2024年09月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「農地貰える」は可能なのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地が必要なければ、「農地をあげます」と、第三者に無償で譲渡しても別に問題はありません。

農地の定義は、農地法第2条第1項において「耕作を目的とする土地」とされています。さらに、耕作とは「土地に労力を加え、肥料や管理を行い作物を育てること」と、具体的に説明されています。

つまり、土地を耕したり、農薬を散布したり、肥料を施すなどの農作業を行い、作物を育てるための土地はすべて農地とされます。これには、田んぼや畑だけでなく、牧草地や果樹園も含まれます。

現在、作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、通常は農地として扱われます。また、地目が山林や宅地であっても、実際に農地として使用されている場合は、農地と見なされるため、注意が必要です。

■農地売却は農業委員会の許可が必要

農地は農地法第2条第1項により「耕作を目的とした土地」と定義されています。さらに耕作とは、「土地に労力を投入し、肥料を与え、管理を行い作物を育てること」と具体的に規定されています。

つまり、耕作や農薬の散布、肥料の投入などの農業活動が行われている土地は、すべて農地として扱われます。このため、田んぼや畑に限らず、牧草地や果樹園も農地に含まれます。

また、現在は作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、農地とみなされるのが一般的です。さらに、地目が山林や宅地となっている土地でも、実際に農地として使用されている場合は、農地として扱われることに注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の処分が難しい理由とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶以下の理由から農地の処分は決して簡単ではありません。

農業に従事していない人は、基本的に農地を購入することができません。また、農業に従事する人々の減少により、農地の購入希望者も少なくなっています。さらに、農地転用に関する条件も非常に厳しいものです。

まず、農地を農地として売却する場合、農地法第3条に基づく許可が必要です。この許可は、新しい所有者が引き続き農業を行うことが前提となっているため、結果として農業従事者以外が農地を購入することはできません。

しかし、農業の収益性の低下や従事者の高齢化などの要因により、購入可能な農業従事者自体が大幅に減少しています。たとえ無償で譲渡する場合でも、農地を所有すれば税金や管理費がかかるため、農地を農地として処分するのは年々難しくなっています。

さらに、農地を農業以外の用途に転用して売却する場合でも、農業保護の観点から厳しい制約があります。前述の「立地基準」に加えて、「一般基準」も満たさなければ、農地転用は許可されません。

このように、農地を手放す際には厳しい条件が課せられており、適切な理由や条件が揃っていない限り、農地の処分は非常に困難です。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■相続放棄する

農地が本当に不要であれば、相続を放棄することが最も現実的な手段です。相続放棄を選択すれば、農地に関する悩みや問題に悩まされることはありません。

ただし、「家や現金は欲しいが、農地だけは相続したくない」という選択は認められないのが現実です。相続のルールでは、プラスの財産も借金のようなマイナスの財産も、全て一括して相続することが求められます。もし、負債が住宅や農地などの資産価値を上回る場合は、相続放棄を選ぶのが賢明でしょう。

なお、相続放棄をしても、相続人全員が放棄した場合、農地の管理義務は依然として残ります。その場合、家庭裁判所に申請して、相続財産管理人に遺産の管理を委ねる必要があります。

■国に引き取ってもらう

2023年4月27日から、新たに「相続土地国庫帰属制度」が施行されました。この制度を利用することで、相続した土地が維持できない場合、一定の条件を満たせば国に土地を引き取ってもらえる可能性があります。

ただし、どの土地でも簡単に引き渡せるわけではなく、対象となるのは相続や遺贈で取得した土地に限られます。さらに、厳しい条件をクリアしなければなりません。 相続土地国庫帰属制度の適用条件としては、以下のようなものがあります。

【申請時にすぐに却下される土地】

• ・建物が存在する土地
• ・担保権や使用権が設定されている土地
• ・通路など他人が使用する予定のある土地
• ・特定有害物質で汚染されている土地
• ・境界や所有権が不明確で、権利関係に問題がある土地
•  

【審査で不承認となる可能性がある土地】

• ・管理費が著しくかかる険しい崖のある土地
• ・通常の管理を妨げる工作物や車両、樹木がある土地
• ・除去が必要な埋設物が存在する土地（産業廃棄物、浄化槽など）
• ・隣接地の所有者とトラブルなく管理・売却ができない土地
• ・管理や処分に過度な費用がかかる土地
•  

また、当制度を申請する際には、1筆あたり14,000円の審査手数料が必要で、この手数料は申請取り下げや不承認の場合でも返金されません。

さらに、帰属が承認された場合、土地の面積に関わらず20万円の負担金（土地の管理料）を支払う必要があります。ただし、市街化区域内の農地など、面積に応じて負担金が算定されるケースもあります。

特に面積による算定の場合、4,000㎡を超えると負担金が300万円を超えることもあるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

■近隣や知り合いの農家に譲る

もし、知り合いに農家がいるなら、ぜひ農地の買い取りを打診してみてください。農家以外に売却する際は、煩雑な農地転用の手続きが必要です。ところが、同業である農家への売却なら、手続きも比較的簡単で、なにより売却代金が手に入ります。

とはいえ、高齢化などの理由から、多くの農家では現在所有している農地すら持て余しているのが実情です。よほど本格的に農業を営んでいるのでなければ、そう簡単には買ってもらえないと考えておくべきでしょう。

もちろん、農地の保護という意味では、知り合いの農家に買ってもらえるのが一番です。しかし、あまり農家への売却にこだわると、いつまでも不要な農地を手放せません。
専門業者に仲介を依頼するなど、できるだけ短期間での売却を意識してください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却は出来る？相場確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を手放す際、多くの人は無償譲渡よりも、できるだけ売却して少しでも現金を得たいと考えるでしょう。しかし、制約が多い農地が果たして実際に売買できるのか、疑問に思うこともあるかもしれません。

結論としては、農地の売却は十分に可能です。では、農地がどの程度の価格で取引されているのか、相場についてや具体的な売却方法についてご紹介します。

■価格相場

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

※単位：千円/10a
※一般社団法人全国農業会議所「耕作目的田畑売買価格」を参考に作成

純農業地域とは、都市計画法において、市街化区域と市街化調整区域の線引きをしていない市町村の農用地区域のことです。
一方、都市的農業地域は、市街化区域と市街化調整区域が明確に線引きされている市町村の農用地区域を指します。

上表の通り、田・畑とも、純農業地域より都市的農業地域のほうが、売却価格は大幅に高いです。しかし、純農業地域は28年連続、都市的農業地域では30年連続で、農地の売却価格が下落しています。

こうした傾向からわかるように、もし農地の売却を検討しているなら、場所を問わずできるだけ早く売却に動き出すほうがよいでしょう。

■売却方法

農地を手放す方法として、主に2つのアプローチがあります。
・不動産会社を通じた一般的な売却

1. ・農地中間管理機構（農業バンク）を利用した売却
2.  

通常、農地の売却には次のいずれかの許可が必要です。

• ・3条許可（農業委員会）：農地をそのまま農地として売却する場合
• ・5条許可（都道府県知事）：農地を他の用途に転用して売却する場合
•  

農地を扱う不動産会社は少なく、特に3条許可に対応できる業者を見つけるのは難しいことが多いです。転用の手続きを含め、申請の手間や利益の少なさも影響しています。

そのため、迅速に農地を手放したい場合は、農地中間管理機構への売却を検討するのが良いでしょう。この機構は、売却希望者から農地を買い取り、農地の拡大を希望する農家に再販する役割を果たしています。

農地中間管理機構に依頼する際には、手数料として1〜2％がかかりますが、公的機関による安心感や譲渡所得の軽減特例（800〜2,000万円）が受けられる点で、大きなメリットがあります。売却だけでなく賃貸も選択肢に入るため、興味がある方はぜひ詳しく調べてみると良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を相続したものの、実際に使う予定がないと、ただ持て余すだけになってしまいます。しかし、だからといってすぐに無償で譲渡するのは、少し早急な判断かもしれません。

必要としている人が見つかれば、農地を売却してしっかりと利益を得ることも可能です。紹介した方法を参考にして、できるだけ損を避ける形で農地を処分するのが賢明です。

　　
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　■農地転用とは、農地以外に利用できる土地にすること
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農作物を育てたり、家畜の放牧のために利用する農地の確保は、国としてとても重要なことです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■宅地転用できる農地とできない農地
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶農地にはさまざまな種類があります。

■第2種農地

市街化が進むと予想される農地、例えば鉄道の駅から500メートル以内に位置するような場所では、周囲の土地と比べて重要性が高い場合に、宅地への転用が認められることがあります。

■第3種農地

市街地または市街地化が顕著な地域、例えば鉄道の駅から300メートル以内に位置する農地は、一般的に宅地への転用が認められる場合が多いです。

■市街化区域内の農地
市街化区域内に位置する農地は、特例措置により、農業委員会への届出のみで（行政の許可なしに）転用が可能です。

■■宅地転用できない農地■■
■農用地区域内農地

市町村の農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地です。生産性の高い土地が対象となるため、原則としてこの農地を他の用途に転用することはできません。

■甲種農地
市街化調整区域内で、土地改良事業などの対象となり、事業終了から8年以内の農地です。これらの農地は良好な営農条件が整っていることが多く、基本的には転用は認められていません。ただし、農業従事者の住宅など、特定の用途や目的に応じて例外的に許可される場合もあります。

■第1種農地
10ヘクタール以上の広大な一団の農地で、土地改良事業などを受け、優れた営農条件を持つ農地です。基本的には転用は認められていませんが、甲種農地と同様に、建物の用途や目的によっては例外的に転用が許可されることもあります。

■許可の流れ

転用許可を申請する際の一般的な手順は次の通りです

1. 1申請者が農業委員会に許可申請書を提出します。
2. 2農業委員会は意見書を添付し、申請書を知事または指定市町村長に送付します。
3. 3知事から許可の通知が届きます。
4.  

ただし、転用する農地の面積によっては、関係機関への意見聴取や農林水産大臣との協議が行われることがあります。

■必要書類

・許可申請書
・所有者の住民票、戸籍の附票
・土地の登記事項全部証明書
・土地の公図
・土地の位置図
・土地利用計画図
・資力証明書（残高証明書等）
・立面図
・平面図

上記は基本的に必要な書類ですが、農地転用の目的や状況に応じて、追加で提出を求められる書類がある場合もあります。それらの書類も合わせて提出する必要があります。

■農地転用にかかる費用
農地転用にかかる費用は主に二つに分けられます。一つは必要書類を取得するための費用で、もう一つは行政書士などの専門家に依頼する際の報酬です。書類取得の費用は1通あたり数百円ですが、書類の数が多いため、全体で数千円程度の出費となります。一方、専門家の報酬は依頼先によりますが、一般的に8万円から15万円ほどが相場です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地から宅地への転用にかかる期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を宅地に転用する際の申請プロセスは、申請がスムーズに進んでも約6週間かかると言われています（自治体によって異なる場合があります）。ただし、申請には必要書類の準備や調査などが含まれるため、実際には2〜3ヶ月の準備期間を見込んでおくと良いでしょう。

多くの自治体では転用申請の受付期間を定めています。例えば、茨城県水戸市では、受付が毎月21日から25日までで、審議会は毎月13日に行われます。このスケジュールに合わせて申請を行わないと、最終的な許可が得られるまでに1ヵ月の差が生じる可能性があるため、注意が必要です。

また、市街化区域内の農地については、届出による転用申請を受け付ける自治体が多く、受付までに1週間程度かかることが一般的です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地から宅地への転用にかかる期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■無許可の転用は罰則あり
農地法の改正により、違反転用に対する取り締まりが強化されています。違反が発覚すると、法人には1億円以下、個人には300万円以下の罰金が科せられる可能性があります。そのため、無許可での転用を避けるためには十分な注意が必要です。

■転用で固定資産税が大幅アップ
農地を宅地に転用すると、固定資産税が大幅に上昇する可能性があります。これは、農地の固定資産税評価額が比較的低く設定されているためです。もし、農地時代と同じ評価額が続くと考えていると、納税通知書が届いた際に驚くかもしれません。転用を行う前に、宅地としての固定資産税額をあらかじめ見積もっておくことをおすすめします。

■自ら転用と権利移動を伴う転用の違い

 農地転用には、自ら所有する農地を転用する場合と、権利移動を伴う転用（例として、農地を売却して宅地に転用するケース）があります。この2つでは、適用される法律の条文が異なります。自分で転用する場合は農地法第4条が、権利移動を伴う転用には第5条が該当します。転用を進める際には、どちらの条文が適用されるのかを必ず確認し、進行手続きに違いがあることを把握しておくことが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地は基本的に保護すべき資源であるため、たとえ所有者が農業以外の用途に転用したいと考えても、簡単に宅地などに変更することはできません。これまで紹介してきた手続きのプロセスや注意事項からも、その難しさは明白です。

しかし、土地を有効に活用するために宅地への転用が必要だと判断した場合は、積極的に検討すべきです。自治体には必ず農地転用に関する窓口が設けられており、多くの自治体ではホームページ上で情報を提供しています。窓口に相談に行くことで、必要な書類も一緒に手に入れることができ、効率的に進めることができるでしょう。

　　
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　■築４０年の戸建は売却できるか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶築40年の戸建ては、前述のとおり建物自体に価値はほとんどありませんが、それでも売却することは可能です。

■築４０年の戸建資産はいくら？
以下のグラフは、国土交通省の調査に基づいた中古戸建住宅の価格査定の一例で、築年数の経過によってどの程度家の価値が下がるかを示しています。

前述のとおり、築40年の戸建てはほぼ土地の価値で評価されるため、固定資産税額は立地条件によって大きく変わります。築40年の戸建てにおける固定資産税の目安は、年間で2〜4万円ほどです。

固定資産税額は以下の計算式で求められます。

固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4％（標準税率）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■築４０年の戸建をなるべく高く売る方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶築40年の戸建てを売却する方法を紹介します。高く売るためには、家の状況にあった売却方法を選択する必要があります。

■古家付き土地として売却

売却時に費用や手間を省きたい場合は、古家付き土地として売りに出す方法があります。現状のままで売却することになるため、時間はかかるかもしれませんが、注文住宅を建てるために土地を探している方には需要があります。

ただし、購入者から解体費用の値引き交渉をされることが多いため、売却価格についてはあまり期待しない方が良いでしょう。

■リフォームして売却

リフォームを行ってから売却する方法もあります。これは、建物の躯体がしっかりしていて、フルリフォームが不要な場合に適しています。

ただし、築40年の戸建てでは建物自体の価値がほとんど土地の価格に依存しているため、リフォーム費用をそのまま売却価格に反映させることは難しいでしょう。

リフォームをすることで売れやすくなるかどうかは、不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

■リノベーション向き戸建として売却
建物の状態が良好であれば、リノベーション用の戸建てとして売却することも選択肢の一つです。手頃な価格で購入できる場合、外観や内装を自分たちの好みにアレンジできるため、こだわりのある購入者には魅力的に映るでしょう。

■更地にして売却
老朽化が進んでいる戸建ては、更地にして売却するのが賢明でしょう。建物の解体が不要なため、古家付き土地よりもスムーズに売却できる可能性があります。ただし、更地にするには解体費用がかかるため、売却しやすくなるかどうかは慎重に判断する必要があります。

家の売却を検討している方には、不動産の一括査定を利用することをおすすめします。下記のフォームに入力することで、複数の会社からの査定結果を比較できるため、高く・早く売却できる可能性が高まります。

■賃貸として貸し出す
戸建てを賃貸として貸し出すことも可能です。立地が良ければ、ファミリー層に人気があり、家賃収入を得ることが期待できます。戸建て賃貸は数が少ないため、子どもがいる家庭に特に好まれます。また、入居者が長期間住む傾向があるため、一度入居が決まると、安定した契約が続くことが多いでしょう。

さらに、賃貸からスタートした住人が、物件を気に入って購入するケースもあるため、将来的な売却の可能性も考慮できます。

ただし、建物の維持には、定期的なメンテナンスや修繕が必要であることを忘れないようにしましょう。

■空き家バンクに登録する

空き家バンクに登録するのも有効な手段です。空き家バンクとは、空き家の情報を集めて自治体のウェブサイトなどで公開し、購入希望者に提供する仕組みです。

この制度では仲介手数料が発生しないため、売却活動と合わせて登録することをおすすめします。

■不動産買取を利用する

築40年の戸建ての売却が困難な場合には、不動産買取の利用も選択肢の一つです。不動産買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、迅速な売却を希望する方に適しています。

ただし、物件の状態や立地条件によっては買取を断られることもあるので、注意が必要です。

また、不動産買取では市場価格の6〜8割程度の金額での取引となることが多いため、売却が難しい場合に検討するのが良いでしょう。

　　
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　■築40年の戸建は後何年すめる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶築40年の戸建てでも、あと30〜40年住むことは可能です。

構造部分以外の屋根や外壁、設備などのメンテナンス時期はそれぞれ異なります。そして、適切なメンテナンスを行うかどうかで家の寿命に大きな影響を与えます。
以下は、構造部分以外のメンテナンス時期の目安です。

建物の躯体部分に問題がなくても、設備の寿命が尽きることで住み続けることが難しくなる場合があります。

上記の表を参考にして適切なメンテナンスを行えば、住める期間を延ばすことができます。

家の売却を検討している方には、不動産一括査定の利用をおすすめします。
下のフォームに必要事項を入力するだけで、複数の会社の査定結果を比較できるため、高く・早く売れる可能性が高まります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■築40年の戸建を購入する際の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶築40年の戸建てを購入する際には、いくつか確認しておくべきポイントがあります。

購入後に後悔しないためにも、以下の点をしっかり頭に入れておきましょう。

築40年の戸建てを購入する際の確認ポイントは次のとおりです。

■雨漏りやシロアリ被害

築40年の戸建てを購入する際には、雨漏りの有無を確認することが重要です。雨漏りがひどくなると、数十万円から数百万円の補修費用がかかることがあります。特に構造部分が雨漏りで劣化している場合は、住宅の強度が低下している可能性があります。

実際に雨漏りが発生している物件だけでなく、天井や壁紙にシミがある物件も要注意です。これらは雨漏りの兆候である可能性が高いです。

また、シロアリ被害の有無も確認しましょう。シロアリは湿った木材を好むため、雨漏りしている住宅では特に注意が必要です。躯体部分や基礎部分がシロアリ被害にあっている場合は、建物の強度や耐震性が低下している可能性が高いため、シロアリ被害が確認された物件は避けることをおすすめします。

■間取り

築40年の戸建ては、リビングがないなど古い間取りが多い傾向があります。家事がしやすい動線になっているかどうかも確認することをおすすめします。また、自分たちの理想とする間取りがリフォームやリノベーションで実現可能かも考慮して物件を選びましょう。

木造住宅は構造上、間取り変更の自由度が高いとされていますが、大幅な変更には費用がかさみます。そのため、リフォームやリノベーションが少なくて済む間取りの物件を選ぶことで、コストを抑えることができます。

■カビの発生
築40年の戸建てなどの古い物件は、布基礎と呼ばれる構造であることが多いです。布基礎は、コンクリートが建物の壁面に沿って連続して設けられた基礎であり、床下に湿気がたまりやすいという特徴があります。

内覧時にカビのようなにおいがする場合は、床下をチェックすることをおすすめします。カビは健康被害を引き起こす原因となるため、カビが発生している物件は避けたほうが良いでしょう。

■価格は適正か？
一般的に、築40年の建物にはほとんど価値がないと言われており、その販売価格はほぼ土地の値段だけと見なされることが多いです。築40年の戸建ての価格は立地条件によって異なりますが、土地の面積や形状で適正価格かどうかを判断できます。

購入予定の物件周辺にある同規模の土地の価格を調べ、比較してみることをおすすめします。土地の価格は国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で誰でも調べることができ、過去の取引事例から実際の成約価格を確認できます。

ただし、土地の価格は需要や市況に大きく影響されるため、複数の不動産会社に適正価格かどうかを尋ねてみるのも一つの方法です。

明らかに相場よりも高い場合は、値下げ交渉をすることをおすすめします。

出典：国土交通省 土地総合情報システム

■リフォームとリノベーションの違い

リフォームとは、通常、老朽化した建物を新築時の状態に戻すことを指します。具体的には、古くなったキッチンや浴室、トイレなどの水回り設備の交換や、壁紙・クロス、フローリングの張り替えなどの工事が典型的です。

一方、リノベーションとは、新築時以上の性能を持たせ、さらに新たな価値を付加することを意味します。建物を骨組みだけのスケルトン状態にして、間取りを大幅に変更したり、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りの位置を変えるような工事がリノベーションに該当します。

■リフォーム費用の相場

 通常、戸建てのフルリフォームには500万円から2,000万円の費用がかかります。2,000万円に達する場合、建て替えと同じくらいのコストがかかることになります。

特に老朽化が進んでいる物件では、解体して新たに建て直すことを検討するのが良いでしょう。

■リノベーション費用の相場
築40年の戸建てに必要なリノベーション内容とその費用の目安は、以下の通りです。

水回りの設備交換にかかる費用は、先に述べたリフォームの費用相場と同じで、グレードが高くなるほど費用も増加します。

一般的に戸建てのリノベーション費用は500万円から2,000万円程度です。この価格帯の上限に近い場合、建て替えと同じくらいのコストがかかることがあります。

躯体が非常にしっかりしている場合や、建て替えに比べてコストを抑えられる理由がない限り、建て替えを検討する方が良いでしょう。

　　
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