カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/08/12 09:00
中古のマイホームを売りたい！でも、どの位で売れるのか…。
価格はどう決まっていくのか…。気になったことはありませんか？
ここでは、住宅の相場の決まり方調べ方を解説していきます。
■中古戸建の価格は何で決まる？計算式は？
不動産情報ポータルサイトを使えば、その地域の住宅価格の相場を知ることができますが、
同じ地域にある物件でも条件や築年数などで価格が大きく異なっていることがあります。
では、中古一戸建ての価格は何で決まるのか、その計算方法はどのようなものなのでしょうか。
■「耐久年数」と「減価償却」
- 建物は年を重ねる度老朽化し、徐々に価値が下がってしまいます。
- うした考え方を減価償却と呼び、資産としての価値が何年あるのかを決めるのが耐用年数です。
- 木造住宅の場合、22年が耐用年数であると法律で定められています。
- 木造の一戸建ては築年数が22年以上経過していると、建物としての価値は0になっているとされます。
しかし、耐用年数はあくまでも税法上の話ですので、
リフォームや修繕などの手入れを怠っていなければ住むのには問題ありません。
たとえ税法上の耐用年数を超えていても、売却ができないというわけでもありません。
■中古住宅の価値の算出方法
中古一戸建ての価格を導き出す方法としては、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあります。それぞれ、その計算方法を下にまとめています。
・取引事例比較法 ━━━━━━━━━━
過去の取引事例の中から、駅からの近さや間取り、方位などの項目など、類似する条件などで算出する手法です。
・原価法 ━━━━━━━━━
対象の物件を改めて建てるとしたら現在どれくらいの価格になるのかを算出し、
そこから築年数に応じて価格を割り引いて算出する手法です。
・収益還元法 ━━━━━━━━━
収益還元法は主に賃貸用マンションなどの価格を決めるのに使われる手法で、
対象物件が将来に生み出す利益を現在価値に割り引くことで算出されます。
■中古住宅の減価要因は？
間取り→建物が古くて、外観内観デザイン、導線などが合わない。２世帯住宅で設備のライフスタイルが合わない。
設備が古い→住宅の設備が古いとこれも減価要因になってしまいます。特にトイレやお風呂、キッチンなどの水回りの設備はよく見られるポイントです。
周辺環境の変化→周辺地域の状況の変化によっても住宅価格が低下する可能性があります。大型のスーパーが撤退する、バス路線が減便や廃止になる、地域の病院や学校がなくなってしまうなど、過疎化が進む地域には人も集まらないため住宅価格に悪影響です。
■中古一戸建を高く売るためには
さて、どうせなら中古一戸建を手放すなら高く売りたいですよね。
その代表的な方法を３つご紹介します。
1．リノベーション・リフォームを行う
間取りが悪い、設備が悪いが古かったりすると物件価値が下がる可能性があります。
そこで、２DK→１LDKに間取り変更する。IHや食器洗浄乾燥機などがついた、使い勝手のいい
キッチンにリフォームする。水回りをキレイにすると物件の魅力が増します。
特に、クロスの張り替えはコストパフォーマンスも高く、
数万円から対応できて建物の印象が明るくなります。
2．耐震補強・劣化対策・バリアフリー対策をする
古い建物の場合、現行の建築基準を満たしていないことがあり、
そうすると買い手が見つかりにくくなります。1981年に建築基準法が大幅に改正されており、
それ以前に建てられた住宅だと耐震性能を満たしていないことや、
経年劣化によって耐震性能が低くなっていることがあります。
現行の基準に満たす追加的な工事を行うことで、物件としての価値は向上します。
また、その際に、バリアフリーの対策なども合わせて施せば、
誰しもが使いやすい住宅になりますからさらなる住宅価格の向上にも寄与するでしょう。
3．工事履歴が分かる書類を残しておく
先述の対策を行ったとしても、工事の履歴がなければ対外的にそれを証明することはできません。
また、住宅を建てた際には、その時の建築基準法を満たしているかどうかを示すものとして
確認通知書や検査済証が交付されます。
これらがあれば、建てた際に第三者目線で建築基準を満たしていることを証明することができます。
実は、中古住宅の中にはこうした書類がないものが多くあるので、
買主に提出できれば安心材料にもなるでしょう。
今、手元に検査済証がある方や、これからリフォームなどを予定しているのであれば、
工事履歴が分かる書類は大切に保管しておきましょう。
■まとめ
中古一戸建ての価格は経年によっても低下していきます。
しかし、売れないわけではありません。工夫次第で売却することも可能です。
不動産会社と相談し、費用をかけてでも修繕や対策をしたほうがよければ、
手を入れた後に売却をすすめるようにしましょう。
中古一戸建ての価値を高める方法として、リノベやリフォームを行う、
耐震・劣化・バリアフリー対策を行う、工事履歴が分かる書類を残しておくという
３つが考えられます。
