「不動産を売る」の記事一覧（42件）
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/01/27 00:00
「空き家」とは…
「空き家」というと「放置された空き家」と思いがちですが実態はそうではありません。
ここでいう「空き家」とは居住世帯がないということです。
■ご自身の「空き家」どう対応する？
「空き家」になった「空室」になった事を機に、
また、実はかなり長期間使用していない家があり、
対応を検討しなければならなくなったときに、お客様からよくご相談を頂きます。
また、暫くすると空いてしまう予定の物件をお持ちの方もいらっしゃると思います。
そんな時に、売るのか？貸すのか？「空き家」のままにしておくのか？
の判断の参考にしてください。
その❶ 売却を勧めることが多いケース
1.住宅ローンの支払いがある場合
住宅ローンの支払い金額にもよりますが、売却を優先した方が良いと思います。
理由はその保有リスクにあります。今回は分譲マンションをお持ちの場合についてご説明します。
■空き家リスク
空室になって賃借人を募集した場合、一カ月以内に賃借人が見つかり入居されることは
そんなに多くはありません。
一度空室になったら概ね3カ月～６カ月くらいは募集（空室）期間を見るべきと思います。
■金利上昇、支払い金額上昇
現在は住宅ローン借入金利が低くなっています。
金利が安い場合、支払金額もまた安くなります。
まだまだ考えづらいですが、景気が上向いてきた場合、短期プライムレートが上昇します。
変動金利で住宅ローンを借りている場合は、年間二回の金利見直しがありますので
金利が変更されます。
■借り入れ能力の減少
既存の住宅ローンがある場合、返済可能金額を計算する場合に既存住宅ローンの
返済金額分を差し引いて計算します。
住宅ローンが残ったままの住宅を保有していた場合、
ほかの住宅を購入するときの住宅ローン借り入れ能力の減少要因となってしまいます。
２．室内の原状回復工事に過大な費用が必要なケース
長年使用していた室内はやはりそれなりに経年劣化が進んでいるものです。
よくあるのが住んでいるときにはまったく気にしていなかったものの、
引っ越しが終わった後、
家財道具がなくなりすっきりとした室内を見てみると、想像以上にひどい状況で、
ご自身から「よくここに住んでたな～。」というお言葉を聞くこともあります。
３．賃借人が付きづらいケース
様々な原因が想定されますが、適正賃料で募集をしたとしても賃借人が付かない、
付きづらいケースがあります。
例えば、近隣募集住戸が多い地域、駅から遠い地域、広すぎる住戸、
学生向けの広さだが近隣に学校施設が多くない場合等が挙げられます。
募集条件にもよりますが１年以上空室になるようなケースも見受けられます。
このような場合はやはりご売却を検討した方が良いと思われます。
４．所有者の方が複数の場合
相続等で物件を取得した場合、法定相続で所有者が複数人になってしまうことが良くあります。
このような場合、主に管理をする代表者の方が取りまとめをして賃料の配分を行ったり、
必要経費の徴収を行ったりしているケースがあります。
しかしながら代表者の方ばかりが煩雑でなかなかこの状態を維持し続けるのは大変なようです。
また、複数所有者の中でまた相続が発生してしまうこともあります。
できれば所有した時点で共有者の皆さんの同意でご売却をお勧めすることが多くなります。
５．所有者の方がご高齢の場合
ご高齢の方が所有者の場合、その後の賃貸期間の経過と同じく
所有者様のご年齢も高くなってまいります。
若い方が所有者で、賃貸管理等が苦にならない場合は良いのですが、
賃貸住宅の管理についてご自身でも多少の面倒を感じていらっしゃる場合、
ご売却をお勧めすることが多くなります。
その❷ 賃貸を勧めるケース
１．住宅ローン支払いがない場合
住宅ローン支払いがないので管理費と修繕積立金の２万円、固定資産税等月割り負担額１万円、
合計３万円が毎月の支払額になります。
先ほどと同じように空室期間が発生した場合でも、
月々３万円の保有コストであれば６ヶ月間の空室期間があったとしても１８万円、賃料収入１．５ヵ月分で回収可能です。
２．室内原状回復費用があまりかからない場合
築後経過年数が少ない場合や、以前に大幅な改修工事等を行っている場合、室内の原状回復費用は安くて済む場合が多くなります。例えば室内の原状回復工事費用が５４万円程度と軽微な場合、先ほどの計算、6カ月の空室期間と４８ヵ月の入居期間を合わせた５４ヵ月の平均負担額は５４万円÷５４ヵ月で毎月当たり１万円になります。
３．募集した場合の募集期間が短めの、需要がある地域
賃借人の募集を行った場合、空室期間が短く、すぐに借りたい方が現れる地域にある場合は、安心して賃貸にすることができます。駅近物件で、探している人が多い間取りとマッチしていれば安心です。
その❸ 空き家のままにしとくケース
現在ように以前と比べるとかなり高い価格で売却が可能な時期は、
ご売却をお勧めするケースが多くなります。
景気が悪く、売れ行きも芳しくなく、価格が安くないと売れないような場合、
賃貸経営で一時的に賃料収入を得る方法をお勧めし、
後日ご売却をご提案するケースが出てきます。
空き家になってご相談をいただいた場合、
「そのままにしておいた方が良いですよ！」と助言させていただくことはほとんどありません。
様々な状況で売却も賃貸募集もすることが不可能な場合、
そのままになってしまうという、というのが現実だと思います。
極稀に、再開発地域に「空き家」が含まれている場合があります。
再開発により資産価値が上がり、売却価格も賃料も上昇することがほぼ確実な場合、
よくよく検討が必要です。事業着工が近づいている場合、解体工事が伴いますので、
賃借人の募集等は行わず「空き家」のままをお勧めします。
但し、大規模再開発の場合は着工までの期間が長い場合が多くなります。
事業着工が１０年後となってくると所有者様により判断は分かれてきます。
再開発事業の進捗状況を把握したうえでの判断が重要になります。
■まとめ
今回は「空き家」の現状と、ご自身が「空き家」や「空室」と向き合うことになった場合に
どうするべきかについてお伝えしてまいりました。
様々な統計数値から見えてきたのは「空き家」や「空室」のまま、
売却手続きをされるわけでもなく、賃貸募集されるわけでもない、
未利用状態で放置されている住宅がかなり多くありそうな現実です。
近年、都心などのマンションは値上がりする地域などがあります。
以前に査定した経験がある方は、想像していたよりも高い金額で売れるかもしれません。
何かの理由で「空き家」・「空室」にしたままにされている方は、
是非一度、査定を依頼してみてはいかがでしょうか？
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/11/25 00:00
家を売却する際には、ふつうは１円でも高く売りたい！
できる限り｢高値｣で売却したいと考えます。
しかし、離婚・相続・借金によって早急に不動産を売らなければならないという方も
いるのではないでしょうか。
今回は、早期売却を成功させるためのポイントについて解説していきます。
■早期売却を迫られる３つのパターン
その❶離婚
その❷相続
その❸借金
上記に早期売却しなければならない3つのパターンを出してみました。
ではそれぞれのパターンについての注意点をみていきたいと思います。
その❶ 離婚による財産分与
夫婦が離婚する⇒マイホームを｢財産分与｣によって分けなければなりません。
どちらか一方がそのまま住み続けることもありますが、
状況次第では売却してローンを完済する方向で進めることもあります⇒
この場合は、家が売れないと財産分与も終わらない⇒早期に売却する必要があります。
夫婦で「共同名義」だった場合、売却の契約時・決済時には夫婦の立ち合いが必要です。
そのため夫婦のコミュニケーションが崩壊した状態だと、
2人が立ち会うためのスケジュール調整が難しいかもしれません。
また、どちらかが反対した場合には、家の売却はできません。
その❷ 相続による遺産分割
家が相続財産となっている場合、
｢換価分割｣といって売却して得たお金を相続人間で分割することがあります。
この場合も早期に売却しないと遺産分割協議がまとまりづらくなります。
また相続と贈与で税金が大きく変わってきます。
不動産会社を仲介して売買するケースにはいいのですが、
知人や近所に直接売却することになった場合、
焦らずに必ず相続による売却であることを証明する証拠を残しておきましょう。
その❸ 債務返却のための売却
借金問題などで自宅が差し押さえられそうになった場合、
競売にかけられてしまう前に早く売却する必要があります。
とはいえ、なるべく早く高値で売りたいですよね。
ただ、売却してもローンが残ってしまう場合には、｢任意売却｣という手段も一案です。
この場合、任意売却を専門におこなうコンサルタントや任意売却をしたことがある
不動産会社に相談するのが早期売却のコツと言えるでしょう。
任意売却の場合、最終的な相手はローンを貸してくれた銀行ということをお忘れなく。
■不動産売買フロー
■基本フロー
ステップ1：不動産会社による価格査定
ステップ2：買主の募集開始
ステップ3：買付申し込み
ステップ4：価格交渉
ステップ5：売買契約締結
ステップ6：決済引き渡し
基本的にはこの6つのステップで不動産を売却します。
ただ、急いで家を売却したい場合にこれと同じステップを踏んでいると、
売却するまでに数ヶ月程度かかってしまいます。
そこで早期売却をする場合は、以下の3ステップに省略して時間を短縮します。
■時短フロー
ステップ1：不動産会社による価格査定
ステップ2：売買契約締結
ステップ3：決済引き渡し
このように、最短ルートでステップを半分にまで削減することができるのです。
では、この時短フローを詳しく解説します。
■不動産会社の買取が不動産売買の最短ルート
まず、不動産を早期に売却するためには、必ず｢買主｣が必要です。
どんなに価格を割安にしても、必ず買主を募集する期間というものは必要になります。
そこで、その期間を待てない売主の方は不動産会社の｢買い取り｣を利用することをお勧めします。
買い取りとは、不動産会社が買主を探すのではなく、
その不動産会社が自ら買主となって家を買い取ることをいいます。
この場合、不動産会社は現金で買い取るので価格さえ折り合えばすぐに売却ができます。
まずは、不動産会社に買い取り希望である旨を伝え、買い取り価格を査定してもらいましょう。
価格に折り合いがつけば、早ければその週のうちにも売買契約を締結することができます。
また、家の住宅ローンが既に完済していれば、契約と決済を同時に行なうことも可能です。
これが早期売却の最短ルートです。
但し、買い取りの場合は、買い取った不動産会社がさらに価格を上乗せして再販するため、
自ずと買い取り価格は市場相場よりも割安になるというデメリットがあります。
そのため、買い取りを希望する場合は、不動産会社に価格を買い叩かれないよう、
事前に相場を調査しておきましょう。
■買取以外の早期売却するコツ
買い取り以外の方法としては、価格を下げて募集をするという方法もあります。
マンションの場合は流通性が高いため、比較的価格を下げれば売れやすくなりますが、
一戸建ての場合は築年数次第では売却に苦戦することもあります。
また、価格を下げる以外でのコツとしては、｢インスペクション｣を活用するという
方法があります。インスペクションとは住宅診断のことで、
一戸建てを売却する際に買主が重要視する部分です。
インスペクションが実施されている物件は、されていない物件よりも信頼性が高まるため
早期に売れやすくなります。
今回は早期売却のポイントについて解説してきましたが、
注意しなければならない点として早期売却は基本的にデメリットの方が多いということです。
不動産会社としては、売主が早期売却を希望していると知った時点で、
価格交渉において優位に立つことができるため、
少しでも安く買い取ろうと説得してくる可能性があります。
そのため、いくら急いでいるからといっても、最低限の相場観は備えておくようにしましょう。
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/11/18 00:00
不動産を売却する際には、誰もができる限り高く売りたいと考えることでしょう。不動産を高く売るためには、焦らず、じっくり時間をかけて売却活動をすることも大切です。相続による遺産分割や離婚による財産分与などで売却をする場合は時間に余裕がないかもしれませんが、そういった制限がなければ、売却において様々な戦略を持って挑むことができます。そこで今回は、時間をかけてできる限り不動産を高く売るためのポイントについて解説します。
■不動産売買と高く売るためのポイント
■1円でも高く早く売りたい！
不動産を少しでも高く売るためには、まず不動産売却の全体の流れを把握することが大切です。
不動産売却の基本的な流れに沿って、高く売るためのポイントを見ていきましょう。
❶ STEP ❶
不動産を売却するためには、まずはパートナー選び！
募集を依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。
この際のポイントは、どれか一つの不動産会社に依頼するのではなく、
できれば複数の不動産会社に重ねて依頼することです。
急いで売却！と意気込んで、時間がないと言い訳。そして、つい最初に相談に行った
不動産会社に依頼。この一連のムーブは、高く売るためには考えもの。
不動産には一戸建て・マンション・アパート・更地など種類があり、
またその中にも・自己使用・投資用 など様々です。
そして、不動産会社によって、これらの物件のうち得意・不得意があるため、
仮に最初に相談に行った不動産会社が
不得意分野だった場合は、高く売る道が閉ざされてしまう可能性があります。
- ・物件近くの地元の不動産会社
- ・大手の不動産会社
- ・物件を買った時に利用した不動産会社
など、カテゴリが違う３〜４の不動産会社に相談をしてから契約することで、より適正な相場、
またはそれ以上の価格で売れるチャンスが広がります。
なお、複数の不動産会社と契約して競争させるためには「一般媒介契約」を結ぶ必要があります。
比べて並べて検討することは大事ですよね。
❷ STEP ❷
不動産売買の募集行為自体は、不動産会社が行ってくれますが、
できる限り高く売るためには自分自身でも工夫をしなければなりません。
じっくりと焦らず時間をかけて高値で売る場合、
必ず内見してくれたお客さんの意見をその都度確認することがポイントです。
見て下さるお客様の意見は大事！！
例えば、
※「エントランスの汚れが気になった」
※「全体的に古さを感じた」
など、成約に至らなかった原因をその都度確認し、できる範囲で改善していくことが、
高く売るためには重要です。
❸ STEP ❸
不動産の売却は買主から申し込みが入る際、ほとんどの場合で価格交渉が入ります。
この際、交渉に応じて値下げをしているようでは高く売ることはできません。
ここでのポイントは、売主として常に周辺で募集に出ている物件をネットなどで
チェックしておくことです。
近隣で、同種の物件が募集に出ていなければ、指値（値引き交渉）を断っても
そのまま買付が入る可能性があります。
買主から指値が入った際には、闇雲に返答するのではなく、
周辺の募集情報を確認した上で対処すると、より交渉がうまくいくようになります。
■高く売れやすい物件の特徴
■好立地の物件
立地は高く売るための重要な要素です。
特に都心部の物件の場合は、できる限り最寄駅から10分圏内、
欲をいえば5分圏内が最も高く売れやすい立地でしょう。
駅から近い物件は、銀行からの評価も高いため、買主が住宅ローンを組もうとした場合に
審査が通りやすく、多少高めの価格設定でも売れやすくなります。
■住宅診断してる物件
最近では中古物件購入後に欠陥が見つかり、買主とトラブルになるケースが多々あります。
そのため、事前に専門会社にホームインスペクションを依頼して
お墨付きをもらっておくことで、購入希望者に「安心」という付加価値を提供でき、
相場よりも高めでも売れやすくなります。
■時間をかけても、集中力は切らさない
■中古マンションを売るために有利な条件
時間に余裕があると、
戦略を練る！など高く売るための様々な工夫ができます。
しかし、ダラダラと時間をかけているだけでは、募集が長引いて
数ヶ月後に結局値下げ…なんてことも。
時間をかけて募集をする場合は、高値で売るためにも上記のポイントに注意をしながら、
常に集中力を切らさないようにすることがとても重要になるでしょう。
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/09/16 09:00
家の売却時、だいたいは通常の売却方法ですが、中には任意売却、
競売などの別の売却方法があります。
主に家計の悪化や離婚など、やむを得ない理由により行われる売却方法ですが、
万が一の場合に備える為に、流れを押さえておくことが大切です。
今回は任意売却のメリット・デメリットや手順などについて、詳しく解説します
■通常の売却・競売との違い
家計の悪化や離婚などの理由によってマイホームの売却を検討するときは、
どの売却方法を選ぶのかを慎重に判断する必要があります。
ここでは、これらの事情によりマイホームを手放すときの売却方法について解説します。
◐通常の売却
マイホームを購入した当初と比べて、経済的な状況などが変わってしまい
売却せざるを得ない場合には、いきなり任意売却を検討せず、
通常の売却から進めることが一般的です。
まずは、不動産の売却査定を専門とするサイトを利用してみましょう。
大國土地の査定フォーマットからも、簡単にご依頼できますので活用してください。
◐任意売却
任意売却とは、住宅を売却してもローンが残ってしまう場合に、
金融機関の承諾を得て家を売る方法です。
住宅ローンの残債があると土地や建物を担保とする抵当権が設定されていますが、
金融機関に承諾を得て、抵当権を解除してもらうことを前提に売却を進めます。
住宅ローンを返済するめどが立たない場合には、任意売却は生活を立て直す
1つの手段となります。売却先によっては、そのまま賃貸物件として
住み続けることもできるので、金融機関に早めに相談をしてみることが大切です。
◐競売
住宅ローンを滞納したままの状態が長く続いてしまうと、最終的には法的にマイホームが
売却される「競売」といった手段を取られる恐れがあります。
競売は裁判所の許可の下で強制換価が行われるため、売却に関して所有者の意思は
反映されません。
■任意売却をするメリット
任意売却を行うメリットとして挙げられる点は、競売に比べて相場に近い価格で
売却できる可能性があることです。
通常の売却が難しい場合でも、できるだけ高く家を売る手段として、任意売却を検討しましょう。
また、任意売却では売却代金のなかから諸経費を支払うことが認められているので、
手元資金が少なくても問題ありません。
■任意売却をするデメリット
任意売却のデメリットとしては、すぐに実行できない点です。
住宅ローンの滞納を前提とする売却方法であるため、
住宅ローンの滞納がなければ通常の売却を考えるほうが良策です。
住宅ローンを滞納してしまうと、連帯保証人にも迷惑がかかります。
また、金融機関のみならず、連帯保証人の同意を得られなければ任意売却を行えないので、
これらの当事者には、事前に同意を得ておきましょう。
任意売却を行える期間は限られているため、
住宅ローンを滞納し始めた早い段階で相談をすることが重要です。
なお、住宅ローンの滞納によって信用情報に傷がつくことにも注意が必要です。
さらに、任意売却で自宅を売ったとしても、売却価格により、
住宅ローンの債務が残る場合があります。
離婚による売却の場合で配偶者が連帯保証人となっていたときには、
離婚後も両方に支払い義務が残ってしまいます。
離婚後のトラブルを防ぐためにも、あらかじめ自宅の売却方法について、
十分に話し合っておくことが肝心です。
■任意売却の手順
任意売却を円滑に進めるためには、基本的な流れを押さえておくことが大切です。
手順についてまとめると、次のようになります。
任意売却の基本的な手順
■売却価格の査定
↓
■任意売却か競売かの判断を行う
↓
■金融機関に対してスケジュールを相談する
↓
■住宅ローンの滞納が発生
↓
■債権者に対して任意売却を打診し、合意を得る
↓
■売却を開始して、買い受け人を決める
↓
■売買契約を結び、売却代金を受け取って物件を引き渡す
任意売却を行うかどうかの判断には、物件の査定額を把握することが重要です。
物件の価格よりも、ローンの借入金額や残高が多い状態をオーバーローンと言います。
オーバーローンであるかを確認しなければ、通常の売却方法が良いのか、
任意売却を選ぶべきなのかの判断が行えません。
アンダーローンの状態では、任意売却を行うよりも通常の売却を選択しましょう。
■任意売却で注意するべきポイント
任意売却を行うべきかの判断は、マイホームがどれくらいの金額で売れそうかによって
違ってきます。まずは、実績のある不動産会社を通じて、査定を行ってもらうのが重要です。
任意売却は債権者との交渉のほか、さまざまな手続きが必要です。
そのため、早い段階で任意売却を得意とする不動産会社とつながりを持っていれば、
スムーズに売却を進められます。
少しでも高く自宅を売却するためにも、できるだけ早い段階で不動産会社に
相談をしてみましょう。
インターネットを使えば、複数の不動産会社に一括査定を申し込めるので、
査定額を比較検討することができます。
担当者との相性なども踏まえたうえで、自分に合った会社を選ぶことが大切です。
■まとめ
- ・物件の売却方法には、通常の売却だけでなく任意売却などがある
- ・任意売却は競売よりも、市場価格に近い額で売却できる可能性がある
- ・任意売却を行うには、金融機関や連帯保証人などの同意を得ておく必要がある
- ・アンダーローンの状態であれば、任意売却よりも通常の売却方法を選ぶほうがよい
- ・住宅の売却について悩んだときは、不動産会社に相談をしてみよう
売却に必要な費用も不動産会社に相談してみよう！！！
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/09/09 09:00
家を売却したい！
それではまず、不動産会社に査定依頼を行い、どのくらいで売却できるのかを判断してもらいます。
査定額は実際に販売するうえで、価格設定をするときの大切な判断基準となります。
今回は
❶不動産売却査定の仕組みや注意点
❷具体的にチェックされるポイント
について詳しく紹介していきます。
■不動産会社の売却査定のしくみ
査定は今は、インターネットのフォーマットを通じて査定依頼をするのが一般的です。
そして、査定額や内容を確認、納得できた不動産会社を選び、
売却の仲介を依頼することとります。
ここでは、不動産会社がどのように査定を行うのか、具体的な方法について解説します。
◐簡易査定
実際に現地を見るのではなく、入力された条件やデータを基に算出する方法です。
データ上での査定なので、だいたいの概算が知りたい時や、
売却するかの判断材料に適した方法です。
◐訪問査定
簡易査定のデータを踏まえたうえで、実際に現地調査を行って価格を算出する方法です。
訪問査定では、これらの項目について専門家が実際に見て評価を行うため、
簡易査定よりも実情に合った価格を知ることができます。
◐不動産売却査定
提示される金額は、売却活動を3ヶ月程度行った場合に売れる金額の目安を
示しているとされています。
査定依頼の段階で売却金額の目安をつかむことで、
初めて本格的に売り出しを検討できるようになります。
■査定ポイント
❶物件の状態
①築年数
②外装と傾き
③内装と設備
④土地の状況
❷周辺環境と権利関係
①交通環境・生活利便性
②振動騒音臭気
③売主の物件との権利関係
④境界・越境の状態
■まとめ
- ・不動産の売却査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類がある
- ・査定では、築年数や外装、内装、設備、家の傾き、土地の状況などが細かくチェックされる
- ・日当たりや騒音、立地などの個別要因、周辺環境などの地域要因も査定の対象となる
- ・査定依頼は必ず複数の会社に対して行い、査定額に疑問があれば遠慮せずに質問をする
- ・劣化や不具合がある場合は隠さずに伝える
売却に必要な費用も不動産会社に相談してみよう！！！
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/09/02 09:00
相続の際に、思いがけずに土地や空き家を所有することがあります。
それらを売却することになった時、具体的な手続きや方法が思いつかずに
途方に暮れる方も多いのではないでしょうか。
また、高額な取引となることもあるため、漠然と不安を感じる方もいるでしょう。
今回は、土地の売却に関する基本的な内容をご説明します。
❶売却の流れ、❷不動産会社の選び方、❸契約の結び方、❹売却に必要な税金・費用
について、解説していきます。
■土地を所有し続けることで生じるデメリット
１．土地や家を保有し続けるだけで税金がかかります
土地を所有し続けている間は毎年、固定資産税が課せられます。
これは毎年1月1日時点でその土地を所有する人（固定資産税課税台帳に登録されている人）に対して、市区町村が課税するものです。
1年あたりの固定資産税を年4回（4期）に分けて納付するのですが、一般的に1期あたり数万円と、決して小さな負担ではありません。
◐標準税率
地方税法にその定めがあり、ほとんどの自治体で「1.4％」となっています。
■土地を売却するときの流れ
土地を売却する！そしたら、売却完了までの流れを事前に把握しておきましょう。
◐土地売却の流れ
1．情報収集…土地価格の相場を知り、売買を仲介してくれる不動産会社を探す
2．土地を査定する…専門家である不動産会社に土地価格の査定を依頼する
3．土地の売却を依頼する…不動産会社と媒介契約を結び、土地の売り出し価格を決める
4．売買契約…不動産会社の活動により土地の買い手が見つかったら売買契約を結ぶ
5．契約・土地の引き渡し…売買契約書を取り交わし、不動産会社に仲介手数料などの費用を支払う
■不動産会社の選び方
不動産のように高額の取引には誰もが慎重になるうえ、
めてかつ不慣れな取引となれば不安も大きくなります。
安心して売却する物件・土地の仲介を依頼できる不動産会社を選ぶには、
以下の観点で検討しましょう。
不動産会社の選び方にはポイントがあります
❶過去の売買実績が豊富かどうか（契約成立率など）
❷売りたい土地とその周辺の不動産価格や地元の特性（土地の需要など）に詳しいか
❸担当者が土地の売り手に対して、初心者でも分かるよう、納得のいく説明をしてくれるか
■契約の結び方
不動産会社に依頼する形態には3種類があり、それぞれの契約形態の違いは次のとおりです。
- 専属専任媒介契約
- 不動産会社1社のみと契約する
- 依頼した不動産会社の紹介による相手としか取引できない
- 不動産会社から依頼者への状況報告は7日に1回以上
- 指定流通機関（レインズ）への登録は契約日から5日以内（休業日を除く）
- 契約期間は最長3ヶ月（売主からの申し出により、更新可能）
専任媒介契約
- 不動産会社1社のみと契約する
- 依頼した不動産会社の紹介以外（自分で見つけた相手）とも取引できる
- 不動産会社から依頼者への状況報告は14日に1回以上
- 指定流通機関（レインズ）への登録は契約日から7日以内（休業日を除く）
- 契約期間は最長3ヶ月（売主からの申し出により、更新可能）
一般媒介契約
- 複数の不動産会社と契約できる
- 依頼した不動産会社の紹介以外（自分で見つけた相手）とも取引できる
- 指定流通機関（レインズ）への登録義務なし
- 契約期間に定めなし（更新可能）
■土地の売却にかかる税金・費用
最後に、土地の売却にかかる税金・費用を確認します。
土地を売却する際には諸費用がかかります。また、売買契約書や売ったときの利益（売却益）に対して税金を納付する必要があります。
そこで、「不動産会社に支払う仲介手数料」「売却時に必ず必要な税金」「利益が出た場合に必要な税金」の3つに分けて、それぞれご紹介していきます。
■不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料とは、売買契約が成立した時点で仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。
売買価格に応じて異なり、以下のように算出します。
200万円以下の部分…売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分…売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分…売買価格の3% + 消費税
価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらいと思う方もいるのでは。でも大丈夫です。400万円を超える場合には、一般的に以下の速算式を用いて計算を行うと、簡単です。
売買価格400万円を超える場合の速算式
仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
たとえば1,000万円で物件を売却したとしたら、36万円に消費税が仲介手数料の上限となります。
算出方法
（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（600万円×3％）＝36万円＋消費税
速算式による算出方法
1,000万円×3％＋6万円＝36万円＋消費税
いずれも同じ結果となります。
売却に必要な費用も不動産会社に相談してみよう！！！
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/08/26 09:00
住みながら売却、それとも空き家にしてからの売却。どちらにも異なる性質特徴があります。
メリット・デメリットを挙げながら比較してみましょう。
■住みながら売却する方法
●メリット
- ・売却代金を購入資金などの住み替え費用にあてることができます
- ・内見で、買い手に具体的な生活のイメージを持ってもらいやすい
- ・近隣の情報なども売主が直接伝えることができる
- ・売り手の人柄や印象も物件の信頼性を見極めてもらいやすい
●デメリット
・内見の準備が難しく、売主の負担が大きい
・内見の予約が直前に入ることもあり、そのたびに部屋の掃除や準備をしなければならない
・スケジュール管理が面倒に思えてしまうことも
■空き家にしてから売却する方法
●メリット
- ・内見の日程調整がしやすい
- ・室内に家具や荷物がなければ、自然と部屋が広く見えるため、買い手に良い印象を与えやすい
●デメリット
・住みながら売却する場合と比べると、コストの負担が大きくなりやすい
・売り先行で空き家にするためには、一時的に仮住まいを用意しなければならない
・空き家の状態が長く続くと、入居しているときよりも建物の劣化スピードは速くなる
■まとめ
住みながら売却が向いているケース | 空き家にしてから売却が向いているケース |
|---|---|
・コストの負担を抑えたい ・休日は比較的に予定を空けられる | ・資金面にゆとりがある ・内見のスケジュールに追われたくない |
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/08/19 09:00
新居を買う、リフォームをする。そうなると、引っ越しが必要になりますよね。
まだ引越し先が決まらない状態で家の売却をするときには、
“住みながらでも売れるかどうか”は気になるポイントです。
今回は住み替えをスムーズに行うコツをご紹介します。
■住み替えの４つの方法
❶買い先行型
- 新居を購入→自宅を売却
- スケジュールが組みやすく、一般的。
- 住宅ローンがある場合、借り換えなどをしなければないため、
- すでにローンを払い終えている方や、資金にゆとりのある方に適した方法です。
❷売り先行型
自宅を売却→新居を購入
売却金額を購入金額に充てられる。急がないで売却計画を立てられる。
住宅ローンが残ってる方や、資金にゆとりがない方に適しています。
❸売り買い同時進行型
自宅の売却と、新居の購入を同時にする
ローンのカブりがない。引っ越しや住み替えの回数が少ない。
同時に行うのは難易度が高く、資金のゆとりを持っておく事が大事。
❹買取型
自宅を不動産会社に売却→新居を購入
メリットは短時間で確実に売却できる点にあり、売却によるトラブルなども少なくなる。
売却額が相場の１～２割少なくなる。
■まとめ
買い先行型の場合は、自然と旧居は空き家になるため、購入後は売却のみに専念できます。
一方、売り先行型の場合は、売却にあたって生活の拠点を移さなければならないのかどうかが
重要なポイントとなります。
結論からいうと、自宅に住みながら売却することは可能であり、
決してめずらしいケースではありません。
売り先行の場合は、まだ新居が決まっていない状態なので、
空き家にしようとすると移転先を見つける手間やコストがかかってしまいます。
そのため、さまざまな負担を考慮して、住みながら売却を検討する場合が多いのです。
ただ、空き家の状態で売るほうが売却はスムーズに進みやすいとされているため、
それぞれのメリットとデメリットをきちんと把握しておくことが大切です。
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/08/12 09:00
中古のマイホームを売りたい！でも、どの位で売れるのか…。
価格はどう決まっていくのか…。気になったことはありませんか？
ここでは、住宅の相場の決まり方調べ方を解説していきます。
■中古戸建の価格は何で決まる？計算式は？
不動産情報ポータルサイトを使えば、その地域の住宅価格の相場を知ることができますが、
同じ地域にある物件でも条件や築年数などで価格が大きく異なっていることがあります。
では、中古一戸建ての価格は何で決まるのか、その計算方法はどのようなものなのでしょうか。
■「耐久年数」と「減価償却」
- 建物は年を重ねる度老朽化し、徐々に価値が下がってしまいます。
- うした考え方を減価償却と呼び、資産としての価値が何年あるのかを決めるのが耐用年数です。
- 木造住宅の場合、22年が耐用年数であると法律で定められています。
- 木造の一戸建ては築年数が22年以上経過していると、建物としての価値は0になっているとされます。
しかし、耐用年数はあくまでも税法上の話ですので、
リフォームや修繕などの手入れを怠っていなければ住むのには問題ありません。
たとえ税法上の耐用年数を超えていても、売却ができないというわけでもありません。
■中古住宅の価値の算出方法
中古一戸建ての価格を導き出す方法としては、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあります。それぞれ、その計算方法を下にまとめています。
・取引事例比較法 ━━━━━━━━━━
過去の取引事例の中から、駅からの近さや間取り、方位などの項目など、類似する条件などで算出する手法です。
・原価法 ━━━━━━━━━
対象の物件を改めて建てるとしたら現在どれくらいの価格になるのかを算出し、
そこから築年数に応じて価格を割り引いて算出する手法です。
・収益還元法 ━━━━━━━━━
収益還元法は主に賃貸用マンションなどの価格を決めるのに使われる手法で、
対象物件が将来に生み出す利益を現在価値に割り引くことで算出されます。
■中古住宅の減価要因は？
間取り→建物が古くて、外観内観デザイン、導線などが合わない。２世帯住宅で設備のライフスタイルが合わない。
設備が古い→住宅の設備が古いとこれも減価要因になってしまいます。特にトイレやお風呂、キッチンなどの水回りの設備はよく見られるポイントです。
周辺環境の変化→周辺地域の状況の変化によっても住宅価格が低下する可能性があります。大型のスーパーが撤退する、バス路線が減便や廃止になる、地域の病院や学校がなくなってしまうなど、過疎化が進む地域には人も集まらないため住宅価格に悪影響です。
■中古一戸建を高く売るためには
さて、どうせなら中古一戸建を手放すなら高く売りたいですよね。
その代表的な方法を３つご紹介します。
1．リノベーション・リフォームを行う
間取りが悪い、設備が悪いが古かったりすると物件価値が下がる可能性があります。
そこで、２DK→１LDKに間取り変更する。IHや食器洗浄乾燥機などがついた、使い勝手のいい
キッチンにリフォームする。水回りをキレイにすると物件の魅力が増します。
特に、クロスの張り替えはコストパフォーマンスも高く、
数万円から対応できて建物の印象が明るくなります。
2．耐震補強・劣化対策・バリアフリー対策をする
古い建物の場合、現行の建築基準を満たしていないことがあり、
そうすると買い手が見つかりにくくなります。1981年に建築基準法が大幅に改正されており、
それ以前に建てられた住宅だと耐震性能を満たしていないことや、
経年劣化によって耐震性能が低くなっていることがあります。
現行の基準に満たす追加的な工事を行うことで、物件としての価値は向上します。
また、その際に、バリアフリーの対策なども合わせて施せば、
誰しもが使いやすい住宅になりますからさらなる住宅価格の向上にも寄与するでしょう。
3．工事履歴が分かる書類を残しておく
先述の対策を行ったとしても、工事の履歴がなければ対外的にそれを証明することはできません。
また、住宅を建てた際には、その時の建築基準法を満たしているかどうかを示すものとして
確認通知書や検査済証が交付されます。
これらがあれば、建てた際に第三者目線で建築基準を満たしていることを証明することができます。
実は、中古住宅の中にはこうした書類がないものが多くあるので、
買主に提出できれば安心材料にもなるでしょう。
今、手元に検査済証がある方や、これからリフォームなどを予定しているのであれば、
工事履歴が分かる書類は大切に保管しておきましょう。
■まとめ
中古一戸建ての価格は経年によっても低下していきます。
しかし、売れないわけではありません。工夫次第で売却することも可能です。
不動産会社と相談し、費用をかけてでも修繕や対策をしたほうがよければ、
手を入れた後に売却をすすめるようにしましょう。
中古一戸建ての価値を高める方法として、リノベやリフォームを行う、
耐震・劣化・バリアフリー対策を行う、工事履歴が分かる書類を残しておくという
３つが考えられます。
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/08/05 09:00
■売るのが難しい物件の特徴
■売却が難しい物件の特徴
- ・築年数が古い
- ・特殊な土地の形状（旗竿地・狭小地など）
- ・田舎の土地などの立地面のデメリットがある
- ・再建築不可物件
■売却が難しい物件を売るための3つのコツ
売却難易度の高い物件を売るためには、どのような点に目を向けるべきなのでしょうか。
ここでは、具体的なコツを3つに分けてご紹介します。
1．売り急がずに買い手を見つけやすいタイミングまで待つ
売却が難しい物件については、前述のとおりスケジュールにゆとりを持って臨む必要があります。
引き渡しのタイミングまでに余裕がないと、相場よりも低い価格であっても売らざるを得なくなってしまうため、
納得のいく売却を行うことは難しくなります。
また、不動産の需要はシーズンによっても異なり、一般的には新生活が始まる前の2～3月、
転勤や人事異動が行われる前の9月のほうが買い手を見つけやすくなります。
そのため、むやみに売り急がず、売り出しのタイミングを調整するのも1つの方法です。
2．ていねいに情報収集を行う
売却を成功させるカギは、綿密な情報収集にあります。特に売却が難しい物件においては、
優位点を具体的に洗い出しておくことが大切です。
たとえば、「築年数が経過していてもメンテナンスがていねいに行われている」「狭小地であっても日当たりに恵まれている」
といったポイントは重要な優位点となります。
売りたい物件の特徴を正確に把握しておけば戦略を立てやすくなるため、じっくりと時間をかけましょう。
また、不動産会社などの専門家に相談をして、アドバイスをもらうのも有効な方法です。
親身になって応じてくれるので、遠慮をせずに質問をしてみましょう。
3．不動産会社選びと媒介契約の選択に力を入れる
売却難易度の高い物件では、不動産会社選びがとても重要なポイントとなります。
不動産会社にはそれぞれ得意とするエリアや物件のタイプがあるため、案件に合った会社を見極めることが大切です。
また、不動産会社との契約方法にも目を向けておきましょう。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ異なる特徴を備えています。
