「不動産を売る」の記事一覧（42件）
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/05/26 00:00
多くの方が老後に家を売るべきか、持ち家で生活するか迷っているでしょう。
まずは高齢者が家を売るメリットとデメリットについて理解し、売却すべきか検討してみましょう。
■家を売るメリット
❶相続トラブルを避ける
┗家を売却して現金化しておくことで、相続トラブルを避けることができます。
家をはじめとした不動産は分割して公平に分けることができないため
トラブルとなることが多いです。
よってトラブルを避けるために家を現金化しておくことが重要となるのです。
相続人が多い方はあらかじめ家を売ることを検討しておきましょう。
❷老後に過ごしやすい家に住替える
┗家を売却して住み替える際に、老後でも安心して生活できる家に
住み替えをすることができます。
坂道や階段の多い地域に家がある場合は、高齢になるにつれて外出時に
歩くことが大変になることが予想されます。
また、現在は車を使っている方でも、免許返納後に通院や買い物が
不便に感じることが多くなるでしょう。
また、部屋に段差が多い家に住んでいる方や一戸建てに住んでおり
階段の上り下りをしなければならない場合は危険が伴います。
バリアフリー設計の家や階段のないマンションに住み替えることで
不安なく生活できるようになるでしょう。
■家を売るデメリット
❶高齢者は賃貸物件の契約に不利
┗高齢者が家を売却する際のデメリットとして考えられることは、
売却後に住む賃貸物件の審査が通らない可能性があることです。
高齢者が賃貸物件の審査に通りにくい理由は2つあります。
まず1つ目の理由は、貸主が高齢者の健康面に懸念を抱えているからです。
高齢者が一人暮らしをして、部屋で孤独死をしてしまい事故物件となった場合、
次の入居者を探すことが難しくなるため、健康面に不安のある高齢者は
審査が通りにくくなってしまうのです。
2つ目の理由は、家賃の滞納の可能性を懸念しているからです。
働いている高齢者であれば問題なく家賃を支払うことができるでしょうが、
年金生活をしている高齢者であれば家賃を滞納してしまうのではないかと
審査が通らないことがあります。
高齢者でも借りることのできる物件もありますが、
借りることのできる物件の候補は減ってしまうでしょう。
❷毎月家賃を払い続けなきゃいけない
┗家を借りるということは、毎月家賃を支払わなくてはなりません。
安定した収入のある方は問題なく支払うことができますが、
定年退職後でも問題なく家賃を支払うことができるのか
あらかじめシミュレーションしておきましょう。
住宅ローンと違い、家賃は住んでいる限り毎月支払わなければなりません。
老後の収入で家賃を安定して支払うことができるかどうかの確認は欠かせません。
家を売ることを少しでも検討しているのであれば、
「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
■高齢者でも家を売る状況
■老後を暮らすには不便な家に住んでいる
┗病院から距離があり通院が不便、坂道が多く高齢者が住みにくい地域、
家の階段の上り下りがつらくなってきたなど、
現在の家の生活に不便さを感じている場合は、
家を売り高齢者向けの家に住み替えることがおすすめです。
特に生活には欠かせないスーパーマーケットやコンビニ、病院、駅から離れている家に
住んでいる場合は、引っ越ししたほうが老後も安心して生活できるでしょう。
また、一戸建てに住んでいる方は家や庭の手入れ、階段の上り下りをしなければならず、
高齢者には生活することが大変なことが多いため、
バリアフリーのマンションに住み替えるなど対策が必要となるでしょう。
■老人ホームに入る予定がある
┗老人ホームに入る予定のある方は、老人ホームに入居するタイミングで
売却してしまうことがおすすめです。
特に老人ホームに入ることで家が空き家になってしまう場合は売却するべきでしょう。
誰も住んでいない家は劣化のスピードが早いです。
後ほど劣化した家を売却するよりも、家が綺麗なうちに売却することで
高く売却することができます。
また、老人ホームに入って数年後に空き家を売ると、
税金が高くなってしまう可能性があります。
家を売った際に利益が出た場合、譲渡所得税という税金がかかります。
この譲渡所得税の税金対策として使える「3000万円の特別控除」は、
「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」という
適用条件があります。
つまり、老人ホームに入ってから3年以内に家を売らなければ税金対策として使える
特例の対象外となってしまうのです。
家を売ることが決まっている場合はなるべく早く売却することが大切です。
■近くに面倒を見てくれる人がいない
┗家の近くに面倒をみてくれる人が住んでいない場合は、
子どもや親戚の近くの家に引っ越すこともおすすめです。
高齢者になると今まで自分一人でできていたことも、
人の助けが必要になる場面が多くなります。
近くに自分の世話を頼める人がおらず不安な方は、
思い切って引っ越してみると老後の生活も安心して過ごすことができるでしょう。
■西尾張の地元に実績がある、
おおにく土地に任せてみませんか？ ■
カテゴリ：不動産を売る
「家を売却するときの片付け方が分からない」「効率よく片付けて高く家を売却したい」と思っていませんか？
本記事では、家の売却時の片付け方法や効率的な片付け手順を解説しています。
■家を売却するには片づけが必要
内覧の際に家の印象は重要です。そのため、家の中の荷物はすべて片付けておきましょう。
それでは、なぜ家の売却に片付けが必要なのでしょうか？家の売却に片付けが必要な理由は、以下の3点です。
【片付ける理由】
- ・内覧のときに部屋が狭く感じるから
- ・家の売却査定に響く可能性があるから
- ・空き家にすると内覧がしやすくなるから
片付けることで家が売りやすくなり、結果的に高い金額での売却につながります。
■部屋が本来よりも狭く感じるから
1つ目の理由は、部屋を本来よりも狭く感じさせてしまうからです。
片付けをしない部屋は狭く感じてしまい、開放感がなく、使い勝手が悪そうな印象が残ります。
一方、部屋の中がスッキリしていると実際に居住するときのイメージがつきやすく、
購入に繋がりやすくなります。
■売却査定に影響がでるから
散らかった家は査定額が低く出てしまう可能性があるからです。
査定額とは「家を売却できる金額」を指し、建物の状態や立地によって金額が決まります。
そのため、建物の状態を良好にしておくと高い値がつく確率があがるのです。
荷物の片付けが手付かずの状態では掃除がしづらく、掃除が行き届かないと異臭に繋がります。
部屋が汚いことで査定額が下がることはありませんが、査定の中の「部屋の異臭」の項目でマイナスポイントになる可能性が高いため注意が必要です。
荷物を片付けて掃除ができる環境を作り、特に壁紙や排水口の掃除は家の売却査定前に入念にしておきましょう。
■内観にしやすくなるから
空き家にすると内覧がしやすくなるからです。
家を空き家にすると不動産会社が家の合鍵を管理でき、
不動産会社や家の購入希望者が好きなときに内覧できるようになります。
高値で家を売却したい方は内覧の機会を増やせるよう、内覧がしやすい環境を整えておきましょう。
■家を高く売れる片付けのタイミング
家を高く売却するには「家の状態が良い」「売却開始からの期間が短い」ことが重要です。
そのため、売却開始したら「いつでも内覧できる」「いつでも家を売れる」状態にしておくのが理想です。
不用品の片付けによい時期は3回あります。
- ❶家の売却査定前
- ❷家の内覧前
- ❸家を引き渡す前
これら3回の時期を目安にして、計画的に家の片付けを進めて行くとよいでしょう。
■家の売却査定前
片付けによい時期の1つ目は、家の売却査定前です。
査定時は家の築年数や立地条件を重視するため、本格的な不用品の片付けは不要です。
家の売却査定に響かないように「水回り」や「壁紙」を優先的に掃除をし、ニオイ対策を行いましょう。
■家の内観前
購入者が内覧する前は、片付けによい時期の一つです。
内覧時の部屋の広さや雰囲気は印象に残りやすいため、購入に影響を及ぼします。
まだ居住している場合は荷物があっても問題ありませんが、大きな不用品は片付けておきましょう。
また、家の購入を希望する方は複数の物件を内覧しています。
家に良い印象を持ってもらえるよう、部屋の掃除まで行うことが大切です。
■家の引き渡す前
売買契約を結ぶ前や引き渡し前に専門業者に掃除してもらうことで、
家を高く売りやすくなります。
専門業者を入れる前提で家を売却した場合、家を引き渡す前には不用品をすべて処分し、
専門業者が入った後の状態であることが必要です。
家を引き渡す前には付帯設備以外の荷物は全くない状態にし、
依頼した掃除も完了させておきましょう。
■家を片付ける時間と効率のいいやり方のポイント
家を売却するときの片付けには「時間」と「労力」、ときには「お金」も必要です。
これらを最小限にするために、以下の手順とポイントをおさえて片付けを進めましょう。
- ❶片付ける場所の順番を決める
- ┗大きな家具・家電のある部屋から片付けるのがおすすめです。
- 片付ける順番は、リビング、寝室、物置などからはじめていきましょう。
- ❷家の中は1部屋ごとに片付けを始める
- ┗不用品の片付けは、家の中の1部屋・1区画ごとに始めるようにします。
- 小さなスペースごとに片付けをする方が結果的に早く終わるため、
- 1部屋ごと片付けるとよいでしょう。
- ❸必要なものと不用品を仕分ける
- ┗片付けに着手したら部屋にあるものを集め、
- 「今使っているか」を判断基準にした仕分けを行ってみましょう。
残すものと捨てるもののスペースを確保し、それぞれの場所に仕分けていきます。
仕分け途中に「捨てるか」を迷うこともあるかもしれません。
どうしても判断できないときは、保留スペースを作ってもよいでしょう。判断に迷ったら「一生取って置きたいか」を基準に考えてみてもよいかもしれません。
- ❹不用品を処分して部屋の掃除をする
- ┗不用品を処分したら部屋の掃除をします。壁紙や窓、特にニオイが気になる水回りは入念に掃除をしましょう。
また、不用品やゴミの処分は1部屋・1区画ごとに行います。
最後にまとめて行うよりも時間が短縮され、視覚的にも片付けがしやすくなります。
ポイントを参考にすることで、片付けをスムーズに行うことができますよ。
■西尾張の地元に実績がある、
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カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/05/12 00:00
■家の売るタイミングでどう変わる？
さて、さっそくですが家を売るタイミングによって何が変わるのかについて紹介していきます。
家を売るタイミングで変わることとしては以下のようなものが挙げられます。
❶売却価格/家がどれだけで売れるのか
❷支払う税金/家を売った時、どれだけ税金がかかるのか
❸売れやすさ/家を売るのに時間がかかるか
記事をご覧の方々の中には、家を売るタイミングで売却価格が変わることは何となく
想像がついていたり、知っていたりする方は多いのではないでしょうか。
一方で、家を売るタイミングで支払う税金の額や、
売れやすさが大きく変わってくることに関しては初めて知ったという方も多いかもしれません。
そもそも、家を売った場合には多額のお金が生まれるため、多くの税金を支払わなくてはなりませんが、実は家を売るタイミングによってこの税金も変わってくるのです。
また、家を売るのにどれだけ時間がかかるかや、買い手が見つかりやすいかといった点も、家を売るタイミングで大きく変わってきます。
■売却価格/家がどれだけで売れるのか
家がどのくらいの価格で売れるかは、家をいつどんなタイミングで売るのかに大きく左右されます。
中でも、家を売るタイミングでの築年数や不動産市場の動向によって、家の価格が数百万円変わることもあります。
築年数が経過するほど売却価格が低くなります。
また、築5年以内の家と築10年以内の家でも平均売却価格が200万円弱変わっているように、
家の価格は築年数の経過で大きく下がっていくようです。
また、不動産市場の動向ですが、家を売るタイミングによって5～10％変わっているようです。
つまり、仮に3000万円の家を売る場合には、この不動産市場の動向によっても最大150～300万円ほど売却価格が変化する可能性があるということになります。
このように、家がいくらで売れるかは売るタイミングによって
築年数や不動産市場の影響を大きく受けるため、数百万円単位で変わってくることが分かります。
■支払う税金/家を売った時どれだけ税金がかかるのか
家を売るタイミングで支払う税金の額が変わる理由は、家をいつ売るかによって税金の負担を減らすことができる制度が利用できるかが分かれるためです。
実際に家を売る際に支払う税金を抑えるために利用できる制度には以下の4つが挙げられます。
①長期譲渡所得
②３０００万円の特別控除
③軽減税率の特例
④相続税を取得費に加算する特例
これらの制度を上手く活用することができれば、
家を売った場合にかかる税金を大きく削減することができるでしょう。
しかし、これらの制度を活用するためには各制度で定められている条件を満たしている必要があります。
具体的には家をどのくらい保有していたのかがこれらの制度を利用するための条件となっていることが多いようです。
そのため、家を売るタイミングによってこれらのお得な制度を利用することができるかが変わり、結果的にお得に家を売ることができるのかが変化するのです。
各制度の詳しい条件や節税効果などについては、後の章で解説しているため、気になる方はそちらの章もじっくりご覧ください。
■売れやすさ/家を売るのに時間がかかるか
家を購入する際に多くの方が利用する住宅ローンですが、
この住宅ローンの金利によって家の売れやすさは大きく変化します。
■住宅ローン金利
住宅ローン金利が家の売れやすさに影響するの理由についてですが、
やはり買い手の購入しやすさが変化するためだと言えるでしょう。
つまり、この住宅ローン金利によって買い手が
住宅ローンを組みやすく家を購入しやすいタイミングが家を売るべきタイミングであり、
反対に買い手が住宅ローンを組みづらく家を購入しにくいタイミングが
家が売れづらく売るべきでないタイミングだと言えるでしょう。
また、1年を通していつ家を売っても問題ないというわけではありません。
季節によっては家が売れにくいので注意が必要です。
■家を売るべきタイミング
❶築２０年今回はなら売りやすい
┗築年数の経過によって家の価格は止まることなく大きく低下していきますが、
築20年以内であれば家が高く売れる可能性が残っているためです。
❷自宅の所有期間が5年を超える場合には支払う税金を抑えられる
┗所有期間が5年を超えれば譲渡所得税率が大きく下がり、
結果的にご自身が支払う税金の金額を大きく引き下げることができます。
❸空き家になった日から３年以内なら、支払う税金が抑えられる
┗ご自宅が空き家になって3年を超えてしまうと、
先ほど紹介した3,000万円の特別控除の制度を利用できなくなってしまいます。
❹相続してから３年１０カ月以内なら、支払う税金を抑えられる
┗相続した家を売却して得た利益である譲渡所得からご自身が支払った相続税の一部の金額を差し引くことで、支払う譲渡所得税の金額を減らすことができます。
❺3月と９月なら売りやすい
┗新生活が始まる4月までに住み替えを完了させるために、
転勤や子どもの進学に合わせて引っ越しをする人が多くなり特に成約件数が多いため、
家が売れやすいと言われているためです。
夏休みシーズン明けの9月あたりも家を売るのに適したタイミングであると言われています。
■西尾張の地元に実績がある、
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カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/04/28 00:00
一戸建て売却を考えている人にとって、物件がなかなか売れないと不安になってしまうものです。
しかしこういった時にその理由をしっかり突き止めて対策をすることで、
売却される可能性もぐんと上がります。
今回は、一戸建て売却で売れない場合の対策についてご紹介します。
■家の売却情報が知られていない場合
物件の売却情報が知られていない場合、上手く広告が機能していないことが原因として考えられます。
家を売却していても購入を考えている人に情報が届いていない状態です。
■広告情報を確認する
不動産会社が広告関連の作業を行うことから、
「売主側にできる対策は無いのでは？」と考えられがちですが、そうとも限りません。
売主様自身で正しく広告が掲載されているかをチェックしてみることも大切です。
■インターネットから確認する
昨今、インターネットを利用して家探しを行っている人が多いです。
中でも多くの情報が集まるSUUMO等の不動産ポータルサイトを利用している場合が多いため、
このようなポータルサイトに自分の物件情報が掲載されているかチェックしてみましょう。
掲載情報に誤りがあることによって、検索条件に表示されていない場合もあります。
情報に誤りが無いか確認を行っておきましょう。
掲載されていない場合は、不動産会社に掲載の相談をしてみることをおすすめします。
■不動産会社から情報を得る
掲載した広告をどれくらいの人が見ているかということも重要なポイントです。
不動産のポータルサイトからどれだけのお問い合わせがあったか・
どれくらい自社のホームページから見られているか、またこれらの数はほかと比較すると多いか少ないかという点は、
掲載元である不動産会社のみが知る情報です。
そのため、情報の報告を行ってもらうようお願いしましょう。
■内覧申し込みがない場合
家を探している人は、購入検討時に一戸建て物件の内覧をほぼ必ずおこないます。
売却中の一戸建てで、内覧の申し込みが入らない場合はどのような対策を行えば良いのでしょうか？
■広告内容を見直す
物件情報の広告を掲載するからには、その一戸建ての魅力を伝えることが大切です。
不動産広告で重要なのは、情報量だと言われています。
昨今は、新聞折込やポスティング広告よりもインターネット上の広告が主流となっています。
そのため、写真やコメント、周辺情報等の掲載状態は重要なポイントになります。
中でも物件の写真は非常に重要な物件情報のため、現在広告に掲載中の物件写真は何点か、
その写真は一戸建ての魅力をしっかり伝えられているのかを確認してみましょう。
不動産会社に写真の追加掲載や差し替えをお願いすることもできます。
■内覧後に申し込みに繋がらない場合
内覧を行っているにもかかわらず、そこから話が進まず終わってしまうこともあるでしょう。
いくら内覧があって反応が良かったとしても、話が途切れてしまうと落胆してしまうと思います。
■断られた理由を聞く
なぜ自分の物件が選ばれなかったのかを聞いてみるのも良いでしょう。
ただ、一戸建て売却の取引では、売主と購入を希望している人との間に
不動産会社が仲介業務をおこないます。
不動産会社は購入検討者から断られた場合、その理由を説明すると思いますので、
客観的な意見として耳を傾けることも大事です。
自分では分からなった部分に気づくことができるかもしれません。
■まとめ
今回は、一戸建て売却で売れない場合の対策についてご紹介しました。
売れない理由を一つ一つ冷静に分析し明らかにしていくことで、解決口は見えてきます。
それでも「理由が何なのかはっきり分からずどうすれば良いのか分からない」という方は、
不動産会社に相談を持ちかけてみるのもおすすめです。
理由を突き止め、一戸建てを売却できるようにしっかりと対策を行いましょう。
■西尾張の地元に実績がある、
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カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/04/21 00:00
一生に一度あるかないかのマイホーム購入。
「この家を購入して良いのか」と非常に慎重になる買主も多いことかと思います。
中古物件の購入希望者であればほとんど誰もが「売却理由」を気にしています。
そのため「家の売却理由はどうしよう」と悩まれている売主の方も多いのではないでしょうか？
今回は、そんな不動産売却時の売却理由とその対策についてご紹介していきます。
■家の老朽化
壁・床など家の内部が老朽化してきたことが原因で不動産売却をするという場合です。
老朽化の度合いによってその捉え方は変わりますが、買主へのお伝えし方によっては、
必要以上に相手方の購入意欲は下がってしまう場合があります。
老朽化対策
明らかな劣化部分は無くとも古いため、ダイレクトに「劣化が進んでいる」
という表現をしてしまうと、買主が「ほかの場所も劣化が進んでいる？」
と疑いを持ってしまうことがあります。
劣化がはっきりせず分かりにくい場合は、代わりに「築年数が経ってきたので、
この際、新しいお家に引っ越そうかと思いまして・・・」など
本当の気持ちをさらりとした表現でお伝えすれば問題ありません。
しかし、老朽化の度合いによっては買主に正直に伝えるなければ、
物件を引き渡した後に面倒なことなり困るのはご自身です。
「雨漏りがある」「シロアリの被害がある」にもかかわらず、
買主に伝えていない場合は「物理的瑕疵（かし）」とみなされ
「契約不適合責任」を負うこととなります。
なお、過去に雨漏りやシロアリの被害があって既に直している場合も、
告げておかないと後々紛争に発展する可能性もあります。
劣化があり不具合が生じておれば、それを買主にはそれを正直に伝えることをお勧めします。
買主に安心していただくために、担当の営業マンにリノベーションや
リフォームで改善できるという提案を予めに準備するよう依頼しておくことも一案です。
立地・環境が悪い
「異臭や騒音がひどい」「隣で事件があった」「通学や通勤が不便」など、
物件の周辺環境の問題によって家を売却する場合です。
理由によっては、買主が購入を思いとどまる可能性があります。
悪立地・悪環境の対策
たとえば、「異臭や騒音がひどい」。
そのような場合でも案外売主ご本人は慣れてしまっていて気にしておられない場合がありますが、
その事実を告げておかないと、係争に発展するような場合もあります。
このような問題点は、売る側が言葉だけで説明して、買主が不安がっている場合は、
思い切ってご近所宅にご一緒にお伺いして、第三者から直接その状態を聞いていただくようにすることをお勧めします。
案外住んでいる方々は慣れてしまっていて、気にしていないケースが多く、
その感想を聞いて買主が安心して商談がまとまるということが良くあります。
お隣で自殺や殺人があったなど「心理的瑕疵」に当たる可能性のあることは、
後に分かると紛争になりかねませんので先にきちん買主に伝えておきましょう。
これら忌まわしい事件は、事故物件公示サイトからの情報、また買主が引っ越してくれば
ご近所さんから聞いてすぐわかってしまうことです。
こういった場合で、ご自身の売却理由がそのことによるものでなく、
現在平穏に暮らせているのであれば、事件事故の事実をしっかりとご本人から伝えることで、
逆に信頼され安心してもらえるケースも多いです。
「通学や通勤が不便」というような場合、それを補うメリットをアピールすることも大事です。。
バス便利用の駅から距離のある立地の物件の場合、例えば「バスの乗り換えアクセスがスムーズである」
「近くに夜遅くまで営業しているコンビニがある」
「交通が不便な分、お家の間取りにゆとりがあり快適に暮らせています。」などプラスになる面を伝えることで補われるでしょう。
離婚
離婚をきっかけに不動産を売却するという場合です。
早期離婚である場合、家のローンがまだ残っている場合が多いです。
そのため不動産の売却金額がローン返済として充てられることがあります。
買主によっては「縁起が悪いのではないか？」とネガティブなイメージを持つ人もいるでしょう。
離婚の場合の対策
売主の離婚が原因で購入をやめるという買主は少ないでしょう。
ただし、イメージが悪いという理由で購入を取りやめるという方もゼロとは言えません。
別の似たような物件と迷っている場合、なんとなくイメージが良くないということから選ばれない場合もあります。
しかし、虚偽の説明をすると後々問題になるといけませんので、もし買主に聞かれた場合は、
それが事実であるのであれば、「お家や環境自体は気に入っているのですが、
事情があって引っ越さないといけなくなりました。」など
それ以上聞いてほしくないという含みをこめた差し障りのないご返事が良いかと思われます。
なお、夫婦喧嘩で警察沙汰になったというようなことがなければ、
『離婚したということ』は対策２でご説明しました心理的瑕疵にはあたりませんので、
特段告げなければいけない事項ではありません。
■まとめ
今回は、不動産売却時の売却理由とその対策についてご紹介しました。
不動産の売却には、さまざまな理由があります。
隣家から嫌がらせを受けているなど物件自体に関係のないことであっても、
ネガティブな理由で売却する際には、後々責任を負うことにならないよう、
伝えなければならないことはきちんと伝えておきましょう。
買主が購入を断念するきっかけに繋がるような理由に関しては、
マイナス面だけではなくプラスの面も伝えたり、改善する方法を伝えたりすることが大切です。
また、そういった説明をしたりすることを負担に思われる方は、
なかなか買い手が決まらなくて困っている方は、それら事実をきっちりと伝えた上で、
不動産会社に買い取ってもらうことも選択肢の一つです。
今後、不動産を売却予定の方は、今回の内容を参考に、
「売却の理由」の説明の仕方についても最初に不動産会社の営業担当と
正直にご相談されることお勧めします。
■西尾張の地元に実績がある、
おおにく土地に任せてみませんか？ ■
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/04/14 00:00
不動産市況は日々変化するので難しいですが、現在、2023年はマンションの売り時と言えます。
マンションに関わらず、不動産の価格は時価。
今年の不動産市場はどうなっているのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。
ここでは2023年の不動産市況はどのような状態なのか、
なぜ2023年はマンションが売り時なのか解説します。
■マンションは値上がり中
オリンピック開催による地価の上昇、建材や人件費の高騰などによって
不動産の価格は上がっていると言われており、
都市部に所在することの多いマンションはより影響を受けていることが考えられます。
マンションの価格が上がり続けた結果、現在新築マンションはバブル期と同じ価格になり
世帯年収1000万円以上でないと購入できないような価格になっています。
今後の価格が上昇するかは不明ですが、現在マンションが最も高値の年と言えるのはたしかです。
中古マンションは市場も好調
新型コロナウイルスの感染拡大が本格化する2020年2月の平均価格と比較しても、
2023年2月の価格は上昇。
㎡単価は2020年5月から22か月連続、売却価格は2020年6月から21か月連続で
前年同月を上回っています。
その理由は前段でも解説した通り、新築マンションの値上がりです。
新築マンションが世帯年収1000万円以上の家庭でないと購入が難しくなった今、
一般的な世帯年収の家庭は中古マンションを購入していることも多く、需要が高まっています。
それに伴い売却額も値上がっているのです。
■マンションの売り時：築年数
不動産の売却額には築年数が大きく影響してきます。
マンションの築年数もマンションの売り時を決めるポイントの1つ。
ここでは築年数からみたマンションの売り時を解説します。
| 築年数 | 価格（万円） | 面積（㎡） | ㎡単価（万円） |
|---|---|---|---|
| 築0～5年 | 6,136 | 64.84 | 94.63 |
| 築6～10年 | 5,538 | 66.86 | 82.83 |
| 築11～15年 | 4,886 | 70.38 | 69.41 |
| 築16～20年 | 4,685 | 72.80 | 64.35 |
| 築21～25年 | 3,746 | 69.24 | 54.10 |
| 築26～30年 | 2,275 | 61.23 | 37.15 |
| 築31年～ | 2,040 | 57.28 | 35.61 |
■売却するなら、築浅めがいい
築年数が浅いほど価格が高いということがわかります。
また、築年数30年までは相場が下落傾向となっており、
その後は横ばいかやや上振れるという推移になります。
┗築 5年以上… 物件が新築から5年経たずに売却されている理由には
様々なケースが考えられます。
1．転売する目的
2. 短期間しか住まない予定
3. 物件の価値が値上がりした
４．急な転勤が決定した
などの理由で売却するパターンがあります。
┗築10 年未満… 築10年未満の物件は買い手にとっては、中古マンションの中でも
設備の劣化や部屋のダメージも比較的軽微であり、
かつ価格が安いことからコストパフォーマンスの良い年式となっています。
┗築10年～15年… 築10年を超えると修繕費がかさんでくる
築10年を超えると買い手のイメージも変わり、物件の価格も急激に下がる。
売り手としても設備などに修繕が必要になってくる時期で、
修繕積立金などの費用も増額になる頃。
マンションそのものも修繕工事を検討する時期となっており、
築10～15年は一つの節目となるタイミング。
築15年以上になると設備等も老朽化し、買い手のイメージも
「一昔前のもの」といった印象を受けます。
また築20年以上になるとフルリノベーションが前提となり、
築30年になると建物の価値はほぼなくなり、底値でしか売れなくなります。
中古マンションの売却を検討されている方は、
できるだけ早めの売却を検討しましょう。
住宅ローン
低金利であればマンションの売り時
住宅ローン金利の観点から見ると、低金利が続いている間は
マンションの売り時と言えるでしょう。
低金利であれば、不動産の購入がしやすくなり、マンション購入希望者が増えることから、
売り時であると判断できます。
住宅ローンの推移を見てみると、日本銀行がゼロ金利政策を始めた
平成11年以降から低金利が続いています。
転職直後はやめた方がいい
住み替えを検討している方は、転職前後のマンション売却は避けたほうがよいでしょう。新居を購入する際に住宅ローンの審査が通らないリスクがあります。
税金
マンションを売却した年の1月1日時点において、
売却するマンションの所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。
もし、マンション売却にかかる税金の負担を軽くしたい場合は、
所有期間が5年を超えているかどうかに注目して売り時を見極めるとよいでしょう。
環境
大規模修繕後
マンションが大規模修繕を行った後は売り時です。
大規模修繕とはマンション住人の共有部分である外壁やエントランスなどの修繕を行うこと。
住人が毎月支払う修繕積立金などで行われることが多い工事です。
大規模修繕を行った後なら新しい印象を買主に与えることができますし、
壁のヒビなどの破損が修理されていれば、買主を不安を払拭できます。
共有部分の修繕などは自分だけではなかなかできないもの。
大規模修繕は売却のチャンスと言えるでしょう。
周辺環境の変化
マンション周辺の環境の変化も売り時の1つ。
近くに新しく大型商業施設ができるなどの情報があれば、売り時です。
住み替えを検討している人の多くは、近くに商業施設などがあり買い物に便利かどうか
といった点を重視しているので、マンション周辺にショッピングセンターのような
施設ができれば、マンションのアピールポイントの1つになります。
時期
マンションを売りたいと考えた時、売り時となる時期は1年のうちいつになるのでしょうか。
2～3月はマンションの売り時
マンションが売り時となるのは2～3月頃です。
4月は新生活が始まる時期。学生は進学して新しい学校に通い始め、
社会人は転勤や転職で違うオフィスで働き始めることが多くなります。
このタイミングに合わせて新居への住み替えを完了させたいと考える人は多く、
4月の手前となる2月～3月はマンションが売れやすくなります。
2～3月に買主を見つけて売買契約を結ぶなら、2～3月に内覧ができるように
12月～1月あたりには不動産会社と媒介契約を結んでおくと良いでしょう。
1月・8月はマンションが売れない
一方、マンションが売れない時期と言われているのが1月・8月です。
1月は何かを始めるのに適した時期であり、
1月に成約をするというより1月から物件を探し始める買主候補が多いようです。
また、1月は新しい年が始まり忙しい時期。親戚への挨拶まわりなどで冬休みは忙しく、
休みがあった分、土日の数は通常の月より減っているので内覧のチャンスも
減ってしまっているためです。
8月は暑いのが原因。1年のうちで最も暑い8月には買主の動きも鈍ってしまいます。
外に出るは億劫になってしまいますし、人が住んでいないマンションには
クーラーが付いておらず、内覧も快適ではありません。
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カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/02/24 09:00
一般的に不動産を売却する際には、不動産会社を仲介役として
買い手を見つけてもらう方法で行います。
不動産会社の実店舗をはじめ、ウェブサイトや新聞のチラシなどでも物件の情報を公開し、
購入を希望する人を探します。
また、現金化を急ぐ場合や、物件を売り出していることを周囲の人に知られたくない場合に
利用されるのが、不動産会社による買取です。
不動産会社が直接物件を購入するため、買い手を見つけるまでの時間がかかりません。
ただし、売却価格は仲介で行う場合の6～7割程度になることが多いようです。。
■売りたい理由をハッキリと伝える
住宅を売却する理由はさまざまですが、
築5年ほどの物件であれば｢なぜこんな築浅で手放すのだろう｣と気になる人も多いはずです。
①親を介護しなければいけなくなった
❷急に転勤が決まった
③離婚した
❹経済的な問題
などなど、売却理由を買い手にきちんと知らせることで、納得して購入を検討してもらえます。
いわゆる事故物件の場合には、必ず知らせなければいけません。
敷地内もしくは居室内で自殺や変死などのあった物件を｢心理的瑕疵(かし)物件｣といい、
不動産会社はその事実を買い手に事前に伝える義務があります。
心理的瑕疵を隠して売却を行うと、のちの契約解除や損害賠償請求といった
トラブルの原因になります。
事故物件でも気にしないという人もいるので、正直に申告しましょう。
また、家を手放す理由として意外と多いものが近所の住人との折り合いが悪かったというものです。
こちらは法的に告知をする義務はありませんが、不動産会社には念のため話しておくと良いでしょう。
■築５年の物件を売却するポイント
その❶ 「住宅以外の設備を残すか」
住宅を売却する際、基本的にはエアコンや照明器具などを撤去することが多いですが、
築5年以内の住宅では設備がまだ新しいため、そのまま残しておく方が良いこともあります。
例えば、部屋それぞれに新しくエアコンを設置するにはまとまった金額が必要になるので、
撤去しないで欲しいと買い手に希望されることも多いようです。
その❷ 「空き家ならではの清潔感」
築5年ほどの築浅物件の購入を検討している人は、建物の躯体や内装の傷みが少ないことを前提に考えています。
築5年とは思えないようなひどい汚れがある場合には、壁紙を張り替える程度のリフォームやプロによるクリーニングを検討した方が良いかもしれません。
その❸ 「欠陥を隠してはけない」
住宅を購入する人を守る制度として、売主は｢契約不適合責任｣を負います。
住宅に何らかの瑕疵（欠陥や劣化）が見つかった場合には、家の引き渡し後であっても
一定期間内（一般的には個人間の売買は3ヶ月以内）であれば、
買い主は売り主に修繕費用を請求することができるというもの。
売り主が住宅の瑕疵を把握していたのに買い手に故意に知らせなかった場合には契約不適合となり、契約解除、損害賠償請求の対象となるので注意しましょう。
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/02/17 09:00
不動産を売却するときには、物件の特性に合わせた戦略を立てることが大切です。
マンションの場合、階数によっても相場や人気は異なるので注意しておきたいところです。
特に1階はさまざまな理由から買い手が見つかりにくく、
売却に苦労してしまうケースもあります。
今回はマンション1階の特徴を踏まえて、売れにくい理由や工夫できるポイントについて
詳しく見ていきましょう。
■マンションの１階物件が売れにくい理由
セキュリティ
高層階と比べて不審者に侵入されてしまうリスクが大きく、
女性の場合は洗濯物の管理などにも気を配らなければなりません。
日当たりと眺望
1階では周囲の日陰になりやすく、日当たりや見晴らしは高層階と比べると劣ります。
周辺道路からの騒音、害虫トラブル
1階は地上の音が届きやすいので、立地によっては騒音が気になってしまうこともあります。
特に高層マンションは、閑静な住宅街に建てられがちな一戸建てと比べて、
利便性の高いエリアに建てられるケースも多いです。
また、高層階に比べて害虫が侵入するリスクもあります。
浸水リスク
1階は2階以上と比べて災害時の浸水リスクが高くなります。
ハザードマップなどで特に問題がない立地であれば気にされることはほとんどありませんが、
川の近くや低地に建てられているマンションでは購入を避けられてしまうケースも多いです。
■１階のメリット
１階のメリットとは？
- ・階下への生活音を気にしなくていい
- ・専用庭があれば、庭を使うことができる
- ・災害時の避難がしやすい
…下の階がないので、足音を気にする必要がありません。
専用庭があるようでしたら、デイキャンプやプチガーデニングを楽しむ事ができます。
エレベーターを使わないので、災害救急時に避難がしやすいです。
メリットを感じる人とは？
- ・小さな子どものいる夫婦
- ・庭の活用に関心のある人
- ・高齢者世帯
…子育て中におこる、足音や騒音を気にしないで暮らせます
庭で子供と遊びたい家族。自然を感じたい方
上の階の移動が必要ないので、高齢者の方、防災意識の高い方
■まとめ
- ・1階が売却に不利な理由としては「セキュリティ」「日当たり・眺望」
- 「浸水リスク」などが挙げられる
- ・一方、1階には「階下との騒音トラブルがない」「移動・避難がしやすい」
- などのメリットがある
- ・専用庭がついている物件では、1階にも独自の強みがある
- ・1階にメリットを感じる人を中心にターゲットを絞り込むことが重要
- ・信頼できる仲介会社を選ぼう
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/02/10 09:00
パートナーと離婚をする。
人生の一大事です。その際、財産分与が発生することがあります。
そのために家の売却を検討という事になるとこもありえます。
スムーズに済まし、離婚後に不安を残さないよう、
事前に家の売却に関する知識を押さえておくことが大切です。
この記事では、離婚時に家を売るタイミングの見極め方や注意点などを解説します。
■家を売却、そのタイミングは離婚前？離婚後？
１．離婚前のパターン
離婚が成立する前に家を売却することで、離婚をしてから複雑なやりとりをせずに済みます。
離婚後の再スタートを切りやすく、生活の目途も立てやすくなるでしょう。
ただし、家の売却は買い手が見つかってはじめて成立するものです。
いつ売れるか分からないため、スケジュールを立てづらいという面があります。
離婚時は家の売却以外のことも考えなければならないので、
時間的な余裕がないといった状態が生じやすいでしょう。
また、離婚前に財産分与まで行うと、贈与税がかかる点に注意が必要です。
家が共同名義で持分割合が50％ずつであれば特に問題ありませんが、
それ以外の場合は贈与税についても意識しておくといいでしょう。
離婚後に家を売却する場合は、離婚手続きをスムーズに進められるという利点があります。
家の売却について結論を出すのに時間がかかるときは、
離婚後に家を売却するのもひとつの方法です。
離婚が成立してから家の買い手をじっくりと探せるため、交渉を有利に進めやすく、
高値で売却できる可能性もあります。
一方、課題点としては離婚後も元配偶者とやりとりを行わなければならない点です。
精神的な負担が生じる恐れがあるでしょう。
また、財産分与の期限は「離婚後2年以内」と民法によって定められています。
■では、離婚の調停中の売買は？
共同名義である場合
家が共有名義である場合は、売却にあたって名義人すべての同意がなければ売ることができません。そのため、夫婦間で意見がまとまらなければ、家の売却を進められないのです。
単独名義である場合
単独名義の場合は、結婚後に購入したものについては、
名義にかかわらず夫婦の共有財産として見なされます。
財産分与の対象となりますが、名義がどちらか一方にあれば家の売却そのものは
単独で行うことが可能です。
仮に配偶者に家の名義があり、話がまとまる前に売却されてしまうことを防ぎたいときは、
裁判所に対して「不動産処分禁止の仮処分」を申請する必要があります。
仮処分が認められて登記されれば、単独名義であっても配偶者が勝手に
売却することはできなくなります。
■離婚時における、不動産売買の注意点
◇財産分与は離婚後に行う
┗結婚後に築いた財産は夫婦の共有財産、配偶者名義の家を売却したときに
売却代金を受け取ると贈与税がかかります。
◇住宅ローンを完済する必要がある
┗家を売却する際は、原則として住宅ローンを完済している必要があります。
◇住宅ローンの残債と売却相場をチェックしておこう
┗家を売却するときは、まず住宅ローンの残債を金融機関に確認し、
そのうえで家の売却価格の目安を知るとスムーズです。
◇取り決め時には、公正証書を作成しておこう
┗離婚後にトラブルが発生することを防ぐには、離婚協議書を作成したうえで
公正証書化しておくことが大切です。
■まとめ
- ・家を売るタイミングは状況にもよるが、離婚前のほうがその後の生活に悪影響が出づらい
- ・離婚調停中であっても、配偶者の同意があれば家の売却は行える
- ・仲介による売却のほうが高めに売れる可能性があるが、買取なら早く売却できる
- ・住宅ローンが残っているときは、離婚後にも影響が出てくるのであらかじめ対策をしておこう
- ・離婚後のトラブルを避けるには、公正証書を作成しておくとよい
カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/02/03 09:00
ワンちゃん、猫ちゃん、家族の一員であるペット達と一緒に暮らしてきた、マンション・一戸建。
その家を売ろうとしたとき、「査定額に、どれくらいの影響が出てくるの？」
と疑問に思う方も少なくはありません。
一般的には、通常より傷や汚れがつきやすくなるため、査定額は下がる傾向があります。
そのため、物件の価値を下げないために何をすればいいのか、ポイントを押さえておきましょう。
■ペットを飼っていた＝不動産の価値を下げる？
ペットを飼育していたからといって、一概に査定額が下がるわけではありません。
しかし、ペットの飼育が部屋の”傷”や”汚れ”の原因となりうる場合、
マイナス要素となり、”結果的”に査定額や売却価格に影響が出ることもあります。
ただしペット共生住宅やペット可の住宅で、次の購入者もペットを飼育するときには、そのまま受け入れが可能な場合もあります。
査定額は、次に購入される方がどのような物件を探しているかという、周辺の需要によっても変わってきます。
■ペットを飼うと、部屋にどのような変化が？
①ニオイ問題
①ニオイ対策
ペットのニオイがしみついていると、売却価格に影響してくることが多いので、
ここはしっかりと対策しておきたいところですね。
⑴換気
⑵市販の消臭スプレー
⑶ニオイのもとを入念に清掃し
⑷洗えるものは洗濯
など、ニオイを取り除く手間が必要です。
そのうえで、ニオイが残っているかどうかを第三者にチェックしてもらいましょう。
ニオイが残っているようであれば、リフォームを検討してみましょう。
ただし、リフォームを行っても完全にニオイを除去できないこともあるので、
物件の状況を踏まえたうえで不動産会社とよく相談することが大切です。
②傷対策
目立たないような軽度なキズであれば、買主の意向に応じてフローリングや柱の補修を行えば問題ありません。しかし、柱に爪を研いだキズなどがあるのであれば、やはり前もって補修を行っておいてもいいでしょう。
部分的なクロスの張り替えやキズの補修は、市販の材料を使って自分で行うことも可能です。広範囲で補修が必要な場合は、リフォーム会社などに相談を行ってみましょう。
■まとめ
- ・ペットを飼育していたからといって、一概に査定額が下がるわけではない。
- しかし、部屋の劣化にはつながるので査定額に影響が出るケースもある。
- ・ペットを飼っていたことで生じる部屋の傷や汚れについては、
- ペットを飼っていない人の視点でチェックしてみると気づきが多い。
- ・売却前にリフォームをすべきかの判断は物件の状況によるので、
- 不動産会社やリフォーム会社とよく相談をしてから決めよう。
