2024年03月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の所有権を確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家の所有権を確認するとは、事前に空き家の所有者を特定することです。

不動産の売却は所有者にしかできませんので、空き家を売却しようとする人が所有者でない場合は、まず所有権を自分のものにする必要があります。

不動産の所有者を確認するには、法務局で登記簿謄本を調べます。
もし所有権が変更されていない場合は、法務局で所有権移転手続きを行う必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■販売には時間がかかることを理解する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空き家の売却手順は以下の通りです。

1. ・不動産会社の選択
2. ・媒介契約の締結
3. ・売却活動の開始
4. ・売買契約の締結
5. ・空き家の引き渡し
6.  

通常の不動産売却においても、不動産会社の選択から空き家の引き渡しまでには、3～6ヶ月程度の時間がかかります。
空き家を解体して更地として売却する場合は、この手順に解体作業も加わるため、さらに時間がかかることが予想されます。

さらに、経年劣化が進行している空き家の場合、状態の悪さが売却に影響し、時間を要する可能性があります。
計画を立てる際には、この点を十分に理解しておくことが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の状態を把握する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶物件の状態を確認するとは、建物や設備の劣化状況、地盤の状態などを事前に確認することを指します。

空き家を売却する際、売却後に何らかの欠陥が発覚した場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。

契約不適合責任とは、売却後の空き家に欠陥があり、買主が代金減額や損害賠償を請求した場合、売主がその責任を負うことを意味します。

状態を把握し、買主に正確に伝えることで、売却後のトラブルを回避することができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の状態を把握する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶経年劣化が進んだ空き家の場合、リフォームを施すことで売却が有利に進むと期待する人もいるでしょう。

しかし、リフォームをしても必ずしも売却が有利に進むとは限りません。
リフォーム費用を上乗せして買い手を募集すると、売り出し価格が高すぎてなかなか買い手が見つからない可能性があります。

また、中古住宅を購入する人の中には、自分でアレンジしたいと考える人も多いです。
売主の好みでリフォームを行うと、それが買い手を限定し、売却が不利になる可能性もありますので、ご注意ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の価格設定はやや高めに設定する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売り出し価格を決定する際、一般的には不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

適正価格を把握するのに役立ちますが、不動産会社の査定結果をそのまま売り出し価格にするのではなく、少し高めに設定することがおすすめされます。

その理由は、買い手が値下げ交渉を試みる可能性が高いためです。
たとえば、不動産会社の査定結果が2,000万円であり、自身の希望売却価格も同額の場合、通常は2,000万円で売り出します。

しかし、値下げ交渉により1,900万円での売却に応じることになると、希望売却価格を下回ってしまいます。

一方、2,100万円に設定し、値下げ交渉を経て2,000万円で売却した場合、買主は値下げ交渉に成功した喜びを感じ、売主も希望小売価格を達成できたという満足感を得ることができます。
これにより、双方の目的を達成できるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■信頼できる不動産業者を選択する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空き家の売却結果は、不動産会社の選択に大きく左右されます。

空き家の売却結果は、不動産会社の選択に大きく左右されます。
ですから、空き家の売却が成功するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが極めて重要です。

空き家の売却を検討する際は、1社だけではなく複数の不動産会社に相談することをお勧めします。

各不動産会社の査定結果や実績、担当者との相性などを検討した上で、最適な不動産会社を選ぶことで、空き家の売却成功の可能性を高めることができます。

　　
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それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の状態のまま売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家の状態のまま売却するとは、特に手を加えずにそのまま売却することです。

家を解体せずに中古住宅や古家付き土地として売却します。

中古住宅や古家付き土地は、新築住宅よりも安価で購入できるため、一定の需要が期待されます。

また、解体せずに売却できるため、無駄な支出を抑えることができ、売却に時間がかかっても建物が残ったままで固定資産税の負担が軽減される点が利点です。

しかし、経年劣化が進んでいる物件の場合は、購入後の修繕費が多くかかる可能性があるため、買い手が見つかりにくいことがあります。
また、解体に伴う費用も考慮する必要があるため、注意が必要です。

【空き家の状態のまま売却するのがおすすめの人】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■更地にして売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶更地にして売却するとは、空き家を解体して更地にしてから売却することを指します。

売主が解体費用を負担し、更地の状態で販売します。

空き家を解体して更地にすると、買主が解体費用を負担しなくても済むため、買い手を見つけやすくなるメリットがあります。

ただし、空き家を解体したからといって必ずしも売却が有利になるとは限りません。
解体による費用負担が増え、固定資産税の負担が大きくなる可能性もあるため、注意が必要です。

【更地にして売却するのが適している人】
・建物の老朽化が進んでいる人
・リフォームやリノベーションの費用をかけたくない人

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■更地にして売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶不動産買取とは、不動産買取会社に直接不動産を売却することを指します。

通常、不動産を売却する際には不動産会社に仲介を依頼して買い手を探しますが、買取では不動産買取会社が直接買い取ってくれます。

買取では、売主と会社が条件に合意すれば即座に契約が成立し、現金化までの時間を大幅に短縮できる利点があります。
また、買取後の空き家に関する問題が買取会社の責任となるため、売却後のトラブルを回避できます。

ただし、不動産買取会社は安く買い取り、高く転売することで利益を得ます。
そのため、市場相場よりも買取価格が通常2～3割程度低い場合があることに留意してください。

【不動産買取が適している人】
・現金化を急いでいる人
・売却後のトラブルを避けたい人

　　
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　■チェックリスト
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

確認点は多いですが、玄関周りから室内、共有部分に周辺環境と、順番に見ていけば見落とす可能性を下げられます。

特に室内は多くのチェックポイントがありますので、念を入れて確認してください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■なるべく多くの写真を撮影しましょう
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶内見で興味を持った物件があれば、できるだけ多くの写真を撮影しましょう。

内見に行って興味を持った物件があっても、他にも内見予定がある場合、すぐに決断できないことがよくあります。

そうした場合には、必ず興味を持った物件の室内や魅力的なポイントを撮影しておきましょう。

不動産会社の担当者が同行していると、写真や動画の撮影をためらうことがあるかもしれませんが、通常は担当者から撮影を止められることはありません。

写真を撮ることで、入居を真剣に検討していることを示すことにもなりますので、遠慮する必要はありません。
気になる物件はたくさん写真を撮影しておきましょう。

後で他の物件と比較する際にも役立ちますので、迷ったときにも便利です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■鍵の種類を内見時にチェックする必要
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶内見時に、鍵の種類を内見時にチェックする必要はありません。

内見では、鍵の数や種類を先に確認する方も多いかもしれませんが、実は鍵の種類を内見時にチェックする必要はありません。

防犯性を考慮すると、確かに鍵は重要な要素ですが、内見時に鍵の種類を確認する必要はありません。
契約時に鍵の交換をリクエストすることができますので、防犯性を優先するのであれば、異なる鍵を取り付けてもらいましょう。

鍵の種類を選ぶことができる場合は、防犯性の高いディンプルシリンダー錠を選ぶことをおすすめします。

また、鍵の数が多いほど防犯性が向上するため、防犯面に関心がある場合は2つの鍵を取り付けることを検討してみてください。

最近ではスマートロックを利用することでピッキング対策が可能ですので、参考にしてみてください。

■内見でチェックしたい設備は他にもたくさんあります。
　自身の必要性やこだわりに応じてチェックしたい設備を追加してみてください。

　　
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　■図面のコピーとペン
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶内見時には、図面は不動産会社が提供してくれます。

内見時には、図面は不動産会社が提供してくれますが、必要に応じて図面のコピーも頼むことができます。

図面のコピーを持っていくと、図面に記載されていない情報や、実際の見学で気付いたことを自由にメモすることができます。
そのため、図面に書き込むためのボールペンを持参することをおすすめします。

物件によっては、図面にドアが描かれていなかったり、ドアが内開きか外開きかが分からなかったりすることもあります。

将来の引っ越し時に、家具の配置を考えるためにも、物件の詳細を記録しておくと便利です。
そのためにも、ボールペンなどの筆記用具を忘れずに用意しておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■スマートフォン
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶スマートフォンは、内見時には思わぬ役割を果たしてくれます。

内見中には、床の傾きを詳細に計測できるアプリや、周辺の施設や駅までの距離を測れるマップアプリ、方角を調べるためのコンパスアプリなど、さまざまな便利なツールが利用できます。

また、遅い時間には懐中電灯として役立ち、室内の写真や動画の撮影も簡単に行えます。
スマートフォンは内見時に欠かせないアイテムと言えるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■メジャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶内見時には、室内の様々なスペースを測っておくと後々役立つことがありますので、メジャーを持参しましょう。

スマートフォンで使用できるメジャーアプリもありますが、素早く採寸したい場合には物理的なメジャーの方が便利です。
さらに、「レーザー距離計」と呼ばれるレーザー反射を利用した計測ツールもあります。
価格は約5,000円程度ですので、チェックしてみる価値があります。

採寸すべき場所は、まず部屋の縦横です。
これを測っておくと、引っ越しを決めた際に家具の配置を考えるのに役立ちます。

また、通路やドアが普通よりも狭く感じる場合もありますが、採寸しておくと安心です。
これは家電や大型家具の搬入に影響を及ぼすことがあるためです。

洗濯機や冷蔵庫などの大型家電の設置場所も必ず採寸しましょう。
採寸する場所を絞っておけば、時間を節約できます。

採寸した内容を図面のコピーに書き込んでおけば、後で参照することもできますので、図面やペンと一緒にメジャーを活用してみてください。

もし持参し忘れた場合は、不動産会社によっては貸し出ししてくれることもありますので、内見の担当者に確認してみましょう。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■スリッパまたは替えの靴下

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶汚れが気になる方は、内見用にスリッパや予備の靴下を用意しておくと良いでしょう。

内見に行く物件が、前の入居者が退去してからそれほど時間が経っていない場合、清掃が行われていないため、床が多少汚れていることがあります。

内見後には、靴下の裏が真っ黒になっていたという方も少なくありません。

不動産業者によっては、スリッパを貸し出してくれる場合もありますが、必ずしもそうとは限りませんので、気になる方は自分で用意して持参することが安心です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■契約する日にあったらいい物・服装

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶内見した物件が非常に魅力的で、すぐにでも契約したいと感じる方も珍しくありません。

■持ち物
当日の契約を考慮して、印鑑だけは必ず持参しておくようにしましょう。

認印でも問題ないケースが多くあり、その場で契約手続きを済ませることで審査結果の通知までの時間を短縮できる利点があります。

審査が通れば、頭金を支払うことで正式な契約が成立しますので、引っ越しのスケジュールがタイトな場合は特に、印鑑の準備を忘れないようにしましょう。

■服装

内見はたとえ一軒だけでも、思いの外疲れるものです。

そのため、できるだけ快適で疲れにくい服装で内見に臨むことをお勧めします。

複数の物件を見学する場合は、服だけでなく靴にも注意が必要です。

複数の物件を見学するために歩き回ることになるため、歩きにくい靴は疲れの原因となります。

さらに、脱ぎ履きしやすい靴を選ぶと内見もスムーズに進行しますので、覚えておくと良いでしょう。

　　
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　■内見の当日の流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶内見は、賃貸物件を実際に現地で見学することを指します。

気になる物件が見つかった場合、通常は不動産会社に空き状況を確認し、
もし空きがあれば実際に見学することになります。

内見当日の手順と実施事項は次の通りです。

1. ❶不動産会社や待ち合わせ場所に向かう
2. ❷希望条件を再確認する
3. ❸担当者と現地に向かう
4. ❹物件を確認する
5. ❺問題がなければ契約手続きに進む
6.  

事前に希望条件などを伝えていても、条件に認識の相違がないか確認するため、
担当者と打ち合わせを行った後に内見に移ることになります。

また、大家が立ち会う場合や入居者がいる物件では外観のみ確認することもありますので、その点も留意してください。

後ほどお伝えする内見時に確認すべきポイントも把握しておくと、入居後のトラブルを予防できるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■予約は何日前からがいい？時間帯は？どのくらい見る？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

内見の予約タイミングはいつが適切でしょうか？

内見は当日でも可能な場合もありますが、不動産会社が鍵を持っていない場合や他の内見希望者とスケジュールが重なる可能性も考えられます。
ただし、あまり早く予約をしても物件が当日まで残っているとは限りません。

このような事情を考慮すると、内見したい日から1週間前から2日前の間に予約するのが良いでしょう。

予約のタイミングだけでなく、内見する時間帯や1日に見学する物件の数にも注意が必要です。
内見をする最適な時間や1日に見学する物件の数について、詳細をお伝えします。


■オススメの時間帯

内見に最適な時間帯は、陽当たりを考慮して、なるべく早い時間から行動を始めることが望ましいです。

最適なのは午前中です。その時間帯には他の内見希望者も少なく、陽当たりも良好で、部屋の隅々までしっかりとチェックできます。

平日でも休日でも、日が出ている夕方前までには内見を終えておくのが良いでしょう。


■かかる時間・１日に何件まで？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■内見だけで、契約しなくても大丈夫？一人でもOK？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶内見未経験者にとっては、内見に関するいくつかの些細な疑問が生じるかもしれません

❶内見後、即契約が必要なのか？
❷家族やパートナーと同行すべきか、それとも一人で行くべきなのか？
❸内見の予約は当日キャンセル可能なのか？

これらの疑問は内見に関する代表的なものです。

これらの疑問に対する答えをまとめた注意点をご紹介しますので、内見の際に参考にしてください。

❶内見後、即契約が必要なのか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　

内見は、自身の希望条件に適合しているかを確認し、物件を吟味する時間です。内見だけで契約しなくても問題ありません。

物件を必ず契約しなければならないとなると、複数の物件を比較することが難しくなりますので、気負わずに物件を注意深く見てください。

不動産会社の方も基本的に契約を強要することはありません。手間と時間をかけてもらっているからといって、無理に契約する必要はありません。
内見は自身の新しい住まいを決める重要な時間です。

担当者に気を遣って無理に契約する必要はありません。
内見後にじっくりと物件を検討し、適切な返事をしましょう。



❷家族やパートナーと同行すべきか、それとも一人で行くべきなのか？　

内見には1人で行くべきだと考える方もいますが、1人暮らし用の物件であっても、両親や家族、パートナーなど第三者に付き添っても問題ありません。

不動産業者での物件紹介から内見、そして契約手続きまで、全て付き添いがいてもスムーズに進められます。血縁者だけでなく、友人にも付き添ってもらうことが可能です。

1人暮らしであるからといって、内見は1人で行かなければならないという決まりはありません。不安な方は両親やパートナーなどに付き添ってもらうことを検討してみてはいかがでしょうか。

❸内見の予約は当日キャンセル可能なのか？　　　　　　　　　　　　　

内見の予約を当日キャンセルできるかどうかは、不動産会社の方針に依存しますが、一般的には可能ですので、心配する必要はありません。

複数の内見予約を入れている場合、最初の内見で即決したくなることもあるでしょう。
その結果、後の予約をキャンセルすることも考えられます。

不動産会社によっては、当日予約した物件は全て見るように指示されることもありますが、基本的には都合がつかなくなった場合も含め、内見予約の当日キャンセルは可能ですのでご安心ください。

ただし、都合がつかなくなった場合は、必ず電話で連絡を入れるというマナーを守るようにしましょう。

　　
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