2025年11月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住み替えに自己資金が必要とされる理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶住み替えとは、今の家を売却し、同時に新しい家を購入することです。

このプロセスには、新居の購入費用だけでなく、売却と購入の両方で多岐にわたる諸費用が発生するため、ある程度の自己資金が必要とされています。

■住み替え時にかかる費用

上記に加え、引越し費用や登記費用も必要です。また、現在の家を先に売る「売り先行」の場合は、新居への入居までの仮住まい費用も考慮しなければなりません。

一般的に、頭金は物件価格の10〜20%が相場とされており、リクルートの調査でも首都圏の新築マンション契約者の自己資金比率は平均22.1%となっています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■自己資金ゼロでも住み替えは可能！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶自己資金がなくても住み替えは不可能ではありません。

住み替えには多額の費用がかかるため、自己資金を用意するのが理想的ですが、自己資金がなくても住み替えは不可能ではありません。

リクルートの同調査によると、新築マンション契約者のうち**14.4%が自己資金比率0%（頭金なし）**で契約しており、約半数が自己資金比率10%未満でした。このデータからも、頭金なしでの住み替えは十分実現可能であることがわかります。

ただし、自己資金なしでの住み替えにはリスクや注意点も存在します。これらの知識とデメリットをしっかり理解した上で、計画を進めることが大切です。

■フルローンまたはオーバーローンを利用する

新居の購入資金を借り入れる際、頭金なしで物件価格全額を借りるのがフルローンです。さらに、物件価格に加え、諸費用（仲介手数料、税金など）も含めて借り入れるのがオーバーローンです。

これらの方法は自己資金が不要ですが、借入額が大きくなるため、通常のローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。

■住み替えローンを利用する

• 住み替えローンは、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて一本化して借り入れるローンです。

  特に、今の家を売ってもローンが完済できない**（残債が残る）ケース**に適しています。自己資金がなくても新居の費用を調達できるのがメリットですが、以下の点に注意が必要です。

  • ・審査が厳しい傾向にある。

  • ・借入額が増えるため、月々の返済負担が大きくなる。

  • ・通常の住宅ローンと比べて金利が高くなる場合がある。

  事前にシミュレーションを行い、返済計画に無理がないか確認しましょう。

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  ■つなぎ融資を利用する

つなぎ融資は、住宅の引き渡し前など、住宅ローンが実行されるまでの間、一時的に必要な資金を立て替えるためのローンです。

主に、自己資金なしで注文住宅を建てる際など、土地の購入費、着工金、中間金などの支払いに利用されます。住宅の引き渡し時に住宅ローンが実行されたら、この資金でつなぎ融資を一括返済します。

ただし、つなぎ融資は他のローンと比べて金利が高く、事前に住宅ローンを借り入れる金融機関への相談が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■自己資金なしの住み替えは「売り先行」で進める
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶手持ちの資金が少ない状況で住み替えを実現するための、具体的な資金調達方法を紹介します。

自己資金なしで住み替えを進める場合、購入資金の裏付けとなる売却額を先に確定できる「売り先行」が最も適しています。

■成功のカギは「高く売る」こと

自己資金なしで住み替えを成功させるためには、自宅を少しでも高く売却することが非常に重要です。売却額は、依頼する不動産会社の営業力によって大きく変わります。

満足のいく住み替えを実現するためには、複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。不動産一括査定サービスなどを利用し、複数の会社から査定結果を受け取り、最適な住み替えプランを提案してくれる不動産会社を選びましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■自己資金なしの住み替えの注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶自己資金なしでも住み替えは可能ですが、以下のリスクを把握しておく必要があります。

■金利が高くなる場合がある

金融機関によっては、頭金の割合（融資率）によって金利が異なるため注意が必要です。

例えば【フラット35】では、融資率が9割を超えると金利が高くなります。

（※物件価格3,000万円、35年返済のシミュレーション例。金利差により総負担額に約189万円の差が発生）

自己資金なしの場合、金利が高くなり、結果的に総返済額が増えることになります。

■返済負担が増す

フルローンやオーバーローンで借り入れ額が増えると、その分利息も大きくなります。

物件価格3,500万円、金利1.5%（35年返済）のシミュレーションでは、頭金なしの場合と頭金2割の場合で総支払額に200万円の差が生じるように、借入額が増えることで返済負担が増加します。

■ローン審査が厳しくなる

自己資金がないフルローンは、金融機関の審査が厳しくなる可能性があります。

特に審査で重要視される返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が高くなると、「返済が滞るリスクが高い」と判断され、審査通過が難しくなります。フルローンは借入額が大きくなるため、頭金がある場合と比べて審査は厳しくなります。

■スケジュール調整が必須

住み替えローンを利用する場合、旧居の売却と新居の購入の引き渡し日・決済日を同日にするなど、タイトなスケジュール調整が求められます。

スケジュールがタイトになると、「決済日までに売るために大幅に値下げする」「決済日までに買うために新居選びを妥協する」といったデメリットが生じやすいです。融資審査に通っていても、決済のタイミングが合わなければ融資を受けられない可能性もあるため、特に注意が必要です。

　　
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