農地売買は難しいのか？農地売買について解説します！｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

■農地売買を検討している方の中で、
「農地を相続したものの、使い道がない」「農業できる状況ではなくなった」
などでお困りの方が多いのではないでしょうか？

農地の買主は、農業従事者に限定されるため、売買するとなると
非常に手間や時間がかかるケースが多い傾向にあります。
そこでこの記事では、農地や農地の税金、農地売買の手続きについて詳しくまとめました。
農地売却をご検討中の方は、ぜひご一読ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地とは、作物を現に栽培（耕作）しているか、もしくはいつでも耕作できる土地のことです。

現在の土地の状況で判断され、必ずしも登記上の地目（田・畑・牧草地）で
判断されるわけではありませんし、現況で野菜などを生育していても、
宅地の一部を家庭菜園として活用している場合は農地に含まれません。
農地の取り扱いに関する法律上の制限は、主に「農地法」に定められています。

農地における固定資産税は、一般農地、市街化区域農地に区分されて課税されます。
一般農地は宅地にくらべ評価額が低く設定されているのが通常です。
一方で、市街化区域農地は利便性が高い地域にあるために、宅地並評価とされます。
もっとも、生産緑地（市街化区域の農地を保全するために都市計画法で
特別な指定を受けた農地）などは、一般農地と同様の評価となります。

相続税を計算するときの農地の相続税評価額は、農地を純農地、中間農地、
市街地農地、市街地周辺農地に分類し、それぞれ異なった評価基準を用いて算出されます。
どの農地に分類されているのかを調べるには、国税庁の路線価図・評価倍率表の
Webサイトが便利です。相続した農地で農業を続ける場合には、
相続税の納税猶予の制度があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却は難しい
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶買い手を見つけるのが難しいのに加え、売却の手続きが複雑で時間がかかるからです。

■農地のままでは、相手が農業事業者に限られる。

農地法により、農地のままで売却するためには、

買主もまた農業従事者でなければならないことになっています。

■活用方法が限られる

現況で耕作地となっている土地は、立地や法令上の制限の面で
他の用途への活用が難しい場合があります。
繁華街や住宅街から離れている場合が多いため、活用方法が限られていたり、
都市計画のなかで開発が制限されていたりすることがあります。

■農地売却・転用の手続きが面倒

農地売却というと農地転用の申請手続きの複雑さ思い浮かべがちですが、
まずは所有地がどのような種類の農地であるかを確認することが大切です。
農地の種類によっては転用が認められないことがありますし、
買い手との売買契約については停止条件付きの売買契約にするなどの
工夫も必要ですので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

■どのような内容の農地かを知る
農地には、農用地区域内農地、甲種、第1種、第２種、第３種、の5種類があります。
農用地区域内農地、甲種農地は原則転用不可、
第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。
農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、
ほぼほぼ農転ができないものと思っておいたほうがよいでしょう。

■買主と条件付き売買契約を結ぶ
農地の買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約の後に農地売却許可・農地転用許可の手続きが必要になるため、
許可が下りることを条件に契約を有効とする、停止条件付き売買契約とします。

■農地売却・転売の手続きを行う
農地売却・農地転用の手続きは市町村の窓口を通して農業委員会に向けて行います。
多くの市町村では、農業委員会は原則毎月1回の開催スケジュールとなっています。
スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。
手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で
確認しておきましょう。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地を売却した時の税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
農地を売却したときには、原則として譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。
税率は、譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が5年以内の場合20.315％（復興所得税含む）、
５年を超える場合には39.63％です。農業振興のため、
譲渡所得税には特別控除（800万円・1600万円）の制度や、
買い替え特例による税の繰り延べの制度があります。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地の売却は、一般の不動産にくらべて手続きに手間がかかります。
これは、都市と農地の調和を図り、農業の振興を阻害しないようにするための大切な手続きです。
市町村の窓口でも、売却の相談は親切・丁寧に対応してもらえますので、
まずは窓口に相談することからはじめるのもよいでしょう。
都市部に近い農地ならば、活用の余地が大きいものもあります。
売却を考えているのならば、積極的に不動産業者や開発業者等の専門家に相談してみてください。

　　
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