カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/08/25 09:00
■「古家付き土地」として土地売却する方法を、
基礎知識から注意すべきポイントまでご紹介していきます。
▶古家付き土地の売却のコツ～前編～
築年数の古い実家を相続したけれど、誰も住まないし荷物の整理が済んだら
売却しようかと考える人が近年増えているようです。
空き家のまま放置して資産価値を落としてしまったり、管理に悩んだりするよりも
合理的な方法かもしれません。
しかし、建物がボロ過ぎて住まいとして売るにはリフォームが必要だし、
古家を解体するのは手間も費用もかかる…。
■古家付き土地のまま売ってもいいケースと注意点
▶「古家付き土地」として売却する方がおすすめの物件と、売却のコツをご紹介。
■古家付き土地ののまま売ったほうがいい物件
❶建物に価値がある
建物が比較的新しくて、「住む」「貸す」といった使い方に問題がない場合はもちろんのこと、
古民家として用途価値がある、伝統的な建物や古くても“味のある”家などは
古家付き土地として売却する方が高値になることがあります。
「古い家にリノベーションを施して自分たちらしく暮らしたい」
と考えるニーズは高まっています。
❷再建築が難しい
建築基準法の改正で建て替えが不可能な土地の場合、
古家を立て壊さずに売ったほうがいいでしょう。
いったん取り壊してしまうと新たに建物を立てることはできませんが、
立地や条件によっては住宅として興味を持ってくれる買い手もいるかもしれません。
また、市街化調整区域に指定された土地も再建築が難しくなります。
❸土地査定価格より解体費の方が高い
不動産会社の査定価格よりも、解体会社の解体費用見積もりが高くなってしまう場合も
建物を解体しないでおきましょう。
■注意点：古家付きの土地の価格
▶売却する場合、土地と建物の状況に応じて適切な値付けをすることが重要です。
古家付き土地の値付けは、
❶建物が続けて使えるかどうか
❷リフォーム・リノベーションするならかかる費用を調べておく
❸取り壊し前提なら、解体費用をひいておく
❹広い土地なら、再開発や建売需要を考える
以上をさまざまな要素を鑑みて、売れる価格での値付けをすることが、
売却成功の近道となるでしょう。
■注意点：免責事項を書き出す
▶メリットとして前述した「契約不適合責任の免責」については要注意です。
民法改正前の「瑕疵担保責任」では「全部免責」という文言が使えましたが、
民法改正以降は免責事項を１つずつ特約として売買契約書に書き出す必要があります。
■注意点：境界線・権利の確認を早めに行う
▶境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。
古くから所有されている土地の場合、権利関係の書類や確定測量図などが
不明のケースもままあります。先祖代々受け継いだ土地などは、
相続登記もされないままでいる場合もあり、売却の手続きに支障が出る恐れもあります。
境界確定も時間と費用が必要となりますので、早めの確認が肝要です。
■注意点：適用される特例・控除を確認する
▶売却時にかかる税金の特例・控除を確認し、確定申告の際に正しく申請する必要があります。
■古家を解体して売却する方がいいケース
▶「更地」として売却する方が良いケースと、解体にかかる費用についてお伝えします。
費用を見越しても「更地」にして売却したほうが良い物件とは次のような場合となります。
■空き家の維持が難しい人
▶定期的な管理の手間、経費を面倒に感じている人は、解体工事を行ってしまうのも1つの手。
古家付き土地として売却活動を始めてもすぐに売れるケースは稀であり、最低でも数カ月、
長ければ年単位で期間を見越しておく必要があります。
取壊し前提の建物を残しておくことで売れない期間が延びることを考えあわせるなら、
更地のほうが早期売却の可能性が高まります。
■建物がボロボロ、耐震性が低い
▶古民家としての価値も認められにくいような外観や、著しく老朽化が進んだ建物は、
立て壊して更地にしてしまうほうが高く売却できる場合もあります。
安全性や耐久性が懐疑的な印象ではリフォームするにしても費用がかさみそうなうえに、
物件に対する悪印象を持たせてしまうかもしれません。
■解体費用
さて、更地にする場合、解体費用がどれくらいかかるかが気になるところです。
解体費用は建物構造や延べ床面積、地域や立地条件などいくつかの要素で変動します。
坪単価での相場は、木造は3.1～4.4万円、鉄骨造の場合が3.4～4.7万円、
鉄筋コンクリート（RC）だと3.5～8万円で、
一般的な30坪の木造家屋とすると平均100万円程かかると考えましょう（金額は一例です）。
解体費用には本体取り壊し費用だけでなく、廃棄物の処分費用、
近隣への配慮に関わる費用などが含まれています。
解体費用節約のポイント
| ・複数の会社から見積もりを取る |
| ・自治体の補助金や助成金を活用する |
| ・家電や粗大ゴミは可能な範囲で自ら処分する |
| ・工期を業者に合わせる |
■まとめ
▶古家付き土地は、そのまま売却する方法と建物を解体してから売却する方法がありますが、
どちらにもメリット・デメリットがあります。
立地のよいところにある土地や、住宅設備などが比較的新しいのであれば、
古家付き土地のままで売却する、という選択肢は大いにあります。
とは言え、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいですし、
可能であれば、一括査定を活用し、そのエリアの特徴などを踏まえて
適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。
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