2023年03月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

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一戸建て売却を考えている人にとって、物件がなかなか売れないと不安になってしまうものです。

しかしこういった時にその理由をしっかり突き止めて対策をすることで、
売却される可能性もぐんと上がります。

今回は、一戸建て売却で売れない場合の対策についてご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売却情報が知られていない場合

物件の売却情報が知られていない場合、上手く広告が機能していないことが原因として考えられます。

家を売却していても購入を考えている人に情報が届いていない状態です。

■広告情報を確認する

不動産会社が広告関連の作業を行うことから、
「売主側にできる対策は無いのでは？」と考えられがちですが、そうとも限りません。

売主様自身で正しく広告が掲載されているかをチェックしてみることも大切です。

■インターネットから確認する

昨今、インターネットを利用して家探しを行っている人が多いです。

中でも多くの情報が集まるSUUMO等の不動産ポータルサイトを利用している場合が多いため、
このようなポータルサイトに自分の物件情報が掲載されているかチェックしてみましょう。

掲載情報に誤りがあることによって、検索条件に表示されていない場合もあります。

情報に誤りが無いか確認を行っておきましょう。

掲載されていない場合は、不動産会社に掲載の相談をしてみることをおすすめします。

■不動産会社から情報を得る

掲載した広告をどれくらいの人が見ているかということも重要なポイントです。

不動産のポータルサイトからどれだけのお問い合わせがあったか・
どれくらい自社のホームページから見られているか、またこれらの数はほかと比較すると多いか少ないかという点は、
掲載元である不動産会社のみが知る情報です。

そのため、情報の報告を行ってもらうようお願いしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■内覧申し込みがない場合

家を探している人は、購入検討時に一戸建て物件の内覧をほぼ必ずおこないます。

売却中の一戸建てで、内覧の申し込みが入らない場合はどのような対策を行えば良いのでしょうか？

■広告内容を見直す

物件情報の広告を掲載するからには、その一戸建ての魅力を伝えることが大切です。

不動産広告で重要なのは、情報量だと言われています。

昨今は、新聞折込やポスティング広告よりもインターネット上の広告が主流となっています。
そのため、写真やコメント、周辺情報等の掲載状態は重要なポイントになります。

中でも物件の写真は非常に重要な物件情報のため、現在広告に掲載中の物件写真は何点か、
その写真は一戸建ての魅力をしっかり伝えられているのかを確認してみましょう。

不動産会社に写真の追加掲載や差し替えをお願いすることもできます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■内覧後に申し込みに繋がらない場合

内覧を行っているにもかかわらず、そこから話が進まず終わってしまうこともあるでしょう。

いくら内覧があって反応が良かったとしても、話が途切れてしまうと落胆してしまうと思います。

■断られた理由を聞く

なぜ自分の物件が選ばれなかったのかを聞いてみるのも良いでしょう。

ただ、一戸建て売却の取引では、売主と購入を希望している人との間に
不動産会社が仲介業務をおこないます。

不動産会社は購入検討者から断られた場合、その理由を説明すると思いますので、
客観的な意見として耳を傾けることも大事です。

自分では分からなった部分に気づくことができるかもしれません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

今回は、一戸建て売却で売れない場合の対策についてご紹介しました。

売れない理由を一つ一つ冷静に分析し明らかにしていくことで、解決口は見えてきます。

それでも「理由が何なのかはっきり分からずどうすれば良いのか分からない」という方は、
不動産会社に相談を持ちかけてみるのもおすすめです。

理由を突き止め、一戸建てを売却できるようにしっかりと対策を行いましょう。

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一生に一度あるかないかのマイホーム購入。

「この家を購入して良いのか」と非常に慎重になる買主も多いことかと思います。

中古物件の購入希望者であればほとんど誰もが「売却理由」を気にしています。

そのため「家の売却理由はどうしよう」と悩まれている売主の方も多いのではないでしょうか？

今回は、そんな不動産売却時の売却理由とその対策についてご紹介していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の老朽化

壁・床など家の内部が老朽化してきたことが原因で不動産売却をするという場合です。

老朽化の度合いによってその捉え方は変わりますが、買主へのお伝えし方によっては、
必要以上に相手方の購入意欲は下がってしまう場合があります。

老朽化対策

明らかな劣化部分は無くとも古いため、ダイレクトに「劣化が進んでいる」
という表現をしてしまうと、買主が「ほかの場所も劣化が進んでいる？」
と疑いを持ってしまうことがあります。

劣化がはっきりせず分かりにくい場合は、代わりに「築年数が経ってきたので、
この際、新しいお家に引っ越そうかと思いまして・・・」など
本当の気持ちをさらりとした表現でお伝えすれば問題ありません。

しかし、老朽化の度合いによっては買主に正直に伝えるなければ、
物件を引き渡した後に面倒なことなり困るのはご自身です。

「雨漏りがある」「シロアリの被害がある」にもかかわらず、
買主に伝えていない場合は「物理的瑕疵（かし）」とみなされ
「契約不適合責任」を負うこととなります。

なお、過去に雨漏りやシロアリの被害があって既に直している場合も、
告げておかないと後々紛争に発展する可能性もあります。

劣化があり不具合が生じておれば、それを買主にはそれを正直に伝えることをお勧めします。

買主に安心していただくために、担当の営業マンにリノベーションや
リフォームで改善できるという提案を予めに準備するよう依頼しておくことも一案です。

立地・環境が悪い

「異臭や騒音がひどい」「隣で事件があった」「通学や通勤が不便」など、
物件の周辺環境の問題によって家を売却する場合です。

理由によっては、買主が購入を思いとどまる可能性があります。

悪立地・悪環境の対策

たとえば、「異臭や騒音がひどい」。

そのような場合でも案外売主ご本人は慣れてしまっていて気にしておられない場合がありますが、
その事実を告げておかないと、係争に発展するような場合もあります。

このような問題点は、売る側が言葉だけで説明して、買主が不安がっている場合は、
思い切ってご近所宅にご一緒にお伺いして、第三者から直接その状態を聞いていただくようにすることをお勧めします。

案外住んでいる方々は慣れてしまっていて、気にしていないケースが多く、
その感想を聞いて買主が安心して商談がまとまるということが良くあります。

お隣で自殺や殺人があったなど「心理的瑕疵」に当たる可能性のあることは、
後に分かると紛争になりかねませんので先にきちん買主に伝えておきましょう。

これら忌まわしい事件は、事故物件公示サイトからの情報、また買主が引っ越してくれば
ご近所さんから聞いてすぐわかってしまうことです。

こういった場合で、ご自身の売却理由がそのことによるものでなく、
現在平穏に暮らせているのであれば、事件事故の事実をしっかりとご本人から伝えることで、
逆に信頼され安心してもらえるケースも多いです。

「通学や通勤が不便」というような場合、それを補うメリットをアピールすることも大事です。。

バス便利用の駅から距離のある立地の物件の場合、例えば「バスの乗り換えアクセスがスムーズである」
「近くに夜遅くまで営業しているコンビニがある」
「交通が不便な分、お家の間取りにゆとりがあり快適に暮らせています。」などプラスになる面を伝えることで補われるでしょう。


離婚

離婚をきっかけに不動産を売却するという場合です。

早期離婚である場合、家のローンがまだ残っている場合が多いです。

そのため不動産の売却金額がローン返済として充てられることがあります。

買主によっては「縁起が悪いのではないか？」とネガティブなイメージを持つ人もいるでしょう。

離婚の場合の対策

売主の離婚が原因で購入をやめるという買主は少ないでしょう。

ただし、イメージが悪いという理由で購入を取りやめるという方もゼロとは言えません。

別の似たような物件と迷っている場合、なんとなくイメージが良くないということから選ばれない場合もあります。

しかし、虚偽の説明をすると後々問題になるといけませんので、もし買主に聞かれた場合は、
それが事実であるのであれば、「お家や環境自体は気に入っているのですが、
事情があって引っ越さないといけなくなりました。」など
それ以上聞いてほしくないという含みをこめた差し障りのないご返事が良いかと思われます。

 なお、夫婦喧嘩で警察沙汰になったというようなことがなければ、
『離婚したということ』は対策２でご説明しました心理的瑕疵にはあたりませんので、
特段告げなければいけない事項ではありません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

今回は、不動産売却時の売却理由とその対策についてご紹介しました。

不動産の売却には、さまざまな理由があります。

隣家から嫌がらせを受けているなど物件自体に関係のないことであっても、
ネガティブな理由で売却する際には、後々責任を負うことにならないよう、
伝えなければならないことはきちんと伝えておきましょう。

買主が購入を断念するきっかけに繋がるような理由に関しては、
マイナス面だけではなくプラスの面も伝えたり、改善する方法を伝えたりすることが大切です。

また、そういった説明をしたりすることを負担に思われる方は、
なかなか買い手が決まらなくて困っている方は、それら事実をきっちりと伝えた上で、
不動産会社に買い取ってもらうことも選択肢の一つです。

今後、不動産を売却予定の方は、今回の内容を参考に、
「売却の理由」の説明の仕方についても最初に不動産会社の営業担当と
正直にご相談されることお勧めします。

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不動産市況は日々変化するので難しいですが、現在、2023年はマンションの売り時と言えます。

マンションに関わらず、不動産の価格は時価。
今年の不動産市場はどうなっているのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。
ここでは2023年の不動産市況はどのような状態なのか、
なぜ2023年はマンションが売り時なのか解説します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■マンションは値上がり中

オリンピック開催による地価の上昇、建材や人件費の高騰などによって
不動産の価格は上がっていると言われており、
都市部に所在することの多いマンションはより影響を受けていることが考えられます。

マンションの価格が上がり続けた結果、現在新築マンションはバブル期と同じ価格になり
世帯年収1000万円以上でないと購入できないような価格になっています。

今後の価格が上昇するかは不明ですが、現在マンションが最も高値の年と言えるのはたしかです。

中古マンションは市場も好調

新型コロナウイルスの感染拡大が本格化する2020年2月の平均価格と比較しても、
2023年2月の価格は上昇。
㎡単価は2020年5月から22か月連続、売却価格は2020年6月から21か月連続で
前年同月を上回っています。

その理由は前段でも解説した通り、新築マンションの値上がりです。

新築マンションが世帯年収1000万円以上の家庭でないと購入が難しくなった今、
一般的な世帯年収の家庭は中古マンションを購入していることも多く、需要が高まっています。
それに伴い売却額も値上がっているのです。

■マンションの売り時：築年数
不動産の売却額には築年数が大きく影響してきます。
マンションの築年数もマンションの売り時を決めるポイントの1つ。
ここでは築年数からみたマンションの売り時を解説します。

■売却するなら、築浅めがいい
築年数が浅いほど価格が高いということがわかります。
また、築年数30年までは相場が下落傾向となっており、
その後は横ばいかやや上振れるという推移になります。
　　┗築  5年以上…　物件が新築から5年経たずに売却されている理由には
　　　　　　　　　　様々なケースが考えられます。
　　　　　　　　　　1．転売する目的
　　　　　　　　　　2.  短期間しか住まない予定
 　　　　　　　　　  3.  物件の価値が値上がりした
　　　　　　　　　  ４．急な転勤が決定した
　　　　　　　　　　などの理由で売却するパターンがあります。

　　┗築10 年未満…　築10年未満の物件は買い手にとっては、中古マンションの中でも
　　　　　　　　　　設備の劣化や部屋のダメージも比較的軽微であり、
　　　　　　　　　　かつ価格が安いことからコストパフォーマンスの良い年式となっています。

　  ┗築10年～15年…　築10年を超えると修繕費がかさんでくる
　　　　　　　　　　築10年を超えると買い手のイメージも変わり、物件の価格も急激に下がる。　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　売り手としても設備などに修繕が必要になってくる時期で、
　　　　　　　　　　修繕積立金などの費用も増額になる頃。
　　　　　　　　　　マンションそのものも修繕工事を検討する時期となっており、
　　　　　　　　　　築10～15年は一つの節目となるタイミング。

　　　　　　　　　　築15年以上になると設備等も老朽化し、買い手のイメージも
　　　　　　　　　「一昔前のもの」といった印象を受けます。
　　　　　　　　　　また築20年以上になるとフルリノベーションが前提となり、
　　　　　　　　　　築30年になると建物の価値はほぼなくなり、底値でしか売れなくなります。
　　　　　　　　　　中古マンションの売却を検討されている方は、
　　　　　　　　　　できるだけ早めの売却を検討しましょう。　　　　　

住宅ローン

低金利であればマンションの売り時

住宅ローン金利の観点から見ると、低金利が続いている間は
マンションの売り時と言えるでしょう。

低金利であれば、不動産の購入がしやすくなり、マンション購入希望者が増えることから、
売り時であると判断できます。

住宅ローンの推移を見てみると、日本銀行がゼロ金利政策を始めた
平成11年以降から低金利が続いています。

転職直後はやめた方がいい
住み替えを検討している方は、転職前後のマンション売却は避けたほうがよいでしょう。新居を購入する際に住宅ローンの審査が通らないリスクがあります。

税金

マンションを売却した年の1月1日時点において、
売却するマンションの所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。

もし、マンション売却にかかる税金の負担を軽くしたい場合は、
所有期間が5年を超えているかどうかに注目して売り時を見極めるとよいでしょう。

環境

大規模修繕後

マンションが大規模修繕を行った後は売り時です。

大規模修繕とはマンション住人の共有部分である外壁やエントランスなどの修繕を行うこと。
住人が毎月支払う修繕積立金などで行われることが多い工事です。

大規模修繕を行った後なら新しい印象を買主に与えることができますし、
壁のヒビなどの破損が修理されていれば、買主を不安を払拭できます。

共有部分の修繕などは自分だけではなかなかできないもの。
大規模修繕は売却のチャンスと言えるでしょう。

周辺環境の変化

マンション周辺の環境の変化も売り時の1つ。

近くに新しく大型商業施設ができるなどの情報があれば、売り時です。

住み替えを検討している人の多くは、近くに商業施設などがあり買い物に便利かどうか
といった点を重視しているので、マンション周辺にショッピングセンターのような
施設ができれば、マンションのアピールポイントの1つになります。

時期

マンションを売りたいと考えた時、売り時となる時期は1年のうちいつになるのでしょうか。
2～3月はマンションの売り時

マンションが売り時となるのは2～3月頃です。

4月は新生活が始まる時期。学生は進学して新しい学校に通い始め、
社会人は転勤や転職で違うオフィスで働き始めることが多くなります。

このタイミングに合わせて新居への住み替えを完了させたいと考える人は多く、
4月の手前となる2月～3月はマンションが売れやすくなります。

2～3月に買主を見つけて売買契約を結ぶなら、2～3月に内覧ができるように
12月～1月あたりには不動産会社と媒介契約を結んでおくと良いでしょう。

1月・8月はマンションが売れない

一方、マンションが売れない時期と言われているのが1月・8月です。

1月は何かを始めるのに適した時期であり、
1月に成約をするというより1月から物件を探し始める買主候補が多いようです。

また、1月は新しい年が始まり忙しい時期。親戚への挨拶まわりなどで冬休みは忙しく、
休みがあった分、土日の数は通常の月より減っているので内覧のチャンスも
減ってしまっているためです。

8月は暑いのが原因。1年のうちで最も暑い8月には買主の動きも鈍ってしまいます。
外に出るは億劫になってしまいますし、人が住んでいないマンションには
クーラーが付いておらず、内覧も快適ではありません。

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一世一代の買い物と言えば、何でしょうか？
車・保険など、他にも高額の商品はありますが、
やはり「家」と言われる方も少なくありませんよね。

高額であればこそ、
経済状況や、居住地域、利便性など自分に合うコスパのいい物件を選びたい所です。

物件選びのポイントを詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■失敗しないためのポイント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

❶立地
❷築年数（20年以上がベスト）
❸築年数が30年以上になる場合は、住宅ローン控除に注意
❹耐震基準で選ぶ
❺管理組合が健全に機能しており、管理状態のいいマンションを選ぶ

マンションの立地

マンション選びで、まずこだわりたいのが立地！
室内は、リフォーム・リノベーションで変えられますが、立地は後から変えられません。
また、どんなにスペックが高いマンションでも駅から遠かったり、周辺環境が整っていなければ
生活は不便に感じます。

■立地は資産価値に直結

駅から近いだけでなく、防犯や災害の観点から見ても「良い」とされるマンションは資産価値の高いマンションです。

特にファミリー層が多く住むエリアともなれば、スーパーや病院、学校に図書館など周辺環境の充実も、
そこに建つマンションの価値を左右します。

マンションの築年数をみる

中古マンションを購入したい人にとって、
気になることTOP3にランクインするのが築年数ですよね？

一番お買い得なのは「築20年以上のマンション」です。
　…マンションは築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20年〜25年前後で
　　底値を迎えます。それ以降は価格の変動も緩やかで、大きな値崩れがありません。

築30年以上は住宅ローン控除と耐震基準に注意

築20年前後であれば、住宅ローン控除の心配もないため購入の手続きがスムーズです。

しかしながら、築30年を超えるマンションは、新旧どちらの耐震基準で建てられたのか？
をしっかりチェックしてください。

基本的に、住宅ローン控除は下記の条件を満たすことで受けられますが、

• ・床面積が50㎡以上で
• ・築25年以内の耐火建築物（鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの住宅）

築26年以上でも住宅ローン控除を受ける方法があります。

ただし、これは新耐震基準のマンションであることが条件です。


中古マンションは管理が命

中古マンションは管理状態が非常に大切

「大規模修繕が計画的に実施されていない」「築古なのに給排水管が交換されていない」
などが見られるマンションは要注意！管理組合がうまく機能していない可能性があります。

マンションの寿命を左右する管理組合の運営状況
分譲マンションには必ず「管理組合」が存在します。
管理組合とは、そのマンションに住む各住戸の所有者で構成される組合のことですが、なかでも一番の決裁権を持つ理事長は、どんな人が担当するかによって、運営状態の良し悪しが決まります。

耐震性が不安な方は、新耐震基準のマンションがおススメ

・新耐震基準（1981年以降に建てられた物件）

・RC造よりもSRC造を優先

・ピロティ構造（1階部分が柱だけの空間で駐車場などになっている建物）は避ける

とは言いながら、パッと見ただけで建物の耐震性は分かりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

中古マンション選びは、さまざまな角度からチェックする必要があります。

ご紹介した内容をまとめるとポイントは上記の5つです。

また、中古マンション選びはスピード勝負でもあるため、
ライバルに負けないために備えておくべきことを、下記の記事でぜひチェックください。

長くなりましたが、中古マンション選びにおけるポイントをしっかり押さえておけば、
きっと納得のいく物件を手に入れられるはずです。

リサーチには手間と時間がかかることもありますが、決して手を抜かず、
ご自身の目で一つ一つしっかり確認しながら、「ここだ」と思える物件を見つけてください。

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