不動産のお得情報の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

■土地家屋を売るにも買うにも、借りるにも、欠かせないのは不動産会社ですよね！

不動産会社を通さずに個人で売買する事も可能ですが、
不動産会社を利用する方が安心・安全・確実に取引する事ができます。
例えば、
・契約書の制作
・住宅ローンの手続き
・法律や税金
・保証や義務の説明
・住民トラブルの解決
など、プロの不動産会社の経験やノウハウが必要になってきます。

とはいえ、大なり小なり色々な不動産会社がある中、何を基準に選べばいいかわからない。
と言う声も少なくはありません。

◇そこで今回は、大手不動産会社と地元密着の不動産会社でメリットデメリットで比べてみて
　不動産会社の選択基準の一つにしていただけたらと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■主流はインターネットに

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶建築物件を探すにも、インターネットを利用する人が増えています。

STEP❶まずはインターネットで手頃な物件を見つけて、
STEP❷担当する不動産会社に連絡。
STEP❸実際の建物（土地）や部屋を見せてもらい、
STEP❹最終的に決定する
という流れが多いようです。

インターネットでの情報探しは便利で効率的。
反面、多くの人が同じ情報を得られる為、「もうすでに売れていた」「入居者が決まっていた」
など、早い者勝ちの様なケースも多くみられます。

そこでおすすめしたいのが、不動産会社に直接相談、利用する方法。
インターネットに加えて上手に活用すれば、選択肢の幅もかなり広がります。




■不動産会社は、大まかに分けると「大手不動産会社」と「地元密着型」のタイプがあります。
最初に考えるのは、どちらを選択するかでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■大手不動産会社のメリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶メリット

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■地元密着型不動産会社のメリットデメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶メリット

・地主や家主と親交があるので、価格や条件面で交渉しやすい
・エリア内の物件は確実なものが多い
・購入、入居後などのトラブル対応が迅速
・第一希望の物件が塞がっていたら、直ぐに次の物件を提案してくれる
・地主や家主から直接委託された「掘り出し物」が見つかる可能性もある

▶デメリット

・地域以外の情報は少ない


※「住みたいエリアが決まっている」のであれば、
　エリア情報に強い地元密着型の不動産会社に相談することをおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■対応してくれるスタッフ(営業担当等)も大切
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶担当してくれる営業担当との相性も、良い物件を見つける大事なファクターです。

　　
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「マイホームが欲しい！できれば一軒家がいい。」

実際に、一軒家を持とうと考えるときに、マンションと比べる出てくるメリットやデメリット。
どのようなモノがあるのか気になる方もいるでしょう。

ライフスタイルや家族構成などによって、一軒家orマンション。
どっちがいいか大きな違いはありますが、まずは基本的な特徴を把握しておくことが大切です。

気になる部分をしっかり理解したうえで、自分に合った住まいであるかを考えてみましょう。
この記事では、一軒家が備える魅力や注意点を解説します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■一軒家のデメリット

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一軒家を選ぶとき、どのようなデメリットがあるか把握しておくのが大切です。
ポイント別にご紹介していきます。

その❶　メンテナンスの手配は自分で

マンションなどの集合住宅であれば、毎月の管理費や修繕積立金を支払うことで、
建物の修繕や管理を自分で行う必要はありません。

しかし、一軒家の場合では建物の補修や設備の修繕など必要な維持管理の手配は
すべて自分で行わなければなりません。

築年数が増してくるにしたがって修繕費用も増えていくので、
計画的にお金を積み立てていく必要があります。

その❷　防犯面のリスク

■マンション
・オートロック機能
・管理人が建物内を巡回する
　…防犯面で安心できる部分があります。

■一軒家
・建物自体が独立しているため、必要なセキュリティーは自分で

・住むエリアの治安状況によっては、ホームセキュリティーサービスが必要
　…安心して暮らせる環境を整えてみましょう。

その❸　建て替えができない場合がある

法定耐用年数とは、減価償却の際に使用されるもので、対象となる物件の、
税法上の価値がゼロになるまでの期間を示すものです。
建物は使用するほど劣化していくため、その分だけ価値が下がっていきます。

法律によって定められた基準に沿って決められたものであり、
建物の場合は構造によって違いがあります。
たとえば木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造は47年などと決まっており、
毎年減価償却を行うことで、資産価値を計算していきます。
マンションであれば鉄筋コンクリート造などが多いですが、
一軒家は木造の場合が多いため、比較すると法定耐用年数は短くなってしまいます。

ただし、法定耐用年数はあくまで税金の計算のために使われるものであり、
実際に住める年数を示すものではありません。
また、法定耐用年数が短くなれば、それだけ固定資産税も下がることにもなるので、
総合的に判断することが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■一軒家のメリット

一軒家にはデメリットがある半面で、多くのメリットもあります。
・専用の庭や駐車場を持てる

・子どもの遊び場をつくったり、ガーデニングを楽しめる

　┗各自の好みを取り入れた土地活用が行えます。
　　自宅に駐車場が持てることで、マンションのように駐車場代がかかることがありません。

・管理費や修繕積立金はかからない
・自由な間取りで設計できる
　┗家族構成やライフスタイルに合わせた住まいを手に入れられます。

・集合住宅ほど騒音やプライバシーを気にせずに済む
　┗子育てに適した環境を手に入れやすいといえるでしょう。

一軒家は家づくりに必要な時間や手間はマンションよりもかかりますが、
その分こだわりのある住まいを得ることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■一軒家とマンションとの比較

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

最後に、一軒家が向いている方とマンションが向いている方の
特徴について見ていきましょう。
暮らしにおいてどのような点を重視したいのかで選んでみるとよいといえます。

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相続によって得た土地や老朽化によって家屋を壊した後に残った土地など、
さまざまな事情で活用していない土地を保有している方もいるのではないでしょうか。

土地は利用していなくても、所有しているだけで多額の固定資産税が発生します。
そのため、不要な土地は手放してしまったほうがいいのではないかと
検討している方もいるかと思います。

そこで今回は、土地を手放すいくつかの方法について、
それぞれの特徴から注意点まで紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地を手放したい時の方法

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「空き家」になった「空室」になった事を機に、
また、実はかなり長期間使用していない家があり、
対応を検討しなければならなくなったときに、お客様からよくご相談を頂きます。

また、暫くすると空いてしまう予定の物件をお持ちの方もいらっしゃると思います。

そんな時に、売るのか？貸すのか？「空き家」のままにしておくのか？
の判断の参考にしてください。

その❶　売却を勧めることが多いケース

1.住宅ローンの支払いがある場合
住宅ローンの支払い金額にもよりますが、売却を優先した方が良いと思います。
理由はその保有リスクにあります。今回は分譲マンションをお持ちの場合についてご説明します。

■空き家リスク
空室になって賃借人を募集した場合、一カ月以内に賃借人が見つかり入居されることは
そんなに多くはありません。

一度空室になったら概ね3カ月～６カ月くらいは募集（空室）期間を見るべきと思います。

■金利上昇、支払い金額上昇
現在は住宅ローン借入金利が低くなっています。
金利が安い場合、支払金額もまた安くなります。

まだまだ考えづらいですが、景気が上向いてきた場合、短期プライムレートが上昇します。
変動金利で住宅ローンを借りている場合は、年間二回の金利見直しがありますので
金利が変更されます。

■借り入れ能力の減少
既存の住宅ローンがある場合、返済可能金額を計算する場合に既存住宅ローンの
返済金額分を差し引いて計算します。

住宅ローンが残ったままの住宅を保有していた場合、
ほかの住宅を購入するときの住宅ローン借り入れ能力の減少要因となってしまいます。

２．室内の原状回復工事に過大な費用が必要なケース
長年使用していた室内はやはりそれなりに経年劣化が進んでいるものです。

よくあるのが住んでいるときにはまったく気にしていなかったものの、
引っ越しが終わった後、
家財道具がなくなりすっきりとした室内を見てみると、想像以上にひどい状況で、
ご自身から「よくここに住んでたな～。」というお言葉を聞くこともあります。

３．賃借人が付きづらいケース
様々な原因が想定されますが、適正賃料で募集をしたとしても賃借人が付かない、
付きづらいケースがあります。

例えば、近隣募集住戸が多い地域、駅から遠い地域、広すぎる住戸、
学生向けの広さだが近隣に学校施設が多くない場合等が挙げられます。

募集条件にもよりますが１年以上空室になるようなケースも見受けられます。

このような場合はやはりご売却を検討した方が良いと思われます。

４．所有者の方が複数の場合
相続等で物件を取得した場合、法定相続で所有者が複数人になってしまうことが良くあります。

このような場合、主に管理をする代表者の方が取りまとめをして賃料の配分を行ったり、
必要経費の徴収を行ったりしているケースがあります。

しかしながら代表者の方ばかりが煩雑でなかなかこの状態を維持し続けるのは大変なようです。
また、複数所有者の中でまた相続が発生してしまうこともあります。

できれば所有した時点で共有者の皆さんの同意でご売却をお勧めすることが多くなります。

５．所有者の方がご高齢の場合
ご高齢の方が所有者の場合、その後の賃貸期間の経過と同じく
所有者様のご年齢も高くなってまいります。

若い方が所有者で、賃貸管理等が苦にならない場合は良いのですが、
賃貸住宅の管理についてご自身でも多少の面倒を感じていらっしゃる場合、
ご売却をお勧めすることが多くなります。

その❷　賃貸を勧めるケース

１．住宅ローン支払いがない場合
住宅ローン支払いがないので管理費と修繕積立金の２万円、固定資産税等月割り負担額１万円、
合計３万円が毎月の支払額になります。
先ほどと同じように空室期間が発生した場合でも、
月々３万円の保有コストであれば６ヶ月間の空室期間があったとしても１８万円、賃料収入１．５ヵ月分で回収可能です。

２．室内原状回復費用があまりかからない場合
築後経過年数が少ない場合や、以前に大幅な改修工事等を行っている場合、室内の原状回復費用は安くて済む場合が多くなります。例えば室内の原状回復工事費用が５４万円程度と軽微な場合、先ほどの計算、6カ月の空室期間と４８ヵ月の入居期間を合わせた５４ヵ月の平均負担額は５４万円÷５４ヵ月で毎月当たり１万円になります。

３．募集した場合の募集期間が短めの、需要がある地域
賃借人の募集を行った場合、空室期間が短く、すぐに借りたい方が現れる地域にある場合は、安心して賃貸にすることができます。駅近物件で、探している人が多い間取りとマッチしていれば安心です。

その❸　空き家のままにしとくケース

現在ように以前と比べるとかなり高い価格で売却が可能な時期は、
ご売却をお勧めするケースが多くなります。

景気が悪く、売れ行きも芳しくなく、価格が安くないと売れないような場合、
賃貸経営で一時的に賃料収入を得る方法をお勧めし、
後日ご売却をご提案するケースが出てきます。

空き家になってご相談をいただいた場合、
「そのままにしておいた方が良いですよ！」と助言させていただくことはほとんどありません。
様々な状況で売却も賃貸募集もすることが不可能な場合、
そのままになってしまうという、というのが現実だと思います。

極稀に、再開発地域に「空き家」が含まれている場合があります。
再開発により資産価値が上がり、売却価格も賃料も上昇することがほぼ確実な場合、
よくよく検討が必要です。事業着工が近づいている場合、解体工事が伴いますので、
賃借人の募集等は行わず「空き家」のままをお勧めします。
但し、大規模再開発の場合は着工までの期間が長い場合が多くなります。
事業着工が１０年後となってくると所有者様により判断は分かれてきます。
再開発事業の進捗状況を把握したうえでの判断が重要になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

今回は「空き家」の現状と、ご自身が「空き家」や「空室」と向き合うことになった場合に
どうするべきかについてお伝えしてまいりました。

様々な統計数値から見えてきたのは「空き家」や「空室」のまま、
売却手続きをされるわけでもなく、賃貸募集されるわけでもない、
未利用状態で放置されている住宅がかなり多くありそうな現実です。

 
近年、都心などのマンションは値上がりする地域などがあります。

以前に査定した経験がある方は、想像していたよりも高い金額で売れるかもしれません。

何かの理由で「空き家」・「空室」にしたままにされている方は、
是非一度、査定を依頼してみてはいかがでしょうか？

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人生100年時代に突入した今、定年を迎えても、
子育てが終了しても約30年の時を過ごすといわれています。

そんな中、いわゆるシニア層の方の中で、
現在の住居からの住み替えを検討する方が増えています。

「不動産購入は一生に一度」や「終の棲家」などの言葉もありますが、
どういった背景でシニア層は住み替えを検討するのでしょうか。

「今回はシニア層の住み替え」についてお話します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■人生１００年時代に突入

平均寿命は、平成30年の調査で男性で81.25歳、女性で87.32歳と言われています。

平均寿命は今後も伸びることが予想されていて、
最近では「人生100年」なんて言葉も誕生しています。

実際に人生100年時代が到来すると、定年後や子育てが終了した後であっても、
約30年の時を過ごすことになります。

その間、体力は徐々に衰えることは必然ですし、
病気にもかかりやすくなることも想定されています。

人生100年というのは、老後の生活において様々な影響を及ぼすことが想定されていますが、
中でも今の「自宅」の件で悩みを抱えている方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■終の棲家では無くなった

住宅を購入するきっかけは様々ですが、多いのが結婚や子供の誕生です。

購入するなら、子供の成長も考えて、
子供部屋を確保できるような大きな部屋を購入する方がほとんどだと思います。

また、都会の環境よりかは子育て環境を重視し、郊外の住宅を購入する方も多くいました。

さて、今のシニア層と呼ばれる60代後半や70代にかけての方が、
初めて住宅を購入した時というのは、人口増加に対応するためにマンション建設や団地の形成、
郊外の宅地開発が盛んな時代でした。

住宅購入の選択肢も豊かになりつつある時代で、
広い大きな家を購入された方も多く入らっしゃったのではないでしょうか。

子供の独立によって子供部屋は空き、部屋が余った状態になったり、自身は、
加齢による体力衰退に伴って、広い部屋の移動に苦痛を感じる場面が出てくるようになります。

人生100年時代に突入した今、終の棲家として購入した自宅は、
今後続くであろう約30年の老後の生活には合わないといったことが起こり得るかもしれません。

しかし、こうなる事を想定して不動産を購入することはとても難しいことです。
そこで今、シニア層の中では、今の生活スタイルに合った
「住み替え」を検討する方が増えてきているのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■シニア層の住み替え

住み替えと言っても、マンションから戸建や今より広い部屋へなど様々ありますが、
シニア層では「ダウンサイジング」と呼ばれる住み替えが主となっています。

ダウンサイジングとは、住宅用語では、今よりコンパクトなお部屋に住み替えることを言います。

広義では、コンパクトにするだけでなく、
今の生活スタイルを考慮した部屋に住み替えることをいいます。

例えば、広い部屋から夫婦二人だけが生活できるコンパクトなお部屋に引っ越すことは
もちろんですが、年を重ね体力が落ちることを考えると、通院、買い物、交通など
生活の利便性も考慮する必要があります。

特に郊外で、街の中心部や最寄り駅から離れている地域にお住いの方は、
買い物や通院などでの外出が大きな負担になってしまいます。

庭付きの戸建もいいですが、今後の生活を考慮すると、
街にあるコンパクトなマンションへの住み替えが実現できれば、
日々の生活や体への負担の軽減が図れます。

また、「近居」という言葉も近年よく耳にするようになりました。

近居とは、自身の子供や親戚の近くに住むことを言います。
一昔前は、同居という考えが主でしたが、最近では「近居」のスタイルを
とっている家族もいるそうです。

老後の生活にとって、様子を見に行ける環境が整うことは、互いに安心することができます。

しかし、同居の場合だと抵抗感を持つ方もおり、
程よく距離をとった「近居」が最近のトレンドにもなりつつあります。

この「近居」は、行政も奨励しています。
例えば、品川区では「親元近居支援事業」を展開して、
転居費用に応じてポイント交付が受けられます。
そのポイントは区内で使える商品券などと交換することができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■実際の住み替えの方法

では、実際に住み替えるにはどのようにしたらよいのでしょうか。

物件の購入費用、引っ越し費用などお金の工面をする場面が出てきます。
しかも、仕事は定年しているし、住宅ローンは組めないしなど、
シニアならではの制限もついてきます。

しかし近年では、このシニア層の住み替えに対応するべく専用の融資を用意している
金融機関も出てきました。この融資の内容も含めて、シニア層の住み替え方法をまとめました。

❶現在の自宅の売却資金で住み替える

こちらの方法は、住み替えの中でも一番シンプルな方法で金融機関の融資を
受ける必要もありません。

自宅を売却し、手元に残った資金を使った資金をそのまま購入物件に充当してもよいですし、
売却資金と自己資金を合わせて購入することもできます。

不動産売却には、税金、仲介手数料などの諸費用が発生しますので、
これらは購入資金から除く必要があります。

仲介手数料も物件価格の3％+６万円の消費税がかかり、大きな諸費用となりますが、
売却時の税金が気になるといった方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産売却時の税金（印紙税を除く）は譲渡取得税と呼ばれます。
不動産売却は税法的には、その売却金額は収入とみなされ、所得税が課税されます。

課税は譲渡益が出た場合に限られます。
譲渡益とは、簡単に言うと買った金額よりも売った金額の方が高かったことをいいます。
その分を利益として、課税がなされます。

しかし譲渡益が出たとしても、利益が3,000万円までは非課税という
「3,000万円特別控除」という仕組みがあります。（特別控除は自宅の売却時のみ適用です）
ほとんどの自宅の売却はこの特別控除が使えて無税になると思います。

反対に、売れた金額が買った金額よりも大きく下回った場合には、利益は発生していないので、
課税がされないという仕組みになっています。
（ただし、自宅の減価償却がありますので、売れた金額、購入金額が近い場合には注意しましょう。）

住み替え時には、いくら手元に残って、いくら購入物件に充当できるかなど資金計画を
しっかりと立てる必要がありますので、不動産会社の担当者と打ち合わせをしておきましょう。

❷リバースモーゲージを使って住み替える

最近のシニア層の住み替えが増えている傾向に、金融機関も専用の融資で対応しています。
それがリバースモーゲージです。

リバースモーゲージとは、所有している自宅を担保にして、
担保評価に基づいて決められた金額の範囲で融資を受けることができる仕組みです。
通常の住宅ローンと違って、元本の返済はなく金利のみを支払うケースが一般的です。

借りた資金は、通常、本人が死亡した後に担保とした不動産が売却されて
一括返済されることが前提です。もちろん、その他預金や保険などで返済されれば
不動産を売却する必要はありません。

この数年、徐々に認知されるようになり、取扱い金融機関も増加して利用件数が伸びています
。

最近のシニア層の方は、子孫に資産を残す傾向より、活用したいとの考える方が多いようです。

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「相続」と聞いて、身近に感じる方は少ないかもしれません。
ですが、誰にいつ起きてもおかしくないものです。実際に相続が起きてから、
相続について調べたり、準備するのでは、お気持ちとしても、時間としても余裕がありません。
事前に相続について知っておくことで、「もしも」の時に備えましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■相続が発生したら？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

まず、相続が発生した場合、何をすればいいのかを説明していきます。


❶被相続人の死亡を知った日から７日以内に、市区町村役場に死亡届を提出。

❷誰が相続人としての権利があるのかを確定させるために、相続人全員の戸籍謄本を集めて確認。

※相続人は誰でもなれるわけではありません。主には子など親族が資格を有することになります。
　相続人を確定する場合には、被相続人の生誕から亡くなるまでの戸籍謄本等を確認し、
　法律で定める相続順位を基に確定をさせます。
　相続は遺言書がない限り法定相続となり、被相続人の配偶者は、
　欠格事由がない限り相続人となります。その他相続人に関しては、
　被相続人の戸籍謄本を確認し、上記の表にあてはまる相続人が他にいないか確認をしていきます。

❸相続人としての権利がある人は「相続する」か「相続しない」かを選択。

※ただし、選択には期限があり、被相続人が死亡したことを知ってから３ヶ月以内です。
　何も手続きをしないで３ヶ月経った場合は「相続する」ことになります。
　この「相続する」か「相続しない」かの選択肢について説明します。

パターンA.相続する

相続する場合、下記の２種類の相続の方法があります。
・「単純承認」
・「限定承認」

相続によって、受け取ることができる財産は、現金や、
不動産などのプラスの財産だけではありません。
借金や住宅ローンなどのマイナスの財産も含まれます。
このマイナスの財産も含めて全て相続することを「単純承認」と言います。
一般的に言う「相続」とはこの「単純承認」のことを指します。

一方、プラスの財産の範囲内で、借金などのマイナスの財産を受け取ることを「限定承認」と言います。

パターンB.相続しない

プラスの財産も、マイナスの財産も全ての財産を相続しない場合は、「相続放棄」となります。
ただし、相続放棄したことにより、不動産の相続人がいなくなってしまった場合、
相続放棄をした人がその不動産を管理しなければなりません。

不動産の管理義務を引き継ぐには、家庭裁判所へ申し立てをし、
遺産の管理を行う相続財産管理人を選任する必要があります。

ですが、申し立てには、費用も時間もかかります。
また、相続財産管理人には報酬も支払わなければなりません。
そのため、「相続放棄をしたから、その不動産と関係がなくなる」
わけではありませんのでご注意ください。

この「相続放棄」と「限定承認」の場合は、被相続人が死亡したことを知ってから
３ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てをする必要があります。

また、相続税がかかる場合、相続税の申告をしなければなりません。
申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日から10ヶ月以内です。

ただし、基礎控除があり
3000万円＋600万円×（法定相続人の数）以下の課税価格の合計額であれば、
相続税はかかりません。

相続税の計算について、より詳しく知りたい方は国税庁のこちらのページをご覧ください。

そうして、相続人が確定したら、遺産を相続人の間で分け合うことになります。
その際、誰がどの財産を相続するか協議する必要があります。これを遺産分割協議と言います。

遺産が分けやすい金融財産であれば、すぐに分けることができるかもしれませんが、
不動産などの分けることが難しいものも含まれるため、
相続人の間でしっかりと協議する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■相互したマンションの活用法

■相続し、売る

◐共有分割にして売却する方法
＜メリット＞

①それぞれの法定相続分を明記した形で不動産登記を行うので、公平な遺産分割ができる。

②不動産登記がなされているので、同意なしに他の共有者が勝手に不動産を売却したり、担保を設定することができない。

＜デメリット＞

①不動産を活用・処分時には、全員の同意が必要で手続きが複雑化する。

◐代表者が登記名義人になって売却する方法
＜メリット＞
①代表者１人が登記名義人になるので、売却手続きとなった場合、
　その代表者のみの行動で済み、手続きが容易になる。

＜デメリット＞
①相続不動産の名義人は代表者単独であるため、相続人同士で意思疎通が通りやすい
　間柄でないと、予期せぬ行動（名義人による勝手な売却や担保権設定などの法律行為）を
　他の相続人は防げることができない。

■相続し、住む

＜メリット＞
①思い入れのある部屋に住むことができる。
②ローンが完済されている場合はローンの返済なく、家賃を支払わずに住むことができる。

＜デメリット＞
①築年数が経っていたり、設備の劣化などがある場合は、大幅なリフォームが必要になる。
②相続人が複数人いた場合は、誰の名義にするのか、誰が居住するのかということで、トラブルになる可能性がある。
③固定資産税や管理費、積立金などの維持費がかかる。
④将来的に売却を考える際、今よりも築年数が経つので、資産価値下落のリスクがある。

■相続し、貸す
＜メリット＞

①思い入れのあるお部屋を手放さないで所有できる。
②家賃収入を得ることができる。

＜デメリット＞
①築年数が経っていたり、設備の劣化などがある場合は、大幅なリフォームが必要になる。
②リフォームなどの初期投資費用を、家賃収入で回収するまでに時間がかかる。
③築年数が経てば、将来的に家賃低下のリスクがある。
④固定資産税や管理費、積立金などの維持費がかかる。他にも、賃借人が退出した都度のハウスクリーニング費用やリフォーム費用がかかる。
⑤将来的に売却する場合、築年数が経つことで、現在よりも資産価値の下落の可能性がある。
賃借人が入らず、空室が続いた場合、その間は家賃収入が得られない。
※費用が発生する際、相続人が複数人いた場合は、費用は誰が払うか、誰が管理するのかをしっかりと話し合う必要がある。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■まとめ

相続した中古マンションを「貸す」場合も、その物件が賃貸に適しているのかどうかを
しっかり見極める必要があります。

賃貸の場合、立地がとても重要です。例えば、駅から近いマンションや、
ターミナル駅周辺地域などであれば、賃貸の需要も多くあります。

加えて、築年数が浅く、設備が整ったマンションであれば、さらに需要は高まります。
ですが、築年数がかなり経っていると、設備などの不具合も出やすく、
維持管理が困難になりやすい場合があります。
そうなると、所有者にとっても、賃借人にとっても、デメリットになるため、
賃貸の運用は難しいと思われます。

家賃の設定に関しても、築年数が経っていると、
同じ条件で築年数が浅いマンションよりも、家賃が低くなる傾向があります。

他にも、広さや利回りなど、将来を見据えた資金計画をしっかりと立てる必要があります。

以上のように、相続した中古マンションの活用方法のメリット、デメリットを紹介しました。
どのように活用するのかを決めるためには、その物件をしっかり把握する必要があります。

例えば、築年数や、立地、広さ、お部屋の中の状態、売却した場合の売却金額、
賃貸にした場合の賃料、リフォームをした場合の費用などを考慮した上で、
「売る」か、「住む」か、「貸す」かを決めることが重要です。

【当店におけるコロナ対策について】
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