「2022年09月」の記事一覧（6件）
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/11/04 09:00
家や土地は人生の中で大きな買い物の１つ。
そんな不動産の売却は、当然価格は大きいものとなりますよね。
価格が大きければ、必要な手数料なども高額になります。
いつどのタイミングで、
どのくらいのお金が必要になるのかは、事前に不動産会社の担当者に
確認しておく事を強くオススメします。
■不動産を売るにはいくら必要？
高額な資産である不動産を売却する場合には、売却時にさまざまな｢費用｣が
必要になってくることをご存知でしょうか？
不動産を売る側の人は、売って得たお金を受けとるだけではなく、
売るにあたって、一定の出費をする事なります。
そのため、これから不動産売却を検討されている方は
予めどのような費用が必要になってくるのかを、事前にしっかりと確認し
準備しておくことが大切です。
今回は、不動産売却時にかかる諸費用について解説していこうと思います。
■諸費用の内訳
❶仲介手数料
❷抵当権抹消にかかる費用
┗｢司法書士費用｣と｢登録免許税｣
❸一括返済手数料等
❹印紙代
❺引っ越し費用
■仲介手数料
■不動産売却は、不動産会社に買主を探してもらうことを依頼するのが通常です。
・買主が見つかって成約⇒不動産会社に対して｢仲介手数料｣を支払う
こういう流れになります。
■不動産売買における仲介手数料は、上限金額が次のように法律で決められています。
【仲介手数料の上限金額：売買価額×3％＋6万円】
例えば仮に、1,000万円で売却した場合、
仲介手数料の上限金額は36万円（消費税別）となります。
ただ、これはあくまで｢上限金額｣。
不動産会社との交渉で、これよりも低い金額で設定することも可能です。
交渉の例をあげるとすると、売却する際の売買価額の値引き時、
不動産会社が仲介手数料を多少値引きしてくれることもあります。
なお、仲介手数料はその支払いの時期が不動産会社によって違うことがあるので注意が必要です。
一般的には、次のいずれかの方法によって支払います。
- ・売買契約成立時点での一括払い
- ・売買契約成立時点で50％を支払い、残金を決済時に支払う
- ・すべてまとめて決済時に一括払い
仲介手数料の金額は、不動産を売却する際にかかる費用の中でも一番大きな費用ですので、
いつ・いくら必要になるのかを予め不動産会社に確認しておくようにしましょう。
■住宅ローンが残っているときにかかる費用
●抵当権抹消にかかる費用
住宅ローンを組んで不動産を購入している場合
⇒金融機関が設定した｢抵当権｣を抹消しなければなりません。
⇒この｢抵当権の抹消｣は、通常不動産会社から紹介される司法書士に依頼をします。
⇒そのため、｢司法書士費用｣と｢登録免許税｣がかかります。
┗司法書士費用は概ね1件につき1万円前後。
登録免許税は1不動産につき1,000円となっています。
●一括返済手数料等
次は、住宅ローンの一括返済手数料です。
ローンを組んでいる不動産を途中で売却する際に金融機関所定の一括返済手数料がかかります。
手数料の金額は、
・ローン残高・金利タイプ
などによっても異なるため一概には言えませんが、
思いのほか高額になることもあるため、予め金融機関に確認しておくようにしましょう。
■印紙代
不動産を売却する際には、「不動産売買契約書」を締結します。
⇒不動産売買契約書に印紙を貼らなければなりません。
⇒この印紙代は、売主と買主で折半する。
┗印紙税の金額は、不動産の売買価額に応じて変わってきます。
※不動産売買契約書に貼る印紙税は、｢租税特別措置法｣によって軽減措置が講じられているため、
税率が通常の印紙税よりも引き下げられています。
例えば、1,500万円⇒2万円の印紙が必要。
軽減税率によって、1万円の印紙を貼ることになります。
■引っ越し代
自宅を売却する。
⇒引越しをする。それに伴って｢引越し費用｣がかかります。
┗ファミリーの引越し費用は10万円を軽く越えます。
⇒現状引き渡しではなく、クリーニング済みなどの条件がついているような場合、
別途ハウスクリーニング会社にクリーニングを依頼しなければなりませんので、
事前に引き渡し条件をよく確認しておきましょう。
これら以外にも、古い不動産を売却する際には必要に応じて｢耐震診断費用｣が必要になったり、
土地の境界線があやふやな場合などは、｢測量費用｣がかかったりする場合もあります。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/11/01 09:00
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カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/10/28 09:00
価格が低い中古住宅は、その値段にとても魅力を感じる購入条件です。
でも、実際に見に行くと、あまりの年季の入りように驚く様な物件があったりします。
例えば、建物のヒビ割れ。床のきしみ。壁紙のはがれなど、
暮らしていくのになんとなくの不安を感じてしまうなんてことも…。
程度にもよりますが、建物といのは一定の時間が経過すれば必ず劣化していきますし
多少の歪みも生じます。
「中古住宅は不安だから」⇒新築住宅を選んでも、その新築も間違いなく劣化していくのです。
大事なのは「見極め」と、それに伴う「対処」です。
■壁のヒビ割れ
例えばこんなケースではどうでしょうか。事例を挙げながら考えてみましょう。
築20年程度の木造住宅の現場実例です。中古物件の見学に行ったときに、
壁の何ヶ所かにひび割れのようなものがあるのが気になった。
事務所のスタッフが現地を確認すると、いくつかのひび割れが散見されます。
大事なのは、このひび割れの原因です。どうしてこのようになっているのか。
建物全体を見ながら推定すると、およそ次のようなことが考えられます。
まず、基礎コンクリートの部分には特に亀裂もなく、
また、建物まわりの地盤も沈下の気配がないことから、
建物が沈んで傾いているわけではないと考えられます。
建物全体にも歪みがあるわけではないようです。
これはおそらく建設時に、十分に乾燥されていない構造材（壁の中の木材）を使用したことが
原因と考えられます。木材というものはある程度水分を含んでおり、
15～20％以内であれば大丈夫なのですが、
それを超えてくると乾燥時に収縮が目立つようになります。
現在はこの構造材も十分に乾燥状態にあると思われますので、
これ以上のひび割れの進行はおそらくないでしょう。
ただ、大地震の時に無理な力がかかり、大きな被害が起こる可能性を完全に否定できませんので、
大規模なリノベーションを行う際に耐震補強も併せて対処しておくのがおすすめです。
■天井裏
また、天井裏には、ちょっと大きな課題あり。
木材と木材を緊結し固定する金属のかすがいが、一方向にしか取り付けられていません。
さらに、いくつかのボルトに緩みが見られます。
これはおそらく、工事途中でいわゆる「仮止め」をした後、
しっかり締めるのを忘れてしまったのでしょう。
■対処方法
かすがいを増やすことと、ボルトの増し締めなどを行うことをおすすめしました。
耐震性を考えるなら、さらに補強プレートを増設するのが良いと思います。
これらには費用はほとんどかかりませんが、効果は非常に高いものです。
このように、建物の現状をしっかり把握し、適切な見極めと対応ができるのであれば
「中古住宅を買ってリノベーション」は、コストパフォーマンスを始め
満足の高い買い物になるのです。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/10/21 09:00
「丁寧な暮らしをして、家はキレイに保ってきた」
「劣化しにくい素材で、傷もつけずに新品同様だ」
「メンテナンスはばっちり、古くても設備はどれも現役だ」
どんなに気を配って保守してきた大切な家でも、
中古査定価格に基本的に影響がないのはご存じですか？
中古住宅の査定では「10年で半値、25年程度でほぼゼロ」がこれまでは一般的。
有名な建築業者・不動産会社で建てても、どんな素材が使われていても、
ていねいに点検・メンテナンスされている住宅も、その評価には基本的に影響がない。
査定価格には大差がないということになっています。
こんな事がまかり通っているのは、実のところ先進国では日本だけなのです。
■なぜ２５年で価値ゼロになるの？
何故なのでしょうか？
・日本は木造・紙で住宅建築しているので耐久性が低い
・地震大国だから
・石造り・コンクリート造が少ないから
本当にそうなのでしょうか？
実際は、きちんとした設計施工をされた住宅を、適切にメンテナンスしていけば
木造であっても、１００年はもつといわれています。
日本の設計・建築技術は最高水準と言っても差し支えない程なのです。
ただただ２５年でゼロになってしまう手前、
実際の所、住宅のクオリティー・状態は値段に問わずバラつきがでてきてしまいますね。
１０年・２５年を過ぎた中古住宅に、住替え・買い替えをお考えの方は、住宅を
実際に見に行ってから購入を検討することが大事になるかもしれません。
■土地の価値の比重
■不動産は「土地」と「建物」がありますが、そのうち「土地」が
あまりにも価値が重くなりすぎたことにも原因があります。
建物の価値がゼロになっても、それを補って余りある、高度成長期の地価上昇の中で、
建物の寿命や価値の維持について取り組むことを、国も、業界も、金融機関もずっとしてこなかったのが実情です。
■とはいえ、この実情がずっと続くものだとは限りません。
住宅のそれぞれの個別要因によって、その価値に大きく差が出てくるはモノの道理であることは明白ですよね。
キーワードは
「耐久性」
「メンテナンス性」
「可変性」
「省エネ性」
そして「立地」
大きくはこの5つの要素がそろったときに初めて住宅の資産性が評価されることとなり、
住宅を買ったことがまさに貯蓄になると同等の資産効果を持つことができることになります。
住宅を今からご購入される方も、現在の住宅をリフォーム・メンテナンスされる方も、
このキーワードを頭に浮かべてプランを検討されるといいかもしれません。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/10/14 09:00
家を探す時、住まいの立地選びに欠かせないのは、勤務先へのアクセス。
通勤時間も含めて重要なポイントのひとつです。
今回は居住地から勤務先までの「平均通勤時間」のデータとともに、
通勤に便利な土地を選ぶうえで押さえておきたいポイントを見ていきましょう。
■平均通勤時間はどのくらい？
一般的な通勤時間はどのくらいでしょうか？
「平均通勤時間」のデータを見ながら、平均的な範囲を考えていきましょう。
- ■平均通勤時間のデータ
総務省統計局の「平成28年社会生活基本調査結果」を基にしたランキング（※）
によると、通勤時間の全国平均は1時間19分。片道に換算すると39.5分です。
全国的に見ると、通勤時間が長い都道府県の上位は神奈川県（1時間45分）、
千葉県（1時間42分）、埼玉県（1時間36分）、東京都（1時間34分）となっており、
地方よりも都市部のほうが通勤時間は長くなりやすい傾向があります。
（※）総務省統計局「通勤・通学時間が長い！？ランキング」参考
■持ち家と賃貸の違い
賃貸は通勤時間30分未満の世帯数が全体の約61％、持ち家は約48％です。
結論から言うと、「持ち家よりも賃貸物件のほうが通勤時間は短い傾向にある」となります。
どうして差が出てくるのかと言うと、賃貸物件の方が立地を選ぶ自由度が高いので、
移動の負担も少なくなる、と考えられるからです。
また、持ち家の立地を選ぶ際には、・広さ・予算を優先して、
通勤時間の重要度が下がってしまうということがことが考えられます。
ですので、賃貸物件⇒マイホームの所有へをお考えの方は、
これまでよりも通勤時間がやや長くなる可能性にも目を向けておくといいでしょう。
（※）総務省統計局「平成30年度住宅・土地統計調査」参考
■平均通勤時間によるメリット・デメリット
■通勤時間は、実際生活にどう影響してくるのでしょうか？
ここでは、メリット・デメリットを見て比べてみて考えていきましょう。
■通勤時間が長い場合のメリット・デメリット
・メリット
移動時間が読書や勉強などのスキルアップの時間になります。
・デメリット
プライベートな時間が無くなる。
人によっては身体的・精神的な負担が大きい。
■通勤時間が短い場合のメリット・デメリット
・メリット
自由に使える時間が増える事により、プライベートが充実。
・デメリット
エリアによっては、家賃や土地購入の負担が増える。
行動範囲が狭くなる。
■通勤時間以外に気にする事は？
■通勤時間以外に気になる事と言えば、通勤の負担になるような条件ですよね。
例えば、
・電車に座れるかどうか
・乗換回数は少ないか
・最寄り駅までの距離
・駅までのルート
まず、電車通勤にであれば、座れるにこしたことはありません。これによって、身体への負担は
段違いです。また、乗換回数が少ないかどうかも通勤利便性に重要なポイントです。
乗換時に、間違わないように気を張ったり、乗り込み位置の確保を毎回したり、路線によっては、
離れた乗り込み位置まで歩かなければいけません。こちらも、少ないにこしたことはないはずです。
最寄り駅までの距離・ルートも立地には大事な事ですよね。
徒歩で生ける距離であれば、そこまでの通行手段・駐車場の確保を考えなくてもいいし、ルート上によく行くコンビニ、よく行く施設などがあればとても便利です。
途中に坂道や階段があるかどうか、街灯の数は十分か、
実際に歩いて確かめてみるのがおすすめです。
■まとめ
- ・通勤時間の全国平均は1時間19分（片道39.5分）
- ・持ち家と賃貸では、持ち家のほうが通勤時間は長い傾向がある
- ・土地価格は利便性だけでなく、さまざまな要因によって変動する
- ・乗り換え回数や駅までの距離、ルートなどもきちんと確認しておく
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/10/07 09:00
急な転勤や、親族との同居などの理由で、今住んでいる家を売って次の住宅に住替えを検討、という方もいるのではないでしょうか？
新築に比べて中古価格は低い場合が多いとはいえ、ほとんどの人にとっては高価な買い物です。
実際に売りに出してから、買い手が現れるにはかなりの期間を要します。
計画的に考えるのであれば、逆算して売れるまでの期間がどのくらいになるのか把握する必要があります。
今回は、中古住宅の売却にどれだけの期間が必要か解説していきます。
■A.中古住宅の売却期間は3～6カ月。
住宅は買い手が見つかるまでにそれなりの時間がかかってしまいます。それは、いくら中古住宅が
新築ち比べて価格が低くても、人生の中での買い物の中でとても高価なものだからです。
皆さまもスグに検討、スグ購入おなんて訳にはいかないですよね。
中古住宅が売れるまでの期間は、3ヶ月～6ヶ月。
といわれますが、必ずこの期間内に買い手が決まるとは限りません。
・首都圏と地方などの立地条件
・中古住宅の価格帯
・築年数
以上に挙げた条件などによって需要と供給のバランスに変動が生じるため、
それに合わせて売れるまでの期間もある程度変動が生じます。
買替え時期が事前に決まっているのであれば、だいたい半年。
～6ヶ月。その前までには行動を開始しておきましょう。
中古住宅の売却は、以下の流れで引き渡しになります。
①仲介会社決定⇒②販売活動準備⇒③販売活動⇒④売買契約⇒⑤引っ越し
❶仲介会社決定
■中古住宅の売却は個人間でのやりとりだけで、引き渡しまで行うことも可能です。
ですが個人だけでやるとなると、手間がかかるだけでなく思わぬトラブルに発展する場合もあります。なので、不動産会社を仲介するのが堅実な方法といえるでしょう。
仲介会社の選定は、中古住宅の売却において最も重要な過程です。
選んだ不動産会社によって中古住宅が売れるまでの期間や、価格まで変わってくるので、
幅広いネットワークと実績のある不動産会社を選ぶようにしましょう。
❷販売準備期間(約１週間)
■仲介会社を選定後、売却予定の物件を調査、そして売却価格を決定。
査定によって算出された査定額に需要などの条件を考慮、最終的な売却価格を決定します。
売却価格は物件の売却期間を左右する重要な項目になるので、
しっかりと不動産会社と打ち合わせを行い、最適な売却価格を決定するようにしましょう。
❸販売期間(約１～3カ月)
物件の売却を完了するには、
売り出し⇒内覧⇒交渉⇒ローンの仮審査
という4つのステップを全てクリアする必要があります。
なので、調査が終わり価格が決定したからと言って、すぐに買い手が決まる訳ではありません。
まずは、
・売却したい物件の広告を打ち出し
・購入希望者からの問合わせを待ちます
・購入希望者が現れた後は、内覧の日程を調整し、
・物件を見てもらいます。
物件を見た後に購入意欲がある場合は、売却交渉に移り、
こちらの希望売却価格と相手の希望買取価格のすり合わせを行います。
その後、購入希望者が住宅ローンの仮審査申込みを行いますが、
承認されるまで時間がかかることも多くなっているようです。
❹売買契約(約１～2週間)
購入者の住宅ローンの仮審査の承認が下りなかった。その場合は、再度価格交渉を行って、
承認が下りるのを待つ。もしくは、新しい購入希望者が現れるのを待つことになります。
購入希望者が見つかってローンの仮審査が承認された後、実際の契約になります。
購入希望者との間で引渡し日の決定など、細かな交渉を行い、契約書を交わします。
契約の際には、購入希望者から手付金を受取ります。
❺引っ越し(約１～2カ月)
契約を交わした後は、購入希望者が住宅ローンの本審査を申請します。
住宅ローンの仮審査が承認されている場合は、ほとんど本審査でトラブルが生じることは
ありませんが、本審査で承認が下りなかった場合には、契約が白紙に戻ってしまう可能性が
あるので注意が必要です。
住宅ローンの本審査が承認されたら、売却価格から手付金を引いた残金の決済を行い、
その後、契約書に記載された時期に基づいて引渡しが行われます。
