「2022年08月」の記事一覧（5件）
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/26 09:00
住みながら売却、それとも空き家にしてからの売却。どちらにも異なる性質特徴があります。
メリット・デメリットを挙げながら比較してみましょう。
■住みながら売却する方法
●メリット
- ・売却代金を購入資金などの住み替え費用にあてることができます
- ・内見で、買い手に具体的な生活のイメージを持ってもらいやすい
- ・近隣の情報なども売主が直接伝えることができる
- ・売り手の人柄や印象も物件の信頼性を見極めてもらいやすい
●デメリット
・内見の準備が難しく、売主の負担が大きい
・内見の予約が直前に入ることもあり、そのたびに部屋の掃除や準備をしなければならない
・スケジュール管理が面倒に思えてしまうことも
■空き家にしてから売却する方法
●メリット
- ・内見の日程調整がしやすい
- ・室内に家具や荷物がなければ、自然と部屋が広く見えるため、買い手に良い印象を与えやすい
●デメリット
・住みながら売却する場合と比べると、コストの負担が大きくなりやすい
・売り先行で空き家にするためには、一時的に仮住まいを用意しなければならない
・空き家の状態が長く続くと、入居しているときよりも建物の劣化スピードは速くなる
■まとめ
住みながら売却が向いているケース | 空き家にしてから売却が向いているケース |
|---|---|
・コストの負担を抑えたい ・休日は比較的に予定を空けられる | ・資金面にゆとりがある ・内見のスケジュールに追われたくない |
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/19 09:00
新居を買う、リフォームをする。そうなると、引っ越しが必要になりますよね。
まだ引越し先が決まらない状態で家の売却をするときには、
“住みながらでも売れるかどうか”は気になるポイントです。
今回は住み替えをスムーズに行うコツをご紹介します。
■住み替えの４つの方法
❶買い先行型
- 新居を購入→自宅を売却
- スケジュールが組みやすく、一般的。
- 住宅ローンがある場合、借り換えなどをしなければないため、
- すでにローンを払い終えている方や、資金にゆとりのある方に適した方法です。
❷売り先行型
自宅を売却→新居を購入
売却金額を購入金額に充てられる。急がないで売却計画を立てられる。
住宅ローンが残ってる方や、資金にゆとりがない方に適しています。
❸売り買い同時進行型
自宅の売却と、新居の購入を同時にする
ローンのカブりがない。引っ越しや住み替えの回数が少ない。
同時に行うのは難易度が高く、資金のゆとりを持っておく事が大事。
❹買取型
自宅を不動産会社に売却→新居を購入
メリットは短時間で確実に売却できる点にあり、売却によるトラブルなども少なくなる。
売却額が相場の１～２割少なくなる。
■まとめ
買い先行型の場合は、自然と旧居は空き家になるため、購入後は売却のみに専念できます。
一方、売り先行型の場合は、売却にあたって生活の拠点を移さなければならないのかどうかが
重要なポイントとなります。
結論からいうと、自宅に住みながら売却することは可能であり、
決してめずらしいケースではありません。
売り先行の場合は、まだ新居が決まっていない状態なので、
空き家にしようとすると移転先を見つける手間やコストがかかってしまいます。
そのため、さまざまな負担を考慮して、住みながら売却を検討する場合が多いのです。
ただ、空き家の状態で売るほうが売却はスムーズに進みやすいとされているため、
それぞれのメリットとデメリットをきちんと把握しておくことが大切です。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/12 09:00
中古のマイホームを売りたい！でも、どの位で売れるのか…。
価格はどう決まっていくのか…。気になったことはありませんか？
ここでは、住宅の相場の決まり方調べ方を解説していきます。
■中古戸建の価格は何で決まる？計算式は？
不動産情報ポータルサイトを使えば、その地域の住宅価格の相場を知ることができますが、
同じ地域にある物件でも条件や築年数などで価格が大きく異なっていることがあります。
では、中古一戸建ての価格は何で決まるのか、その計算方法はどのようなものなのでしょうか。
■「耐久年数」と「減価償却」
- 建物は年を重ねる度老朽化し、徐々に価値が下がってしまいます。
- うした考え方を減価償却と呼び、資産としての価値が何年あるのかを決めるのが耐用年数です。
- 木造住宅の場合、22年が耐用年数であると法律で定められています。
- 木造の一戸建ては築年数が22年以上経過していると、建物としての価値は0になっているとされます。
しかし、耐用年数はあくまでも税法上の話ですので、
リフォームや修繕などの手入れを怠っていなければ住むのには問題ありません。
たとえ税法上の耐用年数を超えていても、売却ができないというわけでもありません。
■中古住宅の価値の算出方法
中古一戸建ての価格を導き出す方法としては、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあります。それぞれ、その計算方法を下にまとめています。
・取引事例比較法 ━━━━━━━━━━
過去の取引事例の中から、駅からの近さや間取り、方位などの項目など、類似する条件などで算出する手法です。
・原価法 ━━━━━━━━━
対象の物件を改めて建てるとしたら現在どれくらいの価格になるのかを算出し、
そこから築年数に応じて価格を割り引いて算出する手法です。
・収益還元法 ━━━━━━━━━
収益還元法は主に賃貸用マンションなどの価格を決めるのに使われる手法で、
対象物件が将来に生み出す利益を現在価値に割り引くことで算出されます。
■中古住宅の減価要因は？
間取り→建物が古くて、外観内観デザイン、導線などが合わない。２世帯住宅で設備のライフスタイルが合わない。
設備が古い→住宅の設備が古いとこれも減価要因になってしまいます。特にトイレやお風呂、キッチンなどの水回りの設備はよく見られるポイントです。
周辺環境の変化→周辺地域の状況の変化によっても住宅価格が低下する可能性があります。大型のスーパーが撤退する、バス路線が減便や廃止になる、地域の病院や学校がなくなってしまうなど、過疎化が進む地域には人も集まらないため住宅価格に悪影響です。
■中古一戸建を高く売るためには
さて、どうせなら中古一戸建を手放すなら高く売りたいですよね。
その代表的な方法を３つご紹介します。
1．リノベーション・リフォームを行う
間取りが悪い、設備が悪いが古かったりすると物件価値が下がる可能性があります。
そこで、２DK→１LDKに間取り変更する。IHや食器洗浄乾燥機などがついた、使い勝手のいい
キッチンにリフォームする。水回りをキレイにすると物件の魅力が増します。
特に、クロスの張り替えはコストパフォーマンスも高く、
数万円から対応できて建物の印象が明るくなります。
2．耐震補強・劣化対策・バリアフリー対策をする
古い建物の場合、現行の建築基準を満たしていないことがあり、
そうすると買い手が見つかりにくくなります。1981年に建築基準法が大幅に改正されており、
それ以前に建てられた住宅だと耐震性能を満たしていないことや、
経年劣化によって耐震性能が低くなっていることがあります。
現行の基準に満たす追加的な工事を行うことで、物件としての価値は向上します。
また、その際に、バリアフリーの対策なども合わせて施せば、
誰しもが使いやすい住宅になりますからさらなる住宅価格の向上にも寄与するでしょう。
3．工事履歴が分かる書類を残しておく
先述の対策を行ったとしても、工事の履歴がなければ対外的にそれを証明することはできません。
また、住宅を建てた際には、その時の建築基準法を満たしているかどうかを示すものとして
確認通知書や検査済証が交付されます。
これらがあれば、建てた際に第三者目線で建築基準を満たしていることを証明することができます。
実は、中古住宅の中にはこうした書類がないものが多くあるので、
買主に提出できれば安心材料にもなるでしょう。
今、手元に検査済証がある方や、これからリフォームなどを予定しているのであれば、
工事履歴が分かる書類は大切に保管しておきましょう。
■まとめ
中古一戸建ての価格は経年によっても低下していきます。
しかし、売れないわけではありません。工夫次第で売却することも可能です。
不動産会社と相談し、費用をかけてでも修繕や対策をしたほうがよければ、
手を入れた後に売却をすすめるようにしましょう。
中古一戸建ての価値を高める方法として、リノベやリフォームを行う、
耐震・劣化・バリアフリー対策を行う、工事履歴が分かる書類を残しておくという
３つが考えられます。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/05 09:00
■売るのが難しい物件の特徴
■売却が難しい物件の特徴
- ・築年数が古い
- ・特殊な土地の形状（旗竿地・狭小地など）
- ・田舎の土地などの立地面のデメリットがある
- ・再建築不可物件
■売却が難しい物件を売るための3つのコツ
売却難易度の高い物件を売るためには、どのような点に目を向けるべきなのでしょうか。
ここでは、具体的なコツを3つに分けてご紹介します。
1．売り急がずに買い手を見つけやすいタイミングまで待つ
売却が難しい物件については、前述のとおりスケジュールにゆとりを持って臨む必要があります。
引き渡しのタイミングまでに余裕がないと、相場よりも低い価格であっても売らざるを得なくなってしまうため、
納得のいく売却を行うことは難しくなります。
また、不動産の需要はシーズンによっても異なり、一般的には新生活が始まる前の2～3月、
転勤や人事異動が行われる前の9月のほうが買い手を見つけやすくなります。
そのため、むやみに売り急がず、売り出しのタイミングを調整するのも1つの方法です。
2．ていねいに情報収集を行う
売却を成功させるカギは、綿密な情報収集にあります。特に売却が難しい物件においては、
優位点を具体的に洗い出しておくことが大切です。
たとえば、「築年数が経過していてもメンテナンスがていねいに行われている」「狭小地であっても日当たりに恵まれている」
といったポイントは重要な優位点となります。
売りたい物件の特徴を正確に把握しておけば戦略を立てやすくなるため、じっくりと時間をかけましょう。
また、不動産会社などの専門家に相談をして、アドバイスをもらうのも有効な方法です。
親身になって応じてくれるので、遠慮をせずに質問をしてみましょう。
3．不動産会社選びと媒介契約の選択に力を入れる
売却難易度の高い物件では、不動産会社選びがとても重要なポイントとなります。
不動産会社にはそれぞれ得意とするエリアや物件のタイプがあるため、案件に合った会社を見極めることが大切です。
また、不動産会社との契約方法にも目を向けておきましょう。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ異なる特徴を備えています。
カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2022/08/01 00:00
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