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「2024年10月」の記事一覧(5件)

農地売買について分かりやすく解説します!
カテゴリ:不動産を売る  / 更新日付:2024/10/25 09:00  / 投稿日付:2024/10/25 09:00

■農地売買について分かりやすく解説します!

自宅の売却

農地売買を考えている方の中には、「遺産を相続したが、活用方法がない」「農業を行っている状況ではなくなった」といった悩みを抱えている方が多いのではないでしょうか?

農地の購入者は農業に従事する人に制限されるため、売却の際には手間や時間がかかることが多い傾向にあります。

この記事では、農地や農地の税金、農地売買の手続きについて詳しくまとめました。
農地売却をご検討中の方は、ぜひご一読ください


POINT

・「農地」とは?
・農地と税金
・農地の売却は難しい
・農地の売却
・転用・農地を売却した税金





                               
 「農地」とは?
                               
農地とは、作物を現に栽培(耕作)しているか、もしくはいつでも耕作できる土地のことです。

 ■農地とは

農地の定義は、農地法第2条第1項において「耕作を目的とする土地」とされています。さらに、耕作とは「土地に労力を加え、肥料や管理を行い作物を育てること」と、具体的に説明されています。

土地の評価は最新状態に基づいて行われて、一旦登録上の地目(田、畑、牧草地)に依存するわけではありません。家庭菜園として使用している場合、それは農地とは見なされません。
農地の取り扱いに関する法律上の制限は、主に「農地法」に定められています。

 


                             
 農地と税金
                             

農地は一般的に活用の幅に乏しく、収益性が低いと評価されているために、
 固定資産税や相続税について税制優遇が設けられています。

 

■農地の固定資産税
農地における固定資産税は、一般農地、市街化区域農地に区分されて課税されます。
一般農地は宅地にくらべ評価額が低く設定されているのが通常です。
一方で、市街化区域農地は利便性が高い地域にあるために、宅地並評価とされます。
もっとも、生産緑地(市街化区域の農地を保全するために都市計画法で
特別な指定を受けた農地)などは、一般農地と同様の評価となります。

■農地の相続税

相続税を計算するときの農地の相続税評価額は、農地を純農地、中間農地、
市街地農地、市街地周辺農地に分類し、それぞれ異なった評価基準を用いて算出されます。
どの農地に分類されているのかを調べるには、国税庁の路線価図・評価倍率表の
Webサイトが便利です。相続した農地で農業を続ける場合には、
相続税の納税猶予の制度があります



                              
 農地の売却は難しい
                             
買い手を見つけるのが難しいのに加え、売却の手続きが複雑で時間がかかるからです。

 

農地のままでは、相手が農業事業者に限られる

農地法により、農地のままで売却するためには、

買主もまた農業従事者でなければならないことになっています。

 

活用方法が限られる

現況で耕作地となっている土地は、立地や法令上の制限の面で
他の用途への活用が難しい場合があります。
繁華街や住宅街から離れている場合が多いため、活用方法が限られていたり、
都市計画のなかで開発が制限されていたりすることがあります

農地売却・転用の手続きが面倒

農地売却・転用の際には市町村の農業委員会に申請し許可を得なければなりません。
申請の際の事前の調査や書類の収集に手間がかかるほか、
農業委員会の開催は原則として毎月1回のため、
申請から許可まで時間を要することがあります。



                              
 農地の売却・転用
                             

農地売却というと農地転用の申請手続きの複雑さ思い浮かべがちですが、
まずは所有地がどのような種類の農地であるかを確認することが大切です。
農地の種類によっては転用が認められないことがありますし、
買い手との売買契約については停止条件付きの売買契約にするなどの
工夫も必要ですので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします

どのような内容の農地かを知る

農地には、農用地区域内農地、甲種、第1種、第2種、第3種、の5種類があります。
農用地区域内農地、甲種農地は原則転用不可、
第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。
農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、
ほぼほぼ農転ができないものと思っておいたほうがよいでしょう。


買主と条件付き売買契約を結ぶ

農地の買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約の後に農地売却許可・農地転用許可の手続きが必要になるため、
許可が下りることを条件に契約を有効とする、停止条件付き売買契約とします


農地売却・転売の手続きを行う

農地売却・農地転用の手続きは市町村の窓口を通して農業委員会に向けて行います。
多くの市町村では、農業委員会は原則毎月1回の開催スケジュールとなっています。
スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。
手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で
確認しておきましょう。

                              
 農地を売却した時の税金
                             

農地を売却したときには、原則として譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。
税率は、譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が5年以内の場合20.315%(復興所得税含む)、
5年を超える場合には39.63%です。農業振興のため、
譲渡所得税には特別控除(800万円・1600万円)の制度や、
買い替え特例による税の繰り延べの制度があります。


                              
 まとめ
                             

農地の売却は、一般の不動産にくらべて手続きに手間がかかります。
これは、都市と農地の調和を図り、農業の振興を阻害しないようにするための大切な手続きです。
市町村の窓口でも、売却の相談は親切・丁寧に対応してもらえますので、
まずは窓口に相談することからはじめるのもよいでしょう。
都市部に近い農地ならば、活用の余地が大きいものもあります。
売却を考えているのならば、積極的に不動産業者や開発業者等の専門家に相談してみてください。









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20坪の解体費用と、安く済ませる方法
カテゴリ:不動産を売る  / 更新日付:2024/10/18 09:00  / 投稿日付:2024/10/18 09:00

■20坪の解体費用と、安く済ませる方法

自宅の売却

「相続した家を解体したいけど、費用はどれくらいかかるの?」とお悩みではありませんか?
解体費用は、家の構造・大きさ・建物も立地条件で異なりますが、できるだけ安くできたらいいですよね。

そこで、本記事では20坪の家を解体する際の費用の相場と安くなる方法について詳しく説明します。


POINT

・20坪の家の解体費用はいくら?
・解体費用が高額になる理由
・20坪の家の解体費用を安くなる方法
・解体費用をお払えない場合の対策





                               
 20坪の家の解体費用はいくら?
                               
20坪の家の解体費用の相場は、構造によって異なります。構造別の解体費用相場は以下のとおりです。

 ■家の解体費用の相場

構造解体費用相場(20坪)
木造70~100万円
鉄骨造90~120万円
鉄筋コンクリート造   130~160万円      



■解体費用には坪単価が重要

解体費用は、坪単価で計算されます。構造別の坪単価は以下のとおりです。

構造坪単価
木造35,000~50,000円
鉄骨造45,000~60,000円
鉄筋コンクリート造   65,000~80,000円    


■解体費用の内訳

本体解体工事費用以外の解体費用の内訳は以下のとおりです。

解体費用の内訳費用の相場
仮設工事費用      800円~1,500円/㎡
廃材処理費用5,000円~10,000円/㎡
整地費用400円~600円/㎡
諸経費本体解体工事費の5%程度  




                             
 解体費用が高額になる理由
                             

家の解体費用は、建物の立地条件などで相場以上の金額になることもあります。解体費用が高額になる要因を解説します。

■立地が複雑になっている

20坪のようなコンパクトな住宅は、住宅密集地に位置することが多く、狭い道路のために解体に必要な重機が入らない場合があります。そうなる事により、解体工事の効率が悪くなり、人件費がかさんでしまうことがあります。

また、隣接する建物が近い場合、一般的な足場を設置することが危険となり、狭い場所専用の特殊な足場を使うこととなり、高額になります。

さらに、隣家への配慮が求められるため、作業効率が悪くなり、工期が伸びるでしょう。


■撤去する付帯物が多い
20坪の住宅を解体する際には、建物本体だけでなく、外構の塀や庭の植栽などブロックの付帯物も撤去しなければなりません。解体費用が上がるため、注意が必要です。

■地下に埋設物がある
家の解体工事中には、地下から埋設物が見つかることがあります。 これには、古い基礎や杭、排水管、構造物の残骸などさまざまな種類が含まれます。やむを得ないため、その分の追加費用がかかることがあります。

■アスベストが使用されている
アスベストも解体費用を上昇させる検討の一つです。
解体工事を行う際には、建物にアスベストが使われないか事前に調査する義務があります。ことも多く、工事中に発見された場合は、工期の再調整が必要になるでしょう。

■建物の構造が複雑
建物の構造が複雑な場合も、作業が増えるため費用が高くなります。
特に地下がある家では、地中深くまで掘り起こし、基礎を完全に撤去しなければいけないため、その後の廃材の運搬も含めてて、コストが高くなる傾向があります。

■繁忙期に解体工事を依頼した

解体工事の繁忙期は、通常1月から3月とされています。どの工事でも同様ですが、繁忙期に依頼すると費用が高くなる可能性が高いです。

特に緊急でない場合は、この時期を避けて依頼することをおすすめします。


■建物が損傷してる

災害や老朽化で建物が破損している場合、作業には危険が伴い、慎重に進む必要があるため、通常より費用が高く設定されます。

さらに、災害による被害を受けた建物は、廃棄物の再利用が求められるため、廃材の分だけ時間がかかり、工期が延びることも費用が高額になる理由の一つです。



                              
 20坪の家の解体費用を安くなる方法
                             
できるだけ安く解体したい人のために、20坪の家の解体費用を安くする方法を紹介します。

 

■不要物はdきるだけ自分で片付ける

家の中にある不要なものは、自分で片付けると良いでしょう。 解体業者に売却を任せるとコストがかさむため、自らゴミ処理場に持ち込むことで費用を抑えられます。家電があれば、リサイクルショップで売却したり、出張買取を利用することで現金化でき、そのお金を解体費用に充てることができます。

■庭の植栽を自分で撤去する

庭の植栽も、できる限り自分で処理すればよいでしょう。業者に頼むと費用がかさむため、自分たちで解放できれば解体費用の節約につながります。は、ケガのリスクがあるため、無理をせず専門の業者に任せることをおすすめします。

■手続きは自分で

建物を解体する際には、さまざまな手続きが必要です。 通常は解体業者や司法書士などを代行しますが、これを自分で行うことで解体費用を節約することができます。

例えば、解体後には建物滅失登記の申請が必要です。司法書士や土地家屋調査士に依頼する場合、約5万円の費用がかかるところを、自分で手続きをするとしたら、書類取得のための手数料1,000必要な書類を揃え、管轄の法務局に申請するだけで手続きが完了します。

ただし、解体後1ヶ月以内に建物消滅登記を申請する必要があるので、注意が必要です。 郵送での申請も可能ですが、不備があると申請期限を過ぎる可能性があるので、直接法務局に面して申請することで、不備の修正をその場で行うことができます。

 

■複数の解体業者の見積もりを取る

解体業者を選ぶ際は、複数の業者から見積りを取り、比較することが大切です。また、業者間で価格競争をさせることで、費用を安く交渉できるでしょう。

さらに、見積書内容を細かく確認することも忘れないでください。業者によっては「解体費用一式」のような解消的な表現で記載される場合があり、これが追加費用につながる場合があります。明確に提示してもらうことが重要です。

疑問点がございましたら遠慮せずに質問し、原則に対応してくれるかどうかも、業者選択の判断基準として適切であれば良いでしょう。



■重機を保有している業者を選ぶ

解体費用を考えるための一つのポイントは、重機を所有している業者を選ぶことです。必要な重機を持っていない解体業者に依頼すると、解体費用が高くなる傾向があります。解体作業を行うために重機をレンタルする必要が発生し、そのレンタル費用が追加でかかってしまうため、レンタル代が余分にかかってしまうことがあるからです。

そこで、解体業者に見積もりを依頼する際には、重機を所有しているかどうかを確認することをおすすめします。




                              
 解体費用をお払えない場合の対策
                             

20坪の家の解体費用が払えない場合の対策は以下のとおりです。

■補助金や助成金を利用する

20坪の住宅の解体費用が払えない場合、補助金や補助金を活用する方法が考えられます。 自治体によって、解体費用に対して補助金を提供しているところもありますので、これを利用します。

解体工事に関連する補助金には、空き家対策補助金や建て替え工事補助金などあり、提供される金額や利用条件は住民ごとに

自治体の公式ウェブサイトや窓口で、補助金の利用ができるか確認する事をおすすめします。


■ローンを利用する

ローンを利用するのも、20坪の住宅の解体費用が支払えない場合の対策の一つです。
解体を行う際には、目的に応じて選んでください 。以下のようなローンがあります。

・住宅ローン…
20坪の家が空き家の場合は、空き家解体ローンが利用できる可能性があります。空き家解体ローンとは、その名のとおり、空き家を解体する際に使えるローンで、主に地方銀行が提供しています。

  1. ・空き家解体ローン…
  2. 20坪の家が空き家の場合は、空き家解体ローンが利用できる可能性があります。空き家解体ローンとは、その名のとおり、空き家を解体する際に使えるローンで、主に地方銀行が提供しています。
  3.  
  • ・フリーローン…
  • 20坪の家が空き家ではなく、建て替えもしない場合は、フリーローンを利用しましょう。フリーローンは解体費用だけでなく、幅広い用途に利用できるローンです。
  •  
  • ■売却する
  • 古家付き土地として売却できれば、解体費用を支払う必要がありません。
  •  
  • ■不動産会社に買い取りを依頼する
  • 立地が悪い場合などで売却が難しい場合は、不動産会社に買取を依頼しましょう。買取とは不動産会社に直接売却することです。
  •  


                              
 まとめ
                             

この記事では、20坪の住宅の解体費用の相場について詳しく説明しました。
家の構造や立地などによって解体費用は大きく異なるため、まずは解体業者に見積りを依頼することをおすすめします。

解体には高額な問題がいくつかありますが、自分で解決することは難しいため、解説した費用を考えるための方法を参考にして、できるだけ費用を抑えましょう。

解体費用の準備ができない場合は、もし補助金やローンを利用するのが良いでしょう。 また、20坪の家を手放すことを考えて、売却が難しい場合は、不動産会社に買い取ってもらえるのも一つの選択肢です。








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空き家の定義。1年住まなかったら空き家?リスクを解説。 
カテゴリ:不動産を売る  / 更新日付:2024/10/11 09:00  / 投稿日付:2024/10/11 09:00

■空き家の定義。1年住まなかったら空き家?リスクを解説。

自宅の売却

少子化が高齢化が進む中、今後ますます本格化することが予想されるのが空き家問題です。 実際に近所を少し歩くだけでも、誰も住んでいない家を多く考えます。や入院など、一時的に家を離れているが将来的には戻る可能性が高いケースも、これから空き家と続きますのでお願いします。このように考えて、私たちが普段使っている「空き家」という言葉が非常に心地よい

この記事では、空き家の定義をさまざまな視点から明確に、その問題点や空き家を処分する際のポイントについて、わかりやすく説明していきます。


POINT

・空き家とは
・さまざまな空き家の定義
・空き家の問題点
・空き家の処理方法
・空き家を放置するリスク



 

                               
 空き家とは
                               
空き家とは、単純に「誰も住んでいない家」という認識ではないでしょうか。

転勤や入院といった避けられない事情で、一瞬家が無人となるケースも考えられます。このように、将来的に住民が戻る可能性が高い場合、単純に空き家と分類するのは一時的にそぐわない気がします。

また、遠方に住む子どものためと住むために家を空けるという状況もよく見られます。出される場合は、話が変わってきます。貸すつもりがあるもの、借りていないだけの状態では、単純に空き家とは呼べないでしょう。

今回の記事では、どのような家が正式に空き家と認定されるのか、さまざまな見方からこの定義を解説します。

 

 ■別荘は空き家?

住んでいない家が空き家とされるなら、通常はほとんど利用されない別荘はどう扱われるのでしょうか?特別措置法(以下、空家法)」では、1年以上住んでいない、あるいは利用されていない家を空き家と定義しています。

住居としての利用状況は、主に電気・ガス・水道の使用状況で確認されるため、年に1回程度の利用では空き家と判断される可能性が高いでしょう。行った「平成30年住宅・土地統計調査」でも、38万戸の「二次的住宅(別荘)」が空き家として存在していると報告されています。

別荘はそもそも不定期に利用されることが前提です。
一時放置された空き家とは性質が異なるため、空き家として認定する際には、個別の事情を考慮した判断が必要です


参考: 総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 結果の概要」


                             
 さまざまな空き家の定義
                             

ひと言で空き家といっても、団体や法律によって、定義が少しずつ異なります。

■住宅・土地統計調査の空き家の定義

区分 空き家法の「空家等・特定空家等」  住宅・土地総計調査の「空き家」 住宅土地統計調査の「その他の住宅」
使用されていない(人の出入りのない)おおむねの期間 1年3か月3か月
家屋の種類等別荘や賃金用・売却用の家屋、部屋×
 倉庫や物置など住宅ではない家屋××
 全ての住戸が使用されいていないマンションや長屋などの共同住宅
 1室以上が使用されているマンションや長屋などの共同住宅の空き家部分×
家屋の状態壁が倒壊している、窓が割れている等で到底人が住むのに適さない家屋××
 住む事が可能で、景観を著しく損なっている家屋

(注)1当省による。
  2「家屋の種類等」欄及び「家屋の状態」欄は、各用語の定義に含まれる場合は「〇」含まれない場合は「×」を付した。

参考:住宅・土地統計調査|5 空き家対策における自治体の苦慮・工夫

「空き家対策に関する実態調査結果報告書」のコラムは、住宅・土地統計調査における空き家の定義を非常にわかりやすいです。

住宅・土地統計調査では、「一戸建てアパートや完全に区画された建物の一部で、ひとつの個別が独立して生活できる住居で、普段人が住んでいないもの」を空き家と定義しているます。

また、この調査では、3か月以上人が住んでいない場合が空き家とみなされます。

さらに、マンションのような共同住宅に関しては、住宅・土地統計調査では居住者が驚くほど少ない空き家とされる、空家法では1室でも居住者がいる場合は空き家と見終わらない同じ国であっても、このように空き家の定義に大きな違いが見られます。

空家等対策の推進に関する特別措置法の空き家の定義(空家法)

空家法では、「年間を通じて利用されていない住宅」を空き家としています。 ただし、別荘のように継続的な居住を前提としない建物でも、次のような場合は空き家には該当しません。

  • ・月に1回以上利用している
  • ・毎年お盆や年末年始に数日づつ滞在している
  • ・倉庫として年に数回出入りしている
  •  

たとえ10年以上住んでいる人がいなくて、建物が老朽化している場合でも、定期的に滞在していた物の出し入れをしている限り、空き家とは言いません。
「電気・ガス・水道の利用状況」や「登記情報、住民票の確認」「関係者への聞き取り調査」などをを通じて客観的に判断するのが望ましいとされています。

「特定空き家」とは、空家法で定義された、社会的または地域的に問題を考えて可能性のある空き家のことを指します。この法律は、放置された空き家が近隣住民に悪影響をおよぼしたり、景観を損ねたりすることを防ぐために制定されました。

特定空き家に指定される基準は以下の通りです。

  • ・倒壊などの安全上の危険が顕在である状態
  • ・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • ・適切な管理が行われず、著しく景色が損なわれている状態
  • ・周辺環境の保全のために放置が不適切である状態

 

特定空き家に指定されると、行政は所有者に対して都合や指導、主観、さらには命令を行う権限を持ちます。仮に所有者がこれに従わない場合、行政は建物の強制解体を実施こともできます。

■保険会社の空き家の定義

火災保険を提供する各保険会社では、空き家の定義がそれぞれ異なります。

たとえば、日新火災海上保険の場合では「居住の目的で使用されていない住宅」を空き家と定義しています。

一方、東京海上日動火災保険は「空き家でも火災保険に加入できますか?」という問いに対し、次のように答えています。

「海外転勤などで一時的に空き家となっている家や、別荘のように一時的な住居を目的としていて、さらに家財が常時備えられている家は、契約が可能です。」

なお損保ジャパンは、以下の条件に当てはまる空き家なら、企業分野火災保険に加入できるとしています。

 

  • ・今後も存続する予定が全くない建物
  • ・かつて住居として使用され、家財も残っているが、今後住む予定がない建物
  • ・建売業者が所有し、売却予定の建物
  • ・転勤などの理由で現在利用されておらず、今後の使用予定が未定の建物
  •  

火災保険に加入を検討している場合は、自宅がこれらの条件にどうかどうか、希望する会社に確認することをお勧めします。


 

                              
 空き家の問題点
                             
毎年空き家は増え続けており、特定空き家に対する指導や勧告も、近年激増しています。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■空き家の増加

今年、人口減少や住宅の老朽化、社会的ニーズの変化を背景に、空き家数が増加しています。 総務省が実施した「平成31年度空き家対策に関する実態調査」によると、平成25年には空き家が820万戸存在し、これは総住宅数の13.5%に相当します。

この調査では、死亡や転落などによって発生する、私たちが一般的に検討している空き家は「その他の住宅」として分類されています。この「その他の住宅」は318万戸で、総住宅数の5.2 %を意識しております、過去20年間でその数は2.1倍に増加しています。

 

■特定空家に対する自治体の処置の増加

特定空き家に対する自治体の対応は、年々強化されています。

この法律により、特定空き家に認定されると、自治体は指導や児童育成者全員に改善を求めることができます。
仮に命令に従わない場合、行政は強制的に空き家解体を行うことも可能です。
なお、解体にかかる費用は、空き家の所有者に負担が求められます。

 


                              
 空き家の処理方法
                             

今後使う予定がない場合、空き家を持ち続けても固定資産税を払い続けるだけです。
特に、老朽化が進んで特定空き家に認定されると、今後の負担として解体費用も発生してしまいます。

この章では、空き家を手放すための方法を3つご紹介します。

 

■売却する

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

■活用する

建物や土地に対する愛着がある場合や、珍しい家を手放すのがもったいないと感じるなら、空き家の活用を考えてみるのも一つの選択です。

具体的な活用方法として、以下のような活用法があります。

  • ・賃貸物件として貸し出し、家賃収入を手に入れる
  • ・駐車場やコインランドリーとして活用する
  • ・リノベーションを行い、カフェやシェアオフィスとして新たに活用する
  • ・地域のコミュニティセンターとして提供する
  • ・趣味の場所として家庭菜園や園芸に利用する
  •  

収入を目的とした活用法として、共同住宅や駐車場運営を選ぶ方も多くいます。
また、地域の人々が気軽に集える場所として無償で提供するのも良い選択肢です。収入は得られないかもしれないが、深い人間関係や充実感を得られる可能性が高いです。



                              
 空き家を放置するリスク
                             

空き家をそのままにしておくと、近隣トラブルの主な原因となるため、とにかく早く対処することをお勧めします。

  • ・老朽化による建物崩壊リスク
  • ・不法侵入や犯罪の温床となるリスク
  • ・害虫や野生動物が大量発生するリスク
  •  

空き家は放置するほどに老朽化が進み、地震や台風によって倒壊する危険が懸念されます。
万が一倒壊した建材が隣家に影響を与えれば、賠償問題に発展することは間違いありません。

また、空き家は周囲から目立ち悪く、不良や犯罪者が集まりやすい場所となることがあります。

さらに、管理が行き届かない荒廃した空家には、ゴミの不法投棄やネズミの大量発生といった害獣問題がつきものです。どれも、地域全体に悪影響をおよぼすものばかりですから、トラブルになる前に空き家の処分を検討する方が無難です。








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住んでいない家の売却。かかる税金、できる節税。
カテゴリ:不動産を売る  / 更新日付:2024/10/04 09:00  / 投稿日付:2024/10/04 09:00

■住んでいない家の売却。かかる税金、できる節税。

自宅の売却

使っていない家を所有しており、今後も利用する予定がない場合、「売却」を考えてみる一つの手です。
この記事では、空き家を売却する際に必要な費用や税金について詳しくさらに、売却時に活用できる節税のポイントもご紹介します。


POINT

・住んでない家の売却にかかる税金
・譲渡所得の計算方法
・税金控除・特例活用
・住んでいない家の売却方法
・確定申告は必要?





                               
 住んでない家の売却にかかる税金
                               
使っていない家を売却した際に発生する税金には、以下のようなものがあります。

 ■譲渡所得税

家を売却して利益が生じた場合、それは譲渡結果として扱われます。 譲渡結果には、得られた税と住民税がそれぞれ課されます。

■印紙税

通常、売買契約書は2通作成され、その印紙代は販売主と買主がそれぞれ1通になります。

■登記費用
使っていない家でも、対抗当権が設定されている場合、その対抗当権を消すために登記費用が発生します。報酬が含まれます。



                             
 譲渡所得の計算方法
                             

家を売却して得た譲渡所得・所得税・住民税について詳しく解説します。

税金の面では、現金譲渡結果が重要かどうかがなポイントです。 現金譲渡結果金額は、次の計算式で求められます。

現金譲渡結果金額=譲渡収入額-(取得費+譲渡費用)-特別権利

次に、譲渡所得額や各種費用の算出方法について説明しています。

■譲渡所得の算出方法

通常、不動産の売却価格が譲渡収入額となります。 もし引き渡し後の固定資産税の精算金が発生する場合は、その金額も譲渡収入額に加算されます。

■取得費の算出方法
取得費とは、売却した不動産を購入や建築した際に支払った代金、仲介手数料、設備費、改良費などの合計金額をご了承ください。相当額を差し出す必要があります。

■譲渡費用の算出方法
譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生した仲介手数料、印紙税、建物の解体費用などを合計した金額です。

■譲渡所得税の税率

譲渡結果には得税と住民税が課されますが、その優遇は不動産の全期間によって異なります。まずは全期間に応じた優遇を確認してみましょう。月1日時点で計算されます。

全期間が5年を超える場合
・所得税(特別復興得税を含む):15.315%
  • ・住民税:5%
  •  

全期間が5年以下の場合
・所得税(特別復興得税を含む):30.63%

  • ・住民税:9%




                              
 税金控除・特例活用
                             
現金譲渡結果金額を算出する際には、「特別承諾額」が重要な役割を果たします。

 

■空き家(被相続人の居住用財産)を売った時の特例

相続によって手に入れた家(被相続人が生存していたが、相続後は無人家)を売却する際には、最大で3,000万円の譲渡結果を放棄することが可能です。の適用を受けるには、対象となる不動産が昭和56年5月31日以前に建てられた一軒家(マンションではない)であること等の例外の条件です。

 

■譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅を住まなくなった日から3年以内に売却した場合、最大で3,000万円の譲渡結果を譲渡することができます。ただし、売却相手が親子や夫婦などの特別な関係にある場合、この特例は適用できません。


■マイホームを売った時の軽減税率の特例

前項で選択した「生存用財産を譲渡した際の3,000万円特別控除の特例」を適用した家に対し、譲渡得金額(6,000万円以下の部分に限る)に対して、得税(復興特別特別控除)得られた税を含む)が10.21%、住民税が4%に軽くなります。

この特例を利用できる不動産は、すべての期間が10年以上である必要があります。

 

■特定の居住用財産の買換えの特例

住まなくなった日から3年以内に自宅を売却し、新しいマイホームを購入した場合、譲渡益に対する金銭を将来にわたって延長することができる特例があります。

この特例を利用できるのは、売却する不動産のすべての期間が10年以上で、かつ居住期間も10年以上である場合に限ります。




                              
 住んでいない家の売却方法
                             

「住んでいない家」と一口に言っても、その状態や市場価値は多種多様です。

■そのまま売却

築年数が比較的短く、老朽化が進んでいない住宅であれば、そのままの状態で売却することが可能です。不動産会社に売却査定を依頼し、販売価格の参考となる数字を算出してもらいましょう。

■古い家を取り壊してから売却

老朽化が進むだ一戸建てで、修理にかかる費用がかかる場合は、解体して土地として売却する選択肢も考えられます。が長くなることで固定資産税の負担が増えるリスクもあります。

■一部リフォームして売却
生きていくのが難しい状態にはあるもの、軽度の修繕を惜しんで住めるようになる場合、一部をリフォームしてから売却するという選択肢もあります。 リフォームを行う前に、その不動産の立地や特徴をもとに、市場性(販売可能性)について不動産会社などへ確認しておくと良いでしょう。

■瑕疵担保保険を付保してから売却

中古住宅では、買いにくい建物に隠れた欠陥が存在するのではないかと心配し、購入に踏み切れないこともあります。に、その調査や修繕にかかる費用を保険金でカバーしてもらえるため、安心感

この瑕疵保障保険は、売主の依頼により加入可能なので、不動産の市場価値を向上させるために、瑕疵保障保険を付保してから売却するという方法も考えられます。


■買取を利用して不動産会社に売却
自宅に住んでいないだけでなく、遠方にあるために室内の整理や購入希望者への対応が難しい場合は、不動産会社の買取サービスを利用することも考えてみてください。可能性はありますが、迅速に物件を手放すことができ、売却後の責任からも解放されるという猶予があります。

■空き家バンクに登録
市場性があまりにも高くない地方の空き家では、不動産会社に仲介を依頼してもすぐには買い手がつかないことがあります。そのような場合、自治体が運営する空き家バンクへの登録を考えてみるのこれにより、その地域に興味を持つ移住希望者の目に留まる可能性性があります。



                              
 住んでいない家の売却方法
                             

住んでいない家を売却した際に確定申告が求められるのは、金銭譲渡結果金額が発生した場合や、特例を利用して金銭譲渡結果金額がゼロになった場合です。 特に後者は見落としやすいので、十分に注意が必要です。









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2024年10月も大國土地では西尾張地区の老朽化物件買取を強化中です!
カテゴリ:スタッフブログ  / 更新日付:2024/10/01 09:00  / 投稿日付:2024/10/01 09:00

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暑いが続いていますね。
熱中症にならないように、定期的に水分補給と、涼しい場所での適度な休憩をとっていきましょうね^^

秋シーズンもはじまり、秋のイベントも徐々に増えていく時期ですね!
不動産の現場でも、秋はご家族がお楽しみいただけるイベント盛りだくさんです^^
休日に合わせて、住宅展示場や内覧会に是非遊びに来てくださいね。


ピカピカの新しい家、憧れだった住みたい土地、好みのインテリア。
この機に、前向きに楽しく住替えのシュミレーションをするのもいいかもせん。
 

今月のブログでは10月の不動産トレンドや注目ポイントについて掘り下げていきます。
夏の到来とともに、不動産の可能性について一緒に考えてみませんか?

 

 

 





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