カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/09/16 09:00
家の売却時、だいたいは通常の売却方法ですが、中には任意売却、
競売などの別の売却方法があります。
主に家計の悪化や離婚など、やむを得ない理由により行われる売却方法ですが、
万が一の場合に備える為に、流れを押さえておくことが大切です。
今回は任意売却のメリット・デメリットや手順などについて、詳しく解説します
■通常の売却・競売との違い
家計の悪化や離婚などの理由によってマイホームの売却を検討するときは、
どの売却方法を選ぶのかを慎重に判断する必要があります。
ここでは、これらの事情によりマイホームを手放すときの売却方法について解説します。
◐通常の売却
マイホームを購入した当初と比べて、経済的な状況などが変わってしまい
売却せざるを得ない場合には、いきなり任意売却を検討せず、
通常の売却から進めることが一般的です。
まずは、不動産の売却査定を専門とするサイトを利用してみましょう。
大國土地の査定フォーマットからも、簡単にご依頼できますので活用してください。
◐任意売却
任意売却とは、住宅を売却してもローンが残ってしまう場合に、
金融機関の承諾を得て家を売る方法です。
住宅ローンの残債があると土地や建物を担保とする抵当権が設定されていますが、
金融機関に承諾を得て、抵当権を解除してもらうことを前提に売却を進めます。
住宅ローンを返済するめどが立たない場合には、任意売却は生活を立て直す
1つの手段となります。売却先によっては、そのまま賃貸物件として
住み続けることもできるので、金融機関に早めに相談をしてみることが大切です。
◐競売
住宅ローンを滞納したままの状態が長く続いてしまうと、最終的には法的にマイホームが
売却される「競売」といった手段を取られる恐れがあります。
競売は裁判所の許可の下で強制換価が行われるため、売却に関して所有者の意思は
反映されません。
■任意売却をするメリット
任意売却を行うメリットとして挙げられる点は、競売に比べて相場に近い価格で
売却できる可能性があることです。
通常の売却が難しい場合でも、できるだけ高く家を売る手段として、任意売却を検討しましょう。
また、任意売却では売却代金のなかから諸経費を支払うことが認められているので、
手元資金が少なくても問題ありません。
■任意売却をするデメリット
任意売却のデメリットとしては、すぐに実行できない点です。
住宅ローンの滞納を前提とする売却方法であるため、
住宅ローンの滞納がなければ通常の売却を考えるほうが良策です。
住宅ローンを滞納してしまうと、連帯保証人にも迷惑がかかります。
また、金融機関のみならず、連帯保証人の同意を得られなければ任意売却を行えないので、
これらの当事者には、事前に同意を得ておきましょう。
任意売却を行える期間は限られているため、
住宅ローンを滞納し始めた早い段階で相談をすることが重要です。
なお、住宅ローンの滞納によって信用情報に傷がつくことにも注意が必要です。
さらに、任意売却で自宅を売ったとしても、売却価格により、
住宅ローンの債務が残る場合があります。
離婚による売却の場合で配偶者が連帯保証人となっていたときには、
離婚後も両方に支払い義務が残ってしまいます。
離婚後のトラブルを防ぐためにも、あらかじめ自宅の売却方法について、
十分に話し合っておくことが肝心です。
■任意売却の手順
任意売却を円滑に進めるためには、基本的な流れを押さえておくことが大切です。
手順についてまとめると、次のようになります。
任意売却の基本的な手順
■売却価格の査定
↓
■任意売却か競売かの判断を行う
↓
■金融機関に対してスケジュールを相談する
↓
■住宅ローンの滞納が発生
↓
■債権者に対して任意売却を打診し、合意を得る
↓
■売却を開始して、買い受け人を決める
↓
■売買契約を結び、売却代金を受け取って物件を引き渡す
任意売却を行うかどうかの判断には、物件の査定額を把握することが重要です。
物件の価格よりも、ローンの借入金額や残高が多い状態をオーバーローンと言います。
オーバーローンであるかを確認しなければ、通常の売却方法が良いのか、
任意売却を選ぶべきなのかの判断が行えません。
アンダーローンの状態では、任意売却を行うよりも通常の売却を選択しましょう。
■任意売却で注意するべきポイント
任意売却を行うべきかの判断は、マイホームがどれくらいの金額で売れそうかによって
違ってきます。まずは、実績のある不動産会社を通じて、査定を行ってもらうのが重要です。
任意売却は債権者との交渉のほか、さまざまな手続きが必要です。
そのため、早い段階で任意売却を得意とする不動産会社とつながりを持っていれば、
スムーズに売却を進められます。
少しでも高く自宅を売却するためにも、できるだけ早い段階で不動産会社に
相談をしてみましょう。
インターネットを使えば、複数の不動産会社に一括査定を申し込めるので、
査定額を比較検討することができます。
担当者との相性なども踏まえたうえで、自分に合った会社を選ぶことが大切です。
■まとめ
- ・物件の売却方法には、通常の売却だけでなく任意売却などがある
- ・任意売却は競売よりも、市場価格に近い額で売却できる可能性がある
- ・任意売却を行うには、金融機関や連帯保証人などの同意を得ておく必要がある
- ・アンダーローンの状態であれば、任意売却よりも通常の売却方法を選ぶほうがよい
- ・住宅の売却について悩んだときは、不動産会社に相談をしてみよう
売却に必要な費用も不動産会社に相談してみよう！！！
