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「2022年09月」の記事一覧(6件)

不動産の評価額のしくみ。お自宅はいくら?
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2022/09/30 09:00

■不動産の評価額のしくみ。お自宅はいくら?
 
 
ご自宅がいくらか気になる事ってありますか?
ふと、そんな疑問を感じた方もいらっしゃいますでしょうし、住み替えを検討している方も
判断材料として知っておきたい方も少なくないでしょう。
不動産の評価はいろいろとありますが、
誰でも簡単に評価を知ることができる固定遺産税評価額について、学んでみましょう。




                              
 
不動産の評価額は?

                               


一物五価=一つの土地に対し5つの価格がある
そんな言葉があるように、土地には評価がいろいろな意味があります。

 

  1. ①時価(実勢価格)
  2. ②公示価格
  3. ③基準地価
  4. ④路線価
  5. ⑤固定資産税評価額






                              
不動産の評価額の決め方

                              

■このなかで特に、不動産を所有している方が簡単に知ることができる
 固定資産税評価額
 ※この固定資産税評価額が基礎となり、毎年かかる固定資産税が計算されます。
 固定資産税評価額は、市町村が価格を決定します。

 さて、どのように評価額が決められるのでしょうか?

 ⇩⇩⇩  ⇩⇩⇩  ⇩⇩⇩
 

・毎年毎年評価をするのは手続き上、非常に煩雑になるため、3年に1回毎に評価替えをします。

土地の評価額は、公示価格の70%を目安として評価されています。
 ※だいたいの時価を調べるには、
  固定資産税評価額÷0.7をすると算出することができます。

 

・家屋の評価は、評価基準日に再度建てるとしたらいくらかかるのか
(再建築価格)を基準に、経年劣化分を控除して評価されます。
新築の家屋の場合、建築費のだいたい50%~70%程度になります。


                                
自宅の評価額はどうやって知るの?

                              
 

固定資産税評価額は、
毎年5月頃(東京都の場合6月)に届く固定資産税納税通知書で知ることができます

 

固定資産税納税通知書は、各市町村によって様式がことなりますが、
『価格』と記載されている数字が、固定資産税評価額になります。

 

課税標準額(実際に税率をかける金額)ではありませんので、ご注意ください。
納税通知書の見方はホームページ上でも公開(東京都)されていますので、
ご参考にしてください。

 

また、各市役所(東京都の場合、都税事務所)の窓口で固定資産税評価証明書を
取得することができます(手数料がかかります)。
委任を受けた人であれば、本人以外でも取得できます。



 






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競売物件とはどんな物件?
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2022/09/23 09:00

■競売物件とはどんな物件?
 
 
競売物件と呼ばれるものは、物件そのものには特殊であるものではなく、
競売に参加するような手続きも、ポイントをかいつまんで勉強をすれば
それほど難しいものではありません。
しかし、通常のマイホーム購入に比べれば注意しなければならない点やリスクが増えてきます。



                              
 
どんな物件が、競売物件になるの?

                               


◐競売物件として売却される不動産
①マンション
②一戸建て
③土地
居住用などの居住用目的のもの

①事務所や店舗
②ビル
など商売や企業の相手のもの

その種類はさまざま。
住宅については、所有者が住宅ローンを支払えなくなったために、
債権者から競売の申し立てを受けたものが大半です。

 

■競売にいたるケースは次のパターンがあります。
・住宅ローンを支払えなくなった⇒「任意売却」によって家を処分。
・所有者がそれを選択しなかった場合。
・任意売却をしようとして不調に終わった場合。

 

■流れ
債権者からの申し立てに基づいて裁判所が競売の公告
⇩⇩⇩ ⇩⇩⇩ ⇩⇩⇩
あらかじめ定めた一定の期間に入札
⇩⇩⇩ ⇩⇩⇩ ⇩⇩⇩
最高価格を付けた入札者が購入の権利を得る=「落札」

 

結局のところ、競売物件とは売却方法の違いによる分類、
物件そのものは一般の中古住宅と変わらないと言えるでしょう。






                              
購入する時に気を付ける事

                              

中古住宅と変わらないと入っても、物件を購入する時は、注意をしなければならない
ポイントがいくつかあります。

 

ポイント1.
原則、購入前に物件の内部を確認することができません。

裁判所の執行官らの調査に基づく
「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」
いわゆる3点セットが用意され、そこに添付された室内などの写真を見ることはできますが、
自分自身で部屋を見て確認することはできません。

 

ポイント2.
宅地建物取引主任者が重要事項説明をしたり、
調査内容に不備があったときに不動産業者が責任をとってくれない。

 

ポイント3.
物件に何らかの問題があったり近隣とトラブルがあったりしても、
基本的には落札者が自ら解決しなければなりません。
※そのリスクがあるために、たいていの競売物件は一般的な相場よりも3割~5割程度安くなる。

 




さらに落札した後も、そこに住んでいた居住者がすんなり立ち退いてくれなければ、
裁判所に対して強制執行の手続きをしなければならない
などといった面倒が生じることもあります。

 

また、人気の高いエリアの競売物件では落札価格が高くなりがちで、
通常の中古物件と比べてそれほど安くならないケースも多いようです。






                                
競売物件にローンは組めるのか?

                              
 

マンションや一戸建て住宅の場合、一部の金融機関では競売物件の購入に
充てることのできる住宅ローンを取り扱っています。⇒ 可能!!

 

 

ただし、入札の際には裁判所が定めた「売却基準価額」の2割以上を保証金として
振り込まなければならないため、この分は現金で用意することが必要です。

 ※落札をした後で住宅ローンを借りられなかった⇒保証金を没収


競売物件の購入にあたって住宅ローンを借りるのであれば、
あらかじめ入札前に金融機関との間でしっかりと話をしておくことが大切です。

 

競売物件が土地の場合には、落札した物件が転売される可能性があるだけでなく、
土地だけでは担保として弱くなるため、融資には消極的な金融機関が大半です。


 






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住宅の売却の時に使われる、任意売却とは?解説します
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2022/09/16 09:00

住宅の売却の時に使われる、任意売却とは?解説します
 

家の売却時、だいたいは通常の売却方法ですが、中には任意売却、
競売などの別の売却方法があります。
主に家計の悪化や離婚など、やむを得ない理由により行われる売却方法ですが、
万が一の場合に備える為に、流れを押さえておくことが大切です。
今回は任意売却のメリット・デメリットや手順などについて、詳しく解説します







家計の悪化や離婚などの理由によってマイホームの売却を検討するときは、
どの売却方法を選ぶのかを慎重に判断する必要があります。
ここでは、これらの事情によりマイホームを手放すときの売却方法について解説します。


◐通常の売却

 マイホームを購入した当初と比べて、経済的な状況などが変わってしまい
 売却せざるを得ない場合には、いきなり任意売却を検討せず、
 通常の売却から進めることが一般的です。
 まずは、不動産の売却査定を専門とするサイトを利用してみましょう。

 大國土地の査定フォーマットからも、簡単にご依頼できますので活用してください。

◐任意売却
 
任意売却とは、住宅を売却してもローンが残ってしまう場合に、
 金融機関の承諾を得て家を売る方法です。
 住宅ローンの残債があると土地や建物を担保とする抵当権が設定されていますが、
 金融機関に承諾を得て、抵当権を解除してもらうことを前提に売却を進めます。

 

 住宅ローンを返済するめどが立たない場合には、任意売却は生活を立て直す
 1つの手段となります。売却先によっては、そのまま賃貸物件として
 住み続けることもできるので、金融機関に早めに相談をしてみることが大切です。


◐競売
 
住宅ローンを滞納したままの状態が長く続いてしまうと、最終的には法的にマイホームが
 売却される「競売」といった手段を取られる恐れがあります。
 競売は裁判所の許可の下で強制換価が行われるため、売却に関して所有者の意思は
 反映されません。

 

 

任意売却を行うメリットとして挙げられる点は、競売に比べて相場に近い価格で
売却できる可能性があることです。
通常の売却が難しい場合でも、できるだけ高く家を売る手段として、任意売却を検討しましょう。

 

また、任意売却では売却代金のなかから諸経費を支払うことが認められているので、
手元資金が少なくても問題ありません。






 

任意売却のデメリットとしては、すぐに実行できない点です。
住宅ローンの滞納を前提とする売却方法であるため、
住宅ローンの滞納がなければ通常の売却を考えるほうが良策です。

 

住宅ローンを滞納してしまうと、連帯保証人にも迷惑がかかります。
また、金融機関のみならず、連帯保証人の同意を得られなければ任意売却を行えないので、
これらの当事者には、事前に同意を得ておきましょう。

 

任意売却を行える期間は限られているため、
住宅ローンを滞納し始めた早い段階で相談をすることが重要です。
なお、住宅ローンの滞納によって信用情報に傷がつくことにも注意が必要です。

 

さらに、任意売却で自宅を売ったとしても、売却価格により、
住宅ローンの債務が残る場合があります。
離婚による売却の場合で配偶者が連帯保証人となっていたときには、
離婚後も両方に支払い義務が残ってしまいます。

 

離婚後のトラブルを防ぐためにも、あらかじめ自宅の売却方法について、
十分に話し合っておくことが肝心です。




任意売却を円滑に進めるためには、基本的な流れを押さえておくことが大切です。
手順についてまとめると、次のようになります。

任意売却の基本的な手順

■売却価格の査定

■任意売却か競売かの判断を行う

■金融機関に対してスケジュールを相談する

■住宅ローンの滞納が発生

■債権者に対して任意売却を打診し、合意を得る

■売却を開始して、買い受け人を決める

■売買契約を結び、売却代金を受け取って物件を引き渡す

任意売却を行うかどうかの判断には、物件の査定額を把握することが重要です。
物件の価格よりも、ローンの借入金額や残高が多い状態をオーバーローンと言います。
オーバーローンであるかを確認しなければ、通常の売却方法が良いのか、
任意売却を選ぶべきなのかの判断が行えません。

 

アンダーローンの状態では、任意売却を行うよりも通常の売却を選択しましょう。




任意売却を行うべきかの判断は、マイホームがどれくらいの金額で売れそうかによって
違ってきます。まずは、実績のある不動産会社を通じて、査定を行ってもらうのが重要です。

 

任意売却は債権者との交渉のほか、さまざまな手続きが必要です。
そのため、早い段階で任意売却を得意とする不動産会社とつながりを持っていれば、
スムーズに売却を進められます。

 

少しでも高く自宅を売却するためにも、できるだけ早い段階で不動産会社に
相談をしてみましょう。
インターネットを使えば、複数の不動産会社に一括査定を申し込めるので、
査定額を比較検討することができます。

 

担当者との相性なども踏まえたうえで、自分に合った会社を選ぶことが大切です。

 






 

    • ・物件の売却方法には、通常の売却だけでなく任意売却などがある
    • ・任意売却は競売よりも、市場価格に近い額で売却できる可能性がある
    • ・任意売却を行うには、金融機関や連帯保証人などの同意を得ておく必要がある
    • ・アンダーローンの状態であれば、任意売却よりも通常の売却方法を選ぶほうがよい
    • ・住宅の売却について悩んだときは、不動産会社に相談をしてみよう





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家を売る時、どこを見られている?
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2022/09/09 09:00

家を売る時、どこを見られている?
 

家を売却したい!
それではまず、不動産会社に査定依頼を行い、どのくらいで売却できるのかを判断してもらいます。
査定額は実際に販売するうえで、価格設定をするときの大切な判断基準となります。


今回は
❶不動産売却査定の仕組みや注意点
❷具体的にチェックされるポイント
について詳しく紹介していきます。







査定は今は、インターネットのフォーマットを通じて査定依頼をするのが一般的です。
そして、査定額や内容を確認、納得できた不動産会社を選び、
売却の仲介を依頼することとります。
ここでは、不動産会社がどのように査定を行うのか、具体的な方法について解説します。


◐簡易査定

 実際に現地を見るのではなく、入力された条件やデータを基に算出する方法です
 データ上での査定なので、だいたいの概算が知りたい時や、
 売却するかの判断材料に適した方法です。

◐訪問査定
 簡易査定のデータを踏まえたうえで、実際に現地調査を行って価格を算出する方法です。
 訪問査定では、これらの項目について専門家が実際に見て評価を行うため、
 簡易査定よりも実情に合った価格を知ることができます。

◐不動産売却査定
 提示される金額は、売却活動を3ヶ月程度行った場合に売れる金額の目安を
 示しているとされています。
 査定依頼の段階で売却金額の目安をつかむことで、
 初めて本格的に売り出しを検討できるようになります。



❶物件の状態

①築年数
②外装と傾き
③内装と設備
④土地の状況

❷周辺環境と権利関係

①交通環境・生活利便性
②振動騒音臭気
③売主の物件との権利関係
④境界・越境の状態




 

  • ・不動産の売却査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類がある
  • ・査定では、築年数や外装、内装、設備、家の傾き、土地の状況などが細かくチェックされる
  • ・日当たりや騒音、立地などの個別要因、周辺環境などの地域要因も査定の対象となる
  • ・査定依頼は必ず複数の会社に対して行い、査定額に疑問があれば遠慮せずに質問をする
  • ・劣化や不具合がある場合は隠さずに伝える





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土地を売る時に損をしない為に
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2022/09/02 09:00

土地を売る時に損をしない為に!
 

相続の際に、思いがけずに土地や空き家を所有することがあります。
それらを売却することになった時、具体的な手続きや方法が思いつかずに
途方に暮れる方も多いのではないでしょうか。
また、高額な取引となることもあるため、漠然と不安を感じる方もいるでしょう。


今回は、土地の売却に関する基本的な内容をご説明します。
❶売却の流れ、❷不動産会社の選び方、❸契約の結び方、❹売却に必要な税金・費用
について、解説していきます。







1.土地や家を保有し続けるだけで税金がかかります


土地を所有し続けている間は毎年、固定資産税が課せられます。

これは毎年1月1日時点でその土地を所有する人(固定資産税課税台帳に登録されている人)に対して、市区町村が課税するものです。

 

1年あたりの固定資産税を年4回(4期)に分けて納付するのですが、一般的に1期あたり数万円と、決して小さな負担ではありません

 

◐標準税率

 地方税法にその定めがあり、ほとんどの自治体で「1.4%」となっています。


土地を売却する!そしたら、売却完了までの流れを事前に把握しておきましょう。

 

 

◐土地売却の流れ

 1.情報収集…土地価格の相場を知り、売買を仲介してくれる不動産会社を探す

 2.土地を査定する…専門家である不動産会社に土地価格の査定を依頼する

 3.土地の売却を依頼する…不動産会社と媒介契約を結び、土地の売り出し価格を決める

 4.売買契約…不動産会社の活動により土地の買い手が見つかったら売買契約を結ぶ

 5.契約・土地の引き渡し…売買契約書を取り交わし、不動産会社に仲介手数料などの費用を支払う






不動産のように高額の取引には誰もが慎重になるうえ、
めてかつ不慣れな取引となれば不安も大きくなります。
安心して売却する物件・土地の仲介を依頼できる不動産会社を選ぶには、
以下の観点で検討しましょう。


不動産会社の選び方にはポイントがあります

 

  • ❶過去の売買実績が豊富かどうか(契約成立率など)

  • ❷売りたい土地とその周辺の不動産価格や地元の特性(土地の需要など)に詳しいか

  • ❸担当者が土地の売り手に対して、初心者でも分かるよう、納得のいく説明をしてくれるか

 




不動産会社に依頼する形態には3種類があり、それぞれの契約形態の違いは次のとおりです。

 

  • 専属専任媒介契約
  •  不動産会社1社のみと契約する
  •  依頼した不動産会社の紹介による相手としか取引できない
  •  不動産会社から依頼者への状況報告は7日に1回以上
  •  指定流通機関(レインズ)への登録は契約日から5日以内(休業日を除く)
  •  契約期間は最長3ヶ月(売主からの申し出により、更新可能)

 
専任媒介契約

  •  不動産会社1社のみと契約する
  •  依頼した不動産会社の紹介以外(自分で見つけた相手)とも取引できる
  •  不動産会社から依頼者への状況報告は14日に1回以上
  •  指定流通機関(レインズ)への登録は契約日から7日以内(休業日を除く)
  •  契約期間は最長3ヶ月(売主からの申し出により、更新可能)

 
一般媒介契約

  •  複数の不動産会社と契約できる
  •  依頼した不動産会社の紹介以外(自分で見つけた相手)とも取引できる
  •  指定流通機関(レインズ)への登録義務なし
  •  契約期間に定めなし(更新可能)

 

 




最後に、土地の売却にかかる税金・費用を確認します。

 

土地を売却する際には諸費用がかかります。また、売買契約書や売ったときの利益(売却益)に対して税金を納付する必要があります。

 

そこで、「不動産会社に支払う仲介手数料」「売却時に必ず必要な税金」「利益が出た場合に必要な税金」の3つに分けて、それぞれご紹介していきます。






仲介手数料とは、売買契約が成立した時点で仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。
売買価格に応じて異なり、以下のように算出します。

  • 200万円以下の部分…売買価格の5% + 消費税

  • 200万円を超えて400万円以下の部分…売買価格の4% + 消費税

  • 400万円を超える部分…売買価格の3% + 消費税

価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらいと思う方もいるのでは。でも大丈夫です。400万円を超える場合には、一般的に以下の速算式を用いて計算を行うと、簡単です。

 

売買価格400万円を超える場合の速算式

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

たとえば1,000万円で物件を売却したとしたら、36万円に消費税が仲介手数料の上限となります。

 

算出方法

(200万円×5%)+(200万円×4%)+(600万円×3%)=36万円+消費税

 

速算式による算出方法

1,000万円×3%+6万円=36万円+消費税

 

いずれも同じ結果となります。

 

 

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2022年9月も大國土地では西尾張地区の老朽化物件買取を強化中です!
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2022/09/01 09:00

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9月夏休みも終わって、これからどんどん涼しくなっていきますね。
今年の夏は暑くて長くて、植物も動物も人間にも厳しい夏でした。
コロナ禍の中、皆さんはどう過ごされましたでしょうか?

折り合いをつけて、社会生活と自粛のバランスの元
お出かけされた方もいらっしゃるのではないでしょうか?
お家時間の充実、家族との絆。お出かけができる機会のありがたみ。

気づく事が出来た物も少なくないですよね。

悪いことばかりでは無かった夏のような気がします。

 

 

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 営業時間/9:00~18:00 定休日/水曜日

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