不動産を売るの記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産売却のノウハウを身に付ける
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶しばしば「不動産は一生の買い物」と言われています。

不動産に詳しくない限り、初めての売却は聞き慣れない用語や
書類、手続き、税金などが次々と現れ、理解しきれないことばかりです。

また、不動産会社と契約したとしても、ただ委ねているだけでは売却が時間を要し、
希望の価格で売れない可能性があります。

不動産を手放す決断を下したら、ますます基本的な知識を身につけましょう。
わからないまま取引が進んでいくことのないよう、
売却活動に積極的にかかわりながら進める姿勢が肝要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■最低限押さえておきたい不動産売却の基礎知識
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産の売却は何からはじめえばいい？

ざっくりとした流れは下記の通りです。

STEP1全体の流れを掴みスケジュールを立てる
STEP2必要書類を揃える
STEP3査定を依頼する
STEP4不動産会社と媒介契約を締結する
STEP5売り出し価格を決める
STEP6売却活動を始め・内見準備をする
STEP7申し込みが入る・価格条件を交渉する
STEP8売買契約を結ぶ・物件を引き渡す

ますは、複数の不動産会社に一括査定の見積もりを依頼すると同時に、
自分でも市場相場の調査や必要書類の整備を進めましょう。

一般的に、不動産の売却プロセスは、準備から引き渡しまで
約6ヶ月かかると言われています。
条件や時期によっては変動することもありますが、
余裕をもって売却活動を進めることが重要です。

「私の不動産はいくらで売れるのか？」
不動産を手放す際には、
単に複数の不動産会社に査定を頼むだけでなく、
自分自身もある程度の相場を理解しておくことが重要です。

「不動産取引価格情報検索」など国土交通省が提供するツールや、
不動産ポータルサイト、レインズなどを活用することで、
おおまかな相場感を得ることができます。

ただし、査定額や相場価格がそのまま売却価格と
一致するわけではないということを留意しておくべきです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産会社との媒介契約
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶契約した不動産会社に全ておまかせしていても家は売れるものなのでしょうか？

良いパートナーとなる不動産会社を見つけることは重要なポイントです。
最初に一括査定を受け、数社に絞った後、一般媒介で契約するのも選択肢です。
信頼できる1社が見つかれば、専任契約に切り替えることも検討されます。

また、販売活動を完全に任せっきりにせず、サイト掲載情報や広告の改善点を見つけるなど、
買主が現れるまで積極的に関与することで、担当者の対応が向上することもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■法令による制限
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。

不動産はさまざまな法令の規制を受けます。
都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による
建ぺい率・容積率の定めで、新築不可であったり、
希望のプランの建物が建てられなかったりします。

そういった再建築不可物件であっても売却可能性があるので、
諦めずプロに相談してみましょう。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産取引の費用と税金とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。

不動産を売却しても、その金額がまるごと手元に入るわけではありません。
不動産を手放す際には、さまざまな費用が発生します。
売却後に手元に残る予定の金額を見積もらないと、資金計画が進行困難になる可能性があります。

代表的な費用としては、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、
そして所得税や住民税などの譲渡益課税が挙げられます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産登記
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶登記って必ずやらなくてはいけないもの？

不動産の取引を円滑に進めるためには、所有権の移転を正確に記録し、
広く一般に公示する仕組みが必要です。
これが不動産登記制度です。不動産の売買においては、金銭のやり取りだけでなく、
所有権の移転登記が完了した時点で取引が成立します。

相続で受け継いだ不動産を売却する場合も、相続登記が完了していないと
手続きが進まないため、慎重な注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産を売却することは、一生に一度とは限りませんが、
高額な取引であるという事実は変わりません。
売る側も買う側も慎重に行動するのは当然のことです。
トラブルを避け、より有利な条件で売却を進めるためには、一定の知識を身につけ、
情報収集を怠らないことが大切です。

　　
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　■不動産は一生に一度の買い物か？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶しばしば「不動産は一生の買い物」と言われています。

確かに高額な買い物であるため、多くの人が買い替えるという
アイデアには踏み切りにくいかもしれません。

国土交通省の「2020年土地保有動態調査（2019年の取引分）」によれば、
不動産を売却する際の件数と面積において、
個人が法人を上回っていることが報告されています。

これにはいくつかの理由がありますが、
その中には買い替えを検討している人々も含まれているようです。

土地売主主体の状況(面積割合)

個人…64％
法人…34％
国・団体…2％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産売却はネガティブな理由だけではない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産の売却理由にはどういったものがあるのでしょうか。

主な理由としては、

☑住み替えのため
☑生活費に充てるため
☑買主が強く希望したため
☑買い入れ金返済のため
☑相続税を申告・納税する
☑相続税支払いのため

これに加えて、不動産投資家は、保有物件を整理して節税のために売却することもあります。

国土交通省の「2020年土地保有動態調査（2019年の取引分）」によると、
全国での個人による売却理由は、「買主又は仲介人から希望されたため売却」が最も多く、
次いで「生活費に充てるため」が多くの割合を占めています。
他にも様々な理由が挙げられます。

近頃の経済の変動から、多くの人が不動産を売却し、
厳しくなった住宅ローンの返済や生活費の補填に充てているようです。

手に入れた住まいを手放すことは惜しいと感じるかもしれませんが、
メリットが豊富なうちに売却することも賢明な手段の一つです。

売りたいタイミングや価格重視なのか、売却に期限があるのかなど
妥協できない条件を明確に設定することは、売却が成功するための近道と言えるでしょう。

■住み替えのために家を売る

永住を意図して購入した住宅やマンションでも、
ライフスタイルや家族構成の変化に伴い、新しい住まいに移りたいと考えることがあります。

現在の住まいを売却し、その代金を頭金にして新しい住まいを購入することで、
より快適な生活を手に入れる人々が増えているようです。

【住まいの主な買い替え理由】

・子供の誕生や成長に伴い、より広い住まいに引っ越したい
・以前の住居に不満がある
・アパートやマンションから戸建てに住み替えたい
・より良い生活環境で過ごしたい
・通勤や通学が便利な場所に移りたい
・老後の生活に備えて住まいを見直したい

ただし、買い替えの場合は、売却と新居の購入を同時進行で進める必要があります。
緻密な手続きが必要であり、売却と購入のタイミングのずれから
予期せぬトラブルが発生する可能性もあります。

これを回避するためにも、事前に不動産売却の手順を理解し、
必要な情報や知識を身につけておくことが重要です。

1. ■相続した不動産を売る

不動産と言っても、一戸建てか、マンションか、それとも土地かによって
事情は異なります。土地の場合は、用途によってかかる税率も変動します。

住宅として使用されている土地は、固定資産税を削減できますが、
活用されていない土地は、固定資産税だけでなく相続税の評価額も高くなります。

また、空き家となった実家を放置すると、
維持費だけでなく予期せぬトラブルの種となる可能性があります。

こうしたコストを節約するためには、売却が有効です。
相続税の支払い資金が必要な場合や、相続財産を平等に分割する手段として、
相続不動産の売却が行われることがあります。

なお、相続によって得た土地の場合は、
「不動産登記簿」（登記事項説明書）への相続登記が必要です。
土地の売却が可能なのはその土地の所有者であり、
「不動産登記簿」に記載された人物だけなので、あらかじめ確認しておくべきです。

1. ■転勤が決まって家を売る

2. 転勤や転職を契機に不動産の売却を検討する方は、
   他の理由と比較して売却を急ぐことが一般的です。
   
   

   将来的な帰還の可能性を考慮し、リロケーション会社などに助言を仰ぎつつ、
   賃貸にするか、あるいは売却するかを判断することが求められます。
   
   

   業務引継ぎや家族の転校手続きなど、様々な手続きと売却活動が同時進行するため、
   効果的で手際よい売却のサポートを提供してくれる不動産会社に頼る必要があります。
   
   

   売却の期限を明確に伝え、新しい拠点への円滑な移動を
   確保するための工夫が、売却の成功につながります。

   
   

1. ■離婚が理由で家を売る

2. 離婚に伴って家やマンションを売却する際、
   結婚後に取得した不動産は通常、財産分与の対象となります。
   
   

   ローン残債分を上回る売却金額であれば、残りの資産を分け合うことで解決できますが、
   残高を下回る場合は、預貯金などから補填する必要があり、さもないと売却が難しくなります。
   
   

   まず、売却によってローンが返済可能かどうかを判断するために、
   不動産査定を行うことが良いでしょう。
   また、夫婦でローンを組んでいた場合は、
   離婚後の債務負担の調整が必要となるため、細心の注意が必要です。

   
   

1. ■生活の立て直しのために家を売る

「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」や「生活資金のために家を売却したい」
といった状況が生じ、できるだけ迅速に現金化したい場合、
不動産買取と呼ばれる手法も考慮できます。

通常の不動産仲介では最短で3カ月かかり、買い手が見つからない場合には
半年以上かかることがありますが、不動産会社の買取では契約まで
約1週間で進行する利点があります。

ただし、買取価格は市場価格よりも低いことが一般的なため、注意が必要です。

　　
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　■相続した不動産を売る方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶おすすめなのは、最初に代表者1人の名義で相続し、売却代金を相続人に分配する手法（換価分割）です

相続した不動産を売却し、その収益を分配する方法には、
「不動産を共有名義で相続してから売却する方法」と
「最初に代表者1人の名義で相続し、売却後に得られた代金を分配する方法」があります。

おすすめなのは、最初に代表者1人の名義で相続し、
売却代金を相続人に分配する手法（換価分割）です。

ただし、どちらの方法にも長所と短所が存在するため、状況に応じて選択する必要があります。

代表者の名義で相続し、売却代金を分配する手法 不動産を売却するには、
被相続人から相続人（売主）に名義変更する必要があります。

この方法では、代表者1人が名義を変更し、売却後に得られた金額から
経費を差し引いた額を相続人全員で分け合います。これを「換価分割」と呼びます。

■売却代金を分配する方法
【売却代金を分配する方法のメリット】

【売却代金を分配する方法のデメリット】

　　…代表者1人に手続きの負担がかかる
         固定資産税の納税義務も代表者1人が負う

不動産を売却するためには、名義に記載されている全員の同意と署名捺印が必要です。

代表者の名義変更を行えば、相続人が複数であっても、
単独で契約を成立させることができます。委任状も不要ですが、
固定資産税の課税対象者は代表者1人に絞られてしまいます。

売却中の経費や税金の負担については、あらかじめ
相続人同士で協議しておくことが望ましいです。

■共有名義で相続して売却する方法
【共有名義で相続して売却するメリット】

【共有名義で相続して売却するデメリット】

　　…売却には名義変更のための全員分の書類が必要
　　　契約時には全員が立ち会うか、委任状が必要
　　　名義変更時の司法書士の報酬が増額される可能性がある
　　　共有中に新たな相続が発生すると、権利が複雑になる可能性がある

相続から売却まで、所有している財産について公平感が生まれるのは利点です。

ただし、契約時の立会いや委任状の作成、司法書士による本人確認など、
手続きごとには時間と手間がかかります。

また、全員で相続して売却する場合でも、売却を進めるためには、
意見をまとめるリーダーが必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■相続開始から不動産売却までの流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産を相続してから売却するまでの流れは、以下の通りです。

❶相続開始：遺言書の有無を確認する
❷相続する財産と相続人を確認する
❸遺産分割協議：財産の分け方を決める
❹相続登記：不動産を名義変更する
❺相続税を申告・納税する
❻不動産を売却する
❼確定申告する

■相続した不動産の売却時に利用できる特例は、以下の2つがあります。

【相続財産の取得費加算の特例】

【相続空き家の3,000万円特別控除】

どちらの特例も、相続開始から約3年以内を目安に売却することが
利用できる条件の一つとなっています。

「取得費加算の特例」は「相続開始の翌日から3年10ヶ月以内の売却」が対象であり、
「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は
「相続開始から3年経過する日の属する年の12月31日までの売却」が対象です。

不動産の売却には通常3～6ヶ月かかりますが、地域や条件によっては長引く可能性もあります。

売却が遅れると、特例の申請期限を逃してしまい、
増加した税金の支払いが発生する可能性があります。
そのため、特例が利用可能な場合は、できるだけ早めに売却に着手することがお勧めです。

　　
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　■家が売れないとどうなる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶何も手を加えずに売れない家をそのまま所有し続けると、いくつかのリスクが発生します。

確かに、売却が難しいとされる物件も存在しますが、
「これは売れない家だ」と思い込んで無視することは危険です。

■ポイント
【維持費がかかる】

【老朽化する】

　　…空き家は老朽化が進みやすくなります。
　　　虫やカビの発生、庭の手入れ不足によるクレームも考えられます。

 
【価格が下がる】

　　…売れない期間が長ければ、不動産の価値が低下します。
　　　価格を下げることで売却後に残る住宅ローンのリスクもあります。

【競売の可能性】
　　…売却代金で住宅ローンを返済予定なら、滞ることで競売にかけられる可能性があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売れにくい家に共通する４つの特徴と対処法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶売れにくい家には共通する特徴があります。

なかなか売れない家が以下の4つのいずれかに当てはまる場合は、
しっかりと対処することで、売れる可能性があるかもしれません。

 
■ポイント

【立地がよくない】

■ポイント

【販売価格が適切でない場合】

　　　　価格を急激に引き下げる必要はありませんが、周辺の競合物件をリサーチし、
　　　　販売価格が相場に合っているかどうかを確認しましょう。

【売り出すタイミングが悪い場合】

　　　　例えば、春の引っ越しシーズンなど、需要が高まる時期に物件を出すことで、
　　　　買い手を見つけやすくなります。

【内覧対応に問題がある場合】

　　　　内覧が多ければ成約の可能性も高まりますが、スケジュールが合わないことや
　　　　特定の日しか内覧を受け付けていないことは避け、内覧者に良い印象を与えるよう
　　　　心がけることが重要です。

　　　　居住中の家を売る際には、事前に丁寧な掃除や換気を行い、
　　　　家の魅力や住みやすさをしっかりと伝えることが大切です。

　　
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　■マンション買い替えのタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶一般的にマンションの買い替えを考える方が多いタイミングを3つ紹介します。

■ポイント
【ライフスタイルに合わせて】

【住宅ローン控除の終了】

　　…住宅ローン控除は、住宅購入時に利用可能な税制優遇制度で、
　　　年末時点での住宅ローン残高の0.7％が住民税・所得税から差し引かれます。
　　　通常、マンションの住宅ローン控除は原則として10年間（新築住宅と買取再販住宅は13年）
　　　利用できます。購入から10年（13年）経過すると、減税措置は適用されなくなります。
　　　そのため、住宅ローン控除が終了する際に、
　　　マンションの買い替えを検討する方が増えています。

 
【大規模修繕工事の前後】

　　…多くの人が、マンションの大規模修繕工事が行われる際に買い替えを検討しています。

　　　通常、一般のマンションは10〜15年ごとに大規模な修繕工事が行われます。
　　　この際、修繕積立金が上昇したり、一時金が徴収されることもあります。
　　　また、工事期間中は騒音や振動、臭い、プライバシー侵害などの
　　　トラブルが発生しやすいです。

　　　そこで、多くの人は大規模修繕工事の前をマンション買い替えのタイミングと考えます。
　　　一方で、実際にマンションが売れやすいのは修繕工事の後です。
　　　修繕工事により共有部が整備され、外観がきれいになることで、売却の可能性が向上します。

　　　そのため、大規模修繕工事後に売れやすいタイミングを狙って
　　　買い替えを検討するのも一つの手段です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンション買い替えは住宅ローンが残っていてもできる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶手持ちのお金と住宅ローン、購入しようとする方への注意点。

マンションを買い替える際に、今の住まいを売却し、
その代金で新しいマンションを購入することは一般的です。
しかし、この際に注意が必要なのが住宅ローンです。

住宅ローンが残ったままの状態でも、売却と同時に残債を返済するか、
住み替えローンを活用することで買い替えが可能です。

このプロセスにおいては、残っている住宅ローンの金額と
今の住まいがいくらで売れるかを確認することが重要です。

住宅ローン残債が売却相場よりも少ない場合、売却と同時に住宅ローンを完済することで
スムーズに買い替えが可能です。
ただし、金融機関の事前承諾と3つの手続き（売却、ローン完済、抵当権抹消）を
同日に行う必要があるため、慎重な対応が必要です。

逆に住宅ローン残債が多い場合は、売却しても残債が残ります。
この場合は他の資産の売却や住み替えローンの利用などで残ったローンを返済する必要があります。

■ポイント

【売り先行】

❶居住中のマンションの査定を依頼する
❷売却活動を開始する
❸内覧対応を行う 購入者が決定したら、売買契約を締結する
❹新しく購入するマンション物件を探す
❺売却代金の受取、住宅ローンの完済、物件の引き渡しを行う
❻住宅ローンの借入、新しく購入するマンションの売買契約を行う
❼新居へ引越しをする

【誤った場所に収納してしまう】

　　
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　■マンションの売り出し価格とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶売り出し価格を解説します。

売り出し価格とは、
・不動産仲介会社がマンションの相場データやお部屋の状態などを基に出した査定価格
・売主が希望する売却価格
を調整して合意した価格です。

不動産仲介会社は相場データに基づいて客観的な根拠にもとづく価格を提示しますが、
最終的な売り出し価格の決定は売主が行います。
売主も「このくらいで売りたい」という希望価格があり、
その希望価格で売却してくれる不動産仲介会社を選びたいと考えているでしょう。
このような双方の思いを踏まえ、会話を通じて売り出し価格を調整していくのが、
一般的なマンションの売却価格決定のプロセスです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売り出し価格と、成約価格
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶売り出し価格と、成約価格との乖離性はどのくらいなのでしょうか？

公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した
「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」によれば、
2009年から2018年までの10年間の平均では、首都圏のマンションの売り出し価格は
平均2,843万円であり、成約価格は平均2,787万円でした。

言い換えれば、売り出し価格と成約価格の差は約-2％の乖離が生じていることが分かります。

また、（株）東京カンテイの調査によれば、首都圏において
2007年から2016年の10年間で売り出し価格と成約価格の差（乖離率）を算出した結果、
売却期間が1カ月以内の場合は乖離率が－3.8％、2カ月以内では－6.7％、
12カ月以内では－19.5％となり、売却期間が長引くにつれて
乖離率が大きくなる傾向があります。

これらのデータから見ても、金利や税制の変動だけでなく、
マンション自体の特性も考慮しつつ、売り出し価格を決定しても成約には
数％の割引が必要であり、これを躊躇すると時間が経つにつれて
数十％の割引が必要になる可能性が示唆されています。

この価格は、豊富な取引実績とデータを有する不動産仲介会社が算出するものであり、
その精度は一定の水準を保っています。
ただし、売り出し価格には査定価格とは異なり、売主の主観的な意向や
希望が反映されることがあり、それによって若干の違いが生じる可能性があります。

例を挙げましょう。
売主が新築時に特注で設置した外国製のこだわりのキッチンがあるとします。
デザインがおしゃれでまだまだ利用価値があると売主は考えています。
しかし、これは購入者にとっては一般的な日本のキッチンと異なり、
サイズが合わないことや、故障時の修理やメンテナンスが難しいことが懸念され、
逆に評価が低くなる可能性があります。

通常、不動産仲介会社は査定価格を基にして売り出し価格を決定しますが、
中には「このキッチンの魅力を理解してくれる人がいるはずだから、
売り出し価格を査定価格よりも高く設定したい」という売主の希望も存在します。

その場合、査定価格と売り出し価格の差が相当広がることがあります。

査定価格は一定の基準で算出されるため、不動産仲介会社による大きなばらつきは少ないですが、
価格の差異は主に売主の希望や状況（残債、住み替え予定など）によるものと言えます。

■相場価格を調べる
「売却価格」を把握するためには、まず「市場で取引されている価格」を知ることが肝要です。
マンションの場合、自分がいくらで購入したかは一つの指標にはなりますが、
基本的にはその価格は下がります。

特殊な事情によって上昇する場合もあるかもしれませんが、
全体の成約データからみても極めて稀です。

重要なのは、自身のマンションの“現状”を客観的に理解することです。
周囲のマンションがある価格帯で取引されているからといっても、
単にそれに倣うのではなく、マンション自体を比較することが大切です。
築年数、立地、利便性などが挙げられますが、バルコニーの方角、階数、
お部屋の位置なども比較要因となります。

現代では、インターネットを活用して簡単に類似物件の価格を調べられるため、
これらを自身のマンションやお部屋と比較してみることがおすすめです。

■住宅ローンがあるなら、残責を調べる

月々のローン支払いを把握している方も多いと考えますが、
その金利が現在いくらであり、残債が具体的にいくらかまで
正確に把握している方は少ないのではないでしょうか？

ただし、住宅ローンが残っている物件を売却する場合、残債を一括返済する必要があり、
最低でも売却価格が残債を上回るように、売り出し価格を検討する必要があります。
それでも売却を検討する際には、売却予定価格よりも住宅ローン残債が上回る場合は、
できるだけ高く売るように努めるか、場合によっては売らないという
選択を検討する必要があります。

売却を検討する際には、最低でもこれくらいで売らないといけない
というラインを設定することが有益です。

 ■不動産仲介会社に査定を依頼
不動産仲介会社に査定だけを頼むケースは、内見対応や契約、
引き渡しなどの「売却活動を自分で進める場合」などに限られますが、
その際の方法は以下の通りです。

相場を調査し、住宅ローンの残債も確認して、
これらの情報から得た価格が的確であるかを確認したいという動機があります。
この際、実績のある不動産仲介会社に頼むことが望ましいでしょう。

近隣にある不動産仲介会社から、大手企業を選ぶか、
地域密着型で地元に特化した不動産仲介会社を選ぶかなどの選択肢があります。
査定を依頼する際には、複数の会社に頼むことで、適正な価格を把握しやすくなりますので、
遠慮せずに複数の会社にお願いすることをお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■適切な売り出し価格の見極め方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶それでは売り出し価格を決めるにあたって、そのポイントとなることや注意点について次に解説します。

■最低価格を決める
┗売却希望価格に対する査定価格の低さや、査定価格での売却が長期間成立しない可能性があります。
　したがって、売り出し価格を決定する際には、あらかじめ「値下げの限度」を設定しておくことが重要です。
　この対策を怠ると、焦りから急激な値下げを余儀なくされたり、最初の価格にこだわり過ぎて全く売れない状況に
　陥る可能性があります。マンションの価格は多岐にわたる要因に左右され、変動が激しいことに留意するべきです。

■値下げ価格、スケジュールを決める
┗マンションの売却では、購入希望者との価格交渉が一般的で、値下げ交渉もよく起こります。
　値下げに応じない場合、他の購入希望者を待つ選択もあります。
　しかし、事前に値引き分をプラスした価格を設定する方法もあります。
　ただし、適切な金額を設定するためには信頼できる営業担当と相談が必要です。
　値下げ交渉への対応は即座に行う必要はなく、状況を見て適切なタイミングで行うべきです。
　スケジュールは不動産の取引が活発な春には短めに、秋には長めに調整するなど、
　季節に合わせて検討するのが良いでしょう。

■同じマンションの価格を調べる
┗同じマンション内で同じ面積や階層の物件が売り出されることはあります。
　特に分譲戸数が少ない場合は稀かもしれませんが、タワーマンションなどでは高い可能性があります。
　同じマンション内では類似物件の中で価格が安いものが選ばれやすいため、
　一度安値で取引されるとそれが成約事例となります。内装のリフォームや特殊な事情がない限り、
　過去の取引実績から大きく乖離することはまれです。
　同じマンション内の売り出し情報に常に注目し、不動産会社に同様の物件がないか確認することが重要です。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
マンションの売り出し価格、査定価格、成約価格の違いと、
売り出し価格の決め方について解説しました。
マンションの取引は大きな買い物であり、金額差が生活に影響します。
最終的な決定は売主の判断に依存しますが、
信頼できる不動産仲介会社の査定やアドバイスを受けることが重要です。

　　
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前回…
▶▶▶マンションの「買い取り」と「仲介」の違い

▶▶▶マンションの買い取り　メリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　☝click！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買い取り業者を選ぶ際のポイント
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶自分に合った業者を見極めるためのポイントをおさえる必要があります。

買い取り業者を選ぶ際には、自分に合った業者を見極めるためのポイントを
おさえる必要があります。以下では具体的なポイントについて解説していきます。

■ポイント
【信頼できる担当者か見極める】

依頼するのは不動産会社であるとしても、対応してくれるのは担当者です。
さらに、当然ながら担当者との信頼関係が構築できなければ、
取引もスムーズに進める事が困難になってしまいます。

そのため、買い取りの担当者が信頼できる人かどうかを
見極めることは非常に重要と言えます。

例えば、適切な対応を行ってくれたり、細かな説明をしてくれる
担当者が望ましいでしょう。

【スピード感のある業者を選ぶ】

買い取りを希望される方であれば、早く現金化したい場合も少なくないでしょう。
そのため、スピード感のある不動産会社を選ぶこともポイントです。
不動産会社によっては契約までかなりの日数が必要になる場合もあるため、
注意しなければなりません。
現金化できるまでどれほどの期間になるのかをあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンション買い取りで失敗しないための注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶マンション買い取りは大きな取引であるため、誰しもが失敗したくないと思うでしょう。

上手く不動産会社を見極めたうえで、さらに気をつけるべきポイントはあります。

以下ではマンション買い取りで失敗しないための注意点を解説していきます。

 
■注意点

【事前に相場を調べておく】

　　　　査定を依頼した中で自分が納得できるような価格を提示した
　　　　不動産会社を選ぶと良いでしょう。

マンションの買い取りを不動産会社に依頼する場合、
そのメリット・デメリットを理解しておく必要があります。

あらかじめ買い取りについて理解を深めた上で取引を進めるようにしましょう。

また、取引では信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に大切です。

この記事で解説したポイントをぜひ参考にして、納得のいく取引が行えるような
不動産会社選びを心がけましょう。

　　
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前回…
▶▶▶マンションの「買い取り」と「仲介」の違い
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　■マンションの買い取りのメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶買い取りを行うことで「多く」のメリットがあります。

買い取りを行った経験がないと「損するかもしれない」
と思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、買い取りを行うことで多くのメリットがあります。
以下では具体的なメリットについて詳しく解説していきます。

■現金化までが早い▽▽▽

買い取りのメリットは、やはり現金化が早いことです。

買い取りを行う場合、不動産会社に直接買い取りを行ってもらえるため
売却完了まで比較的短時間で行えます。

早ければ査定から1週間?1ヶ月程度で売却し、決済が完了できることもあります。

そのため、すぐにでも現金が必要な方には大きなメリットであると言えるでしょう。

■仲介手数料が不要▽▽▽

買い取りのメリットとして、仲介手数料が不要であることが挙げられます。

仲介でマンションを売却する際には、不動産会社に対して手数料が発生します。

しかし、不動産会社が直接買い取る買い取りであれば売主さまと
不動産会社の直接取引になるため、仲介手数料が不要です。
このように、仲介手数料を支払う必要がなくなることも買い取りの魅力でしょう。

■内観の対応が必要ない▽▽▽

この他にも、内覧の対応が必要ないこともメリットの一つです。

仲介でマンションを売却する際には、内覧を行う場合があります。

その際には自宅を開放して、見学者の対応をしなくてはなりません。
さらに内覧では準備などにも手間や労力が必要になってしまいます。

買い取りであれば、このような内覧を行う必要がありません。
そのため対応などを面倒に思われる方にとっては大きなメリットとなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンション買い取りのデメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶多数のメリットがある買い取りですが、もちろん良いことばかりではありません。

買い取りを行う際には、デメリットについても把握しておくことが大切です。
以下では具体的にどのようなデメリットがあるのかについて解説していきます。

■相場よりも売却金額が安い

事前に手順を理解しておけば、取引をスムーズに進めることができるでしょう。
マンション買い取りの大まかな流れは次の通りです。

1.買い取り業者の選定

2.マンションの査定

3.買い取り金額・条件の確定

4.売買契約

5.入金確認・引渡

6.税金の処理

それぞれについて、以下で解説していきます。

■手順

❶【買い取り業者の選定】
　　　…まず、マンションの買い取りを依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。

　　　　ウェブサイトで調べたり、業者に直接連絡を行って不動産会社を

　　　　選定するようにしましょう。
　　　　ただし、全ての不動産会社で買い取りが行われているわけではありません。
　　　　そのため、ウェブサイトなどで事前に買い取りを行っている事を
　　　　確認してから連絡を取ることをおすすめします。

❷【マンションの査定】
　　　…買い取り業者を選んだ後は、査定を行ってもらいましょう。

　　　　この際、査定を依頼する前にあらかじめ相場を算定しておくと良いです。
　　　　相場について理解しておくことで、納得できる査定価格を求められます。
　　　　適切な査定額か判断するためにも、自分で売却相場や買い取り相場を
　　　　把握しておくようにしましょう。

❸【買い取り金額・条件の確定】
　　　…マンションの買い取りでは、買い取り業者から提示された査定金額が
　　　　買い取り価格となります。このことから、査定金額に納得するかどうかによって
　　　　取引が決定するのです。もし、査定金額に納得がいかないのであれば、
　　　　納得がいくまで説明を求め、不動産会社とよく相談することが必要でしょう。
❹【売買契約】
　　　…買い取り価格や条件などが決定した後には、売買契約の締結を行います。

　　　　具体的には売買契約書を作成し、内容の確認をするという作業を行います。

　　　　この際、しっかりと売買契約書の内容確認を行うことで、

　　　　何かしらの理由で後々トラブルが起きてしまうことを防ぎましょう。

❺【入金確認・引渡】
　　　…売買契約が完了した後は、入金の確認を行いましょう。

　　　　入金されていることが確認できれば、あとは引渡を行い、
　　　　一連の取引が終了します。

❻【税金の処理】
　　　…もし、マンションの買い取りによって譲渡益が出た場合には、
　　　　税金の処理を行う必要があります。計算方法などをしっかり確認し、
　　　　確定申告を行いましょう。

▶▶▶マンションの買い取り　失敗しないためのポイントと注意点に続く
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■マンションの買い取りという言葉は聞いたことがあるものの、
　詳しく理解されている方は少ないかもしれません。
　「買い取りって何？仲介とどのように違うの？」という風に思われる方も
　少なくないでしょう。買い取りと仲介はよく混同されるため、
　両者の違いを把握しておく必要があります。
　以下では、それぞれについて詳しく解説していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンションの買い取りとは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶買い取りを行う不動産会社が売主さまの物件を直接買い取るものです。

不動産会社は物件を購入した後にリフォームなどを行って
付加価値をつけ、転売などで利益を得ます。
マンションの買い取りは大手の不動産会社や
買い取り専門の業者などによって行われています。

■仲介との主な違い

買い取りでは不動産会社が売主さまから直接物件の買い取りを行うのに対して、
仲介はマンションの売却の際に、不動産会社が
売主さまのために買主さまを探します。

そのため、両者は似ているようで全く異なる取引と言えます。

また、買い取りは直接的な取引となっているため、
現金化が早いという特徴もあります。

早ければ査定から1週間程度で売却できる場合もあるため、
取引に長い時間がかかることは少ないといえます。

この他にも、仲介では不動産会社と契約を結び販売活動を依頼しますが、
買い取りでは販売活動は不要であるという点で違いがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買い取りの種類
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶「即時買い取り」「買い取り保証」「リースバック」の３つの種類があります。

買い取りを行う場合には、それぞれの違いを把握したうえで
取引を行うことが大切です。以下ではその概要を解説していきます。

❶【即時買い取り】

　　　　ただし、買い取り金額は比較的低くなる可能性もあるため、あらかじめ注意しましょう。

　　　　こちらの方法は即時買い取りよりも高めに売却できる可能性があります。

　　　　ただし、即時買い取りよりも時間が掛かることになるため、その点には注意が必要です。

マンション売却の際に悩みとなるのは、買い取りと仲介のどちらを選ぶべきか、
ということでしょう。それぞれどのようなケースに適しているのかを把握しておけば、
判断に困ることがありません。

以下では、買い取り、仲介に向いているケースについてそれぞれご紹介していきます。

■買い取りに向いてるケース

❶【内装状態が悪い】
　　　…内装が破損していたり、痛みがひどい状態にあると印象が悪い。
❷【これまでに何かのトラブルがあった】
　　　…過去にトラブルがあると、後々のトラブルや事故を懸念される。
❸【築年数が古い】
　　　…目に見えない老朽部分のトラブル(給排水管の破損など)の恐れがある。

■仲介に向いてるケース

❶【多額のローンが残っている】
　　　…買い取り交渉だと、価値が低くなる。高い値段で売却する為に仲介が適している。
❷【高く売りたい】
　　　…売却価格は仲介による売却と比較してやや低めの価格設定となってしまう可能性がある。
❸【住み替えを検討している】
　　　…新居の購入など、住み替えで少しでも多くの資金を確保したいなら、仲介が適している。

▶▶▶マンションの買い取り　メリット・デメリットに続く
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■古い家を売るにあたって、できるだけ費用をかけずに売りたいという方は
　多いのではないでしょうか。

　今回は、古い家を費用を節約して売る方法をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■そのまま売り出す
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古くても最近まで人が住んでいたり、管理が行き届いていたりして
　比較的綺麗な状態の家は、そのまま売り出すことが一番です。

普通の家と同じように、不動産会社に仲介を依頼する方法です。
家をそのままの状態で売り出すことができるため、
解体やリフォームの必要がなく費用を抑えて売ることができます。

また仲介なら、家を売却する時期や期間を自分で決められますし、
販売価格も自分で好きな価格に設定できるので、
売却相場に近い価格になり、高く売りやすいです。

古い家であっても、立地が良い、広い、管理が行き届いているなどの長所があれば
魅力を感じてもらえるため、買い手が見つかりやすいです。
また現在、中古物件の需要が高まっているのも追い風です。
仲介で売れるか迷う場合は、一度不動産会社に相談をして、
意見を聞いてみるのも良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■古家付き土地として売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶築40年以上などの古い家や、一部傷や不具合があるような家は、
　古家付き土地として売ることで費用を抑えることができます。

家の価値をゼロとして考え、土地を売るという名目で家を残したまま売る方法です。

この方法も家はそのままでリフォームや解体費用が不要なので、
売却の費用を節約することができます。
ターゲットとしては土地を探している買主と、
リフォーム目的前提などで古い家を探している買主になるので、解体する必要がないのです。

ただし一般的には、土地の価格から解体費用やリフォーム費用を
引いた額で売り出すことが多く、仲介でそのまま売るよりも売却価格は
安くなってしまいます。

家として売り出すか、土地として売り出すかの判断を一人で行うのは難しいです。
需要を理解している不動産会社と相談しながら決めるようにしましょう。

買取とは不動産会社に家を買取ってもらう売買方法。
通常の不動産仲介では個人に売りますが、買取の場合は不動産会社や
買取業者に売り渡すこととなります。

買取業者は、家を買い取ってリフォームやリノベーションを行うことを専門としています。
そのため、家が古かったり損傷があったりしたとしても問題なく買い取ってくれます。

買取は早く・確実に売れるというメリットがあります。
買主を探す必要がないので、最短数日～1ヶ月程度で売却が可能です。
また、仲介手数料も発生しないので、売却にかかる費用を抑えることもできます。

ただし、買取の場合は売却金額が安くなります。不動産会社は古い家を買取った後、
家をクリーニングしたりリフォームしたり、更地にした後に再販売します。
そのため、売主から家を購入する際には売却相場の7割～8割で買取ります。
不動産会社と買取金額の交渉は可能ですが、
8割以上の価格で買取ってもらえるのは難しいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■各自治体の空き家バンクに登録する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶誰も住んでおらず、空き家となっているのなら各自治体の空き家バンクに登録してみましょう

空き家バンクとは不動産会社や社団法人などが運営しているもので、
各地方自治体などを通して、空き家の売主と買主をマッチングさせるサービスです。

登録自体は無料なので、手間でなければ登録してみましょう。

空き家バンクに登録されている家はすべてが空き家。
さらに、空き家バンクのサイトを見ているということは、
買主は空き家であることを承知していますし、
空き家の多くは古い家であることを理解されていることも多いです。
そのため、解体やリフォームを必要としない買い主が多いと考えられ、
費用をかけずに売ることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■近隣住民に売買を打診する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古い家をなるべく費用をかけずに売りたい方におすすめなのが、
　近隣の人に売買を持ちかけることです。

近隣の人に直接売ることで、不動産会社に支払う仲介手数料を節約できたり、
場合によっては家をそのままの状態で売ることができ解体費用などを
抑えることができるかもしれません。

古い家でも、近隣の人からすると「土地を広げることができる」「道路との接触が良くなる」
などのメリットがあります。

特に隣の家が農業などを営んでいて代々定住している方だと、
家の土地を広げることのメリットが大きく、売買をしてくれるかもしません。

また隣の家が不整形地である場合、土地と合わせて整形地となるケースがあり、
その場合は売買を受けてくれる可能性も高まるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■一部リフォームして売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古い家で傷や不具合がある場合、一部修繕・リフォームしてから売ることで
　費用を最低限に抑えて売ることが可能です

古い家で状態が良いものなどは解体するにはもったいないが、
売れにくそうという家は少なくありません。
そのような家は修繕やリフォームを行うことで仲介で売ることができるでしょう。

リフォームを行うことで古い家でも物件の清潔感と利便性が増すので、
価値が上がるため同じ築年数、同じような立地の他の家よりも格段に売れやすくなります。

フルリフォームではなく、風呂場やトイレなど水回りの一部リフォームを行うことが一般的です。

買主が気にしやすい水回りはやはり築年数を重ねるごとに劣化していき、
買主が購入をためらうポイントの1つです。
そのような部分を先にリフォームしておくことで、家の価値を高めることができます。

リフォーム費用は、水回りのリフォームはトイレで20万円～50万円、
風呂場で50万円～150万円程度となります。
解体する場合は数百万円ほどかかる可能性が高いため、
部分的なリフォームで売ることができれば費用を抑えることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を解体して、土地を売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶古い家がどうしても家として売れなさそうな場合、家を解体して売るというのも手です

現在建っている家を解体した後に、更地の状態で売却活動を行う方法です。

解体して売ると、家がある状態で売るよりも買主が見つかりやすいため、
早く売ることが可能です。家の解体に1カ月程度かかるとして、
そこから売却活動を始めると、土地の需要にもよりますが
大体3～4か月程度で売却できるでしょう。

新居を建てたくて土地を探している買主は、更地を探していることがほとんど。
更地なら土地を購入した後自分で家を解体する必要がないので解体費用がかかりませんし、
すぐ新居の工事を始められます。そのため古家付き土地で売るより、
更地にしてしまった方が売れやすいです。

ただし、古い家を解体するための費用はかかります。
家の解体費用は家の構造や広さなどにより異なりますが、
100万円以上掛かる場合がほとんどです。また家の解体だけでなく、
庭や駐車場などもなくさなければならないので、敷地が広いほど費用がかさむでしょう。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
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