「2022年07月」の記事一覧（12件）
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/09/02 09:00
相続の際に、思いがけずに土地や空き家を所有することがあります。
それらを売却することになった時、具体的な手続きや方法が思いつかずに
途方に暮れる方も多いのではないでしょうか。
また、高額な取引となることもあるため、漠然と不安を感じる方もいるでしょう。
今回は、土地の売却に関する基本的な内容をご説明します。
❶売却の流れ、❷不動産会社の選び方、❸契約の結び方、❹売却に必要な税金・費用
について、解説していきます。
■土地を所有し続けることで生じるデメリット
１．土地や家を保有し続けるだけで税金がかかります
土地を所有し続けている間は毎年、固定資産税が課せられます。
これは毎年1月1日時点でその土地を所有する人（固定資産税課税台帳に登録されている人）に対して、市区町村が課税するものです。
1年あたりの固定資産税を年4回（4期）に分けて納付するのですが、一般的に1期あたり数万円と、決して小さな負担ではありません。
◐標準税率
地方税法にその定めがあり、ほとんどの自治体で「1.4％」となっています。
■土地を売却するときの流れ
土地を売却する！そしたら、売却完了までの流れを事前に把握しておきましょう。
◐土地売却の流れ
1．情報収集…土地価格の相場を知り、売買を仲介してくれる不動産会社を探す
2．土地を査定する…専門家である不動産会社に土地価格の査定を依頼する
3．土地の売却を依頼する…不動産会社と媒介契約を結び、土地の売り出し価格を決める
4．売買契約…不動産会社の活動により土地の買い手が見つかったら売買契約を結ぶ
5．契約・土地の引き渡し…売買契約書を取り交わし、不動産会社に仲介手数料などの費用を支払う
■不動産会社の選び方
不動産のように高額の取引には誰もが慎重になるうえ、
めてかつ不慣れな取引となれば不安も大きくなります。
安心して売却する物件・土地の仲介を依頼できる不動産会社を選ぶには、
以下の観点で検討しましょう。
不動産会社の選び方にはポイントがあります
❶過去の売買実績が豊富かどうか（契約成立率など）
❷売りたい土地とその周辺の不動産価格や地元の特性（土地の需要など）に詳しいか
❸担当者が土地の売り手に対して、初心者でも分かるよう、納得のいく説明をしてくれるか
■契約の結び方
不動産会社に依頼する形態には3種類があり、それぞれの契約形態の違いは次のとおりです。
- 専属専任媒介契約
- 不動産会社1社のみと契約する
- 依頼した不動産会社の紹介による相手としか取引できない
- 不動産会社から依頼者への状況報告は7日に1回以上
- 指定流通機関（レインズ）への登録は契約日から5日以内（休業日を除く）
- 契約期間は最長3ヶ月（売主からの申し出により、更新可能）
専任媒介契約
- 不動産会社1社のみと契約する
- 依頼した不動産会社の紹介以外（自分で見つけた相手）とも取引できる
- 不動産会社から依頼者への状況報告は14日に1回以上
- 指定流通機関（レインズ）への登録は契約日から7日以内（休業日を除く）
- 契約期間は最長3ヶ月（売主からの申し出により、更新可能）
一般媒介契約
- 複数の不動産会社と契約できる
- 依頼した不動産会社の紹介以外（自分で見つけた相手）とも取引できる
- 指定流通機関（レインズ）への登録義務なし
- 契約期間に定めなし（更新可能）
■土地の売却にかかる税金・費用
最後に、土地の売却にかかる税金・費用を確認します。
土地を売却する際には諸費用がかかります。また、売買契約書や売ったときの利益（売却益）に対して税金を納付する必要があります。
そこで、「不動産会社に支払う仲介手数料」「売却時に必ず必要な税金」「利益が出た場合に必要な税金」の3つに分けて、それぞれご紹介していきます。
■不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料とは、売買契約が成立した時点で仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。
売買価格に応じて異なり、以下のように算出します。
200万円以下の部分…売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分…売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分…売買価格の3% + 消費税
価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらいと思う方もいるのでは。でも大丈夫です。400万円を超える場合には、一般的に以下の速算式を用いて計算を行うと、簡単です。
売買価格400万円を超える場合の速算式
仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
たとえば1,000万円で物件を売却したとしたら、36万円に消費税が仲介手数料の上限となります。
算出方法
（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（600万円×3％）＝36万円＋消費税
速算式による算出方法
1,000万円×3％＋6万円＝36万円＋消費税
いずれも同じ結果となります。
売却に必要な費用も不動産会社に相談してみよう！！！
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/09/01 09:00
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カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/26 09:00
住みながら売却、それとも空き家にしてからの売却。どちらにも異なる性質特徴があります。
メリット・デメリットを挙げながら比較してみましょう。
■住みながら売却する方法
●メリット
- ・売却代金を購入資金などの住み替え費用にあてることができます
- ・内見で、買い手に具体的な生活のイメージを持ってもらいやすい
- ・近隣の情報なども売主が直接伝えることができる
- ・売り手の人柄や印象も物件の信頼性を見極めてもらいやすい
●デメリット
・内見の準備が難しく、売主の負担が大きい
・内見の予約が直前に入ることもあり、そのたびに部屋の掃除や準備をしなければならない
・スケジュール管理が面倒に思えてしまうことも
■空き家にしてから売却する方法
●メリット
- ・内見の日程調整がしやすい
- ・室内に家具や荷物がなければ、自然と部屋が広く見えるため、買い手に良い印象を与えやすい
●デメリット
・住みながら売却する場合と比べると、コストの負担が大きくなりやすい
・売り先行で空き家にするためには、一時的に仮住まいを用意しなければならない
・空き家の状態が長く続くと、入居しているときよりも建物の劣化スピードは速くなる
■まとめ
住みながら売却が向いているケース | 空き家にしてから売却が向いているケース |
|---|---|
・コストの負担を抑えたい ・休日は比較的に予定を空けられる | ・資金面にゆとりがある ・内見のスケジュールに追われたくない |
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/19 09:00
新居を買う、リフォームをする。そうなると、引っ越しが必要になりますよね。
まだ引越し先が決まらない状態で家の売却をするときには、
“住みながらでも売れるかどうか”は気になるポイントです。
今回は住み替えをスムーズに行うコツをご紹介します。
■住み替えの４つの方法
❶買い先行型
- 新居を購入→自宅を売却
- スケジュールが組みやすく、一般的。
- 住宅ローンがある場合、借り換えなどをしなければないため、
- すでにローンを払い終えている方や、資金にゆとりのある方に適した方法です。
❷売り先行型
自宅を売却→新居を購入
売却金額を購入金額に充てられる。急がないで売却計画を立てられる。
住宅ローンが残ってる方や、資金にゆとりがない方に適しています。
❸売り買い同時進行型
自宅の売却と、新居の購入を同時にする
ローンのカブりがない。引っ越しや住み替えの回数が少ない。
同時に行うのは難易度が高く、資金のゆとりを持っておく事が大事。
❹買取型
自宅を不動産会社に売却→新居を購入
メリットは短時間で確実に売却できる点にあり、売却によるトラブルなども少なくなる。
売却額が相場の１～２割少なくなる。
■まとめ
買い先行型の場合は、自然と旧居は空き家になるため、購入後は売却のみに専念できます。
一方、売り先行型の場合は、売却にあたって生活の拠点を移さなければならないのかどうかが
重要なポイントとなります。
結論からいうと、自宅に住みながら売却することは可能であり、
決してめずらしいケースではありません。
売り先行の場合は、まだ新居が決まっていない状態なので、
空き家にしようとすると移転先を見つける手間やコストがかかってしまいます。
そのため、さまざまな負担を考慮して、住みながら売却を検討する場合が多いのです。
ただ、空き家の状態で売るほうが売却はスムーズに進みやすいとされているため、
それぞれのメリットとデメリットをきちんと把握しておくことが大切です。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/12 09:00
中古のマイホームを売りたい！でも、どの位で売れるのか…。
価格はどう決まっていくのか…。気になったことはありませんか？
ここでは、住宅の相場の決まり方調べ方を解説していきます。
■中古戸建の価格は何で決まる？計算式は？
不動産情報ポータルサイトを使えば、その地域の住宅価格の相場を知ることができますが、
同じ地域にある物件でも条件や築年数などで価格が大きく異なっていることがあります。
では、中古一戸建ての価格は何で決まるのか、その計算方法はどのようなものなのでしょうか。
■「耐久年数」と「減価償却」
- 建物は年を重ねる度老朽化し、徐々に価値が下がってしまいます。
- うした考え方を減価償却と呼び、資産としての価値が何年あるのかを決めるのが耐用年数です。
- 木造住宅の場合、22年が耐用年数であると法律で定められています。
- 木造の一戸建ては築年数が22年以上経過していると、建物としての価値は0になっているとされます。
しかし、耐用年数はあくまでも税法上の話ですので、
リフォームや修繕などの手入れを怠っていなければ住むのには問題ありません。
たとえ税法上の耐用年数を超えていても、売却ができないというわけでもありません。
■中古住宅の価値の算出方法
中古一戸建ての価格を導き出す方法としては、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあります。それぞれ、その計算方法を下にまとめています。
・取引事例比較法 ━━━━━━━━━━
過去の取引事例の中から、駅からの近さや間取り、方位などの項目など、類似する条件などで算出する手法です。
・原価法 ━━━━━━━━━
対象の物件を改めて建てるとしたら現在どれくらいの価格になるのかを算出し、
そこから築年数に応じて価格を割り引いて算出する手法です。
・収益還元法 ━━━━━━━━━
収益還元法は主に賃貸用マンションなどの価格を決めるのに使われる手法で、
対象物件が将来に生み出す利益を現在価値に割り引くことで算出されます。
■中古住宅の減価要因は？
間取り→建物が古くて、外観内観デザイン、導線などが合わない。２世帯住宅で設備のライフスタイルが合わない。
設備が古い→住宅の設備が古いとこれも減価要因になってしまいます。特にトイレやお風呂、キッチンなどの水回りの設備はよく見られるポイントです。
周辺環境の変化→周辺地域の状況の変化によっても住宅価格が低下する可能性があります。大型のスーパーが撤退する、バス路線が減便や廃止になる、地域の病院や学校がなくなってしまうなど、過疎化が進む地域には人も集まらないため住宅価格に悪影響です。
■中古一戸建を高く売るためには
さて、どうせなら中古一戸建を手放すなら高く売りたいですよね。
その代表的な方法を３つご紹介します。
1．リノベーション・リフォームを行う
間取りが悪い、設備が悪いが古かったりすると物件価値が下がる可能性があります。
そこで、２DK→１LDKに間取り変更する。IHや食器洗浄乾燥機などがついた、使い勝手のいい
キッチンにリフォームする。水回りをキレイにすると物件の魅力が増します。
特に、クロスの張り替えはコストパフォーマンスも高く、
数万円から対応できて建物の印象が明るくなります。
2．耐震補強・劣化対策・バリアフリー対策をする
古い建物の場合、現行の建築基準を満たしていないことがあり、
そうすると買い手が見つかりにくくなります。1981年に建築基準法が大幅に改正されており、
それ以前に建てられた住宅だと耐震性能を満たしていないことや、
経年劣化によって耐震性能が低くなっていることがあります。
現行の基準に満たす追加的な工事を行うことで、物件としての価値は向上します。
また、その際に、バリアフリーの対策なども合わせて施せば、
誰しもが使いやすい住宅になりますからさらなる住宅価格の向上にも寄与するでしょう。
3．工事履歴が分かる書類を残しておく
先述の対策を行ったとしても、工事の履歴がなければ対外的にそれを証明することはできません。
また、住宅を建てた際には、その時の建築基準法を満たしているかどうかを示すものとして
確認通知書や検査済証が交付されます。
これらがあれば、建てた際に第三者目線で建築基準を満たしていることを証明することができます。
実は、中古住宅の中にはこうした書類がないものが多くあるので、
買主に提出できれば安心材料にもなるでしょう。
今、手元に検査済証がある方や、これからリフォームなどを予定しているのであれば、
工事履歴が分かる書類は大切に保管しておきましょう。
■まとめ
中古一戸建ての価格は経年によっても低下していきます。
しかし、売れないわけではありません。工夫次第で売却することも可能です。
不動産会社と相談し、費用をかけてでも修繕や対策をしたほうがよければ、
手を入れた後に売却をすすめるようにしましょう。
中古一戸建ての価値を高める方法として、リノベやリフォームを行う、
耐震・劣化・バリアフリー対策を行う、工事履歴が分かる書類を残しておくという
３つが考えられます。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/05 09:00
■売るのが難しい物件の特徴
■売却が難しい物件の特徴
- ・築年数が古い
- ・特殊な土地の形状（旗竿地・狭小地など）
- ・田舎の土地などの立地面のデメリットがある
- ・再建築不可物件
■売却が難しい物件を売るための3つのコツ
売却難易度の高い物件を売るためには、どのような点に目を向けるべきなのでしょうか。
ここでは、具体的なコツを3つに分けてご紹介します。
1．売り急がずに買い手を見つけやすいタイミングまで待つ
売却が難しい物件については、前述のとおりスケジュールにゆとりを持って臨む必要があります。
引き渡しのタイミングまでに余裕がないと、相場よりも低い価格であっても売らざるを得なくなってしまうため、
納得のいく売却を行うことは難しくなります。
また、不動産の需要はシーズンによっても異なり、一般的には新生活が始まる前の2～3月、
転勤や人事異動が行われる前の9月のほうが買い手を見つけやすくなります。
そのため、むやみに売り急がず、売り出しのタイミングを調整するのも1つの方法です。
2．ていねいに情報収集を行う
売却を成功させるカギは、綿密な情報収集にあります。特に売却が難しい物件においては、
優位点を具体的に洗い出しておくことが大切です。
たとえば、「築年数が経過していてもメンテナンスがていねいに行われている」「狭小地であっても日当たりに恵まれている」
といったポイントは重要な優位点となります。
売りたい物件の特徴を正確に把握しておけば戦略を立てやすくなるため、じっくりと時間をかけましょう。
また、不動産会社などの専門家に相談をして、アドバイスをもらうのも有効な方法です。
親身になって応じてくれるので、遠慮をせずに質問をしてみましょう。
3．不動産会社選びと媒介契約の選択に力を入れる
売却難易度の高い物件では、不動産会社選びがとても重要なポイントとなります。
不動産会社にはそれぞれ得意とするエリアや物件のタイプがあるため、案件に合った会社を見極めることが大切です。
また、不動産会社との契約方法にも目を向けておきましょう。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ異なる特徴を備えています。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/01 00:00
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カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/07/31 22:00
■任意売却の７つのメリット！
メリット１
●強制執行による立ち退きを回避することが出来る
競売になるとすべて自己負担で引越しをしなければなりません。
万一、自主的に引越し出来ない場合、強制執行による立ち退きになってしまいます。
競売の開札期日の前日までに任意売却を完了させれば、強制執行による立ち退きを回避することが出来ます。
また100％ではありませんが、債権者との交渉次第で引越費用を経費として認めてもらえるケースがあります。
メリット２
●売却条件について相談可能
通常の不動産売却では売主の契約不適合責任や境界明示などの責任や義務が発生します。
任意売却ではこれらの契約不適合責任や境界明示義務等の履行が困難な場合、売主の責任や義務を免除するなど取引条件について緩和することも可能です。トラブル防止の為、買主にも取引条件をしっかりと説明し、ご理解いただくことが大事です。
任意売却の知識だけでなく買主との交渉にも長けた経験豊富な
担当者に任せることが任意売却成功のポイントです。
メリット３
●残債は分割払い可能
任意売却完了後、残った債権についてはお客様の収入状況や生活状況に応じて無理のない範囲で分割払い等の相談にのってもらうことが可能です。公的金融機関と民間金融機関共に分割払いの相談は可能です。
また民間金融機関の場合は債権額を圧縮してもらえたという事例も見受けられます。
メリット４
●諸費用は売却代金から相殺可能
不動産の売却には仲介手数料や登記費用等の諸費用がかかります。
しかしながらこれらの費用は全て売却代金から相殺してもらえますので、
お客様が新たに現金を用立てて支払いするようなことはありません。
任意売却の担当者が売却代金と諸費用について見積もり計算し、
事前に関係者の承諾を得た上で売却活動を進めて参りますので安心してお任せください。
メリット５
●ご近所様に内緒で解決できる
任意売却では通常の不動産売却と同じ販売活動を行いますので、近所の人にお金に困っていることを内緒で売却できます。
競売の場合には入札前に裁判所の担当者が物件調査の為に室内に立ち入り、
部屋はもちろんお風呂場や台所等の写真を撮られインターネット上に公開されます。
当然近所の人にも競売にかけられていることが知られてしまいます。
競売開始の決定がなされ、インターネットに公開される前に任意売却を成立させ、
競売の申し立てを取り下げてもらえるよう早めの対策が必要です。
メリット６
●引越し費用も売却代金から相殺できる可能性
任意売却での契約が成立すると決済引き渡しまでに引越ししなければなりません。引越し費用だけでなく新たに家を借りるには敷金・礼金などの初期費用がかかってきます。
これらの費用は大きな負担となりますが、金融機関との交渉により売却代金の中から諸費用として負担してもらえる可能性があります。 一方競売になってしまうと立ち退き命令が出され、期日までに引越しが出来ない場合は比較的簡易な手続きで強制執行が行われてしまうリスクがあります。当然競売の場合は引越し費用は認められません。
メリット７
●リースバック併用で引越し不要の可能性
任意売却では通常売却後は引越しをして不動産を明け渡す必要があります。しかしながらお子様の学校区等の関係でどうしても引越しが出来ず、今のお住まいに引き続き住み続けなければならないお客様も多数いらっしゃいます。
リースバックという仕組みを併用することにより、売却後も引越しをせずに住み続けることも可能ですので、引越しできない事が原因で任意売却に踏み切れないお客様は是非ご相談いただければと思います。
■おおくに土地がお手伝いできる事。
❶現地の調査
❷売価想定価格の算出
❸リーガルチェック
❹オンラインで相談
❺家宅の処分
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/07/28 22:00
■仲介と買取りの違い
不動産売却には「仲介」と「買取」の２つの方法があります。
お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。
「違いは何？」
□仲介とは
依頼を受けた不動産会社が買主探しと売却手続きサポートを行う一般的な売却方法です。
メリットは・・・
〇買取よりも高く売却できる
不動産情報を一般に公開し広く募るため、
人気エリアなどの物件は買取より高値で売れる可能性があります。
デメリットは・・・
×買主様を探す・時間がかかる
いつまでに・いくらで売却できるかの保証がありません。
物件の状態によっては売却までに時間がかかったり、値下げなどの対策が必要になります。
■買取とは
不動産会社が売主様から、直接物件を買い取る方法です。
メリットは・・・
〇早く確実に売却できる
売却金額が折り合えばすぐに売却することができます。
即現金化したい方や、築年数や状態などの理由で買主様がなかなか見つかりづらい
場合にこの方法がおすすめです。
当社が直接買取する場合、仲介手数料はかかりません。
デメリットは・・・
×仲介と比較して売却価格が低い
一般的な仲介の相場に比べて売却価格が低くなる可能性があります。
■お客様へのご提案例
仲介
- ■時間がかかってもよいので、少しでも高く売りたい
- ■返済の心配はないので、成約まで時間がかかってもよい
できるだけ高く売れるようにするため、不動産ポータルサイトなど様々な広告媒体を使い、物件購入者を広くお探しいたします。
仲介
- ■急いで売却したい。
- ■周囲に売却することを知られたくない
- ■生活しているところを他人にみせたくない
- 早く確実に売却できるので、買い替えの計画が立てやすいです。
売却をする準備のための「解体・測量」などの経費負担は必要ありません。また、仲介手数料も不要です。（当社で買取の場合）。
■おおくに土地がお手伝いできる事。
❶現地の調査
❷売価想定価格の算出
❸リーガルチェック
❹オンラインで相談
❺家宅の処分
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/07/25 22:00
■無料査定！当社なら選べる４コース♪
お問合せフォームを、コース別にご用意する事が可能になりました。
不動産売買をお考えの方、
まず不動産会社に査定をご相談される際に、
「どんな問い合わせ方をすれば分からない。」
「伝え方に不安がある。」
「査定してもらうのに、本当に無料なの？」
なんて思ったことありませんか？
当社の無料査定コースなら、お客様の現在のニーズやタイミングに合わせて、担当者や動きをご用意
することができます。
⇩⇩⇩A～Dまでの選べる４コース⇩⇩⇩
Aコース とりあえず❝相場❞だけ
売るつもりはないが、とりあえず相場だけしりたい！方はコチラ！！
▲タッチorクリックで、問い合わせフォームが開きます▲
Bコース 急いでないが、❝値段次第❞
高く売れるのなら売却を検討したい！方はコチラ！！
▲タッチorクリックで、問い合わせフォームが開きます▲
私達は、何回も経験している 不動産売却・買取活動ですが、皆様にとっては、初めて
と言う方が大半だと思われます。
初めての皆様が不安に思われる点に関して、解消出来る様に、寄り添った不動産売却活動を行って参ります。
どんな些細な事でも結構ですので、不安・疑問は、お気軽にご相談下さい。
