2025年09月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■建て替えできない家ってどんな家？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶熱中症とは、高温多湿な環境で、体内の水分やナトリウムのバランスが崩れ、体温の調節機能が働かなくなることです。

現在建っている家を一度解体して更地にすると、法律上の要件を満たせず、新しく家を建て直すことができない土地が存在します。「実家を建て替えたい」あるいは「古家付きの物件を購入して建て替えたい」と考えている方は、まずその土地が建て替え可能かどうかを確認する必要があります。

■「再建築不可物件」とは？

建て替えが認められない物件は、一般的に「再建築不可物件」と呼ばれます。これらの物件の多くは、建築基準法が制定された1950年以前に建てられたもので、現行法の要件を満たしていないことが原因です。

再建築不可物件には、固定資産税が低い、比較的安価で購入できるといったメリットがある一方で、住宅ローンが組めないことが多いため、購入する際には細心の注意が必要です。

■再建築不可物件の主な特徴

再建築不可物件が生まれる最大の原因は、**建築基準法第43条の「接道義務」**を満たしていない点にあります。この法律は、建物を新築する場合、敷地が「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していること」を義務付けています。

この要件を満たしていない土地は、基本的に再建築が認められません。以下に具体的な例をまとめました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■どうすれば建て替えられるようになる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶建替えを可能にする3つの方法を紹介します。

建て替えできない家でも、その理由が接道義務を満たしていないといったケースであれば、条件をクリアすることで再建築が許可される可能性があります。ここでは、建て替えを可能にするための主な3つの方法をご紹介します。

■セットバックを行う

道路に面しているものの、その幅が4メートル未満の場合、敷地の一部を後退させて道路の幅を広げる「セットバック」という方法があります。これにより、建築基準法の要件を満たし、建て替えが可能になります。

セットバックによって敷地面積は狭くなりますが、その部分は固定資産税が非課税となるため、節税効果も期待できます。測量費用や道路整備費といったコストはかかりますが、建て替えを実現するための一つの有効な手段と言えるでしょう。

■隣接地の購入や借り入れ

接道部分の幅が2メートルに満たない場合など、隣接する土地の一部を購入したり借りたりすることで、接道条件をクリアできる可能性があります。

ただし、この方法は隣地所有者の同意が不可欠です。個人的に交渉する際は書面で合意書を交わすなど、後々のトラブルを避けるための対策が必要です。不動産会社のような専門家に相談しながら進めるのが賢明でしょう。

■「但し書き道路」の許可を申請する

再建築不可物件でも、例外的に建築が認められる「但し書き道路許可」を申請できる場合があります。これは、建築基準法第43条2項の要件を満たすことで認められる特例です。

ただし、許可されるかどうかは、物件ごとの周辺環境や権利関係、さらには自治体によって判断が異なるため、あくまで例外的なケースとして覚えておきましょう。

建て替えができない「再建築不可物件」は、建物や土地の評価額が低いため、通常の物件に比べて固定資産税が安くなるという利点があります。

しかし、この安さは、建物が建っていることによる「住宅用地の特例」という軽減措置が適用されているためです。もし建物を解体して更地にしてしまうと、この軽減措置が適用されなくなり、固定資産税の負担が大幅に増えることになります。

また、そのままの状態で「特定空き家」に指定されてしまうと、同様に軽減措置が解除され、高い固定資産税を払い続けなければなりません。

そのため、再建築不可物件をどう扱うか検討する際は、建物の維持費だけでなく、固定資産税の増額リスクも踏まえて総合的に判断することが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■建て替えられない家は存在する？
はい、存在します。「再建築不可物件」と呼ばれる家は、建築基準法で定められた接道義務などの要件を満たしていないため、建て替えることができません。

■再建築不可物件を建て替え可能にするには？

条件によっては、建て替えが認められる場合があります。

• セットバックを行う: 敷地の一部を後退させ、道路の幅を広げる。

• 隣接地の一部を購入または借りる: 接道条件を満たすために、隣接する土地を確保する。
  
  

■建て替えができない家の活用方法は？

建て替えが許可されなくても、次のような活用方法があります。

• リフォーム: 大規模な増改築でなければ、内装や設備のリフォームは可能です。

• 更地・駐輪場など: 住宅を解体して更地にし、駐車場（駐輪場）や庭として活用する。

• 専門業者に売却: 再建築不可物件を専門に扱う業者に買い取ってもらう。
  
  ■固定資産税はどうなる？
  再建築不可物件は、評価額が低いため固定資産税が安くなる傾向があります。しかし、建物を解体して更地にすると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が大幅に増える可能性があるため注意が必要です。

　　
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　■建て替え費用の坪単価とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶家を建てる際に1坪（約3.3平米）当たりにかかる費用のことで、「建物の本体価格÷延床面積（坪）」で求められます。

新築を検討する際、坪単価は費用を把握するうえで重要な指標となります。例えば、建築費が2,400万円で床面積が40坪の家であれば、坪単価は60万円と計算できます。

坪単価が高いほど、建築にかかる総費用も高くなる傾向にあります。このことから、坪単価は、ハウスメーカーのグレードや採用されている設備の品質を判断する材料にもなり得ます。

• ■平均的な坪単価と費用の内訳

住宅金融支援機構が発表した2023年度の「フラット35利用者調査」によると、土地を所有している人が注文住宅を建てた場合の費用は、全国平均で3,863万円でした。住宅の延床面積は平均119.5平方メートル（約36.2坪）です。

このデータに基づくと、全国の坪単価平均は3,863万円 ÷ 36.2坪 ≒ 約107万円となります。しかし、坪単価は一律ではなく、建物の構造、設備、形状、そして依頼するハウスメーカーによって大きく変動します。一般的に、大手ハウスメーカーでは70万円以上、ローコストメーカーでは50万円以上が目安とされています。

■建て替え費用を考える上での注意点
建て替えの場合、坪単価で算出される建物の本体価格に加えて、既存の建物の解体・撤去費用や、一時的な仮住まいの費用が別途発生します。そのため、坪単価から試算した金額は、あくまで総費用の目安として捉え、追加費用を考慮に入れたうえで資金計画を立てることが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■費用の内訳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶費用を概算したり、安く抑えたりするには、内訳を把握しておくことが大切です。

家の建て替えを検討する際、総費用は建物の本体価格だけでなく、様々な付随費用によって構成されます。ここでは、建て替えにかかる費用の内訳とその相場について詳しく見ていきましょう。

■解体・撤去費用

建て替えでは、まず既存の建物を解体・撤去する必要があります。この費用は建物の構造によって異なり、一般的な相場は以下の通りです。

例えば、30坪の木造住宅の場合、解体費用は120万円から150万円程度が目安となります。正確な費用を把握するためには、複数のハウスメーカーや解体業者から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。

■地盤調査・地盤改良工事費用

 住宅の建築費用は、大きく3つの項目に分けられます。
それぞれの費用の内訳と目安は以下の通りです。

具体的な金額は、住宅の広さや構造、間取り、設備のグレードによって大きく変動します。
ローコスト住宅であれば1,000万円台から、最新設備を導入した住宅は2,000万円台から、すべての希望を叶える場合は3,000万円台以上になることもあります。

■税金などの諸費用

建築工事費の約5%を占める諸費用には、以下のようなものが含まれます。工事費が3,000万円の場合、諸費用だけで150万円程度かかる計算になります。

• ・不動産取得税：固定資産税評価額の3%（軽減措置適用後）

• ・登録免許税：建物の所有権保存登記や抵当権設定登記にかかる税金。

• ・印紙税：工事請負契約書や住宅ローン契約書に必要となる費用。

• ・火災保険・地震保険：建物の規模や保証内容により、数十万円単位で変動します。

• ・住宅ローン事務手数料：一般的に3万～5万円、または借入額の1～3%程度。
  
  ■仮住まい・引越し費用

建て替え期間中（通常5～7ヶ月、長い場合は1年程度）は、仮住まいが必要となります。

賃貸物件やウィークリーマンションを借りる場合、初期費用と家賃を合わせて100万円以上かかることも珍しくありません。また、仮住まいへの引越しと新居への引越し、計2回分の費用も考慮する必要があり、これだけで20万円以上は見ておくべきでしょう。家族構成や仮住まいのグレードによって費用は大きく変わるため、余裕を持った資金計画が大切です。

これまで説明した通り、坪単価は「建物の本体価格 ÷ 延床面積（坪）」で算出されます。しかし、この計算方法や基準はハウスメーカーによって異なるため、あくまでも概算として捉えることが重要です。

■坪単価100万円で建てる場合のシミュレーション

次に、一般的な4人家族がゆとりをもって暮らせる、3LDK以上の間取りが可能な延床面積30坪の住宅を例に見ていきましょう。

坪単価の全国平均は約107万円ですが、ハウスメーカーによって坪単価は50万円から150万円と大きな幅があります。以下に、坪単価ごとの費用目安をまとめました。解体・撤去費用は、坪単価5万円で計算しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■坪単価を費用のめやすにする注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶以下のポイントを押さえておきましょう。

■延床面積が小さいと坪単価は割高になる

坪単価は延床面積が小さいほど高くなる傾向があります。これは、延床面積で本体価格を割るため、分母が小さくなるからです。

また、面積が小さくても、浴室やトイレ、キッチンといった設備にかかる費用は基本的に変わりません。そのため、1坪あたりの費用が相対的に割高になってしまうのです。さらに、狭い土地での建築は、フロア数を増やしたり、騒音対策を強化したりする必要があるため、これも坪単価を押し上げる要因となります。

もし坪単価を抑えたい場合は、設備のグレードを下げるのも一つの方法ですが、坪単価はあくまで目安です。建築費用全体や、その他の付帯費用を含めたトータルコストで判断することが大切です。

■床面積の計算方法がメーカーによって異なる

坪単価の計算には「延床面積」が使われるのが一般的ですが、ハウスメーカーや工務店によっては「施工床面積」を用いることがあります。

• ・延床面積: 建物の各階の床面積の合計。ベランダや吹き抜け、地下室などは含まれません。

• ・施工床面積: 延床面積に加え、ベランダや吹き抜け、地下室なども含めた面積。

施工床面積は延床面積よりも広くなるため、坪単価が安く見えるというわけです。単純に坪単価だけを比較すると、この違いを見落としてしまい、誤った判断をしてしまう可能性があります。複数の会社を比較する際は、事前にどの計算方法を使っているか確認するようにしましょう。

■本体価格に含まれる項目がメーカーによって異なる

坪単価の計算に使われる「本体価格」も、メーカーによって含まれる項目が異なります。例えば、役所への申請費用や、太陽光パネルなどの設備費が含まれている場合と、そうでない場合があります。

坪単価は参考程度にとどめ、必ず詳細な見積書や資金計画書の内訳をしっかりと確認することが重要です。これにより、後から追加費用が発生するリスクを避け、正確な総費用を把握できます。

　　
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　■建て替えで使えるローンの種類
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶建替えには、通常の住宅ローンのほか、ペアローンや建替えローンも利用できます。

■一般的な住宅ローン

住宅ローンは、通常、金融機関が土地や建物を担保として設定することで融資を実行する仕組みです。過去に住宅ローンを利用した経験がある方でも、もしその際の残債がなければ、新たに申し込むことができます。

その際の手続きとしては、以前の住宅ローンを完済した後、その際に土地や建物に設定された抵当権を抹消する手続きが必要です。そして、新しく建て替えた住宅と土地に対して、改めて抵当権を設定し直すことになります。

一般的な住宅ローンには、契約者が万一、死亡または高度障害状態になった場合に、ローン残高の支払いが免除される**「団体信用生命保険（団信）」**が付帯していることがほとんどです。

さらに、住宅ローン控除の対象となる点や、多種多様な商品が用意されていることも大きな魅力です。そのため、以前の住宅ローンを完済している方にとって、この一般的な住宅ローンは最も推奨される選択肢と言えるでしょう。

■ペアローン
親子や夫婦など、二人で協力して住宅ローンを組む方法をペアローン、あるいはダブルローンと呼びます。この形式には、一人でローンを組む場合と比較して、いくつかの利点があります。

メリット

• 審査通過の可能性向上: 二人の収入が合算されるため、返済能力が向上し、金融機関の審査に通りやすくなります。

• 借入可能額の増加: 一人では難しかった高額な融資も、二人で組むことで実現しやすくなります。

• 返済負担の軽減: 一人当たりの毎月の返済額を抑えられるため、家計の負担を分散できます。

• 団信・住宅ローン控除の個別適用: それぞれが個別に団体信用生命保険に加入でき、住宅ローン控除も二人それぞれが利用可能です。

デメリット

• 収入変動によるリスク: もしどちらか一方が仕事を辞めたり、収入が減少したりした場合、ローンの返済が困難になる可能性があります。

• 関係性変化に伴う問題: 夫婦でペアローンを組んでいた場合、離婚といった事態に発展すると、残りのローン返済や住宅の所有権について、複雑な問題が生じる可能性があります。

  検討をおすすめするケース

  **「親子や夫婦それぞれに安定した収入がある」「高額な住宅ローンを組みたい」**と考えている方は、これらのデメリットも十分に考慮した上で、ペアローンを検討してみる価値はあるでしょう。

  ペアローンを組むことで、理想の住まいを手に入れる道が広がるかもしれません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■熱中症になる原因
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶環境省は熱中症になる要因として、以下の３点を挙げています。

1 環境

2 身体

3 行動

気温や湿度が高い日、閉めきったエアコンのない屋内などが熱中症になりやすい環境です。身体については、病み上がりや寝不足、体力低下時などコンディションが悪く、うまく体温調節ができない場合、行動については水分補給できない状況や体力を使うときには特に注意が必要です。

子ども、特に乳幼児は、体温調節機能が未発達なため、「体温が上がりやすく下がりにくい」という特徴があり、熱中症にかかりやすいと言われています。

高齢者もまた、体温調節機能の低下により汗をかきにくくなるため、うまく体温を下げることができません。さらに、喉の渇きを感じにくくなることもあり、水分不足が原因で熱中症になるケースが多く見られます。

その他、体力のない方、暑さに慣れていない方、持病をお持ちの方、肥満体型の方も熱中症のリスクが高いので、注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■室内で熱中症になりやすい場所とタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶借地権付き建物を第三者へ売却する場合は次のような手順で進めていくことが多いです。

「熱中症は屋外で起こるもの」というイメージが強いかもしれません。しかし、消防庁のデータ[^1]によると、熱中症による救急要請の半数近くが、住居や学校といった屋内で発生しています。

特に、屋内で危険な環境は「熱気や湿気がこもりやすく、暑い場所」です。例えば、エアコンのない閉め切った部屋、風呂場、洗面所などが挙げられます。1階と比較して暑くなりがちな2階やロフトも注意が必要です。

また、熱中症になりやすいタイミングとしては、水分が失われやすい入浴後や、閉め切った暑い場所での長時間作業などが考えられます。

[^1]: 消防庁. (2017). 熱中症情報. http://www.tfd.metro.tokyo.jp/lfe/topics/201705/heat.html#M06

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■熱中症対策
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家での熱中症対策のポイントは、以下の３点です。

それでは、快適な夏を過ごすための3つの対策をご紹介します。

1. 室温の管理

温度計で室温を確認し、エアコンを適切に使いましょう。

2. 風通しの確保

扇風機を使って部屋の空気を循環させましょう。特にロフトがある場合は、そこに溜まった暖かい空気を循環させるのが効果的です。窓を開けて風を取り入れるのも有効な手段です。

3. こまめな水分補給

喉の渇きを感じていなくても、意識的に水を飲むようにしましょう。お茶やコーヒーには利尿作用があるため、できるだけ水を摂取してください。成人では、1日に約2.5リットルの水分が失われると言われています。

　　
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　■新築一戸建ての費用相場
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶土地と住宅がセットになった建売住宅の購入資金は、土地購入を含めると金額が高くなる傾向があります。

国土交通省が発表している「住宅市場動向調査（2021年度）」のデータによると、注文住宅を建てる際の購入資金は、土地の取得から始める場合は全国平均で5,122万円となっています。一方、すでに土地を所有していて建て替えを行う場合は、3,299万円が平均購入資金とされています。

また、土地と建物が一体となって販売される建売住宅に関しては、三大都市圏における平均購入資金が4,250万円です。このことから、土地の購入から始める新築一戸建ては、総額が高くなる傾向にあることがわかります。

■新築一戸建ての項目ごとの費用相場は？

 新築で注文住宅を建てる際にかかる費用は、大きく分けて建築費、土地代、そして諸費用の3つの要素で構成されます。

まず建築費ですが、これには建物そのものを建てるための本体工事費が全体の7〜8割を占め、その他に庭や駐車場といった建物の外側を整える別途工事費、そしてその他の付帯費用が含まれます。次に土地代は、文字通り土地を購入するための費用を指します。そして諸費用には、各種税金や不動産会社への仲介手数料、住宅ローンの手続きにかかる手数料などが挙げられます。

具体的に見てみましょう。もし土地代を除いた物件価格が3,000万円だと仮定すると、その内訳は以下のようになります。

• ・本体工事費: 2,100万円〜2,400万円（建築費全体の70〜80%）

• ・別途工事費: 450万円〜600万円（建築費の15〜20%）

• ・諸費用: 150万円〜300万円（建築費の5〜10%）
  
  

なお、土地代は地域によって大きく変動します。特に首都圏のような地価の高いエリアでは、他の地域と比較して土地の取得費用が格段に高くなる傾向があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■維持費はどれくらい？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶新築一戸建てを購入した後は、住宅ローンの返済のほかに維持費がかかります。

維持費の主な項目は、以下のとおりです。

■維持費の主な項目

└固定資産税

└都市計画税

└修繕

└各種保険料（火災保険・地震保険など）

上記で挙げた費用の中でも、都市計画税は、お住まいの地域が「市街化区域内」に指定されている場合にのみ課税されます。そのため、地域によってはこの税金がかからないケースもあります。また、修繕費については、住宅の大きさや使われている建材の種類によって、その費用にばらつきが生じます。

新築一戸建てを維持していくためには、年間およそ40万円〜50万円の維持費を見込んでおくと良いでしょう。特に修繕費は、長期的に見て総額で600万円〜800万円が相場と言われています。もし35年間住み続けると仮定した場合、年間あたり17万円〜23万円を修繕費として積み立てていくのが目安となります。

住宅ローンの返済計画を立てる際には、この修繕費を含む維持費の積み立てについても十分に考慮し、無理のない計画を立てることが肝心です。

新築一戸建ての費用は、予算によって間取りや選択できる設備・素材が大きく変わります。主な価格帯ごとの目安は以下の通りです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■補助金制度や優遇処置でお得に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶特定の条件を満たすことで補助金制度や減税制度を活用し、負担を軽減できる可能性があります。

■ 補助金制度の活用

・「こどもみらい住宅支援事業」: 子育て世帯や若者夫婦世帯が、一定の省エネ性能を満たす住宅を新築する場合、最大100万円の補助金が2023年3月まで支給されました。

• ・省エネ性能の高い住宅への優遇: 現在（2022年度）では、ZEH住宅や長期優良住宅など、高い省エネ性能を持つ住宅ほど、一般的な住宅よりも手厚い補助金や減税措置の恩恵を受けられます。
  
  

  ■減税制度の活用

  ・住宅ローン減税: 住宅ローン減税においても、省エネ性能の高い住宅は、通常の住宅よりも借入限度額が高く設定されており、より大きな減税効果を期待できます。

  • ■専門家への相談の重要性

    これらの補助金制度や減税制度には、申請期限や細かな要件が定められています。ご自身が対象となるか、どのような手続きが必要かなど、専門家と相談しながら家づくりを進めることが重要です。
    新築住宅ならではのこれらの優遇措置を上手に活用し、住宅購入にかかる費用を賢く節約しましょう。
    
    
    

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

新築の一戸建てにかかる費用は地域によるバラつきはありますが、1つの目安として3,000万～4,000万円が一般的な相場となっています。

エリアによっては土地代が高くなるため、住まいに求める優先順位を整理しながら住まいづくりを進めていきましょう。

また、新築ならではの補助金制度もいくつかありますので、要件や申請期限などを確認して利用してみてください。

　　
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