、相続する子どもや不動産を管理できる人がいない
という状況に陥っているケースがあるのです。

■ポイント
【人口が減少している反面、世帯数は増加している】

【老朽化】

日本の地価は人口減少に伴って年々低下している上、老朽化などにより、
不動産自体の価値も低下していきます。売りたくても売れない、
という状況に陥る可能性も考えられます。

 
【税金】

 実際に不動産を売却できた場合でも、場合によっては譲渡利益に対して税金がかかります。
売却時の塗装や建物メンテナンスなどに時間とコストがかかるという場合もあるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売却時にかかる税金、その特例措置
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産を売却して譲渡利益を得た場合、確定申告・課税の必要が生じます。

不動産を売却して譲渡利益を得た場合、確定申告の必要が生じます。
また、所有期間に応じて所得税・住民税も課税されます。
決して安くはない税率のため、躊躇してしまう方もいるかもしれません。
しかし、この税制に関しては2つの特例制度が設けられています。
以下で簡単にご紹介します。

 
■２つの特例制度

【相続財産を譲渡した場合の取得費の特例】

　　
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■相続で、家を相続する方は少なくありません。
　しかし、亡くなった方の家族が、家を出ている場合、
　相続した家が空き家物件になってしまうケースがあります。
　空き家は、放置しておくと急速に劣化が進み、最悪の場合倒壊する恐れがある上、
　所有しているだけで税金などのコストがかかります。
　そのため、空き家となる物件を相続した場合には、売却したり、
　賃貸にしたりと何かしらの形で活用することをおすすめします。
　本記事では、空き家物件の管理方法と放置するリスクについて解説します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■老朽化を防ぐ空き家の管理方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶家は適切に管理しないと劣化が進むため、管理方法が大事となります

家を放置していると、倒壊する恐れがあるだけでなく、害虫や害獣の住処となり、
近隣の住民に迷惑をかける可能性があります。
そのため、空き家にしている場合でも、しっかりと管理をする必要があるのです。
管理する方法は、主に以下の２つです。

・定期的に自分で管理をする
・業者に依頼して管理をしてもらう。

■自分で管理をするのがオススメな人

 空き家の近くに住んでいて、定期的にお手入れをしに訪れることが
できるのであれば、ご自身で管理することをおすすめします。

【メリット】

• 費用がかかりません。
• 自分の目で見て確認できるので安心です。

【デメリット】

• 空き家が遠方の場合には困難です。
• 手間がかかります。
• 手不定期になる方も多いようです。

■業者に依頼するのがオススメな人
遠方に住んでいたり、定期的に空き家を訪れる時間がなかったりする方は、
業者に依頼するようにしましょう。

【メリット】

• 空き家が遠方の場合でも管理をできる。
• プロの作業なので、空き家管理の質が安定している。

【デメリット】

• 費用が掛かる
  管理を委託する費用は、行ってもらう作業によって変わりますが
• 月々5,000円、10,000円程度が相場です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の管理でやるべき５つのこと
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶家の老朽化を防ぐためには、定期的にお手入れをしなければいけません。
頻度としては、１ヶ月に一度行うのが理想です。
お手入れとして必ずやっておくべきことは、以下５つです。
ご自身で空き家物件を管理される場合の参考になさってください。

❶【換気】

❶【固定資産税】
　　　…所有しているだけで固定資産税と都市計画税が課税されます。
❷【管理コスト】
　　　…業者に依頼した場合、管理コストがかかる。
❸【手間】
　　　…自身で管理する場合、手間と時間とお金がかかる。
❹【保険】
　　　…住宅火災保険は使用できないので、一般火災保険に入る必要がある。
❺【近所迷惑】
　　　…害獣・害虫の住かになったり、犯罪の温床になる。
❻【価値の下落】
　　　…人口とともに住宅需要が減り、空き家の価値が下がる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家物件を売却した時のメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家のまま放置するのであれば売却を検討したほうが良いでしょう

メリット❶【ストレス・心配、管理費用からの解放】
　　　…固定資産税や都市計画税を支払う必要がなく、管理もしなくてよくなります。

メリット❷【リスクがなくなる】
　　　　…建物の倒壊の恐れがあるほか、害虫害獣、犯罪の温床となる
　　　　リスクを負わなくてよくなります。
メリット❸【売却の優遇税制がある】

　　　　…相続人が空き家を売却する際、益3000万円以内であれば非課税となる特例があります。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
相続した家が空き家となる場合、放置することで様々なリスクが生じます。
また、老朽化を防ぐために、定期的に管理をしなければいけません。
定期的にメンテナンスをしていても、家は年月が経てばどんどん古くなり、
資産価値も下がっていってしまいます。実家として思い入れがあったり、
定期的に親族が集まる場として利用したりする場合は別ですが、
空き家を所有し続けることに大きなメリットはありません。
空き家の特例で、売却益の控除が受けられるのも３年強の間だけですので、
空き家を所有している場合には、なるべく早期に売却を検討することをおすすめします。
手続きが難しい、不安という方は、専門家に相談してみることをおすすめします。

　　
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■不動産のチラシには、大きく分けて「売却したい人を募るチラシ」と
　「売却不動産を買主へアピールするチラシ」の２種類があります。
　この記事では、普段よく目にする、後者の「購入したい人を募るためのチラシ
　＝売却物件情報が記載されたチラシ」について見ていきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産売却時の広告の種類
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産を売却する際、買主を募るために売却物件の情報を告知する広告には、

現在主流となっているインターネット上の広告と依然からあるチラシなどの
紙媒体があります。
インターネット上の広告には自社のホームページへの掲載のほか、
不動産情報を集めた不動産ポータルサイトがあります。
もう一方の紙面による告知媒体としては、新聞折込チラシやＤＭ
（ダイレクトメール）、ポスティングチラシ、販売図面などが代表的なものです。
それぞれについて以下に少し詳しく説明します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■インターネット上の広告
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
現在は買主を募る不動産物件情報の告知もインターネット上の広告が
主流となっていますが、物件情報を掲載するサイトによって目的や
ターゲットが異なっています。

■新聞折込チラシ　　  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
新築マンションや新築一戸建ての広告では、インターネットに次いで
新聞折込チラシが活用されます。
その名の通り基本的に新聞と一緒に折り込まれるチラシであるため、
新聞を購読している世帯への配布となります。
広告する側は、チラシを折り込む（配布する）新聞の種類とエリアを
予算の範囲内で選別して広告を配布します。
また、中古のマンションや一戸建ては、費用対効果や予算の関係もあり、
その不動産会社が売却の依頼を受けた複数の物件が
１枚のチラシに掲載されることが多くなります。
ただし、インターネットと比べて情報の即時性や掲載できる情報量に
限界がある一方、費用もかかるため、新築物件の広告としては多用されるものの、
中古物件での利用は少ない傾向があります。

■DM                　　  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■ポスティングチラシ            　　  　　　　　　　　　　　　　　　　　

■販売図面　　　　　            　　  　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産広告には規制がある
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産の広告には、業界が独自に定めた自主規制があります。

具体的には、不動産公正取引協議会連合会が定めた
「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」というものです。
不動産の広告を掲載する新聞や雑誌、新聞折込チラシやDM、ポスティングチラシ、
販売用パンフレット、インターネット広告などの告知媒体に適用されます。
ここでは、いくつか中古物件に関係する不動産広告で表示する基準について
具体例を挙げてご紹介しましょう。

■物件の種別　　　　　            　　  　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産の広告では、物件の種別を記載しますが、例えば、築後1年以上経過し、
または一度居住した一戸建てやマンションで、売買するものは、
「中古住宅」または「中古マンション」と表記されます。
仮に、まだ築1年未満であっても一旦居住した一戸建てやマンションは
どんなに新しくても、中古物件扱いになります。

■所要時間　　　　　　            　　  　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産広告上の所要時間について、徒歩による所要時間は、
道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を
表示するというのは知っている方も多いかもしれません。
ただし、距離で測るため１分未満の端数が生じたときは切り上げて
１分として算出することと定めれています。
そのため、例えば自分は駅まで10分で歩けるという場合でも、
最寄りの駅までの距離が830mなら11分と表記されることになります。

■建物の面積　　　　　            　　  　　　　　　　　　　　　　　　　
建物の面積（マンションの場合は専有面積）は、延べ面積を表示することになっています。
一戸建てなどで延べ面積に車庫や地下室などの面積を含むときは、
その旨とその面積を表示することが決まりです。マンションの場合、
分譲時のパンフレットなどがあればその専有面積を記載することができますが、
そうした資料がない中古マンションの場合は、建物登記簿に記載された面積を
表示することができるとなっています。
ここで気を付けたいのは、登記簿上の面積とパンフレットなどに記載された
面積は面積の測り方の基準が異なるため、登記簿上の面積の方が小さい面積になります。

■リフォーム　　　　　            　　  　　　　　　　　　　　　　　　　
建物をリフォーム・改築したことを表示する場合は、
そのリフォームや改築などの内容と時期を明示することが決まりとなっています。
そのため、リフォームや改築などを行った物件を売却する場合は、
あらかじめその内容と時期を整理しておくと売却時の広告作成に際してスムーズです。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産の広告もインターネット上のものが主流になっています
　一方でチラシなどの紙媒体も買主を探すには現在も大切な広告ツールです

不動産を売却するにあたっては、仲介する不動産会社と依頼者である売主が
協力してチラシを作成することでより良い広告になります。
売却物件の特徴をできるだけ見栄えよく、わかりやすい内容で上手に
チラシなどの広告が作成できるかどうかが、集客に影響します。
従って、物件の売却をスムーズに行うためにも、売主が協力することでより
クオリティの高いチラシとなり、スムーズな売却の第一歩となります。

　　
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■分譲マンションとは何でしょうか。賃貸マンションとは何が違うのでしょうか。
本記事では、分譲マンションと賃貸の違いや、
分譲マンションのメリット・デメリット含め分かりやすく簡単に解説します。
分譲マンションの購入をご検討中の方はぜひご覧ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■分譲マンションとは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶分譲マンションとは、簡単に言えば
「一部屋ごとに売買するために作られたマンション」と言えます。

本来なら一棟の建物がそれぞれの部屋ごとに所有者が異なる専有部分と、住民が共同で所有する共用部分、そしてその建物が存在する敷地全体を意味します。しかし、一般的に居住用として「マンションを購入する」というと、一棟丸ごとでなく、分割された一つの部屋を指し、それを「分譲マンション」という言い方をします。そして購入したマンションは不動産登記上で「区分所有建物」として、土地と建物が一体で取り扱われ、その所有者などが記載されます。
一方、賃貸マンションは「一部屋ごとに貸すために作られたマンション」を言い、一棟全体が同一所有者に帰属しています。また登記簿上も土地と建物が分かれて登記されています。
なお、分譲マンションを購入したが、自分で使わないで第三者に貸し出しているようなマンションは「分譲賃貸」と言います。

その結果、分譲と賃貸では以下のような違いが生じます。

　　　　　　　　　　　■分譲マンション　■賃貸マンション

❶自由なリフォーム　　　〇　　　　　　　　 △所有者の承諾が必要
❷気軽な引越し　　　　　煩雑な手続きが必要　   比較的簡単

　■分譲マンションのメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶分譲マンションを持つメリットは何でしょうか？以下で説明をしたいと思います。

■老後に家賃の心配をしなくていい　　　　　　　　　　　　　　　　　　

賃貸のほうが気楽に引越すことが可能で、そもそも家にお金をかけたくない
という考えの人もたくさんいるので、マンションや一戸建てなどの購入を
考えていない人も一定数いらっしゃると思います。

仮に自宅を所有しないことにした場合、老後も家賃を支払い続けることになります。
一般的に所得は50代をピークに下がり始めると言われ、
次第に毎月支払う家賃が生活に重くのしかかることになります。

それなら「家賃の安いところに引越せばいいじゃないか」と言われそうですが、
高齢者の場合、収入の懸念から部屋が借りられないとか、
保証人が必要となるケースも見られます。

以上から早めにマンションを購入し、ローンを払い終えれば、
老後の家賃に対する不安を払拭するための１つの方法と言えます。

■資産になる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     

分譲マンションと賃貸マンションで一番大きな違いと言えるかもしれません。
住宅ローンも家賃も、支払う金額に大きな差はないという方もいらっしゃいますが、
住宅ローンの場合は「借入期間」という期限付きです。
賃貸は借り続ける限り払い止めはありません。

そして先述したように分譲マンションは自己所有となりますので、
ローンの支払いを終えた後は管理費・修繕積立金の支払いが
メインとなりますので、住居費に関しては徐々に減っていくイメージとなります。

他にも売却して現金化、分譲賃貸として賃料を得るなどの選択肢を保持できることが
分譲マンションのメリットと言えるでしょう。

■耐用年数が長い　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     

分譲マンションはその多くが鉄筋コンクリ―ト造となっており、
分譲の戸建住宅の木造よりも耐用年数が長く堅固な建物です。
賃貸マンションに関しては、構造上で定義がないため、分譲マンションと
同じく鉄筋コンクリートもありますが、
マンションを名乗っても鉄骨造であるものも見受けられます。
特に近年は分譲マンションに関して耐震性なども優れたものが多いことから、
賃貸マンションとの差が大きくなっていると思います。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   
　■分譲マンションのデメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   
▶メリットが多い分譲マンションですが、その反対にデメリットもあります。

■移住しづらい　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    　　 

分譲マンションを買うのに躊躇してしまう大きな理由は、
購入後に転勤や転校などで住まいを変えなければいけない場合に
どうしていいのか分からないからだと思います。
確かに分譲マンションを一旦購入してしまうと、
売却の契約・決済・次の家の手配など、賃貸と比べて手続き多く、時間もかかります。

■住宅ローンの支払い　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    　　 



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             　
　■分譲マンションのメリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             　
▶マンションを「買うこと」や「借りること」の選択は、それぞれの収入や貯金などの
　経済状況にもよりますが、もっと大事な選択基準としては働き方やライフプランがあると思います。

テレワークが進んだ現在、国内外を問わずいろいろなところに行って仕事をする
ノマドワーカーにとっては、分譲マンションの選択は適切ではないと思うかもしれません。
しかし、転勤もない公務員のようなお仕事の人にとっては、
若いうちから分譲マンションを買ってローンを終わらせてしまえば、
老後は経済的にかなり余裕がもてます。
そして、勤務しているときはなかなかできなかった海や山などの郊外に住みかえる場合に、
それを後押しする資金源になるのです。
こう考えると、分譲マンションのメリットとデメリットは
その人のライフスタイル次第とも言えるかと思います。

　　
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■相続時の揉めごとの原因やその対策などを解説していくので、
　事前に備え、相続時のトラブル発生を防ぎましょう。

土地、家を所有する親が亡くなってしまった場合、その不動産をどのよう相続するか、
兄弟間で揉めてしまうケースがあります。

相続のパターンは様々であり、揉めてしまう原因も同様のため、
話をまとめるには事案に応じた対応が必要となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■相続した土地を現物分割で分筆する場合の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶前編で土地を分筆する現物分割について触れましたが、その注意点について詳しく説明します。

■土地の価値が下がってしまうことがある

分筆は一つの土地を分ける以上、元の土地よりかは価値が下がります。

単純に価値が半分になるだけなら良いですが、分筆したことにより
最低敷地面積を下回り建物が建てられない、
分筆した一部の土地だけ接道義務を果たせなくなるなどで、
価値が著しく下がってしますこともあります。

■平等にすることが難しい

土地の形状・立地によっては、単純に面積の半分に分筆したとしても、
前述のように道路に設置できない土地が生じる場合があるため、
土地の価値を平等にすることは非常に難しいです。

■条例で分筆できない場合がある

都道府県の条例によっては、一定の面積未満の分筆を規制しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地を売却して換価分割する場合の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶土地を売却して得られた金銭を分ける「換価分割」の注意点です。

相続放棄をするうえで、事前に知っておかなければならないのが、
「相続財産すべての権利を失う」という点です。

土地の相続方法について揉めてしまい、これ以上のトラブルを避けるため相続放棄をした場合、
自身は土地についてだけ権利を放棄したつもりでも、
土地を含めた他の現金などの財産も含めてすべての権利を失ってしまいます。

相続放棄は、自身に相続があったことを知ってから3カ月以内にする必要があります。

ただ、兄弟間で相続について揉めた場合、3カ月では話がまとまらないこともあるでしょう。
このように、3カ月以内に相続放棄をするかどうか直ちに決められない事情がある場合は、
家庭裁判所に申述すれば、この3カ月の期間を延ばしてくれることがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■生前からできる土地相続で兄弟間トラブルを避ける
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶トラブル自体を避けることが一番です。最後に、トラブルを避ける方法について解説します。

■遺言書を作成してもらっておく

親に遺言書を残してもらうことが大事です。遺言書は親の最後の意思表示と言えるため、
その内容を尊重し、兄弟間でのトラブルを避けやすい方法です。

ただし、前述の通り、遺言の内容に偏りがある場合は、
不公平感から揉め事に発展しかねないため、そのような場合は遺言書を残すとともに
親兄弟で話し合うこと、または遺留分を侵害するような偏りのある遺言にしないことが必要です。

■生前贈与しておく

生前贈与であれば、確実に親から子に財産を承継させることができます。

生前贈与は特別受益にあたる場合があるため、これを避けたい場合は、
親が「持ち戻しの免除」の意思表示をする必要があります。

これは、特別受益が認められても、その分の財産が相続財産に持ち戻されて計算されないため、
生前贈与を受けた相続人の取得割合が減ることはなくなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

相続時は大きな金額が動くことが多く、仲が良かった兄弟間でも揉めることは少なくありません。

特に、相続財産が土地だけのような場合、
兄弟間の公平を保ったまま分割するのが困難であるため、
それぞれの主張が対立しやすくなります。

専門家であれば、法的な知見から有効な対応を立てられるため、
トラブルが発生した場合は初期の段階で相談をしてください。

　　
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■相続時の揉めごとの原因やその対策などを解説していくので、
　事前に備え、相続時のトラブル発生を防ぎましょう。

土地、家を所有する親が亡くなってしまった場合、その不動産をどのよう相続するか、
兄弟間で揉めてしまうケースがあります。

相続のパターンは様々であり、揉めてしまう原因も同様のため、
話をまとめるには事案に応じた対応が必要となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地相続でトラブる原因
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶相続時に兄弟間でトラブルが発生しやすい5つの原因を挙げていきます。

■遺言書がなかった

遺言書がない場合は、相続財産をどのように分割するかで意見が割れ、
トラブルに発展しやすいです。

遺言書は、被相続人(亡くなった人)が、相続財産をどのように
相続させるかを書き残した文書です。
これは親が最後に残した意思表示のようなものなので、遺族はその内容を尊重し、
遺言書通りに相続財産を分けることが多いです。

遺言書がない場合に相続財産を分割する場合は、
相続人同士で遺産分割協議を行うことになりますが、相続財産の内容によっては
公平に分割することができないこともあるため、兄弟間で互いの利益が衝突し、
トラブルに発展しやすいと言えます。

■相続できるものが土地だけだった
▶相続財産が土地だけなど、処分が困難な財産のみであることも兄弟間で揉めやすい原因です。

相続財産が、土地以外に現金や価値のある宝石などの動産があれば、
金額的に完全に公平でなくても、兄弟がそれぞれ財産を相続することができます。

これに対し相続財産が土地だけだと、兄弟全員が相続財産を得ることが難しくなり、
不公平が生じやすいため、話し合いの過程でトラブルになることがあります。

なお、土地を兄弟全員で相続して共有状態になることは可能ですが、
その場合、土地を処分・売却する際に兄弟全員の同意が必要となるため、
話し合いによるトラブルを先送りにする形となり、共有で相続することはお勧めしません。

■生前に聞いていた条件と違った
▶生前に親から聞いていた財産の額が、変わっている場合、揉める原因になりやすいです。

例として、兄弟間で、兄には不動産を、弟には現金1000万円を相続させると
親から聞いていたが、相続が発生した後に現金数十万～数百万になっていた、
というケースです。

親が亡くなる前の介護・医療費や葬式などで予定外の出費が発生し、
子供に相続させるつもりであった現金が目減りするということは十分にあり得ます。

このようなケースでは、十分な現金を相続できるから不動産は
相続しなくてもいいと考えていた側が、納得いかずに不動産の権利を主張することになります。

■寄与分の主張が出た
▶相続人の一部から寄与分の主張が出た場合、遺産分割協議が上手くいかないことがあります。

寄与分とは、相続人が、被相続人の相続財産の増加に貢献した場合に、
その貢献を考慮してもらえる相続財産が増える、という民法上の制度です。

例えば、「長年にわたり親の介護を一人で行った」、「親の生活費を負担していた」などです。

寄与分が認められるかどうかに明確な基準はないため、
法律の専門家を介さずに兄弟間のみで話し合い、トラブルに発展しやすい事例です。

■特別受益の主張が出た
▶相続人の一部から特別受益の主張が出た場合、遺産分割協議が上手くいかないことがあります。

特別受益とは、相続人が、被相続人から生前に生前贈与などを受けた場合に、
相続財産を一部前払いされたものとして、その分もらえる相続財産が減る、
という民法上の制度です。

例えば、「住宅の購入費用を援助してもらった」、
「多額の借金を肩代わりしてもらった」などです。

特別受益は、寄与分よりかは基準が明確ですが、金額が同じでも事案によっては
特別受益にあたらないと判断されることもあるため、
法律の専門家を介さずに兄弟間のみで話し合うとトラブルに発展しやすい事例と言えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地相続でのトラブル事例
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶土地相続の場面でよくあるトラブルの事例を紹介します。

土地がひとつであっても、その土地を分筆すれば兄弟間で分割して相続することができます。

分筆とは、一つの土地を複数に分ける手続きです。

ただし、土地の大きさや立地によっては、土地を分筆することによって価値が下がることがあるため、兄弟間で完全に公平に分けることは難しいと言えます。

土地を分筆する場合は十分に検討が必要でしょう。

兄弟の一人が土地を相続し、代わりに他の兄弟に現金を支払う方法です。

例えば、兄弟が二人で相続財産が3000万円の土地のみの場合、
兄が土地を単独で相続する代わりに、兄が弟に1500万円を支払います。

この方法は、土地をそのまま活用でき、兄弟間の公平を保てますが、
土地を相続する側に資産が必要となります。

土地を売却して得られた金銭を分ける方法です。

現金であれば公平に分割することができるため、兄弟間の公平が保てます。

しかし、土地を売却することが前提となる以上、土地自体にある程度の価値は必要でしょう。

また、換価分割では相続人全員の同意が必要であるため、先祖代々の土地であれば、
そこに住み続けたいという思いから納得がいかない兄弟が出てくる可能性があり、
このようなケースでは手続きが困難になります。

土地はそのままで、兄弟全員で共有相続する方法です。
共有であれば、兄弟全員がその土地を利用することができます。

この方法は一見公平ですが、土地が共有の場合、
売却や処分をする際には共有者全員の同意が必要となり、土地の流動性が下がります。

また、兄弟の一部が死亡した場合はその持ち分についてさらに相続が発生し、
共有者が増えていくことになります。

このことから、土地の共有はデメリットが多く極力避けるべきでしょう。

相続放棄により、他の兄弟に土地の権利を譲る方法です。

相続放棄が認められると初めから相続人でなかったと扱われ、
他の相続人の相続割合が増えるため、親の介護をしてもらったため
相続財産を譲ってもいいと考えている場合は、相続放棄も一つの手段です。

ただ、相続放棄は特定の財産のみには認められず、
プラスの財産・マイナスの財産を含むすべての相続財産の権利を失うことになります。
場合によってはほかの相続人に親の債務を負担させることになるため、
相続放棄をする場合はほかの相続人と十分に話し合いましょう。

　　
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■空き家をきちんと管理しないまま放置しておくと、害虫が発生する恐れがあります。

シロアリやゴキブリといった害虫は、空き家の近隣にある建物にも
大きな被害が及ぶことがあるため、発生を防がなくてはなりません。
では、空き家に害虫を発生させないためには、どのような対策をすれば良いのでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住居に害虫が住み着く理由は？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶住居に発生する主な害虫として、ゴキブリやダニ、シロアリ、ムカデなどが挙げられます。

見た目のグロテスクさはもちろんですが、衛生面での問題や建物への影響、
人を刺したり噛んだりといった被害など、私たちの快適な生活を脅かすため、
決して共存することができない存在です。
そもそも、なぜこうした害虫が住居に住み着いてしまうのでしょうか？

人々が生活をする空間の中には、当然のことながらゴミやホコリが発生します。
室内に保管してある食料や食べ残した残飯、室内に落ちた人のフケや皮膚などは、
害虫が特に好むエサとなります。こうしたエサを求めて、
外から進入した害虫の多くは室内で卵を産み、その数を増やしていきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家で害虫が繁殖する理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶人が暮らしている家に害虫が出るのと同様に、空き家でも害虫は発生します。

室内の掃除と換気を徹底して行い、清潔にしておくことはもちろん、庭木を剪定したり、
家の周りの雑草をきれいに取り除いたりして、
害虫が発生しにくい環境を整えるようにしましょう。

特に、シロアリやゴキブリといった害虫は、その家だけでなく近隣の家にも被害が
及んでしまう可能性があるため、空き家になったその日から、万全の対策をとることが大切です。

万が一、空き家の室内で害虫が大量に発生してしまったときは、
燻煙剤（くんえんざい）を使って駆除を行うか、もしくは専門の業者に害虫駆除を
依頼する必要があります。いずれにしても、害虫駆除にはたくさんの費用がかかってしまうので、
不要な出費を避けるためにも、害虫を「寄せ付けない」、「増やさない」を徹底しましょう。

害虫対策には定期的な清掃が不可欠です。
特に、人が住んでいない空き家の場合は、
害虫を放置しておくと繁殖してしまうことがあるため、注意するようにしましょう。

　　
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■「空き家」を自分で管理する方法を、
　必要な物。管理のポイント。庭木雑記の処理などの方法で解説していきます。


空き家となってしまった家を長い期間放置していると、汚れや雑草の増殖により
景観を乱すだけではなく、放火や不審者の住み着き、
さらには監禁などの重犯罪に利用されるなど、周辺住民に大変な被害を及ぼす恐れがあります。
また、自治体の調査により「倒壊をはじめ保安上危険となる恐れがある」
などと判断された空き家は、立ち入り調査や行政代執行の対象になるため、
たとえ売却や再利用の予定がないとしても、適切に管理していかなければなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家を自分で管理する為に必要な物
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家は、人が住んでいるときと同様に、持ち主の手で管理することができます。
　空き家を自分で管理する際に、準備しておくと便利な道具を見ていきましょう。

■軍手
重い床を持ち上げたり固い扉を開けたりした際に、手指を怪我する危険性があるため、
必ず軍手を着用するようにしましょう。
また、枯れ枝やゴミを集める際にも手を傷付ける心配がありません。

■室内で履く靴
空き家は、床に砂やホコリが溜まりやすくなっています。
足裏に付着した汚れを戸外へ持ち運ばぬよう、必ずスリッパなどの
室内履きに取り替えて入室しましょう。また、足裏の怪我防止にも役立ちます。

■掃除用具
長年蓄積された人の皮脂や髪の毛、砂やホコリ、壁に付着した汚れは、
カビが繁殖する際の栄養源となってしまいます。
カビは、建物の老朽化を加速させる原因にもなるため、
ほうきやちりとりを使って空き家を清潔に保つようにしましょう。

■ゴミ袋
空き家で集めたゴミは、ゴミ袋にまとめてその日のうちに持ち帰って処理するようにします。
ゴミ袋を空き家に放置すると、不審者に狙われやすくなってしまうため注意が必要です。

■脚立・懐中電灯
床下や天井裏の状態を確認する際に使用します。
ネズミが住み着いていたり、カビが発生していたりした場合は、
早急に対処するようにしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家を自分で管理するポイント
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家を適切に管理するためには、以下のポイントに気を付けましょう。

転送届けを出していても、空き家のポストにはチラシやダイレクトメールが投函されます。
かといって、投函されないようポストをテープで止めてしまうと、
「空き家」であることが一目瞭然となってしまい、好ましくありません。

ポストからあふれ出た郵便物を狙った放火も少なくないため、
ポスト内は定期的に点検しておきましょう。

庭木が生い茂ったままにしておくと、強風で隣接する住宅へ
枯れ枝が飛んでしまう恐れがあります。また、冬場の乾燥する季節には、
ポイ捨てされたタバコの火が移り、火災を引き起こすケースも想定されます。

庭の雑草は、処理されないまま放置されると景観を悪くするだけではなく、
犯罪被害のリスクを高めるため、定期的に処理するようにしましょう。

空き家は、人が住んでいる家と比べて老朽化のスピードが早く、
定期的な管理なしには良好な状態を維持できません。
自分で管理することも十分に可能ですが、今の住まいが遠く離れた場所にある、
高齢で足腰が弱く体力に自信がないといった場合は、
専門業者への依頼を検討してみてはいかがでしょうか。

　　
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