2022年10月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

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家を売却する際には、ふつうは１円でも高く売りたい！
できる限り｢高値｣で売却したいと考えます。

しかし、離婚・相続・借金によって早急に不動産を売らなければならないという方も
いるのではないでしょうか。

今回は、早期売却を成功させるためのポイントについて解説していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■早期売却を迫られる３つのパターン

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

その❶離婚
その❷相続
その❸借金

上記に早期売却しなければならない3つのパターンを出してみました。
ではそれぞれのパターンについての注意点をみていきたいと思います。

その❶　離婚による財産分与

夫婦が離婚する⇒マイホームを｢財産分与｣によって分けなければなりません。

どちらか一方がそのまま住み続けることもありますが、
状況次第では売却してローンを完済する方向で進めることもあります⇒
この場合は、家が売れないと財産分与も終わらない⇒早期に売却する必要があります。

夫婦で「共同名義」だった場合、売却の契約時・決済時には夫婦の立ち合いが必要です。

そのため夫婦のコミュニケーションが崩壊した状態だと、
2人が立ち会うためのスケジュール調整が難しいかもしれません。
また、どちらかが反対した場合には、家の売却はできません。

その❷　相続による遺産分割

家が相続財産となっている場合、
｢換価分割｣といって売却して得たお金を相続人間で分割することがあります。
この場合も早期に売却しないと遺産分割協議がまとまりづらくなります。

また相続と贈与で税金が大きく変わってきます。
不動産会社を仲介して売買するケースにはいいのですが、
知人や近所に直接売却することになった場合、
焦らずに必ず相続による売却であることを証明する証拠を残しておきましょう。

その❸　債務返却のための売却

借金問題などで自宅が差し押さえられそうになった場合、
競売にかけられてしまう前に早く売却する必要があります。
とはいえ、なるべく早く高値で売りたいですよね。

ただ、売却してもローンが残ってしまう場合には、｢任意売却｣という手段も一案です。

この場合、任意売却を専門におこなうコンサルタントや任意売却をしたことがある
不動産会社に相談するのが早期売却のコツと言えるでしょう。
任意売却の場合、最終的な相手はローンを貸してくれた銀行ということをお忘れなく。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■不動産売買フロー

■基本フロー

ステップ1：不動産会社による価格査定
ステップ2：買主の募集開始
ステップ3：買付申し込み
ステップ4：価格交渉
ステップ5：売買契約締結
ステップ6：決済引き渡し

基本的にはこの6つのステップで不動産を売却します。
ただ、急いで家を売却したい場合にこれと同じステップを踏んでいると、
売却するまでに数ヶ月程度かかってしまいます。

そこで早期売却をする場合は、以下の3ステップに省略して時間を短縮します。

■時短フロー

ステップ1：不動産会社による価格査定
ステップ2：売買契約締結
ステップ3：決済引き渡し

このように、最短ルートでステップを半分にまで削減することができるのです。
では、この時短フローを詳しく解説します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■不動産会社の買取が不動産売買の最短ルート

まず、不動産を早期に売却するためには、必ず｢買主｣が必要です。
どんなに価格を割安にしても、必ず買主を募集する期間というものは必要になります。
そこで、その期間を待てない売主の方は不動産会社の｢買い取り｣を利用することをお勧めします。

買い取りとは、不動産会社が買主を探すのではなく、
その不動産会社が自ら買主となって家を買い取ることをいいます。
この場合、不動産会社は現金で買い取るので価格さえ折り合えばすぐに売却ができます。

まずは、不動産会社に買い取り希望である旨を伝え、買い取り価格を査定してもらいましょう。
価格に折り合いがつけば、早ければその週のうちにも売買契約を締結することができます。

また、家の住宅ローンが既に完済していれば、契約と決済を同時に行なうことも可能です。
これが早期売却の最短ルートです。

但し、買い取りの場合は、買い取った不動産会社がさらに価格を上乗せして再販するため、
自ずと買い取り価格は市場相場よりも割安になるというデメリットがあります。

そのため、買い取りを希望する場合は、不動産会社に価格を買い叩かれないよう、
事前に相場を調査しておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■買取以外の早期売却するコツ

買い取り以外の方法としては、価格を下げて募集をするという方法もあります。
マンションの場合は流通性が高いため、比較的価格を下げれば売れやすくなりますが、
一戸建ての場合は築年数次第では売却に苦戦することもあります。

また、価格を下げる以外でのコツとしては、｢インスペクション｣を活用するという
方法があります。インスペクションとは住宅診断のことで、
一戸建てを売却する際に買主が重要視する部分です。

インスペクションが実施されている物件は、されていない物件よりも信頼性が高まるため
早期に売れやすくなります。

今回は早期売却のポイントについて解説してきましたが、
注意しなければならない点として早期売却は基本的にデメリットの方が多いということです。

不動産会社としては、売主が早期売却を希望していると知った時点で、
価格交渉において優位に立つことができるため、
少しでも安く買い取ろうと説得してくる可能性があります。

そのため、いくら急いでいるからといっても、最低限の相場観は備えておくようにしましょう。

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不動産を売却する際には、誰もができる限り高く売りたいと考えることでしょう。不動産を高く売るためには、焦らず、じっくり時間をかけて売却活動をすることも大切です。相続による遺産分割や離婚による財産分与などで売却をする場合は時間に余裕がないかもしれませんが、そういった制限がなければ、売却において様々な戦略を持って挑むことができます。そこで今回は、時間をかけてできる限り不動産を高く売るためのポイントについて解説します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産売買と高く売るためのポイント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■1円でも高く早く売りたい！
不動産を少しでも高く売るためには、まず不動産売却の全体の流れを把握することが大切です。
不動産売却の基本的な流れに沿って、高く売るためのポイントを見ていきましょう。

❶　STEP　❶

不動産を売却するためには、まずはパートナー選び！
募集を依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。

この際のポイントは、どれか一つの不動産会社に依頼するのではなく、
できれば複数の不動産会社に重ねて依頼することです。

急いで売却！と意気込んで、時間がないと言い訳。そして、つい最初に相談に行った
不動産会社に依頼。この一連のムーブは、高く売るためには考えもの。

不動産には一戸建て・マンション・アパート・更地など種類があり、
またその中にも・自己使用・投資用　など様々です。

そして、不動産会社によって、これらの物件のうち得意・不得意があるため、
仮に最初に相談に行った不動産会社が
不得意分野だった場合は、高く売る道が閉ざされてしまう可能性があります。

• ・物件近くの地元の不動産会社
• ・大手の不動産会社
• ・物件を買った時に利用した不動産会社

など、カテゴリが違う３〜４の不動産会社に相談をしてから契約することで、より適正な相場、
またはそれ以上の価格で売れるチャンスが広がります。

なお、複数の不動産会社と契約して競争させるためには「一般媒介契約」を結ぶ必要があります。

比べて並べて検討することは大事ですよね。

❷　STEP　❷

不動産売買の募集行為自体は、不動産会社が行ってくれますが、
できる限り高く売るためには自分自身でも工夫をしなければなりません。

じっくりと焦らず時間をかけて高値で売る場合、
必ず内見してくれたお客さんの意見をその都度確認することがポイントです。

見て下さるお客様の意見は大事！！

例えば、
※「エントランスの汚れが気になった」
※「全体的に古さを感じた」
など、成約に至らなかった原因をその都度確認し、できる範囲で改善していくことが、
高く売るためには重要です。


❸　STEP　❸
不動産の売却は買主から申し込みが入る際、ほとんどの場合で価格交渉が入ります。

この際、交渉に応じて値下げをしているようでは高く売ることはできません。
ここでのポイントは、売主として常に周辺で募集に出ている物件をネットなどで
チェックしておくことです。

近隣で、同種の物件が募集に出ていなければ、指値（値引き交渉）を断っても
そのまま買付が入る可能性があります。

買主から指値が入った際には、闇雲に返答するのではなく、
周辺の募集情報を確認した上で対処すると、より交渉がうまくいくようになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■高く売れやすい物件の特徴

■好立地の物件
立地は高く売るための重要な要素です。
特に都心部の物件の場合は、できる限り最寄駅から10分圏内、
欲をいえば5分圏内が最も高く売れやすい立地でしょう。
駅から近い物件は、銀行からの評価も高いため、買主が住宅ローンを組もうとした場合に
審査が通りやすく、多少高めの価格設定でも売れやすくなります。

■住宅診断してる物件
最近では中古物件購入後に欠陥が見つかり、買主とトラブルになるケースが多々あります。
そのため、事前に専門会社にホームインスペクションを依頼して
お墨付きをもらっておくことで、購入希望者に「安心」という付加価値を提供でき、
相場よりも高めでも売れやすくなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■時間をかけても、集中力は切らさない

■中古マンションを売るために有利な条件

時間に余裕があると、
戦略を練る！など高く売るための様々な工夫ができます。
しかし、ダラダラと時間をかけているだけでは、募集が長引いて
数ヶ月後に結局値下げ…なんてことも。
時間をかけて募集をする場合は、高値で売るためにも上記のポイントに注意をしながら、
常に集中力を切らさないようにすることがとても重要になるでしょう。

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手持ちの中古マンションを売りたい！そう思い立ったときの、初めての不動産売却では、
聞きなれない専門用語が多くて戸惑う人も多いと思います。

中古マンションの売却では、自分で買主を見つけることは難しいため、
不動産会社に、売買の仲介業務を依頼することが一般的です。
買い替えでは、購入と売却のどちらを先に進めるかが問題となり、
引き渡しの時期の調整が必要なケースもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■パートナー(不動産会社)が決め手

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■1円でも高く早く売りたい！
多くの人は相場よりも低い価格での売却は避けて、自分の中古マンションを、
1円でも高く早く売りたいと思うもの。

しかし、何も理解してない状態で依頼してしまうと、後で後悔することになりがちです。
パートナーとなる不動産会社選びや媒介契約の種類は、売却価格や
売れるまでの期間といった売買の成否に大きく関わってきます。
仲介業務を媒介契約の種類や売却の流れを理解しっかり理解して、不動産会社に
売買の仲介業務をお願いしましょう。

ここでは、中古マンションの売却をする際に知っておきたい、
売り方の流れや売買に関わる専門用語を解説していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■中古マンション売却の流れは？

■相場を知ろう！
まずは不動産情報サイトなどで周辺エリアの間取りが似ている物件の販売価格をチェック！
中古マンションを売却しようと思ったら、相場観を養っておくことが
損をしないことにも得をするにも大事です。

■査定の感覚を得るために、複数の不動産に相談
複数の不動産会社に売却相談をして、物件価格の査定を依頼します。
そうすると、売り出し価格を決める際にも役立ちます。
査定を依頼する際には、
・購入の際の契約書
・重要事項説明書
・図面
が必要であり、購入時のパンフレットもあるとよりいいです。

■不動産会社の決定！
売却相談での対応や査定をもとに、売買の仲介を依頼する不動産会社を決定。
媒介契約を結びます。

媒介契約は｢一般媒介契約｣、｢専任媒介契約｣、｢専属専任媒介契約｣の3種類です。

｢専任媒介契約｣と｢専属専任媒介契約｣
┗1社のみと媒介契約を結ぶ形態

｢専任媒介契約｣
┗自分で見つけた買主と直接取引
※｢専任媒介契約｣では、不動産会社側は他の不動産会社へ物件情報を提供する
　不動産流通機構へ7日以内の登録と、2週間に1回の業務処理状況の報告が義務付けられています。

｢専属専任媒介契約｣
┗契約した不動産会社を通す取引
※｢専属専任媒介契約｣では不動産流通機構への登録は5日以内、業務処理状況の報告は1週間に1回です。

複数の不動産会社と媒介契約を結びたい
｢一般媒介契約｣を選ぶことになります。
┗・指定流通機構への登録は任意
   ・業務処理状況の報告も義務付けられてはいません
　・広告費用など販売活動を行っても、他社で決まってしまう可能性があるため、
　　積極的な販売活動が行われない傾向があります。

■売り出し
媒介契約を結んだら、いよいよ中古マンションが売りに出されます。
売り出し価格は査定価格や周辺の類似物件の販売価格などをもとに決定しましょう。
不動産会社によって広告展開や不動産情報サイトへの掲載などの営業活動が行われますので、

■購入希望者への対応・交渉
購入希望者が現れたら物件の内見への対応が必要です。
購入希望者と売却条件の交渉をし、合意に至ったら売買契約を結びます。
売買契約時には売却価格の10～20％の手付金を受け取ることが一般的です。

■マンションの引き渡し
残代金の支払いを受けると同時に所有権移転登記などを行って鍵の引き渡しをします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■中古マンション売却のコツ

■中古マンションを売るために有利な条件

 中古マンションの売却が有利な時期は、子どもの新学期に合わせて購入する人が多い1～3月です。
次いで9月～11月が取引の盛んな時期です。
こういった時期に合わせて売却の準備を進めておくことで、比較的高値で売却しやすいです。

媒介契約の種類からみると、一般媒介契約は不動産会社側にとっては営業活動に力を入れても
必ず自社で成約できるとは限らないことから、力を入れてもらいにくいとされてきました。
しかし、昨今では多くの不動産情報サイトへ掲載された方が早期に売却されやすいため、
希少性のある人気物件ではなくても一般媒介契約は不利ともいえない状況になってきました。

また、仲介手数料は法律で決められたものと思いがちですが、
法律上の規定は上限ですので、値引き交渉が可能です。
※宅地建物取引業法で決められた仲介手数料の上限は、売却価格が400万円以上の場合、｢売却価格×3％＋6万円｣です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■中古マンション売却のコツ

中古マンションの売却では専属媒介契約と一般媒介契約のいずれを選ぶにしても、
パートナー探しが大切です。
情報収集や売却相談、査定結果をもとに熟慮しましょう。

もちろん、ここの大國土地にも相談無料ですのでどんどんお問合せ下さいね＾＾ｗ

大手の不動産会社は抱えている顧客の中から購入希望者を見つけやすい、
購入希望者の信用を得られやすいという点がメリットです。
一方、中小の不動産会社は地元の不動産取引の情報を熟知し、
親身になった取引をしてもらいやすい側面があります。
物件に合った不動産会社を見つけることが大切です。

中古マンションの売却を成功させるには、売り出し時期と売り出し価格も重要です。
少しでも高値で売りたいものですが、売り出し価格が需要と合わないと、
値下げを繰り返すことになり、売却活動が長期化しがちです。

内覧希望者が現れたときには、空室よりも住んでいる状態のほうが生活をイメージしやすく、
売却につながりやすいです。
少しでも物件によい印象を持ってもらうために部屋をきれいに整えておきましょう。

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