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「不動産を売る」の記事一覧(35件)

マンションの買い取り 失敗しないためのポイントと注意点
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/12/22 09:00

■マンションの買い取り 失敗しないためのポイントと注意点

マンション

前回…
▶▶▶マンションの「買い取り」と「仲介」の違い

▶▶▶マンションの買い取り メリット・デメリット
                 click!





                               
 買い取り業者を選ぶ際のポイント
                               
自分に合った業者を見極めるためのポイントをおさえる必要があります。


買い取り業者を選ぶ際には、自分に合った業者を見極めるためのポイントを
おさえる必要があります。以下では具体的なポイントについて解説していきます


■ポイント
【信頼できる担当者か見極める】

依頼するのは不動産会社であるとしても、対応してくれるのは担当者です。
さらに、当然ながら担当者との信頼関係が構築できなければ、
取引もスムーズに進める事が困難になってしまいます。

そのため、買い取りの担当者が信頼できる人かどうかを
見極めることは非常に重要と言えます。

例えば、適切な対応を行ってくれたり、細かな説明をしてくれる
担当者が望ましいでしょう。

【スピード感のある業者を選ぶ】

買い取りを希望される方であれば、早く現金化したい場合も少なくないでしょう。
そのため、スピード感のある不動産会社を選ぶこともポイントです。
不動産会社によっては契約までかなりの日数が必要になる場合もあるため、
注意しなければなりません。
現金化できるまでどれほどの期間になるのかをあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

 

 

                             
 マンション買い取りで失敗しないための注意点
                              

マンション買い取りは大きな取引であるため、誰しもが失敗したくないと思うでしょう。

上手く不動産会社を見極めたうえで、さらに気をつけるべきポイントはあります。

以下ではマンション買い取りで失敗しないための注意点を解説していきます。

 
■注意点

【事前に相場を調べておく】

   …買い取りを行う際には、事前に相場を調べておくことが大切です。
    不動産会社によっては明らかに低すぎる価格で査定される場合もあります。
    納得ができない査定金額にならないよう、大まかな相場を調べておくことが
    重要でしょう。ウェブサイトなどで情報収集を行い、
    売却するマンションの相場を把握しておけば、
    ご自身が納得して買い取りを進められるでしょう。

【査定は複数社に依頼する】
   …
買い取り価格を査定してもらう場合には、複数社に依頼することが
    おすすめです。複数の会社に査定依頼することで、マンションの
    買い取り価格の相場感がさらにはっきりと分かるでしょう。

    査定を依頼した中で自分が納得できるような価格を提示した
    不動産会社を選ぶと良いでしょう。



                             
 まとめ
                             


マンションの買い取りを不動産会社に依頼する場合、
そのメリット・デメリットを理解しておく必要があります。

あらかじめ買い取りについて理解を深めた上で取引を進めるようにしましょう。

また、取引では信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に大切です。

この記事で解説したポイントをぜひ参考にして、納得のいく取引が行えるような
不動産会社選びを心がけましょう。


 





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マンションの買い取りメリット・デメリット
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/12/15 09:00

■マンションの買い取り メリット・デメリット

マンション

前回…
▶▶▶マンションの「買い取り」と「仲介」の違い

                 click!





                               
 マンションの買い取りのメリット
                               
買い取りを行うことで「多く」のメリットがあります。


買い取りを行った経験がないと「損するかもしれない」
と思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、買い取りを行うことで多くのメリットがあります。
以下では具体的なメリットについて詳しく解説していきます。


■現金化までが早い▽▽▽

買い取りのメリットは、やはり現金化が早いことです。

買い取りを行う場合、不動産会社に直接買い取りを行ってもらえるため
売却完了まで比較的短時間で行えます。

早ければ査定から1週間?1ヶ月程度で売却し、決済が完了できることもあります。

そのため、すぐにでも現金が必要な方には大きなメリットであると言えるでしょう。

■仲介手数料が不要▽▽▽

買い取りのメリットとして、仲介手数料が不要であることが挙げられます。

仲介でマンションを売却する際には、不動産会社に対して手数料が発生します。

しかし、不動産会社が直接買い取る買い取りであれば売主さまと
不動産会社の直接取引になるため、仲介手数料が不要です。
このように、仲介手数料を支払う必要がなくなることも買い取りの魅力でしょう。

■内観の対応が必要ない▽▽▽

この他にも、内覧の対応が必要ないこともメリットの一つです。

仲介でマンションを売却する際には、内覧を行う場合があります。

その際には自宅を開放して、見学者の対応をしなくてはなりません。
さらに内覧では準備などにも手間や労力が必要になってしまいます。

買い取りであれば、このような内覧を行う必要がありません。
そのため対応などを面倒に思われる方にとっては大きなメリットとなります。

 

 

                             
 マンション買い取りのデメリット
                              

多数のメリットがある買い取りですが、もちろん良いことばかりではありません。

買い取りを行う際には、デメリットについても把握しておくことが大切です。
以下では具体的にどのようなデメリットがあるのかについて解説していきます。

 

■相場よりも売却金額が安い

   …買い取りにおける最も大きなデメリットは、仲介と比較して
    売却価格が低くなってしまうことが多いことです。
    買い取り価格は相場より安く設定されることが多く、
    高く売りたい方にとっては不向きと言えます。

■どのような人が住むのか分からない
   …この他にも、業者に売却した後には誰が住むか分からないということも
    デメリットの一つです。仲介との大きな違いは買主さまと対面するかどうかで、
    買い取りの場合には住む人が分かりません。
    そのため、売却後に住む人を知っておきたいという方であれば
    仲介の方が適しているでしょう。



                             
 マンションの買い取り手順
                             

マンションの買い取りを行う場合には、大まかな流れについて把握しておく必要があります。

事前に手順を理解しておけば、取引をスムーズに進めることができるでしょう。
マンション買い取りの大まかな流れは次の通りです。

1.買い取り業者の選定

2.マンションの査定

3.買い取り金額・条件の確定

4.売買契約

5.入金確認・引渡

6.税金の処理

それぞれについて、以下で解説していきます。


■手順

❶【買い取り業者の選定
   …まず、マンションの買い取りを依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。

    ウェブサイトで調べたり、業者に直接連絡を行って不動産会社を

    選定するようにしましょう。
    ただし、全ての不動産会社で買い取りが行われているわけではありません。
    そのため、ウェブサイトなどで事前に買い取りを行っている事を
    確認してから連絡を取ることをおすすめします。

❷【マンションの査定
   …
買い取り業者を選んだ後は、査定を行ってもらいましょう。

    この際、査定を依頼する前にあらかじめ相場を算定しておくと良いです。
    相場について理解しておくことで、納得できる査定価格を求められます。
    適切な査定額か判断するためにも、自分で売却相場や買い取り相場を
    把握しておくようにしましょう。

❸【買い取り金額・条件の確定
   …マンションの買い取りでは、買い取り業者から提示された査定金額が
    買い取り価格となります。このことから、査定金額に納得するかどうかによって
    取引が決定するのです。もし、査定金額に納得がいかないのであれば、
    納得がいくまで説明を求め、不動産会社とよく相談することが必要でしょう。

❹【売買契約
   …買い取り価格や条件などが決定した後には、売買契約の締結を行います。

    具体的には売買契約書を作成し、内容の確認をするという作業を行います。

    この際、しっかりと売買契約書の内容確認を行うことで、

    何かしらの理由で後々トラブルが起きてしまうことを防ぎましょう。

❺【入金確認・引渡
   …
売買契約が完了した後は、入金の確認を行いましょう。

    入金されていることが確認できれば、あとは引渡を行い、
    一連の取引が終了します。

❻【税金の処理
   …もし、マンションの買い取りによって譲渡益が出た場合には、
    税金の処理を行う必要があります。計算方法などをしっかり確認し、
    確定申告を行いましょう。


▶▶▶マンションの買い取り 失敗しないためのポイントと注意点に続く
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マンションの「買い取り」と「仲介」の違いは?
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/12/08 09:00

■マンションの「買い取り」と「仲介」の違いは?

マンション
マンションの買い取りという言葉は聞いたことがあるものの、
 詳しく理解されている方は少ないかもしれません。
 「買い取りって何?仲介とどのように違うの?」という風に思われる方も
 少なくないでしょう。
買い取りと仲介はよく混同されるため、
 両者の違いを把握しておく必要があります。
 以下では、それぞれについて詳しく解説していきます。





                              
 マンションの買い取りとは?
                              
買い取りを行う不動産会社が売主さまの物件を直接買い取るものです。


不動産会社は物件を購入した後にリフォームなどを行って
付加価値をつけ、転売などで利益を得ます。
マンションの買い取りは大手の不動産会社や
買い取り専門の業者などによって行われています。


■仲介との主な違い

買い取りでは不動産会社が売主さまから直接物件の買い取りを行うのに対して、
仲介はマンションの売却の際に、不動産会社が
売主さまのために買主さまを探します。

そのため、両者は似ているようで全く異なる取引と言えます。

また、買い取りは直接的な取引となっているため、
現金化が早いという特徴もあります。

早ければ査定から1週間程度で売却できる場合もあるため、
取引に長い時間がかかることは少ないといえます。

この他にも、仲介では不動産会社と契約を結び販売活動を依頼しますが、
買い取りでは販売活動は不要であるという点で違いがあります。

 

                             
 買い取りの種類
                              

「即時買い取り」「買い取り保証」「リースバック」の3つの種類があります。

買い取りを行う場合には、それぞれの違いを把握したうえで
取引を行うことが大切です。以下ではその概要を解説していきます。


❶【即時買い取り】

   …即時買い取りは、不動産会社に買い取りを行ってもらう方法です。
    この方法は現金化を急ぐ方に適した方法と言えます。
    即時とはありますが、契約等一定の手続きは当然必要です。

    ただし、買い取り金額は比較的低くなる可能性もあるため、あらかじめ注意しましょう。

❷【買い取り保証】
   …
買い取り保証は一定の期間を設定し、その期間中は仲介として売却活動を行いますが、
    売却できなければ業者が買い取る方法です。

    こちらの方法は即時買い取りよりも高めに売却できる可能性があります。

    ただし、即時買い取りよりも時間が掛かることになるため、その点には注意が必要です。

❸【リースバック】
   …
リースバックは、不動産会社が買い取りを行った後、元の持ち主が
    賃借人として一定期間継続してマンションに住み続ける方法です。
    売却したいけど、すぐには引越したくないという時に
    利用するといいのではないでしょうか。


                             
 買い取りと仲介どちらが向いてる?
                             

情報を把握しておけば、判断に困ることが少ないでしょう。

マンション売却の際に悩みとなるのは、買い取りと仲介のどちらを選ぶべきか、
ということでしょう。それぞれどのようなケースに適しているのかを把握しておけば、
判断に困ることがありません。

以下では、買い取り、仲介に向いているケースについてそれぞれご紹介していきます。


■買い取りに向いてるケース

❶【内装状態が悪い】
   …内装が破損していたり、痛みがひどい状態にあると印象が悪い。
❷【これまでに何かのトラブルがあった】
   …過去にトラブルがあると、後々のトラブルや事故を懸念される。
❸【築年数が古い】
   …目に見えない老朽部分のトラブル(給排水管の破損など)の恐れがある。

■仲介に向いてるケース

❶【多額のローンが残っている】
   …買い取り交渉だと、価値が低くなる。高い値段で売却する為に仲介が適している。
❷【高く売りたい】
   …売却価格は仲介による売却と比較してやや低めの価格設定となってしまう可能性がある。
❸【住み替えを検討している】
   …新居の購入など、住み替えで少しでも多くの資金を確保したいなら、仲介が適している。


▶▶▶マンションの買い取り メリット・デメリットに続く
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古い家を費用を節約して売る方法
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/10/27 09:00

■古い家を費用を節約して売る方法


古い家を売るにあたって、できるだけ費用をかけずに売りたいという方は
 多いのではないでしょうか。

 今回は、古い家を費用を節約して売る方法をご紹介します。





                              
 そのまま売り出す
                              
古くても最近まで人が住んでいたり、管理が行き届いていたりして
 比較的綺麗な状態の家は、そのまま売り出すことが一番です。


普通の家と同じように、不動産会社に仲介を依頼する方法です。
家をそのままの状態で売り出すことができるため、
解体やリフォームの必要がなく費用を抑えて売ることができます。

また仲介なら、家を売却する時期や期間を自分で決められますし、
販売価格も自分で好きな価格に設定できるので、
売却相場に近い価格になり、高く売りやすいです。

古い家であっても、立地が良い、広い、管理が行き届いているなどの長所があれば
魅力を感じてもらえるため、買い手が見つかりやすいです。
また現在、中古物件の需要が高まっているのも追い風です。
仲介で売れるか迷う場合は、一度不動産会社に相談をして、
意見を聞いてみるのも良いでしょう。


 

                             
 古家付き土地として売る
                              

築40年以上などの古い家や、一部傷や不具合があるような家は、
 古家付き土地として売ることで費用を抑えることができます。

家の価値をゼロとして考え、土地を売るという名目で家を残したまま売る方法です。

この方法も家はそのままでリフォームや解体費用が不要なので、
売却の費用を節約することができます。
ターゲットとしては土地を探している買主と、
リフォーム目的前提などで古い家を探している買主になるので、解体する必要がないのです。

ただし一般的には、土地の価格から解体費用やリフォーム費用を
引いた額で売り出すことが多く、仲介でそのまま売るよりも売却価格は
安くなってしまいます。

家として売り出すか、土地として売り出すかの判断を一人で行うのは難しいです。
需要を理解している不動産会社と相談しながら決めるようにしましょう。



                             
 古い家専門の買取業者に頼む
                             

古い家を費用も手間もかけずに売るには、古い家専門の買取業者に買い取ってもらう

買取とは不動産会社に家を買取ってもらう売買方法。
通常の不動産仲介では個人に売りますが、買取の場合は不動産会社や
買取業者に売り渡すこととなります。

買取業者は、家を買い取ってリフォームやリノベーションを行うことを専門としています。
そのため、家が古かったり損傷があったりしたとしても問題なく買い取ってくれます。

買取は早く・確実に売れるというメリットがあります。
買主を探す必要がないので、最短数日~1ヶ月程度で売却が可能です。
また、仲介手数料も発生しないので、売却にかかる費用を抑えることもできます。

ただし、買取の場合は売却金額が安くなります。不動産会社は古い家を買取った後、
家をクリーニングしたりリフォームしたり、更地にした後に再販売します。
そのため、売主から家を購入する際には売却相場の7割~8割で買取ります。
不動産会社と買取金額の交渉は可能ですが、
8割以上の価格で買取ってもらえるのは難しいでしょう。


                              
 各自治体の空き家バンクに登録する
                              

誰も住んでおらず、空き家となっているのなら各自治体の空き家バンクに登録してみましょう

空き家バンクとは不動産会社や社団法人などが運営しているもので、
各地方自治体などを通して、空き家の売主と買主をマッチングさせるサービスです。

登録自体は無料なので、手間でなければ登録してみましょう。

空き家バンクに登録されている家はすべてが空き家。
さらに、空き家バンクのサイトを見ているということは、
買主は空き家であることを承知していますし、
空き家の多くは古い家であることを理解されていることも多いです。
そのため、解体やリフォームを必要としない買い主が多いと考えられ、
費用をかけずに売ることができます。



                             
 近隣住民に売買を打診する
                             
古い家をなるべく費用をかけずに売りたい方におすすめなのが、
 近隣の人に売買を持ちかけることです。

近隣の人に直接売ることで、不動産会社に支払う仲介手数料を節約できたり、
場合によっては家をそのままの状態で売ることができ解体費用などを
抑えることができるかもしれません。

古い家でも、近隣の人からすると「土地を広げることができる」「道路との接触が良くなる」
などのメリットがあります。

特に隣の家が農業などを営んでいて代々定住している方だと、
家の土地を広げることのメリットが大きく、売買をしてくれるかもしません。

また隣の家が不整形地である場合、土地と合わせて整形地となるケースがあり、
その場合は売買を受けてくれる可能性も高まるでしょう。



                              

 一部リフォームして売る
                              

古い家で傷や不具合がある場合、一部修繕・リフォームしてから売ることで
 費用を最低限に抑えて売ることが可能です


古い家で状態が良いものなどは解体するにはもったいないが、
売れにくそうという家は少なくありません。
そのような家は修繕やリフォームを行うことで仲介で売ることができるでしょう。

リフォームを行うことで古い家でも物件の清潔感と利便性が増すので、
価値が上がるため同じ築年数、同じような立地の他の家よりも格段に売れやすくなります。

フルリフォームではなく、風呂場やトイレなど水回りの一部リフォームを行うことが一般的です。

買主が気にしやすい水回りはやはり築年数を重ねるごとに劣化していき、
買主が購入をためらうポイントの1つです。
そのような部分を先にリフォームしておくことで、家の価値を高めることができます。

リフォーム費用は、水回りのリフォームはトイレで20万円~50万円、
風呂場で50万円~150万円程度となります。
解体する場合は数百万円ほどかかる可能性が高いため、
部分的なリフォームで売ることができれば費用を抑えることができます。



                              
 家を解体して、土地を売る
                              

古い家がどうしても家として売れなさそうな場合、家を解体して売るというのも手です

現在建っている家を解体した後に、更地の状態で売却活動を行う方法です。

解体して売ると、家がある状態で売るよりも買主が見つかりやすいため、
早く売ることが可能です。家の解体に1カ月程度かかるとして、
そこから売却活動を始めると、土地の需要にもよりますが
大体3~4か月程度で売却できるでしょう。

新居を建てたくて土地を探している買主は、更地を探していることがほとんど。
更地なら土地を購入した後自分で家を解体する必要がないので解体費用がかかりませんし、
すぐ新居の工事を始められます。そのため古家付き土地で売るより、
更地にしてしまった方が売れやすいです。

ただし、古い家を解体するための費用はかかります。
家の解体費用は家の構造や広さなどにより異なりますが、
100万円以上掛かる場合がほとんどです。また家の解体だけでなく、
庭や駐車場などもなくさなければならないので、敷地が広いほど費用がかさむでしょう。








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売主が、不動産売却の為にやっておくといいコト
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/10/20 09:00

■売主が、不動産売却の為にやっておくといいコト


中古物件の購入検討者は、「家についての不安」が気になっている

例えば「家に欠陥はないのか?」「設備などの保障期間は切れていないのか?」
「壁紙や床板はリフォームするほど汚れていないか?」

購入検討者は 住みかえにあたり、クリーニングやリフォームを検討されますが、
物件購入のタイミングではできるだけ追加の費用を抑えたい所です。

そこで、買主様が中古物件を購入する際に気になるポイントと、
それに対して売主様が実施できる工夫をチェックしていきたいと思います。






                              
 物件管理やメンテナンス状況はどうか?
                              
検討する物件の管理やメンテナンスの状況がどうなっているのかということは、
 物件探しをしているほとんどの方が気にされるポイント


マンションは大規模修繕のタイミングはいつなのか、
管理組合が積立ている修繕積立金の総額は幾らなのか、
戸建も10年以上経過するとメンテナンスの有無でコンディションが変わってきます。


売却者ができること!

住んでいる方以外はなかなか見えにくい部分ですので、すぐに売却を検討しない場合でも
・管理組合から発行される議事録は保管しておく(マンションの場合)
・実施したメンテナンスの記録を残しておく
ということをおすすめします

 

 

                             
 各種保証は引き継げるか
                              

前所有者から引き継いだ保証や仲介会社からの保証を、購入者も使えるのか?

売却者ができること!
不動産を売却するタイミング、もしくは見学希望者の方が内覧にいらっしゃるときを目安に、
ぜひご自宅についている保証を確認してみてください。

引き継げる保証がある場合には、安心感のある中古住宅として
「おすすめポイント」にもなります。



                             
 水回りのリフォームは必要?
                             

生活する上で欠かせない水回りの設備は、設備の年式や快適な仕様である以上に
 「清潔感がある」ということが大事です。


売却者ができること!

売却期間中は「水回りの清潔感をキープ」することを意識すると、
物件を見学された方から好印象になりやすい傾向にあります。

また、実際の見学だけでなく、物件の広告用の写真を撮影する際にも水回りが綺麗だと、
物件探しをしている方の目に留まりやすくなります。
室内写真を撮影する前に少し意識してお掃除してみると、
物件の魅力がより伝わりやすくなります。


                              
 物件のコンディションを知っておくことが大事
                              

管理状況や保証だけに限らず「家具や家電が配置されて見えなくなっている箇所に、
 大きな傷や損耗がないか」など、細かなところも含めて、
 物件のコンディションを知っておくことがスムーズな売却につながることもあります。

売却者ができること!

取引完了後のトラブル防止といった意味でも、情報を整理することは有効です。
売却をご検討される際には、
もう一度お住まいの状況を確認してみるところから始めてみましょう。









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農地売買は難しいのか?農地売買について解説します!
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/10/13 09:00

■農地売買は難しいのか?農地売買について解説します!


農地売買を検討している方の中で、
「農地を相続したものの、使い道がない」「農業できる状況ではなくなった」
などでお困りの方が多いのではないでしょうか?

農地の買主は、農業従事者に限定されるため、売買するとなると
非常に手間や時間がかかるケースが多い傾向にあります。
そこでこの記事では、農地や農地の税金、農地売買の手続きについて詳しくまとめました。
農地売却をご検討中の方は、ぜひご一読ください






                              
 農地とは?
                              
農地とは、作物を現に栽培(耕作)しているか、もしくはいつでも耕作できる土地のことです。


現在の土地の状況で判断され、必ずしも登記上の地目(田・畑・牧草地)で
判断されるわけではありませんし、現況で野菜などを生育していても、
宅地の一部を家庭菜園として活用している場合は農地に含まれません。
農地の取り扱いに関する法律上の制限は、主に「農地法」に定められています。



                             
 農地と税金
                             

農地は一般的に活用の幅に乏しく、収益性が低いと評価されているために、
 固定資産税や相続税について税制優遇が設けられています。


農地の固定資産税

農地における固定資産税は、一般農地、市街化区域農地に区分されて課税されます。
一般農地は宅地にくらべ評価額が低く設定されているのが通常です。
一方で、市街化区域農地は利便性が高い地域にあるために、宅地並評価とされます。
もっとも、生産緑地(市街化区域の農地を保全するために都市計画法で
特別な指定を受けた農地)などは、一般農地と同様の評価となります。


農地の相続税

相続税を計算するときの農地の相続税評価額は、農地を純農地、中間農地、
市街地農地、市街地周辺農地に分類し、それぞれ異なった評価基準を用いて算出されます。
どの農地に分類されているのかを調べるには、国税庁の路線価図・評価倍率表の
Webサイトが便利です。相続した農地で農業を続ける場合には、
相続税の納税猶予の制度があります


                              
 農地の売却は難しい
                              

買い手を見つけるのが難しいのに加え、売却の手続きが複雑で時間がかかるからです。

農地のままでは、相手が農業事業者に限られる。

農地法により、農地のままで売却するためには、

買主もまた農業従事者でなければならないことになっています。


活用方法が限られる

現況で耕作地となっている土地は、立地や法令上の制限の面で
他の用途への活用が難しい場合があります。
繁華街や住宅街から離れている場合が多いため、活用方法が限られていたり、
都市計画のなかで開発が制限されていたりすることがあります。


農地売却・転用の手続きが面倒

農地売却・転用の際には市町村の農業委員会に申請し許可を得なければなりません。
申請の際の事前の調査や書類の収集に手間がかかるほか、
農業委員会の開催は原則として毎月1回のため、
申請から許可まで時間を要することがあります。


                              
 農地の売却・転用
                              

農地売却というと農地転用の申請手続きの複雑さ思い浮かべがちですが、
まずは所有地がどのような種類の農地であるかを確認することが大切です。
農地の種類によっては転用が認められないことがありますし、
買い手との売買契約については停止条件付きの売買契約にするなどの
工夫も必要ですので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

どのような内容の農地かを知る
農地には、農用地区域内農地、甲種、第1種、第2種、第3種、の5種類があります。
農用地区域内農地、甲種農地は原則転用不可、
第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。
農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、
ほぼほぼ農転ができないものと思っておいたほうがよいでしょう。

買主と条件付き売買契約を結ぶ
農地の買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約の後に農地売却許可・農地転用許可の手続きが必要になるため、
許可が下りることを条件に契約を有効とする、停止条件付き売買契約とします。


農地売却・転売の手続きを行う
農地売却・農地転用の手続きは市町村の窓口を通して農業委員会に向けて行います。
多くの市町村では、農業委員会は原則毎月1回の開催スケジュールとなっています。
スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。
手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で
確認しておきましょう。




                              
 農地を売却した時の税金
                              
農地を売却したときには、原則として譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。
税率は、譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が5年以内の場合20.315%(復興所得税含む)、
5年を超える場合には39.63%です。農業振興のため、
譲渡所得税には特別控除(800万円・1600万円)の制度や、
買い替え特例による税の繰り延べの制度があります。




                              
 まとめ
                              

農地の売却は、一般の不動産にくらべて手続きに手間がかかります。
これは、都市と農地の調和を図り、農業の振興を阻害しないようにするための大切な手続きです。
市町村の窓口でも、売却の相談は親切・丁寧に対応してもらえますので、
まずは窓口に相談することからはじめるのもよいでしょう。
都市部に近い農地ならば、活用の余地が大きいものもあります。
売却を考えているのならば、積極的に不動産業者や開発業者等の専門家に相談してみてください。








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古家付き土地の売却のコツ~後編~
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/08/25 09:00

■古家付き土地の売却のコツ~後編~


「古家付き土地」として土地売却する方法を、
 基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。

古家付き土地の売却のコツ~前編~

築年数の古い実家を相続したけれど、誰も住まないし荷物の整理が済んだら
売却しようかと考える人が近年増えているようです。
空き家のまま放置して資産価値を落としてしまったり、管理に悩んだりするよりも
合理的な方法かもしれません。
しかし、建物がボロ過ぎて住まいとして売るにはリフォームが必要だし、
古家を解体するのは手間も費用もかかる…。


そこで、古い家が残った土地を売る時は解体して更地にするかそのままか。
2つの売り方の比較、更地にする際の費用についてご紹介します。






                              
 古家付き土地のまま売ってもいいケースと注意点
                              
「古家付き土地」として売却する方がおすすめの物件と、売却のコツをご紹介


古家付き土地ののまま売ったほうがいい物件
❶建物に価値がある
建物が比較的新しくて、「住む」「貸す」といった使い方に問題がない場合はもちろんのこと、
古民家として用途価値がある、伝統的な建物や古くても“味のある”家などは
古家付き土地として売却する方が高値になることがあります。
「古い家にリノベーションを施して自分たちらしく暮らしたい」
と考えるニーズは高まっています。

❷再建築が難しい
建築基準法の改正で建て替えが不可能な土地の場合、
古家を立て壊さずに売ったほうがいいでしょう。
いったん取り壊してしまうと新たに建物を立てることはできませんが、
立地や条件によっては住宅として興味を持ってくれる買い手もいるかもしれません。
また、市街化調整区域に指定された土地も再建築が難しくなります。

❸土地査定価格より解体費の方が高い
不動産会社の査定価格よりも、解体会社の解体費用見積もりが高くなってしまう場合も
建物を解体しないでおきましょう。


注意点:古家付きの土地の価格
売却する場合、土地と建物の状況に応じて適切な値付けをすることが重要です。

古家付き土地の値付けは、
❶建物が続けて使えるかどうか
❷リフォーム・リノベーションするならかかる費用を調べておく
❸取り壊し前提なら、解体費用をひいておく
❹広い土地なら、再開発や建売需要を考える
以上をさまざまな要素を鑑みて、売れる価格での値付けをすることが、
売却成功の近道となるでしょう。


注意点:免責事項を書き出す
メリットとして前述した「契約不適合責任の免責」については要注意です。

民法改正前の「瑕疵担保責任」では「全部免責」という文言が使えましたが、
民法改正以降は免責事項を1つずつ特約として売買契約書に書き出す必要があります。


注意点:境界線・権利の確認を早めに行う
境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。

古くから所有されている土地の場合、権利関係の書類や確定測量図などが
不明のケースもままあります。先祖代々受け継いだ土地などは、
相続登記もされないままでいる場合もあり、売却の手続きに支障が出る恐れもあります。
境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。


注意点:適用される特例・控除を確認する
売却時にかかる税金の特例・控除を確認し、確定申告の際に正しく申請する必要があります



                             
 古家を解体して売却する方がいいケース
                              

「更地」として売却する方が良いケースと、解体にかかる費用についてお伝えします。


費用を見越しても「更地」にして売却したほうが良い物件とは次のような場合となります

空き家の維持が難しい人
定期的な管理の手間、経費を面倒に感じている人は、解体工事を行ってしまうのも1つの手

古家付き土地として売却活動を始めてもすぐに売れるケースは稀であり、最低でも数カ月、
長ければ年単位で期間を見越しておく必要があります。
取壊し前提の建物を残しておくことで売れない期間が延びることを考えあわせるなら、
更地のほうが早期売却の可能性が高まります。

建物がボロボロ、耐震性が低い
古民家としての価値も認められにくいような外観や、著しく老朽化が進んだ建物は、
 立て壊して更地にしてしまうほうが高く売却できる場合もあります。

安全性や耐久性が懐疑的な印象ではリフォームするにしても費用がかさみそうなうえに、
物件に対する悪印象を持たせてしまうかもしれません。


解体費用
さて、更地にする場合、解体費用がどれくらいかかるかが気になるところです。
解体費用は建物構造や延べ床面積、地域や立地条件などいくつかの要素で変動します。
坪単価での相場は、木造は3.1~4.4万円、鉄骨造の場合が3.4~4.7万円、
鉄筋コンクリート(RC)だと3.5~8万円で、
一般的な30坪の木造家屋とすると平均100万円程かかると考えましょう(金額は一例です)。


解体費用には本体取り壊し費用だけでなく、廃棄物の処分費用、
近隣への配慮に関わる費用などが含まれています。


解体費用節約のポイント

・複数の会社から見積もりを取る
・自治体の補助金や助成金を活用する
・家電や粗大ゴミは可能な範囲で自ら処分する
・工期を業者に合わせる



                             
 まとめ
                             
古家付き土地は、そのまま売却する方法と建物を解体してから売却する方法がありますが、
 どちらにもメリット・デメリットがあります。


立地のよいところにある土地や、住宅設備などが比較的新しいのであれば、
古家付き土地のままで売却する、という選択肢は大いにあります。
とは言え、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいですし、
可能であれば、一括査定を活用し、そのエリアの特徴などを踏まえて
適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。







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古家付き土地の売却のコツ~前編~
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/08/18 09:00

■古家付き土地の売却のコツ~前編~


「古家付き土地」として土地売却する方法を、
 基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。

古家付き土地の売却のコツ~後編~


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そこで、古い家が残った土地を売る時は解体して更地にするかそのままか。
2つの売り方の比較、更地にする際の費用についてご紹介します。







                              
 
古家付き土地と中古住宅と更地の違い

                               
古家付き土地とは

文字通り古い建物が建ったままの土地の俗称であり、
広告上では「上物付き土地」「土地※現況古家あり」などとも表記されます。
建物に査定上の経済価値はなく、あくまでも土地だけの価格として売却するものです。

中古住宅とは

木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、
古家として扱われることが多いようです。
ただし、中古住宅と古家付き土地、どちらで売り出すかは売主の意向次第であり、
建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的によく吟味して決定する必要があります。


更地とは

建物や構造物などが何も立っていない宅地で、借地権などがついておらず、
購入後すぐにでも新しく建物を建てられる状態の宅地を指します。




                              
 古家付き土地のメリットデメリット
                              
「古家付き土地」と「更地」での売却にはそれぞれ一長一短あります。

 
古家といっても千差万別であり、「古家付き土地」と「更地」での売却には
それぞれ一長一短あります。古家が残ったままの土地を売る場合、
古家付き土地として売る場合と建物を解体して更地で売る場合では、
どちらが売却しやすいのでしょうか。両者をよく比較して、
最善の選択肢を決める判断材料にしてください。

       メリット               デメリット            
古家付き土地・解体費用がかからない
・固定資産税が安くなる(更地に比べて)
・買主が住宅ローンを利用できる
・契約不適合責任は免責に出来る
・価格が相場より低くなりがち
・買い手が付きにくい場合がある
更地・流動性が高い
・土地の状態が確認しやすい
・解体費用がかかる
・古家付きと比べて固定資産税が高い


建物が乗ったままの状態の場合、買主はその家に住むことをイメージしながら
検討できるというメリットがあります。


古家付き土地の売却のコツ~後編~






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マンション売却の流れを解説【愛西・稲沢・津島】
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/08/04 09:00

■マンション売却の流れを解説【愛西・稲沢・津島】



■まずは全体的な流れを把握しておきましょう!

マンション売却には大きく8つのステップがあります。
ステップごとにやるべき手続きの詳細や注意点、
早く売るコツ・高く売るコツを解説していきます。


1. スケジューリング
2. 必要書類を用意
3. 査定を依頼する
4. 不動産会社と媒介契約を締結
5. 売り出し価格を決める
6. 売却活動を開始、内見準備
7. お客様の問合せ、価格交渉
8. 売買契約を結ぶ、引き渡し







                              
 
STEP1 スケジューリング

                               
まずは、売却のスケジュール作りからスタートします。

転勤や子どもの入学など、家族のライフイベントやスケジュールをマッチさせるためには、
どのくらい前からマンション売却の準備をしなければならないのかを、
事前に把握しておかなければなりません。


それぞれの工程に、どの位時間がかかるのかを把握
1. スケジューリング      数日から1週間程度
2. 必要書類を用意           〃     
3. 査定を依頼する       10日程度    
4. 不動産会社と媒介契約を締結 1週間程度    
5. 売り出し価格を決める    1週間~10日程度
6. 売却活動を開始、内見準備  3か月程度    
7. お客様の問合せ、価格交渉  数週間から1か月程
8. 売買契約を結ぶ、引き渡し  1~2か月程度  




                              
 STEP2 必要書類を用意
                              
マンションの売却に必要な書類は、主に権利関係に関する資料物件、

 情報に関する資料、売主個人に関する書類があります。

書類名取得場所
権利関係に関する資料土地・建物登記簿謄本法務局
登記識別情報購入時に取得済
固定資産税評価証明書市役所など
固定資産税納税通知書毎年郵送にて受け取り
売買契約書・重要事項説明書購入時に取得済
物件に関する資料土地測量図・建物図面購入時に取得済
販売時のパンフレット購入時に取得済
マンション管理規約購入時に取得済
大規模修繕計画購入時に取得済
売主個人に関する書類住民票市役所など
印鑑証明書市役所など
遺産分割協議書相続などの場合

住民票や印鑑証明書は契約前に取得すれば足りますが、
物件資料や権利関係に関する資料は価格査定・売り出し時に必要になってきますので、
早めに揃えておくのが無難でしょう。




                              
 STEP3 査定を依頼
                              
実際にマンションを売り出す前に、不動産会社に一度マンションの査定を依頼。

どのぐらいの価格で売却できるのかを確認してみるのが一般的です。


査定時には、査定価格のほか、担当者の対応を見極めることも重要です。
マンション売却の成功には担当者の力量が大きく関わってきます。
見た目の印象や言葉遣い、査定価格の理由をきちんと説明できたか、
対応は誠意のあるものだったか、などが判断材料になります。




                             
 STEP4 不動産会社と媒介契約を締結
                              

売却手続きを依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介(仲介)契約を締結します。


媒介契約には、買主の探索、物件案内、条件交渉、契約手続き、引渡しまでの
一連の手続きをサポートする内容が含まれていますが、
媒介契約の内容によって3種類の分類があります。


               一般媒介契約   専任媒介契約   専属専任媒介契約 
他業者への同時依頼複数社可能1社のみ1社のみ
自己発見取引
報告義務なし1週間に1回以上1週間に1回以上
契約期間原則なし3カ月以内3カ月以内
レインズへの登録義務なし7日以内に登録5日以内に登録

                             
 STEP5 売り出し価格を決める
                             
売り出し価格は、不動産会社と相談しながら決定することになります。
 自ら動産相場を把握しておくことで、より納得感のある取り引きをすることができるでしょう。

                             
 STEP6 売却活動を開始、内見準備
                             
実際の売却活動は媒介契約を結んだ不動産業者が行いますが、
買主ターゲットを明確にしておく、売主としてアピールポイントを整理する、
物件を清掃してきれいにしておくなどの準備をすることで、
買主からの印象アップにつながり、その後の契約交渉をスムーズに進めることができます。


・主観と客観の両方で、物件のアピールポイントを整理する。
・物件広告を工夫する。
・内見には清潔感が大事。

                             
 STEP7 お客様の問合せ、価格交渉
                             
買主が物件を気に入ったら、いよいよ契約交渉です。
交渉は不動産業者が主体となって行いますが、最終的な売却価格を決めるのは売主自身です。
したがって、売主自身が許容できる条件や価格のイメージを
しっかりと持っておくことが大切です。


                             
 STEP8 売買契約を結ぶ、引き渡し
                             
契約条件について売主・買主双方が合意したら、売買契約・引渡しの手続きに移ります。
書類作成や必要な手続きについては不動産業者がサポートしてくれますが、
契約書の内容については自分でもしっかりと確認しておきましょう。






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不動産の「売買のタイミング」3つのパターン
カテゴリ:不動産を売る  / 投稿日付:2023/06/30 09:00

■不動産の「売買のタイミング」3つのパターン



家を住み替え/買い替えする時、購入と売却のタイミングは3パターン。
予算や期間など絶対に譲れないことを明確にしましょう。





                              
 
買うと売るのタイミング

                               
自宅を買い換える場合、住んでいる家を売るのが先か、
それとも新しい家を買うのが先かは、売主の事情などによってケースバイケースです。
パターンは大きく3つに分かれます。



1.売りを先行させるパターン
2.買いを先行させるパターン
3.売りと買いを同時進行させるパターン



実際には、この「売る」と「買う」のタイミングがなかなか難しく、
まさに不動産取引の永遠のテーマと言えそうです。
新たに土地を購入して建てる場合などは、建売とちがって設計や建築の期間を
6か月程度は見なければならないので、できれば買いを先行させたいところです。
新築マンションの場合も、建築の1年以上前から販売を開始しているケースがあり、
よい場所を確保したければ先に購入して建築を待つのが理想的です。



ところが、新しい家や土地・マンションを先に購入してしまうと二重ローンとなって、
急いで現在の家を売らなければならないことにもなりかねません。
そうなると、どうしても売却価格を相場より安めに設定する必要が生じます。
「理想の家に住み替えられるなら、多少のことは目をつぶる」という心づもりであれば、
買いを先行させるのもよいでしょう。 折衷案として、同時進行というやり方があります。

この場合、現在の家の引き渡し日と新居への入居日がうまく合えば、効率がよさそうですが、
現実には買主と買い物件を同時に見つけることは簡単ではありません。
また、売りと買いの同時作業は大変です。




■売りを先行すると、資金繰りが明確になる
家を売却して現金化しておくことで、相続トラブルを避けることができます。



 家をはじめとした不動産は分割して公平に分けることができないため
 トラブルとなることが多いです。
 よってトラブルを避けるために家を現金化しておくことが重要となるのです。



 相続人が多い方はあらかじめ家を売ることを検討しておきましょう。

 


■理想の物件を探してから、売ると目的がしっかり持てる

 ┗「先に理想の新居を見つけてから、自宅を売却したい」というのは、
 住みたい物件が明確になるという点でとても理想的です。
 漠然と自宅を売りに出すのと違い、目的意識を持って売却に臨めるので、
 内覧や雑用などのわずらわしさも苦になりません。



 ただし、実際に売りに出した際にいくらで売れるのか、本当に買手が付くのかという
 心配はあります。どうしても売れない場合は、購入を見合わせることを視野に入れることも
 必要でしょう。 不動産会社によっては「買い取り保証」をしているところもありますが、
 相場よりかなり安くなってしまいます。売却が決まってお金が入るまで、
 一時的にお金を借りる「つなぎ融資」を受けることも可能ですが、そのための利子がかかり、
 期間的な制限もあります。



 買いを先行させる場合は、新居に住みたい気持ちばかりが優先して失敗をしないよう、
 よく考えてから実行しましょう。

 

                              
 買い替える時に気を付けたい3つのポイント

                              

1.たとえ時間がかかっても、本当に気に入った物件を買うこと
(もちろん現実を踏まえた上で)。
2.売りを先行した場合は、数か月~1年の仮住まいを覚悟すること。
3.買いを先行した場合は、売却価格が低くなることを覚悟するか、
場合によっては申し込んだ物件を解約することも視野に入れること。

 


 




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