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家の解体の流れや解体後の手続き、解体費用を安く抑える方法などを、
更地にして売る場合のデメリットも含めてお伝えします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■解体したい理由は物件ごとに違う

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■なぜ、土地を売るために家を解体する必要があるのでしょうか。

・古い建物が建っていると売れないだろうと思って、更地にしようと考える人。
・長年住んでいた実家なら、「ほかの人には住んでほしくない」という思い。
・空き家の期間が長く、建物が老朽化して崩れかかっている。
・動物が住み着いていたり、ごみが投棄、危険な状態・不衛生な環境に陥っている。

このような場合には、環境改善のためにも建物を解体し、
いったん更地に戻した方がよいでしょう。

このように、解体したい理由は物件によって、また所有者の考え方によっても違います。
しかし、よほど建物が老朽化して危険な状態にあるのでない限り、
解体して更地にしなければならない理由はありません。
古家付きの土地でも、適正な価格で売却することは十分可能です。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　■実家や空き家の解体の流れ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■必ずしも解体する必要はないという前提で、それでも更地にして売却したいという方のために、

建物を解体して更地にするまでの流れを説明していきます。

■解体費用の見積もりの出し方
┗まずは解体業者に見積もりを依頼します。
　見積もりの方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

　机上査定は、インターネット上の一括見積もりサービスを利用した
　見積もり方法です。建物の種類や構造、面積（坪数）、
　周辺状況などを選択すると、近隣の解体業者から見積もり結果が送られてきます。
　精度は高くないものの、手軽に見積もり依頼できる点と、
　一度の入力で複数の会社の見積もり内容を比較できるのがメリットです。

　一方訪問査定では、解体業者の担当者が、実際に現場を見て見積もりしますので、
　正確な金額を出してもらうことができます。
　「机上査定」で見積もりした場合でも、最終的には「訪問査定」によって
　正確な見積もり金額を掲示してもらうことをおすすめします。

■解体見積もりではどこを見るか

 ┗解体費用は坪単価で算定されます。
　そのため、建物の規模が大きいほど解体費用も高額になります。
　解体のしやすさもポイントの1つで、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は
　木造に比べて解体に手間がかかるため、坪単価が高めに設定されています。

　前面道路が狭いと重機やトラックの出入り・横付けができず作業日数がかかるため、
　解体費用も割高になります。前面道路と高低差がある土地も、宅盤を崩したり、
　残土を処分したりという作業が必要になるため、コストアップになります。

　また、建物だけでなく庭木や庭石、塀、舗装版などの外構、浄化槽・井戸といった
　埋設物の撤去にも費用がかかります。
　建築基準法でアスベストの使用が禁止される2006年以前の建物の場合、
　屋根材や外壁材にアスベストの含有された建材が使用されている可能性もあります。
　アスベストを含む建材は散水しながら手作業で撤去することになるため、
　通常よりも数十万円は余分にコストがかかります。

■解体にかかる費用相場

┗解体費用は坪単価で算定されるため、家の大きさがわかれば

　おおよその解体費用をしることができます。

※坪単価の相場は地域によって異なりますが、以下を目安としてください。

　外構や埋設物、特殊な建材の撤去費用を考慮しない場合の単価です。
　実際には何らかの付帯費用がかかると考えて、
　後数十万円は多めに見積もっておくようにしてください。

　解体にかかる日数は、30坪程度の木造住宅なら10日から2週間程度ですが、
　付帯工事が多い場合は作業に手間がかかるため、倍以上の工期が必要になることもあります。

■解体後の手続きや費用

┗建物を解体した場合、解体工事が完了してから1か月以内に
　建物滅失登記を行わなければならないと、不動産登記法によって定められています。
　滅失登記をしないと建物を取り壊しても自治体に通知がいかないため、
　解体した後も存在しない建物に対して固定資産税が課税され続けることになります。
　このようなことにならないよう、解体後は速やかに滅失登記を行うようにしてください。

　建物滅失登記には登録免許税は課されませんが、土地家屋調査士に登記を依頼する場合、
　報酬として3～5万円程度の費用が発生します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■解体費用を安くすます４つのポイント

思ったよりも解体費用がかかることに、驚いた方も多いのではないでしょうか。
ここからは、解体にかかる費用を抑えるための方法をご紹介していきます。

❶解体業者は複数を相見積もり

┗ どの解体業者に依頼するかによって、見積額には数十万円単位で差が出ることもあります。
　競争相手がいることで見積額が安くなる場合もありますから、
　できるだけ複数の会社に見積もりを依頼して、内容と金額を比較するようにしてください。

　ただし、極端に見積額の安い解体業者には注意が必要です。見積額が極端に安い場合、
　後から高額な追加費用が発生したり、手抜き工事や不法投棄を行ったりという
　悪質な業者である可能性も考えられます。

❷ごみ処理は事前にできるだけ自分で処理できるものはする

┗ 「どうせ解体するのなら、不要になった家具や家電も一緒に処分してもらいたい」
　というのは、誰しも思うことでしょう。
　しかし、残置物は無料で処分してもらえるわけではなく、
　すべて産業廃棄物として処理されます。

　産業廃棄物の処理費用は一般廃棄物に比べて高額なので、
　一般廃棄物としてごみ収集業者に引き取ってもらえば数百円から数千円で済むところを、
　産業廃棄物として処理することで数万円のコストがかかる場合もあります。

少しでも少しでも費用を安く上げるには、不用品はごみ処理施設へ持ち込む、
リサイクル業者に回収に依頼するなど、できるだけ自分たちで処分するようにしてください。

❸解体に関する補助金を利用する

┗ 地域によっては、空き家を解体することで自治体から補助金の交付を
　受けられる場合があります。空き家対策の一環として行われる助成制度で、
　危険をともなう老朽化した空き家を除去し、環境の保全を図ることを目的としています。

❹解体後に費用を抑える

┗ 建物を解体した後、1か月以内に建物滅失登記を行わなければいけません。
　滅失登記を土地家屋調査士に依頼せず自分で行うことで、
　登記にかかる費用（土地家屋調査士に報酬）を節約することができるからです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ

土地を売却するにあたり、建っている実家や空き家を解体する場合の解体の流れや、
解体費用の目安についてお伝えしました。
高額な解体費用ですが、見積もりのポイントを頭に入れておくことで、
多少なりとも費用を抑えることは可能です。
補助金の活用や滅失登記を自分で行うことも視野に入れてみるとよいでしょう。

ただし、建物を解体して更地にすることは、固定資産税が大幅にアップするなどの
デメリットもともないます。

なぜ解体するのか、本当に解体する必要があるのか、再度検討されてみてはいかがでしょうか。
慌てて解体せず、まずは古家付きで売りに出してみるというのも選択肢の1つです。

　　
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家を住み替え/買い替えする時、購入と売却のタイミングは３パターン。
予算や期間など絶対に譲れないことを明確にしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買うと売るのタイミング

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
自宅を買い換える場合、住んでいる家を売るのが先か、
それとも新しい家を買うのが先かは、売主の事情などによってケースバイケースです。
パターンは大きく3つに分かれます。

実際には、この「売る」と「買う」のタイミングがなかなか難しく、
まさに不動産取引の永遠のテーマと言えそうです。
新たに土地を購入して建てる場合などは、建売とちがって設計や建築の期間を
6か月程度は見なければならないので、できれば買いを先行させたいところです。
新築マンションの場合も、建築の1年以上前から販売を開始しているケースがあり、
よい場所を確保したければ先に購入して建築を待つのが理想的です。


ところが、新しい家や土地・マンションを先に購入してしまうと二重ローンとなって、
急いで現在の家を売らなければならないことにもなりかねません。
そうなると、どうしても売却価格を相場より安めに設定する必要が生じます。
「理想の家に住み替えられるなら、多少のことは目をつぶる」という心づもりであれば、
買いを先行させるのもよいでしょう。 折衷案として、同時進行というやり方があります。

この場合、現在の家の引き渡し日と新居への入居日がうまく合えば、効率がよさそうですが、
現実には買主と買い物件を同時に見つけることは簡単ではありません。
また、売りと買いの同時作業は大変です。

■売りを先行すると、資金繰りが明確になる
┗家を売却して現金化しておくことで、相続トラブルを避けることができます。

　家をはじめとした不動産は分割して公平に分けることができないため
　トラブルとなることが多いです。
　よってトラブルを避けるために家を現金化しておくことが重要となるのです。

　相続人が多い方はあらかじめ家を売ることを検討しておきましょう。

■理想の物件を探してから、売ると目的がしっかり持てる

 ┗「先に理想の新居を見つけてから、自宅を売却したい」というのは、
　住みたい物件が明確になるという点でとても理想的です。
　漠然と自宅を売りに出すのと違い、目的意識を持って売却に臨めるので、
　内覧や雑用などのわずらわしさも苦になりません。


　ただし、実際に売りに出した際にいくらで売れるのか、本当に買手が付くのかという
　心配はあります。どうしても売れない場合は、購入を見合わせることを視野に入れることも
　必要でしょう。 不動産会社によっては「買い取り保証」をしているところもありますが、
　相場よりかなり安くなってしまいます。売却が決まってお金が入るまで、
　一時的にお金を借りる「つなぎ融資」を受けることも可能ですが、そのための利子がかかり、
　期間的な制限もあります。


　買いを先行させる場合は、新居に住みたい気持ちばかりが優先して失敗をしないよう、
　よく考えてから実行しましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買い替える時に気を付けたい３つのポイント

　　
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一般的に難しいとされる二世帯住宅全般の売却方法から、
完全分離型・一部共有型などタイプ別の売却まで詳しく説明いたします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■２世帯住宅とは

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2世帯住宅とは親世帯・子世帯といった2つの世帯が
1つの建物の中で暮らす住宅のことを指します。「完全分離型」「非完全分離型」など、
さまざまな種類が存在しており、最近では、2世帯マンションや2世帯近居などの新形態にも
注目が集まっていることから、一定のニーズのある住居タイプです。

２世帯住宅の種別

□完全分離型
┗完全分離型は、親世帯と子世帯が完全に分離されているタイプの2世帯住宅です。

□非完全分離型
┗非完全分離型は、親世帯と子世帯の居住空間が重なる部分のある2世帯住宅のことを指します。

□一部共有タイプ
┗一部共有タイプでは、同じ建物内の一部分を親世帯・子世帯が共有しています。

□完全同居タイプ
┗完全同居タイプでは、すべての部分を親世帯・子世帯が共有しており、
　一般的な戸建てに2世帯が暮らすイメージです。

■２世帯住宅が売りにくい理由

2世帯住宅を売却しにくい理由の1つに「需要」が挙げられます。
マイホームを検討されている人全体に対し、2世帯住宅を探している人の割合は少なく、
そもそも2世帯住宅の需要があまり多くないと言えます。

また、上記で解説したように、2世帯住宅にはさまざまな種類があります。
2世帯住宅を探している人の中でも「完全分離型タイプを探している」
「一部共有タイプの中でも水回りはすべて別がいい」など、家族の事情により要望は異なり、
「祖父母と息子夫婦」「祖父母・息子夫婦・孫2人」といったように家族構成によっても
住宅のニーズは異なります。
そのため、買主のニーズにぴったり合った2世帯の中古住宅が少なくなってしまうのです。

□売り出し価格が高くなりやすい
┗2世帯が暮らす設備や広さが必要となりますので、
　2世帯住宅では通常の一戸建てよりも建築費用が高くなる傾向にあります。
　2世帯住宅の建売はほとんどありませんので、新築の場合、
　注文住宅で建築することが多いかと思われます。

　完全同居タイプでは通常の戸建てとあまり変わりませんが、
　特に非完全分離型・完全分離型の場合だとコストがかかってしまうので、
　売り出し価格も高くなってしまう傾向にあります。

　その一方で、中古住宅を探している人の中にはなるべく価格を抑えたいと考えている人も
　多いでしょう。しかし建築当初にコストを多く要することから、
　から、中古市場に出回る際にも価格が高いケースが多く、
　中古住宅市場では避けられてしまうことも少なくないようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■２世帯住宅の売却のポイント

2世帯住宅のタイプ別に売却方法の例をご紹介しました。
続いて、誰にどのように頼んで売却を進めればよいのかについても把握しましょう。
ここでは、2世帯住宅を売却する際のポイントについて解説します。

■プロに相談する

┗ご自身の2世帯住宅に適している売却方法はどのようなものなのか、
　プロに相談してみましょう。

■急ぎすぎない
┗不動産はどうしても高額となりますから、すぐに売れるとは限りません。
　さらに、2世帯住宅の売却では通常の戸建てよりも売却に時間がかかる可能性がありますので、
　焦りは禁物です。2世帯住宅の売却には時間が必要だということを念頭に置いて、
　焦らずに売却活動を行いましょう。

■売却価格に左右されない

┗売却の際には、どうしても建築費用など当時の取得費用を考えがちです。
　思い入れのあるご自宅なら、なおさら売却価格にこだわってしまうかもしれません。
　しかし、相場から大きく外れた価格で販売していても、
　売れずに時間が過ぎていってしまいます。
　売却のためにはプロの意見に従い、相場から大きく離れない価格を設定する決断が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ

一口に「2世帯住宅」といっても、家ごとにさまざまな特徴があります。
2世帯住宅を売却する際には、その特徴を活かした売却活動を行っていきましょう。
売却を検討しているのであれば、複数の不動産会社に一括で相談できる一括査定サービスの
利用をおすすめします。不動産の売却には信頼のできる業者選びが必要不可欠です。

　　
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安易に個人間で不動産を売買するとトラブルのもとになります。
個人間売買のメリット・デメリット、トラブル防止策をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産の個人売買とは？

不動産の個人間売買とは、不動産業者に仲介を依頼することなく、
売主・買主個人同士で不動産売買を完結させることを言います。
一般的な不動産売買では、不動産業者が仲介に入って手続きをサポートしますが、
個人間売買では、現地確認、契約交渉、契約書の作成・締結から引渡しまで、
すべての手続きを個人が行います。

◆どんな人がするものなの？
┗不動産の個人間売買は一般的な手続きではありませんが、
　事例がないわけではありません。たとえば、親子間や親しい知人同士での売買では、
　細かい売買条件を交渉する必要がないために、仲介を依頼しないこともあります。
　
　他にも、

・所有地を隣人に売却する
・貸している土地を借主に売却する
・借地権者に相手の家が建っている底地を売却する

　など、取引の相手方が既に決まっている場合にも個人間売買によって
　取引されることがあります。

　また、山林や田舎の農地など、かなり低額な不動産の売買の場合には、
　仲介手数料が少額になってしまうために、不動産業者も仲介を敬遠する傾向があります。
　また最近では、自治体が運営する「空き家バンク」などの
　インターネットサイトを利用して個人間売買を行う人も増えているようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■個人売買のメリット・デメリット

不動産取引は専門的な知識を必要とするために、仲介業者は宅建業者でなければなりません。
個人間で行う場合には、費用面でのメリットはありますが、
時間・労力がかかる点やトラブルが起きやすい点については注意が必要です。

メリット❶　仲介手数料・消費税が不要

┗個人間売買の一番のメリットは仲介手数料・消費税が不要になることです。　
　仲介手数料は売買価格の3％プラス6万円が上限と定められており、
　これに消費税がかかってきます。たとえば、3,000万円の不動産の取り引きならば、
　105万6,000円（税込）の仲介手数料を支払うことになりますが、
　個人間売買ではこの分が節約できますので、大きなメリットです。

メリット❷　調整がしやすい
┗個人間売買の場合は、知り合いや親族など顔見知りが相手の取り引きが多いために、
　スケジュールや諸条件の調整がしやすいというメリットがあります。

　不動産取引に時間がかかる理由の１つに、現地確認や内見、契約や引渡しの
　スケジュール調整、契約交渉のやり取りに時間がかかることが挙げられますが、
　個人間売買の場合には直接連絡を取り合うために、スムーズに手続きが進みやすいのです。

デメリット❶　トラブルになりやすい
┗個人間売買の場合には、不動産取引に慣れていない者同士の取り引きになることが多いために、
　契約後のトラブルが生じやすいことがあります。
　とくに、建物の不具合や土地の面積に関する契約不適合責任や売買価格が相場と

　合わないことから生じるトラブルについては、解決が長引くことも多く、

　最悪の場合には契約解除に発展する可能性もあります。

　仲介業者がいれば、双方の言い分を考慮して調整するところですが、
　当事者同士だとなかなか解決に進まないことも多いのです。

デメリット❷　住宅ローンが組みにくい
┗個人間売買では、住宅ローンを組む時に支障をきたす可能性があります。

　金融機関が取り扱う住宅ローンを組む時の必要書類として、
　宅建業者が作成した売買契約書・重要事項説明書が求められるのが一般的ですので、

　個人間の売買では住宅ローンの申請ができないことがあります。

デメリット❸　手間や時間がかかる
┗個人間売買の場合には、スケジュール調整や契約条件の交渉、必要書類の手配、
　登記手続きの手配などをすべて売主・買主が行わなければならないために、
　手間と時間がかかることは否めません。
　これらの手続きの負担は、買主よりも売主にかかってくることが多く、
　不動産取引に慣れていなければ、契約書の作成だけでも一苦労です。

■メリット・デメリットまとめ

　　
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今回はこれから家を売却しようとしている方向けに、
家の売却を後悔しないためのNG行為を紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売却でやっちゃいけないこと

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
これからご紹介するNG行為はどれもやりがちなことばかりです。
しかし、不安に駆られてやってはいけないことをしてしまうと、
値下げせざるを得ない、買主とトラブルになる、
結局売却できないなどの結末を招くことになります。

不動産の売却は、不動産業者選びや資金計画などの「売却準備」、
買主候補の探しや内見対応などの「売却活動」を経て「契約・引き渡し」
という流れで行われます。
今回は流れに沿ってNG行為を確認していきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売却「準備」でやっちゃいけないこと

売却の準備は不動産業者の選定が中心になりますが、
査定や媒介契約だけではなく資金計画や銀行への相談も欠かせません。
焦らずに1つ1つ穴をつぶしていくことが成功のコツです。

❶相談せず、リフォームや解体をする
┗家の売却の際には、「更地にしたほうが早く売れる」「リフォームしたほうが高く売れる」など
　さまざまなアドバイスをしてくる業者がいますが、
　資金計画をシミュレーションしたうえで損得勘定してからでも遅くはありません。

❷売却にかかる諸経費を計算しない

 ┗購入だけではなく売却する際にも諸費用がかかります。仲介手数料のみならず、
　ローンの繰上げ返済手数料、抵当権抹消費用、さらに譲渡所得が生じる場合には
　譲渡所得税も発生します。
　費用の総額と支出時期について、資金スケジュール表にまとめておきましょう。

❸計画なく急いで売り出す

 ┗十分な売却計画なく、急いで売却しようとすると、買いたたかれる原因になります。
　相続や転勤など、期限が決まっている場合はなおさらです。
　余裕を持った準備をする事で冷静な判断ができるようになります。

❹買取と仲介の違いを理解していない

 ┗売却における不動産業者の役割としては、買取と仲介の2種類があります。
　さらに、売却の仲介をしつつも、売却先が見つからなければ買取をするという

　買取保証のサービスを提供する業者もいます。
　それぞれメリット、デメリットがありますので、

　業者選びの際にはきちんと検討しておきたいところです。

❺銀行にことわらずに売り出す

 ┗住宅ローンが残っている時には、必ず事前に金融機関に相談しなければなりません。
　売却時には抵当権を抹消することが条件となりますが、
　売却資金で住宅ローンが完済できない場合には「任意売却」となり、
　金融機関の承諾が必要になってくるからです。
　その際には、新たな担保を提供したり、保証人を提供したりなどの条件がつく場合があります。

❻相場を知らないまま査定

 ┗査定依頼をする際には、事前に相場を調べておきましょう。住宅情報サイトで売却価格を検索してみるだけでも構いません。相場を把握しないままに査定に出しても妥当な金額なのかの判断が付かないために、的を射ない質問をしてしまったり、売却の決断が遅れたりと失敗を招く原因になります。

❼媒介契約を適当に結ぶ

 ┗媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の３種類があります。
　大まかな違いとしては、以下のものがあります。

　売主の状況によってどの媒介契約がよいかが違ってきますので注意が必要です。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　■家の売却活動中にやっちゃいけないこと

売却活動中には、買主の内見対応、契約条件の交渉がありますので、
不動産業者に任せきりというわけにはいきません。
買主には誠実に対応することを心がけましょう。

❶高すぎる売り出し価格で出す

┗少しでも高い価格で売却したいという気持ちが先走って、
　高すぎる売り出し価格を設定している事例も見かけます。
　しかし、買い手も相場は把握しているはずですので、
　あまりにも高い売り出し価格だと物件検討の段階で除外されてしまう可能性が高くなります。

❷不動産会社に任せきりにする
┗売却活動は不動産業者とのコミュニケーションが重要です。
　情報の開示当初は問い合わせが多かったものの、
　その後尻すぼみになってしまうことはよくあります。
　定期的に不動産業者と連絡を取って進捗状況を確認し、
　反応が思わしくなければ販促や価格面での修正など次の手を打つ必要があります。

❸値段・条件交渉に応じない
┗不動産の売買に条件交渉はつきものです。売却価格のみならず、
　引き渡し時期、修繕、クリーニングなどさまざまな契約条件が交渉の対象になります。
　すべての交渉を突っぱねていては、交渉は前に進みません。
　妥協できるところとそうでないところのメリハリを付けた交渉が大事です。

❹不具合や不利な条件を隠す
┗中古物件の売買ですので、何らかの不具合があることが通常です。
　これらを隠して売買することは後々買主とトラブルになるだけではなく、
　裁判沙汰になることも珍しくありません。
　買主と誠実に交渉することは、売却成功の絶対条件です。

❺内見対応がいいかげん
┗買主の内見対応は、その後の条件交渉にも大きく影響します。
　誠実な対応を心がければ、物件に対する信頼も深まります。
　逆に、内見時に家が乱雑になっていたり、質問への受け答えがいい加減だったりすると、
　細かな不具合も目について価格交渉が厳しくなったりします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売買契約・引き渡し後にやっちゃいけないこと

家の売却は契約・引き渡しで終了ではありません。
引き渡し後にも買主から問い合わせがあるかもしれませんし、
新たな不具合が見つかるかもしれません。そのような事態も想定しつつ、
契約条項の確認や引き渡し時の確認はしっかりと行いましょう。

❶契約書を確認しない
┗契約条項には法律用語が使われていてとっつきにくいところもありますが、
　よく読んでみると難しいことは書いてありません。
　法律がからむ点や複雑な点については、担当者に質問・相談し、契約前にクリアに
　しておきます。契約後のトラブルは契約書の条項に従って処理されますので、
　具体的なトラブルのケースを念頭において契約書を読み込みましょう。

❷契約内容をくつがえす
┗契約内容について、契約後に覆すことは買主の同意がない限りできません。
　仮に同意が得られたとしても、買主との信頼関係にキズが付くことは否めないでしょう。
　基本的には、いったん締結した契約の条項は修正できないものと考えておいたほうが無難です。

❸残置物を処理しない
┗買主は不動産を購入したのであって、そのほかの残置物を購入したのではありません。
　残置物があれば撤去を請求できる権利があります。
　後々のトラブルを回避するためにも、残置物はきれいに片づけておくことが肝要です。

❹引き渡しの期日を守らない
┗引き渡しの期日も契約条項のうちですので、引き渡しが間に合わないことによって
　生じた損害は、損害賠償の対象になります。
　また、売主にとっても追加費用がかかる要因にもなりかねません。
　買主が余計にかかった家賃を請求してくる可能性がありますし、
　決済時期のずれによる住宅ローン金利の再計算もあるでしょう。
　面倒なトラブルは可能な限り避けるべきです。

❺税控除の特例を調べない
┗自宅を売却する時には、不動産売却にかかる譲渡所得について控除の特例があります。
　購入した自宅か、相続した自宅かによっても税金が異なってくることがあります。
　申告時期になって資金計画が狂ってしまわないよう、事前に調べておきましょう。

❻確定申告を忘れる
┗売却後の手続きで忘れやすいのが確定申告です。譲渡所得が生じる時にはもちろん、
　控除の特例を活用する時にも確定申告が必要になります。
　わからないところは税務署や税理士に相談して、申告手続きを済ませましょう。

　　
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「予期せず、親の持っていた狭い土地を相続することになったけど、
　自分では使わないし、放っておいても税金などがかかるだけだし、一体どうしよう……」
と悩む人は多いですよね。

もし、この5～20坪程度の狭小地を有効活用したい場合には、どのような方法があるのでしょうか？

今回は、活用するか手放すか決める場合の判断をどうやってすればいいのかを解説していきますね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■都市部の狭小地を活用する主な方法

◆大都市で見られる狭小地を活用する方法
┗❶賃貸に出す
　❷駐車場・もしくは駐輪場
　❸トランクルームを経営
　❹空き土地を活用するサイトに登録

❶賃貸に出す

 ┗狭小地に建物（家）が残っている場合の活用方法として有力なのは、
　建物を適宜リフォームして、賃貸に出す方法。

　要は、“自分が戸建て投資のオーナーになる”ということです。

　リフォームの費用は、残った建物の具合によって異なりますが、
　居住に必要最低限なリフォームのみ行うのであれば、
　100～200万円程度で済む場合が多いです。

　仮に200万円のリフォーム費用がかかった場合、家賃を月/10万円に設定すれば、
　単純計算ですが20ヵ月で回収できます。

　戸建ての場合、1度入居したら長く住む傾向があるので、初期費用（リフォーム費用）の
　回収は難しくないでしょう。

　エリアによっては、リフォームにかかる費用に対し、
　家賃を高めに設定しても入居者が付きやすいという、収益上のメリットが大きい活用方法です。

❷駐車場・もしくは駐輪場
┗狭小地に建物がない更地の場合、駐車場に改装して貸し出すという活用方法があります。

　・駐車場経営には、建物を新たに建てなくても経営できること

• 　・契約者が途切れなければ安定した収入を得られること
• 　・災害リスクが少ないこと
• 　・付近に駐車場が少ない都市部では高い需要が見込めること
•  

　などの、様々なメリットがあります。

　ただ、あくまで狭小地なので、車を1～2台停めれるスペースしか作れません。
　月々の収益としては、3～6万円程度でしょう。

　駐車場の改装は簡単ではなく、アスファルトの施工や車止めの設置にはもちろん
　お金がかかりますし、コインパーキングの設備を整える場合はさらに多額のお金がかかります。

　先述した、家のリフォーム費用より高くなるケースも、少なくありません。
　初期費用に対して得られる収益は少ないので、
　「更地の狭小地を無駄にしないならそれで良し」という考え方でないと、
　大変な活用方法かもしれません。

　更地の狭小地は、小さな駐車場にするほかに、駅に近い場所であれば駐輪場にする方法や、
　駐車場＋自販機スペース、駐輪場＋自販機スペースにするといった、活用方法があります。


❸トランクルームを経営

狭小地にコンテナなどを置き、屋外型のトランクルームを経営することも、
狭小地活用方法の1つです。

都市部では住居が狭いため、物置としてのトランクルームの需要が結構あります。
比較的利回りの良い土地の活用方法として、近年注目されているのです。

トランクルーム運営に必要な初期費用は、コンテナの設置のほか、
外灯・防犯カメラ・ロックなどを設置にかかる200～500万円ほど。

初期費用は決して安いとは言えませんが、「荷物を預かる」だけなので、
他の賃貸経営と比べて、管理の手間は少なめなことがメリットです。

狭小地が比較的広い場合（20坪程度）や、駐車場と併設できる場合などにおすすめの活用方法です。


❹空き土地を活用するサイトに登録
┗空きスペースの活用サービスに登録することも、狭小地の上手な活用方法の1つです。

　空き地の登録にあたって設備が不要であれば、
　工事にかかる初期費用を浮かせられるという大きなメリットがあります。

　収益性は実際にどれだけ利用されるか次第であり、
　うまくいって月2～3万円の利益だと思われますが、
　“貸しも売りもしないで持て余すよりはお得”です。

　本格的な狭小地の活用方法を決定する前、すなわち「どうしようか？」
　と考えている間にでも着手できます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■活用する以外の方法

何らかの形で運用して活用する以外にも、相続で受け継いだ狭小地の扱い方は様々あります。
主な方法は下記の3つです。

1. ・狭小地の相続を放棄する　※相続前の場合
2. ・狭小地を自治体か個人（隣人など）に寄付する
3. ・狭小地を売却する

ただし、相続放棄は関連の手続きが面倒でありお金もかかること、
そして寄付が受け入れられるケースは自治体・個人ともに少ないことから、
【1】と【2】の選択肢は、あまり現実的ではありません。

よって、狭小地を運用することはしたくないが、
税金などがかかるまま手元に置いておくのも困るという人の多くが、
狭小地の売却を選ぶことになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■活用するか売却するか悩んだ時の判断基準

狭小地を活用するか、それとも売却するか、どちらかに決めるための最も大事な判断基準は、
「自分が手間をかけてやってもいいと思えるか？」です。

どのみち狭小地の活用では、大儲けできることはほぼ無いので、
収益性の有無よりも、管理者としてのモチベーションが大事になります。

例えば管理会社と契約せずに、自主管理で戸建てを貸した場合、
入居者から「エアコンが壊れた！」などの連絡があれば、すぐに行かなくてはいけません。
それらの対応のために、予期せぬ出費がかさむこともあります。

この前提を理解したうえで、それでも「オーナーになってみたい！」
「やはり狭小地から収入を得てみたい！」という人は、
狭小地の活用（運用）にチャレンジするといいでしょう。

逆に、管理の負担が自分にとって厳しそうなら、
さくっと狭小地の売却をしてしまうのが無難です。

 そこで…⇓⇓⇓⇓⇓

　　
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　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

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多くの方が老後に家を売るべきか、持ち家で生活するか迷っているでしょう。

まずは高齢者が家を売るメリットとデメリットについて理解し、売却すべきか検討してみましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を売るメリット

❶相続トラブルを避ける
┗家を売却して現金化しておくことで、相続トラブルを避けることができます。

　家をはじめとした不動産は分割して公平に分けることができないため
　トラブルとなることが多いです。
　よってトラブルを避けるために家を現金化しておくことが重要となるのです。

　相続人が多い方はあらかじめ家を売ることを検討しておきましょう。

❷老後に過ごしやすい家に住替える

 ┗家を売却して住み替える際に、老後でも安心して生活できる家に
　住み替えをすることができます。

　坂道や階段の多い地域に家がある場合は、高齢になるにつれて外出時に
　歩くことが大変になることが予想されます。

　また、現在は車を使っている方でも、免許返納後に通院や買い物が
　不便に感じることが多くなるでしょう。

　また、部屋に段差が多い家に住んでいる方や一戸建てに住んでおり
　階段の上り下りをしなければならない場合は危険が伴います。
　バリアフリー設計の家や階段のないマンションに住み替えることで
　不安なく生活できるようになるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を売るデメリット

❶高齢者は賃貸物件の契約に不利

┗高齢者が家を売却する際のデメリットとして考えられることは、
　売却後に住む賃貸物件の審査が通らない可能性があることです。

　高齢者が賃貸物件の審査に通りにくい理由は2つあります。

　まず1つ目の理由は、貸主が高齢者の健康面に懸念を抱えているからです。
　高齢者が一人暮らしをして、部屋で孤独死をしてしまい事故物件となった場合、
　次の入居者を探すことが難しくなるため、健康面に不安のある高齢者は
　審査が通りにくくなってしまうのです。

　2つ目の理由は、家賃の滞納の可能性を懸念しているからです。
　働いている高齢者であれば問題なく家賃を支払うことができるでしょうが、
　年金生活をしている高齢者であれば家賃を滞納してしまうのではないかと
　審査が通らないことがあります。

　高齢者でも借りることのできる物件もありますが、
　借りることのできる物件の候補は減ってしまうでしょう。

❷毎月家賃を払い続けなきゃいけない
┗家を借りるということは、毎月家賃を支払わなくてはなりません。

　安定した収入のある方は問題なく支払うことができますが、
　定年退職後でも問題なく家賃を支払うことができるのか
　あらかじめシミュレーションしておきましょう。

　住宅ローンと違い、家賃は住んでいる限り毎月支払わなければなりません。
　老後の収入で家賃を安定して支払うことができるかどうかの確認は欠かせません。

　家を売ることを少しでも検討しているのであれば、
　「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■高齢者でも家を売る状況

■老後を暮らすには不便な家に住んでいる
┗病院から距離があり通院が不便、坂道が多く高齢者が住みにくい地域、
　家の階段の上り下りがつらくなってきたなど、
　現在の家の生活に不便さを感じている場合は、
　家を売り高齢者向けの家に住み替えることがおすすめです。

　特に生活には欠かせないスーパーマーケットやコンビニ、病院、駅から離れている家に
　住んでいる場合は、引っ越ししたほうが老後も安心して生活できるでしょう。

　また、一戸建てに住んでいる方は家や庭の手入れ、階段の上り下りをしなければならず、
　高齢者には生活することが大変なことが多いため、
　バリアフリーのマンションに住み替えるなど対策が必要となるでしょう。

■老人ホームに入る予定がある
┗老人ホームに入る予定のある方は、老人ホームに入居するタイミングで
　売却してしまうことがおすすめです。

　特に老人ホームに入ることで家が空き家になってしまう場合は売却するべきでしょう。

　誰も住んでいない家は劣化のスピードが早いです。
　後ほど劣化した家を売却するよりも、家が綺麗なうちに売却することで
　高く売却することができます。

　また、老人ホームに入って数年後に空き家を売ると、
　税金が高くなってしまう可能性があります。

　家を売った際に利益が出た場合、譲渡所得税という税金がかかります。

　この譲渡所得税の税金対策として使える「3000万円の特別控除」は、
　「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」という
　適用条件があります。

　つまり、老人ホームに入ってから3年以内に家を売らなければ税金対策として使える
　特例の対象外となってしまうのです。

　家を売ることが決まっている場合はなるべく早く売却することが大切です。

 ■近くに面倒を見てくれる人がいない
┗家の近くに面倒をみてくれる人が住んでいない場合は、
　子どもや親戚の近くの家に引っ越すこともおすすめです。

　高齢者になると今まで自分一人でできていたことも、
　人の助けが必要になる場面が多くなります。

　近くに自分の世話を頼める人がおらず不安な方は、
　思い切って引っ越してみると老後の生活も安心して過ごすことができるでしょう。

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「家を売却するときの片付け方が分からない」「効率よく片付けて高く家を売却したい」と思っていませんか？

本記事では、家の売却時の片付け方法や効率的な片付け手順を解説しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を売却するには片づけが必要

内覧の際に家の印象は重要です。そのため、家の中の荷物はすべて片付けておきましょう。

それでは、なぜ家の売却に片付けが必要なのでしょうか？家の売却に片付けが必要な理由は、以下の3点です。

【片付ける理由】

• ・内覧のときに部屋が狭く感じるから
• ・家の売却査定に響く可能性があるから
• ・空き家にすると内覧がしやすくなるから

片付けることで家が売りやすくなり、結果的に高い金額での売却につながります。

■部屋が本来よりも狭く感じるから

1つ目の理由は、部屋を本来よりも狭く感じさせてしまうからです。

片付けをしない部屋は狭く感じてしまい、開放感がなく、使い勝手が悪そうな印象が残ります。

一方、部屋の中がスッキリしていると実際に居住するときのイメージがつきやすく、
購入に繋がりやすくなります。

■売却査定に影響がでるから

散らかった家は査定額が低く出てしまう可能性があるからです。

査定額とは「家を売却できる金額」を指し、建物の状態や立地によって金額が決まります。
そのため、建物の状態を良好にしておくと高い値がつく確率があがるのです。

荷物の片付けが手付かずの状態では掃除がしづらく、掃除が行き届かないと異臭に繋がります。

部屋が汚いことで査定額が下がることはありませんが、査定の中の「部屋の異臭」の項目でマイナスポイントになる可能性が高いため注意が必要です。

荷物を片付けて掃除ができる環境を作り、特に壁紙や排水口の掃除は家の売却査定前に入念にしておきましょう。

■内観にしやすくなるから

空き家にすると内覧がしやすくなるからです。

家を空き家にすると不動産会社が家の合鍵を管理でき、
不動産会社や家の購入希望者が好きなときに内覧できるようになります。

高値で家を売却したい方は内覧の機会を増やせるよう、内覧がしやすい環境を整えておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を高く売れる片付けのタイミング

家を高く売却するには「家の状態が良い」「売却開始からの期間が短い」ことが重要です。

そのため、売却開始したら「いつでも内覧できる」「いつでも家を売れる」状態にしておくのが理想です。

不用品の片付けによい時期は3回あります。

1. ❶家の売却査定前
2. ❷家の内覧前
3. ❸家を引き渡す前

これら3回の時期を目安にして、計画的に家の片付けを進めて行くとよいでしょう。

■家の売却査定前

片付けによい時期の1つ目は、家の売却査定前です。

査定時は家の築年数や立地条件を重視するため、本格的な不用品の片付けは不要です。

家の売却査定に響かないように「水回り」や「壁紙」を優先的に掃除をし、ニオイ対策を行いましょう。

■家の内観前

購入者が内覧する前は、片付けによい時期の一つです。

内覧時の部屋の広さや雰囲気は印象に残りやすいため、購入に影響を及ぼします。

まだ居住している場合は荷物があっても問題ありませんが、大きな不用品は片付けておきましょう。

また、家の購入を希望する方は複数の物件を内覧しています。
家に良い印象を持ってもらえるよう、部屋の掃除まで行うことが大切です。

■家の引き渡す前

売買契約を結ぶ前や引き渡し前に専門業者に掃除してもらうことで、
家を高く売りやすくなります。

専門業者を入れる前提で家を売却した場合、家を引き渡す前には不用品をすべて処分し、
専門業者が入った後の状態であることが必要です。

家を引き渡す前には付帯設備以外の荷物は全くない状態にし、
依頼した掃除も完了させておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を片付ける時間と効率のいいやり方のポイント

家を売却するときの片付けには「時間」と「労力」、ときには「お金」も必要です。

これらを最小限にするために、以下の手順とポイントをおさえて片付けを進めましょう。

1. ❶片付ける場所の順番を決める
2. 　┗大きな家具・家電のある部屋から片付けるのがおすすめです。
3. 　　片付ける順番は、リビング、寝室、物置などからはじめていきましょう。
4.  
5. ❷家の中は1部屋ごとに片付けを始める
6. 1. 　┗不用品の片付けは、家の中の1部屋・1区画ごとに始めるようにします。
   2. 　　小さなスペースごとに片付けをする方が結果的に早く終わるため、
   3. 　　1部屋ごと片付けるとよいでしょう。
   
   
7. ❸必要なものと不用品を仕分ける
8. 1. 　┗片付けに着手したら部屋にあるものを集め、
   2. 　「今使っているか」を判断基準にした仕分けを行ってみましょう。

      　残すものと捨てるもののスペースを確保し、それぞれの場所に仕分けていきます。

      　仕分け途中に「捨てるか」を迷うこともあるかもしれません。
      　どうしても判断できないときは、保留スペースを作ってもよいでしょう。

      　判断に迷ったら「一生取って置きたいか」を基準に考えてみてもよいかもしれません。
   
   
9. ❹不用品を処分して部屋の掃除をする

1. 　┗不用品を処分したら部屋の掃除をします。壁紙や窓、特にニオイが気になる水回りは入念に掃除をしましょう。

   　また、不用品やゴミの処分は1部屋・1区画ごとに行います。
   　最後にまとめて行うよりも時間が短縮され、視覚的にも片付けがしやすくなります。

   
   

ポイントを参考にすることで、片付けをスムーズに行うことができますよ。

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