2025年04月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■借地権とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または賃借権のことです。

土地の上に建物を築造する目的がない、例えば青空駐車場として利用されるような土地には、借地権という権利は通常発生しません。そして、借地権が設定された土地には、借地借家法という法律が適用されることになります。

1992年に借地借家法が施行されたことにより、それまで同様の役割を果たしていた借地法は、その効力を失いました。しかしながら、旧法である借地法に基づいて締結された契約は、現在においても数多く存続しています。

現行の借地借家法との区別を明確にするため、借地法に基づいて発生した借地権は、一般的に旧法借地権、あるいは旧借地権といった名称で呼ばれています。

■定期借地権

定期借地権とは、定められた契約期間が終了した時点で、原則として契約更新が行われない地上権または賃借権を指します。

この定期借地権と対照的なのが普通借地権です。普通借地権は、旧借地権の考え方を引き継いだものであり、借地人の権利が非常に強く保護されています。そのため、借地人が契約更新を希望し続ける限り、地主側から契約を終了させることは容易ではありません。

借地借家法の制定は、旧借地権下で過度に強くなっていた借地人の権利を調整する目的もあり、普通借地権とは別に、契約期間の満了による確定的な終了を可能とする定期借地権が創設されました。

ここで留意すべきは、定期借地権にはいくつかの種類が存在するということです。具体的には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権などがあります。ただし、本稿において「定期借地権」と記述する際は、特に「一般定期借地権」を指すものとします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■借地権売却相場
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶借地権を第三者へ売却するなら、だいたいいくらで売れるのか相場を知っておきたいところです。

借地権は、市場における取引件数が限られているため、適正な価格を判断するための比較対象となる取引事例が乏しい状況にあります。

さらに、借地権の譲渡に際して借地権者から地主に支払われる承諾料や、新たな借地権者と地主との間で取り決められる地代の額は、個々の契約内容によって大きく変動します。このような背景から、「借地権は所有権価格の〇割程度で売却できる」といった画一的な基準を示すことは困難と言わざるを得ません。

■相場の計算方法

借地権の市場価格を正確に予測することは容易ではありませんが、公的な評価手法を応用することで、売却価格の目安となる数値を算出することは可能です。その計算式は以下の通りです。

$\text{借地権の評価額}=$$\text{自用地評価額}\times$$\text{借地権割合}$

ここでいう自用地評価額とは、借地権の設定されていない通常の土地（所有権取引の対象となる土地）の評価額を指します。この自用地評価額に、相続税評価の際に用いられる借地権割合を乗じることで、借地権の取引価格のおおよその目安を得ることができます。なお、借地権割合は、国税庁のウェブサイトで公開されている「路線価図・評価倍率表」にて確認することができます。

この算出した価格が、実際の取引価格と完全に一致するとは限りませんが、他に参考となる指標が見当たらない場合には、売却活動を開始する上での貴重な手がかりとなるでしょう。

■マンションの場合

空き家管理代行サービスの利用料金は、サービス内容や巡回頻度によって異なりますが、月額1~5万円程度が一般的です。

正確な料金やプランについては、各サービス提供会社にお問い合わせください。

■地主の承諾が必要

借地権の譲渡を実行するには、土地所有者である地主の許可が不可欠です。加えて、その承諾を得る際には、一般的に地主に対して承諾料を支払う必要が生じるため、売却にあたっては経済的な負担も考慮に入れる必要があります。

■購入者は地主と地代についての交渉が発生する

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■借地権売却の流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶借地権付き建物を第三者へ売却する場合は次のような手順で進めていくことが多いです。

■借地権の売買価格を見積もる

前章で解説した手法を用いて、おおよその金額を把握することは可能ですが、より確実な市場価格を知るためには、不動産会社などの専門家に相談し、プロの視点から査定してもらうことが賢明と言えるでしょう。

■地主から借地権売却の承諾を得る

既にご案内の通り、土地所有者である地主の承認を得なければ、借地権の譲渡は実現しません。承諾料の金額についても、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

■売却活動を開始する

不動産仲介業者と媒介契約を結び、売却に向けた活動を開始します。購入希望者による物件の内覧なども予定されるため、事前の準備を怠らないようにしましょう。

■売買契約を締結する

買い手が現れたならば、不動産売買契約を結ぶ運びとなります。この段階で、地主に対して決済の予定日を通知し、承諾料の支払い時期などについて協議を進めることが肝要です。場合によっては、売主、買主、そして地主の三者間で、借地権譲渡に関する正式な契約書を取り交わすこともあります。

■決済、引き渡し
購入者からの残代金が支払われ（決済）、売却主は建物などを購入者へ引き渡す手続きを行います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売却に伴う費用、税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶借地権付き建物を第三者へ売却したときにかかる費用や税金を確認します。

■契約・決済時にかかる費用

□仲介手数料

不動産会社に仲介を委託して借地権の売買を行う際には、宅地建物取引業法に定められた上限額に基づく仲介手数料を支払うのが一般的です。その報酬額は、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格の3%に6万円を加算した金額（別途消費税）」を上限として算出されます。仲介手数料に関しては、不動産会社との媒介契約締結時に必ず内容を確認するようにしてください。

□印紙税

借地権の売買契約書には、印紙税法に基づき収入印紙を貼付する必要があります。

■譲渡承諾料

借地権の売却を地主に認めてもらうために支払う金銭が譲渡承諾料であり、その金額の目安は一般的に借地権価格の1割程度とされています。

■譲渡所得にかかる税金

借地権の売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、その所得に対して税金が課せられます。譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。

$\text{譲渡所得}=\text{借地権の売却価格}-(\text{取得費}+\text{譲渡費用})$

適用される税率は、借地権の所有期間によって異なります。所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得となり、税率は39.63%（所得税・復興特別所得税と住民税の合計）です。一方、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315%（同前）となります。

取得費として認められるものには、借地権付き建物を取得後1年以内に取り壊した際の費用、借地契約締結時に土地所有者に支払った借地権の対価、土地の改良に要した費用、不動産会社への仲介手数料などが挙げられます。

また、譲渡費用には、契約締結時や決済時に発生する費用、そして地主への譲渡承諾料などが含まれます。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■3,000万円の特別控除
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「居住用財産の譲渡における3,000万円の特別控除」とは、不動産の譲渡所得から最大3,000万円までを差し引くことができる特別な措置です。この特例は、短期譲渡所得と長期譲渡所得のいずれの場合でも適用条件は変わらず、利用することが可能です。

この特例を活用することにより、譲渡所得に対して課される税額がゼロとなるケースは決して稀ではありません。ご自身が居住している家屋と併せて借地権を売却する際にも、この特例の適用を受けることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■借地権売却ポイント
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶借地権を売却するときのコツ・ポイントとして以下の点を抑えておきましょう。

■借地権は地主に売ることもできる
土地の所有者である地主が、借地権の付いた建物を買い取ってくれるならば、建物と土地の所有権が地主に集約され、借地権は事実上消滅することになります。売却する側から見ると、譲渡承諾料の支払いが不要になるという利点も存在します。

■底地権を取得しておくと売りやすくなる

底地権とは、借地権が設定された土地に対して、その土地の所有者である地主が有する権利を指します。もし借地権者が地主からこの底地権を取得することができれば、借地権者は土地そのものの所有者となることが可能です。

これにより、建物を売却する際に土地の所有権も併せて譲渡できるようになるため、購入を希望する人が増加することは疑いありません。

　　
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　■農地の活用３パターン
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地を相続することが予定されているなら、農地の活用方法を事前にイメージしておくと良いでしょう。

農地とは、「農作物栽培や家畜の放牧を目的とした土地」と定義されます。どのような作物を育てるかは、土地の所有者が自由に決定できます。これまでの農法を継承するのか、あるいは新たな作物に挑戦するのか。

いずれにせよ、農地としての枠組みの中で、その土地を活用していくことになります。

■転用して農業以外で活用
誰

■売却
誰

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地転用できるorできない土地
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶プ

実

■農地転用不可能な農地

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■必要書類

ご両

■申請方法・手順

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地のまま利用する方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空

空

■市民農園にする

住

■敷地内を掃除する

まず、家の外回りを点検しましょう。郵便受けにチラシやダイレクトメールが溜まっていると、空き家であることがすぐに分かってしまい、放火などの犯罪を誘発する可能性があります。郵便物は定期的に回収し、適切に処分しましょう。

庭の植木や雑草も放置せずに、きちんと手入れを行いましょう。枯れ葉の掃除はもちろんのこと、伸びすぎた枝は近隣住民の迷惑になることもありますので、剪定などを行いましょう。

草木の管理や清掃など、敷地全体の美化に努めることは、近隣住民との良好な関係を築く上でも重要です。

■建物に以上がないか確認する

まず、家全体を外側から確認しましょう。外壁にひび割れや剥がれそうな箇所はないか、木部に腐食している部分はないか、注意深く見て回ります。

塀や門などがある場合は、傾きやひび割れがないか、実際に触って確認しましょう。特に、塀は倒壊の危険性もありますので、注意が必要です。

もし、何か異常が見つかった場合は、空き家の劣化が進む前に、専門業者に依頼して早めに修理することをおすすめします。

■近隣住民とコミュニケーションをとる

空き家が近隣にあると、どうしても治安や景観の問題が気になり、不安を感じる方も少なくありません。空き家の管理を行う際は、近隣住民の方々に一声かけることが大切です。何かと迷惑をかけている可能性もありますので、挨拶と共に状況を伺ってみると良いでしょう。

日頃から良好なコミュニケーションを築いておくことで、万が一のトラブル発生時にも協力が得やすくなります。緊急時の連絡先交換なども検討しておくと、より安心です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の管理に困った時の選択肢
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空き家の管理は業者に依頼すれば費用がかかりますし、自分でおこなう場合には手間と時間がかかります。

■売却する

空き家の管理が負担に感じたら、思い切って売却するという選択肢もあります。

売却によって、管理の煩わしさから解放されるだけでなく、固定資産税などの維持費も不要になります。さらに、まとまった資金を得ることも可能です。

一般的に、家は経年劣化とともに資産価値が低下します。誰も住む予定がないのであれば、早めに売却を検討することをおすすめします。

売却にあたっては、複数の不動産会社に査定を依頼したり、近隣の売却事例を参考にしたりして、市場価格を把握することが重要です。その上で、適切な売り出し価格を設定しましょう。

■賃貸に出す

住宅は、人が住まなくなると急速に老朽化が進みます。空き家を賃貸物件として活用し、誰かに住んでもらうことは、定期的なメンテナンスの代わりとなり、家賃収入も得られるという点で有効な手段です。

ただし、賃貸経営には入居者選定、家賃管理、トラブル対応など、新たな業務が発生します。これらの業務には時間と労力がかかるため、ご自身での管理が難しい場合は、専門の不動産会社に委託することも検討しましょう。

　　
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　■任意売却物件とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶まず任意売却物件とはどのようなものか解説します。

住宅ローンを利用してマイホームを購入されることは一般的ですが、数十年にわたる返済期間中に、様々な状況の変化が起こり得ます。

住宅ローンの利用にあたっては、金融機関は返済能力を十分に審査した上で融資を実行しますが、予期せぬ事情により返済が困難になるケースも少なくありません。

住宅ローンの返済が難しくなった場合、多くの方はまず自宅を売却してローン残債を返済することを考えます。

売却金額がローン残債を上回る場合（アンダーローン）は、売却代金でローンを完済できるため問題ありません。

しかし、売却金額がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は、売却してもローンが残ってしまいます。この場合、通常の不動産売買の手続きでは、抵当権抹消登記を行うことができないため、市場で自由に売却することができません。

金融機関は、ローン返済が滞った場合に備えて、不動産に抵当権を設定しています。これは、ローンが完済されるまで、金融機関が不動産を担保として確保するものです。

つまり、オーバーローンの状態では、自宅を売却したくても売ることができず、そのまま放置しておくと、いずれ金融機関によって自宅が差し押さえられ、競売にかけられることになります。

競売では、市場価格よりも大幅に低い価格で不動産が売却されることが多く、結果として多額のローンが残ってしまい、自己破産に至るケースも少なくありません。

そこで、競売を回避するために、金融機関に特別に抵当権を解除してもらい、市場で売却を行うのが任意売却です。

■競売物件との違い

競売とは、裁判所が関与して行う不動産の強制的な売却手続きです。住宅ローンの支払いが滞った物件や、借金の担保として差し押さえられた物件などが、強制的に売却され、現金化されます。

競売では、売主と買主の交渉は行われず、裁判所が定めた最低金額を基に、入札方式で売却が行われます。

競売物件を購入するには、入札に参加し、他の入札者よりも高い金額で落札する必要があります。

購入する側としては、市場価格よりも大幅に安く（一般的に市場価格の6〜8割程度）購入できるというメリットがありますが、トラブルの末に強制的に競売にかけられる物件も存在するため、物件の状態が良くなかったり、関係者とトラブルになるなどのケースも見られます。

一方、任意売却は、ほぼ通常の不動産取引と同様の手続きで行われます。価格は市場価格と同程度か、若干安く設定されることが多く、買主との条件交渉も可能です。

任意売却は、売主のトラブルが深刻化する前に実行されることが多いため、競売物件に比べて物件の状態が良いことが多いと言えます。

■仲介物件との違い

任意売却物件と通常の仲介物件は、どちらも交渉によって取引が成立するという点で共通していますが、任意売却物件には、売主側の事情からくる特殊な側面があります。

任意売却物件の売主は、住宅ローンなどの返済が滞り、競売を回避するために不動産を売却する必要に迫られています。そのため、一定期間内に売却を成功させなければ、自宅が競売にかけられてしまうという時間的な制約があります。

売却に失敗すると、売主は経済的なダメージを負うだけでなく、自己破産の可能性も高まってしまいます。そのため、任意売却を成功させることは、売主にとって非常に重要な課題となります。

このような状況から、任意売却物件は、市場価格よりも多少安い価格設定がされることが一般的です。また、価格交渉やその他の条件交渉においても、買主側が有利な立場に立つことができます。

つまり、任意売却物件は、買主にとってはお得な物件を購入できる可能性が高いと言えます。

ただし、任意売却物件は、一般の不動産会社では扱っていないことも多いため、物件探しは通常の仲介物件に比べて困難になる場合があります。

■任意物件専門の不動産会社から紹介してもらう

任意売却物件の探索は、専門家のサポートが不可欠です。

通常の不動産業者では、取り扱いが難しい任意売却物件は、専門の仲介業者に相談するのが賢明です。

任意売却を専門とする業者は、その特殊性から生じる様々な問題点やリスクを熟知しています。物件探しはもちろんのこと、複雑な手続きや交渉、そしてリスク回避に至るまで、あらゆる側面からサポートを受けることができます。

専門家ならではの知識と経験が、任意売却を成功に導く鍵となります。

■弁護士から紹介してもらう

任意売却物件の情報収集手段の一つとして、ポータルサイトの活用も考えられます。

近年では、任意売却物件に特化したポータルサイトも登場しており、手軽に情報を収集することが可能です。

しかしながら、ポータルサイトに掲載されている情報は、必ずしも正確性や安全性が保証されているわけではありません。情報源の信頼性や物件の状況などを十分に確認し、注意深く利用する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■任意売却物件される流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶不動産が任意売却物件として売りに出されるまでの過程と一般的な流れを見てみましょう。

■ローン滞納が始まる

失業や病気、離婚などにより収入が減少し、住宅ローンの支払いが滞る状況に陥ります。

■督促状が送られてくる

金融機関は、必要な支払いが確認できない場合、支払いを行うよう求める督促状を送付します。

■期限の利益を喪失する

督促状が届いてもなお支払いが確認できない場合、債務者は金融機関とのローン契約に基づき、分割返済の権利を失います。これを「期限の利益の喪失」といいます。

期限の利益を喪失すると、分割払いが認められなくなり、ローン残債を一括で支払う必要が生じます。

■代位弁済

期限の利益を喪失した場合、金融機関からその旨の通知が届きますが、当然ながら、債務者は残債を一括で支払うことはできません。

このような状況になると、保証会社が債務者に代わって金融機関にローン残債を支払います。これを「代位弁済」といいます。

代位弁済が行われると、債権者は金融機関から保証会社に移り、今後は保証会社が債務者に対して返済を求めることになります。

■不動産会社に任意売却の相談

代位弁済が行われたとしても、債権者が銀行から保証会社に変わっただけで、債務者の返済義務がなくなるわけではありません。このままでは、自宅は競売にかけられてしまいます。そこで、任意売却に強い不動産会社に相談し、債権者の許可を得て任意売却ができないか検討します。

実際には、ローンの滞納が始まった直後、あるいは滞納が始まる前の段階から不動産会社に相談するケースもあり、その方が任意売却成功の可能性が高まります。

■状況調査
相談を受けた不動産会社は、ローンの残債がいくらあるのか、対象の不動産の所在エリアや状態をチェックするなどして買い手探し成功の可否を見積もります。

■債権者との話し合い

代位弁済が行われたとしても、債権者が銀行から保証会社に変わっただけで、債務者の返済義務がなくなるわけではありません。このままでは、自宅は競売にかけられてしまいます。そこで、任意売却に強い不動産会社に相談し、債権者の許可を得て任意売却ができないか検討します。

実際には、ローンの滞納が始まった直後、あるいは滞納が始まる前の段階から不動産会社に相談するケースもあり、その方が任意売却成功の可能性が高まります。

■売り出しスタート
債権者の許可が出れば市場に売りに出し、買い手探しを進めます。

■売買契約
条件交渉がまとまったら売買契約を締結します。

■引渡しと登記
代金決済と物件引渡しが完了した後、所有権移転登記を行い、名義変更を済ませれば取引は完了となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■任意売却物件のメリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶任意売却物件を購入する立場からみたメリット・デメリットをまとめます。

■メリット
■❶割安で購入できる

任意売却物件の最大の魅力は、相場よりも低い価格で購入できる点にあります。

住宅ローン等の問題を抱え、早期売却を希望する売主の事情から、通常の物件よりも割安な価格設定となるケースが多いのです。

もし、住宅購入における金銭的負担をできる限り抑えたいとお考えであれば、通常の物件に加えて、任意売却物件も視野に入れて物件探しをすることをおすすめします。

■❷優良物件が期待できる

任意売却物件は、一般的に競売物件と比較して、より質の高い物件である可能性が高いと言えます。

その理由としては、競売物件が住宅ローンの滞納によって差し押さえられた物件であるのに対し、任意売却物件は所有者が自らの意思で売却する物件であることが挙げられます。

また、任意売却に至るケースとしては、住宅ローン購入後、比較的短期間で経済状況が変化し、支払いが困難になったというケースも少なくありません。

そのため、築年数が浅く、状態の良い物件が出回る可能性も高く、掘り出し物に出会えるチャンスがあると言えるでしょう。

■❸競売物件よりも透明性がある

競売物件と比較して、任意売却物件は情報公開の透明性が高い点が特徴として挙げられます。

競売物件の場合、裁判所が主体となって手続きを進めるため、物件に関する情報は限定的になりがちです。

一方、任意売却物件は、売主が自らの意思で売却活動を行うため、「ぜひ購入してほしい」という思いが強く、物件の詳細な情報を積極的に開示する傾向があります。

そのため、購入検討者はより多くの情報を得ることができ、安心して取引を進めることができるでしょう。

■デメリット
■❶契約不適合責任の免責が条件となる事が多い

任意売却では、売主の経済状況が厳しい場合が多く、契約不適合責任を十分に果たすことが難しいケースが見受けられます。

契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しない物件を引き渡した場合に、売主が負う責任のことです。具体的には、買主は契約不適合があった場合、契約解除や損害賠償請求などを行うことができます。

しかし、任意売却においては、売主側の事情から、この契約不適合責任を免責とすることが一般的です。これは、売主に十分な対応能力がないことが多いため、やむを得ない措置と言えるでしょう。

したがって、任意売却物件を購入する際には、物件に何らかの瑕疵があった場合でも、売主に対して責任を追及することができない可能性があることを理解しておく必要があります。

■❷価格交渉に時間がかかる可能性がある

任意売却は、売主と買主双方の合意によって売買条件を決定することができますが、価格交渉については注意が必要です。

なぜなら、任意売却における売買代金は、売主の住宅ローン残債の返済に充当されるため、最終的な価格決定権は売主ではなく、債権者（金融機関など）が握っているからです。

したがって、買主が価格交渉を行ったとしても、債権者がその価格に同意しなければ、売買契約は成立しません。

このような事情から、任意売却における価格交渉は、通常の不動産売買に比べて時間がかかったり、交渉が難航したりするケースが多いことを理解しておく必要があります。

■❸マンション管理費等の負担の交渉が入る可能性

マンションの管理費や修繕積立金が滞納された状態で売買が行われた場合、その滞納分は新たな所有者に請求されることになります。

通常の売買であれば、このような事態を避けるため、事前に売主が滞納分を清算するか、買主が一時的に預かるなどの措置が取られます。

しかし、任意売却の場合、売主にそのような経済的余裕がないことが多く、滞納分の清算を買主が負担せざるを得ない状況に陥る可能性があります。

■❹税金の滞納があると購入できない可能性がたかまる

経済的な事情を抱える売主の場合、住宅ローンだけでなく、税金も滞納しているケースが見受けられます。

税金滞納があると、税務署や地方自治体によって自宅が差し押さえられる可能性があり、その状態では一般の買主は物件を購入することができません。

もし、税金滞納による差し押さえが行われている場合には、事前にその解除手続きを行う必要があります。

不動産会社の中には、このような交渉を円滑に進めるノウハウを持つ業者も存在しますが、公的機関による差し押さえ解除は一般的に難易度が高く、交渉がうまくいかないケースも少なくありません。

その結果、買主は物件の購入を諦めざるを得なくなることもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■任意売却物件購入の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶任意売却物件を購入する注意点をまとめます。

■手付金の持ち逃げ

不動産売買において、手付金の支払いは一般的な慣習ですが、任意売却の場合は注意が必要です。

任意売却の売主は、経済的に困窮している状況であることが多く、手付金を持ち逃げしてしまうリスクも否定できません。

もし、手付金の支払いが必要な場合には、売主に直接渡すのではなく、仲介を担当する不動産会社に預かってもらうなど、安全性を確保するための対策を講じることが重要です。

■競売や差し押さえの有無の確認

任意売却物件の調査においては、住宅ローン以外の債務状況も確認することが重要です。

売主が住宅ローン以外の借金を抱えている場合、他の債権者によって物件が差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。

そのような事態を避けるためにも、住宅ローン以外の債権者の有無や、差し押さえの状況について事前に確認しておく必要があります。

■価格交渉は慎重に

前述の通り、任意売却においては、価格交渉の主導権は債権者が握っています。

買主としては、可能な限り有利な条件で購入したいと考えるのは当然ですが、過度な価格交渉は債権者の心証を害し、交渉決裂を招く可能性があります。

債権者は、競売よりも高い価格で物件を売却することを望んでいます。したがって、その利益を損なうような大幅な値下げ要求は、交渉を停滞させる要因となるでしょう。

　　
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　■いらない土地の寄付先
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶立地条件が悪い土地などで売却が難しい場合は、寄付して処分することが可能です。

いらない土地の寄付先としては、以下のようなものがあります。

不要な土地の処分先として、まず頭に浮かぶのが地方自治体への寄付ではないでしょうか。自治体ごとに設けられた基準に合致する土地であれば、無償での引き取りが可能です。

しかしながら、自治体が必ずしも寄付を受け入れてくれるとは限りません。寄付を検討している土地について、自治体は利用価値の有無を調査します。その結果、有効活用が難しいと判断された場合には、寄付を拒否される可能性もあるため注意が必要です。

土地所有者には固定資産税の納付義務があり、その納付先は自治体です。固定資産税は自治体にとって貴重な収入源であるため、利用価値のない土地を引き取って税収を減らすことはできません。

また、利用見込みのない土地を引き取った場合、管理の手間も発生します。貴重な税収が減少するだけでなく、余計なコストまでかかるため、不要な土地を自治体に寄付できる可能性は低いと言わざるを得ません。

□寄付を断られる土地の条件

以下の2つの条件に該当する土地は、寄付を断られる可能性が高いと言えます。

• ・利用が困難な土地
• ・利用に際して造成費用が発生する土地
•  

例えば、道路が整備されていない土地や、山の傾斜地など、利用自体が困難な土地は寄付を拒否される可能性が高いでしょう。

また、造成が必要な場合や、土壌汚染が確認された土地の場合、利用するためには多額の費用がかかります。自治体としては、そのような予算を確保できないため、寄付を断られる可能性が高いと言えます。

■個人

不要な土地の処分方法として、個人への寄付も選択肢の一つです。特に、隣接地の所有者であれば、自身の土地が拡張されることになるため、無償での引き取りに応じてくれる可能性があります。子供のための新たな住宅を建設したり、倉庫を設けたりするなど、有効活用が見込める場合には、引き取り手が見つかる可能性が高まります。

ただし、個人への寄付は贈与として扱われるため、土地を受け取った側には贈与税が課税されます。贈与税額は、基礎控除額110万円を差し引いた後の課税価格に応じて変動します。

■贈与税速算表

土地の面積が広い場合には、納税額が高額になる可能性があるため注意が必要です。善意のつもりで行ったことが、相手の負担になる可能性もあるため、事前にしっかりと話し合いましょう。

また、個人に寄付する場合には、譲渡契約書を作成する必要があります。後々のトラブルを避けるためにも、以下の内容を記載しましょう。

• ・贈与者と受贈者の氏名、および贈与契約締結に関する記述
• ・贈与対象となる土地の所在地と地番
• ・所有権移転登記日、および費用負担者の記載
•  

土地の所有権移転には費用がかかるため、どちらが負担するのかを事前に決めておくことをお勧めします。

■法人

不要な土地の活用方法として、法人への寄付も考えられます。法人であれば、寄付された土地を社宅、資材置き場、駐車場など様々な用途に活用することが可能です。ただし、法人への土地の寄付は、寄付先が営利法人か公益法人かによって税務上の取り扱いが異なるため、注意が必要です。

営利法人とは、事業活動によって得た利益を株主などに分配することを目的とする法人のことです。この営利法人に土地を寄付した場合には、寄付を行った側に税負担が発生します。

一方、公益法人とは、寺社や学校など、公益を目的とした事業を行う法人のことを指します。公益法人に土地を寄付した場合は、社会貢献とみなされるため、原則として譲渡所得税が免除されます。ただし、この免除を受けるためには、所定の手続きが必要となります。

このように、法人への土地の寄付は、寄付先の種類によって税務上の取り扱いが大きく異なります。寄付を検討する際には、それぞれの法人の性質をしっかりと理解し、税理士などの専門家にも相談することをお勧めします。

■認可地縁団体

不要な土地の処分方法の一つとして、認可地縁団体への寄付も挙げられます。認可地縁団体とは、市区町村長の認可を得て法人格を取得した団体のことで、具体的には町内会や自治会などが該当します。一定の基準を満たす土地であれば、これらの団体に無償で引き取ってもらうことが可能です。

ただし、注意が必要なのは、町内会や自治会が必ずしも認可地縁団体であるとは限らない点です。あくまで市区町村長の認可を受けた団体のみが該当するため、事前に確認が必要です。

また、自治体への寄付と同様に、認可地縁団体が土地の利用価値を認めない場合には、寄付を受け入れてもらえない可能性が高いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地はどうやって寄付するの？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶自治体への土地寄付の手続きは、一般的に以下の流れで進みます。

❶自治体窓口への相談

1. 土地の寄付は頻繁に行われるものではないため、専門部署が設けられていないことが多くあります。まずは、自治体の総合窓口に相談しましょう。担当部署を紹介してもらえるほか、必要な手続きや書類について説明を受けることができます。
   
   

2. ❷自治体による調査

   相談を受けた自治体は、寄付を検討している土地の現地調査を行います。土地の状況や利用価値などを確認し、寄付を受け入れるかどうかを判断します。
   
   

3. ❸審査と必要書類の提出

   調査後、自治体の審査に合格すれば、土地を無償で引き取ってもらうことができます。審査に通った場合は、以下の書類が必要となります。
   
   

   • ・寄付申請書
   • ・登記承諾書
   • ・登記原因証明情報
   • ・登記簿謄本
   • ・公図
   • ・地積測量図
   • ・印鑑証明書
   •  

   上記は一般的な必要書類であり、自治体によって異なる場合があります。窓口で相談する際に、必要書類について確認しておきましょう。
   
   

その他

• ・土地の寄付は、自治体にとって貴重な財産となるため、慎重に審査が行われます。
• ・審査には時間がかかる場合があるため、余裕をもって手続きを進めましょう。
• ・寄付に関する費用は、原則として寄付者が負担します。

ご不明な点があれば、自治体の窓口に直接お問い合わせください。

■売却する

土地の寄付を検討されている場合、その土地は一般的に条件があまり良くないものと考えられます。特に田舎の土地を相続した場合、そのままでは活用が難しいケースも多いでしょう。しかし、いくつかの工夫を凝らすことで、売却の道が開ける可能性もあります。

例えば、建物が建っている土地であれば、解体工事を行うことで更地にし、買い手を見つけやすくする方法があります。更地になったことで、買い手は自由に建物を建てたり、駐車場として活用したりできるようになり、土地の価値が向上する可能性があります。

また、不動産会社に買取を依頼することも有効な手段です。買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。買取の最大のメリットは、早期に現金化できることです。不動産会社によっては、最短1ヶ月以内に引き渡しまで完了する場合もあります。

さらに、契約不適合責任が原則として免除されることも、買取の大きなメリットです。契約不適合責任とは、売買した不動産に隠れた欠陥や不具合が見つかった場合、売主が負う責任のことです。建物がない土地であっても、土壌汚染のリスクは存在します。買取の場合、これらのリスクを不動産会社が負うことになるため、売主にとっては安心材料となります。

ただし、田舎の不要な土地などは、買い取ってくれる不動産会社が限られる点には注意が必要です。複数の不動産会社に問い合わせ、査定を依頼することで、買取可能な会社を見つけることができるでしょう。

■貸す

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■いらない土地を所有し続けるリスク
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶いらない土地を処分できず、所有し続けるリスクは以下のとおりです。

■固定資産税がかかり続ける

不要な土地を所有している限り、固定資産税の支払いは避けられません。固定資産税は土地の立地条件や広さによって金額が異なり、一般的に広ければ広くなるほど高額になります。不要な土地であっても毎年固定資産税を支払う必要があるため、長期間所有し続けると金銭的な負担が大きくなってしまいます。

また、建物が建っている場合は、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が適用されますが、更地の場合は軽減措置が適用されないため、固定資産税額が最大で6倍になる可能性があります。

さらに、建物が建っている場合でも、空き家の状態が続くと適切な管理が行われていないとみなされ、「特定空き家」に指定される恐れがあります。特定空き家に指定された場合、住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が増額される可能性があります。

このように、土地を所有しているだけでも様々な費用やリスクが発生します。不要な土地であれば、早めに処分することを検討することをお勧めします。

■損害賠償される可能性がある

不要な土地が高台や崖地にある場合、注意しなければならないのは損害賠償のリスクです。近年、地震や台風、豪雨などの自然災害が増加しており、崖崩れが発生する危険性が高まっています。

もし崖崩れが発生し、近隣の土地や通行人などに被害が生じた場合、土地の所有者は損害賠償責任を負うことになります。これは、土地の所有者としての管理責任が問われるためです。

■管理の手間がかかる

遠方にある不要な土地であっても、適切な管理を怠ることはできません。先に述べた損害賠償のリスクにも関連しますが、管理不足が原因で近隣住民とのトラブルに発展しないよう、注意が必要です。

例えば、土地がゴミの不法投棄場所にされたり、雑草が伸び放題になって大量の虫が発生したりすると、近隣住民から苦情が寄せられる可能性があります。これらのゴミの処分や雑草の処理には費用がかかるだけでなく、近隣住民との関係悪化にも繋がりかねません。

また、建物が建っている場合は、適切な管理を行わないと倒壊や火災の危険性があります。万が一、建物が倒壊したり火災が発生し、隣家に損害を与えた場合には、損害賠償責任を負うことになるため、注意が必要です。

■子ども世代に先送りすることになる

不要な土地を処分せずに放置しておくと、その土地に関する様々なリスクを子供に引き継ぐことになってしまいます。相続放棄ができれば良いですが、もし相続することになった場合、子供にとって大きな負担となるでしょう。

ご自身の代の責任として、不要な土地は早めに処分などを検討することをお勧めします。子供のためにも、ご自身が元気なうちに土地の処分について対応しておくことが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

この記事では、不要な土地の寄付方法について詳しく解説しました。不要な土地は寄付することも可能ですが、条件の悪い土地は難しいかもしれません。

不要な土地を所有し続けるとさまざまなリスクを抱えることになるので、ご自身に合った寄付以外の処分方法を検討しましょう。相続する子供のことも考慮して、できるだけ早く対処することをおすすめします。

　　
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【当店におけるコロナ対策について】
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　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

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