「2025年01月」の記事一覧(6件)
カテゴリ:不動産を売る / 更新日付:2025/01/31 09:00 / 投稿日付:2025/01/31 09:00
農地を相続したものの使い道がなく放置している方や、高齢化や後継者不足によって農業を続けられなくなった方が増えていると言われています。
「使わないなら手放したい」と考える人もいるかもしれませんが、農地の売買には法律による制限があり、定められた条件や手続きに従わなければ取引はできません。
そこで本記事では、農地を売却するための手順や、事前に知っておくべきポイントについて詳しく解説します。
POINT
・農地を売買するためのルール
・農地の相場
・農地の売却に必要な手続き
■農地を売買するためのルール
▶簡単には売買ができないよう法律(農地法)によって保護されています。
農地は国民の食料自給を支える重要な資源であり、簡単に売却が進んでしまうと食料自給率の低下を招く可能性があります。これを防ぐために、農地は農地法によって厳しく保護されており、自由に売買できない仕組みとなっているのです。
実際に農地を売却する方法としては、主に次の2つがあり、それぞれ一定の条件を満たす必要があります。
農地としてそのまま売却する場合、売却後もその土地は農地として利用されなければなりません。そのため、購入できる相手は農業に従事している農家や農業就業者に限られ、さらに耕作面積などの一定の基準を満たす必要があります。
農地を他の用途に転用して売却する場合、転用後の土地を宅地などに変更すれば、購入者に特別な条件はありません。しかし、転用を行うためには「立地基準」と「一般基準」の2つの条件をクリアする必要があります。
「立地基準」は農地の種類に基づいており、基本的に転用可能なのは「第2種農地」と「第3種農地」に分類される土地のみです。自身が所有する農地がどの分類に該当するかを、まずは地元の市区町村に確認しましょう。
【立地基準と転用の許可】
- ・農用地区域内農地…原則として転用不可
- ・甲種農地…原則として転用不可
- ・第1種農地…原則として転用不可
- ・第2種農地…周辺土地が転用できない場合などに限り許可
- ・第3種農地…原則として転用許可
次に、「一般基準」は転用後に土地を適切に利用できるかを判断するための基準です。
【一般基準の概要】
- ・資力と信用があると認められること
- ・転用の妨げになる権利を有する者の同意が得られていること
- ・行政庁からの許認可が得られる見込みがあること
- ・遅滞なく転用目的に使用されること
- ・転用面積が適切であること
- ・周囲の農地の営農条件に支障がないこと
- ・農業用水排水施設に影響を与えないこと
- ・土砂流出や崩壊などの災害のリスクがないこと
■農地の相場
▶一口に農地と言っても、地域や立地、田んぼか畑かなどによって価格は異なります。
(表)農地価格と対前年増減率(純農業地域)
(表)農地価格と前年増減率(都市的農業地域)
「平成29年田畑売買価格等に関する調査結果(全国農業会議所)」より引用
「純農業地域」は農村部、「都市的農業地域」は都市部とその周辺にある農地のことを指しています。都市部・農村部で価格差はありますが、農地の買い手不足が進んでいることなどから、農地としての価格は長らく下落傾向にあることがわかります。
■農地の売却に必要な手続き
▶売却を行う際にはどのような手続きが必要なのでしょうか。
農地売却に必要な手続きは、農地として売却する場合と、転用して売却する場合とで異なります。具体的にはそれぞれ次の通りです。
■農地のまま売却する場合
まず、農業委員会に転用許可を申請する必要があります。申請が受理されると、審査が行われ、問題がなければ許可証が交付され、その後売却が認められます。売却を進めるためには、不動産会社に仲介を依頼するなどの手続きを行うことが一般的です。
しかし、前述の通り、農地としてのまま売却する場合、買い手を見つけるのが難しく、売却価格が思うように上がらない可能性もあります。可能であれば、転用を検討してから売却する方が有利かもしれません。
■転用して売却する場合
地目を転用する際には、まず農業委員会に許可申請を行う必要があります。申請が通り、許可証が交付された後は、不動産会社に仲介を依頼して売却を進める流れになります。ただし、農地が市街化調整区域に位置している場合、さらに複雑な手続きが求められるため、事前に不動産会社などに確認しておくことが重要です。
農地をそのまま売却する場合、買い手は農業従事者に限定され、売却価格が低くなることが一般的です。そのため、可能であれば転用を検討し、転用後に売却を進める方が有利かもしれません。ただし、転用にはいくつかの条件があるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
いずれの場合も、農業委員会への許可申請などには手続きに時間と労力がかかるため、売却が完了するまでには通常より長期間を見込んでおくべきです。
□西尾張の地元に実績がある■
■おおにく土地に任せてみませんか?□
カテゴリ:不動産を売る / 更新日付:2025/01/24 09:00 / 投稿日付:2025/01/24 09:00
「田舎にある土地を相続したものの、住む予定もなく、管理も手間だから手放したい…」と考えている方もいるかもしれません。しかし、田舎の土地を所有し続けることで発生するさまざまなリスクには注意が必要です。そのため、早めに適切な方法で手放すことを検討するのがおすすめです。
今回のブログでは、不要な田舎の土地を処分する具体的な方法について詳しくご紹介します。これから土地の処分を検討している方は、ぜひ最後までお読みいただき、参考にしてください。
POINT
・田舎のいらない土地を手放す方法
・田舎のいらない土地を持ち続けるリスク
・田舎のいらない土地の売却方法
・田舎のいらない土地の寄付・無償譲渡方法
・田舎のいらない土地の活用方法
■田舎のいらない土地を手放す方法
▶田舎の土地がいらないと判断した場合の処分方法を紹介します。
田舎の不要な土地を処分する方法として、まずは売却を検討してみましょう。自分には不要でも、他の誰かにとっては価値のある土地である可能性があります。
土地を売却するには、不動産会社との打ち合わせなど多少の手間がかかるものの、売却が成功すれば現金化でき、相続財産の分配もしやすくなるでしょう。
ただし、田舎の土地は一般的に売れにくいと言われています。そこで、売却をスムーズに進めるためのポイントをご紹介します。
■空き家バンク制度を利用する
空き家バンク制度とは、空き家の流通を活性化することを目的に、所有者から寄せられた情報をウェブサイトなどで公開し、購入希望者に提供する仕組みです。この制度を利用したウェブサイトでは、一般的な不動産サイトとは異なり、空き家に特化した情報のみを扱うため、購入希望者の目に留まりやすいのが特徴です。
さらに、空き家バンクへの登録は無料で行えるため、通常の売却活動と並行して活用することを強くおすすめします。
■建物を解体して、更地として売却する
田舎の不要な土地に建物が残っている場合、解体して更地として売却する方法も検討できます。古い家屋であることが多いため、中古住宅や古家付き物件としての需要はあまり期待できないでしょう。
更地にすれば、購入者が解体の手間を省けるため、売却が成立しやすくなる可能性があります。ただし、解体には一定の費用がかかるため、実際にその土地に需要があるかどうかを慎重に見極めることが大切です。
■不動産会社を利用する
田舎の不要な土地を早く手放したい場合は、不動産会社による買取を検討するのも一つの方法です。不動産会社が直接買い取るため、煩雑な手続きが不要で、早ければ数日以内に売買契約が成立し、最短で1ヶ月ほどで残金の決済が完了するケースもあります。
さらに、売却先が不動産の専門業者となるため、契約不適合責任を免除されるという利点もあります。契約不適合責任とは、売却後に土地や建物に欠陥や不具合が見つかった際に負う責任のことです。
ただし、不動産買取は一般的に市場価格の6〜8割程度での売却になるため、その点を考慮して判断する必要があります。
■寄付
田舎の不要な土地を手放す方法として、寄付や無償譲渡を検討することもできます。自治体に寄付を申し出て、その土地が具体的な用途で活用できると判断されれば、受け入れてもらえる場合があります。
ただし、自治体にとって寄付を受けることは、固定資産税という収入源を失うことを意味するため、寄付を受け入れる条件は非常に厳しいのが現状です。
■無償譲渡
田舎の不要な土地を隣地の所有者に相談すれば、無償譲渡を受け入れてもらえる可能性があります。隣地所有者にとっては、自分の敷地が広がり、駐車場などとして活用できる利点があるため、一度提案してみる価値はあるでしょう。
また、近隣の会社や法人が、社員寮や資材置き場として土地を利用してくれるケースも考えられます。ただし、無償譲渡を行う場合、個人への譲渡では贈与税が、法人への譲渡では法人税が発生する可能性があるため、事前に注意しておくことが大切です。
■相続放棄
相続予定の土地が不要であれば、相続放棄をすることでその土地を手放すことができます。相続放棄とは、相続人が遺産の承継を全て辞退する手続きであり、プラスの財産もマイナスの財産も一切引き継がないことを意味します。ただし、預貯金などのプラスの財産が含まれる場合には注意が必要です。
また、相続登記は相続開始を知った日から3ヶ月以内に行う必要があります。しかし、この期間内に相続放棄の判断が難しい場合は、家庭裁判所に申請することで、相続放棄の熟慮期間をさらに3ヶ月延長することが可能です。
■活用
先祖代々受け継がれてきた土地で簡単には手放したくない場合や、広大な田舎の土地を所有しており、資金に余裕がある場合には、その土地を活用して資産運用を行う選択肢もあります。
田舎の土地をどのように活用するかについては、この後詳しくご紹介します。
■相続国家帰属制度を活用
田舎の不要な土地は、相続土地国庫帰属制度を利用して国へ引き渡すことも可能です。この制度は、プラスの財産を残しつつ、不要な土地だけを処分したい場合に有効な手段といえるでしょう。
また、家の売却を検討している方には、不動産一括査定サービスの利用がおすすめです。下のフォームに必要事項を入力するだけで、複数の不動産会社から査定結果を取得・比較できるため、より高く、早く売却できる可能性が高まります。
■田舎のいらない土地を持ち続けるリスク
▶田舎のいらない土地を手放さず、持ち続けている場合はさまざまなリスクが生じます。
❶維持管理の必要性
┗清掃や換気等の管理の為に通う必要性があります。
❷固定資産税がかかり続ける
┗所有によって、固定資産税がかかり続けます。更地の場合高額になる可能性も。放置した空き家となると、特定空家に指定され、50万以下の罰金となる場合があります。
❸損害賠償のリスクがある
┗老朽化した建物が倒壊して、近所の住宅や住人に被害が出た場合、損害賠償請求されることがあります。
❹資産価値が下がる可能性
┗資産価値は、その地域の人口との関係性が大きく、人口が減少していくと資産価値も下がっていくことになります。
■田舎のいらない土地の売却方法
▶田舎のいらない土地の売却するときの流れは以下のとおりです。
■測量を行う
┗土地を売却する際には、境界が明確になっていることが非常に重要です。境界が未確定でも売却自体は可能ですが、売れにくくなる要因のひとつとなるでしょう。
境界を確定するためには、土地家屋調査士に依頼して測量を行ってもらう必要があります。
■査定を依頼する
┗不動産会社に査定を依頼します。
■媒介契約を締結する
┗査定を依頼した複数の不動産会社の中から、依頼する会社を決めて、媒介契約を締結します。
■売却活動を開始する
┗複数の査定価格をもとに、不動産会社と相談しながら売り出し価格を設定します。
■売買活動を開始する
┗購入希望者がでてきたときは、買付証明書が提示されます。買付証明書には、販売価格ではない購入希望額が記載されていることがあり、その場合は金額交渉することになるでしょう。売買契約時には、買主から手付金を受領するし、手付金の金額は、一般的には売却金額の10%です。
■境界を明示する
┗測量によって確定した境界は、必ず買主に明確に伝えることが大切です。田舎の土地は分譲地のような整形地とは異なり、境界が不明瞭なケースが少なくありません。測量図を基にして買主にしっかりと境界を示すようにしましょう。
■引渡しする
┗残代金を受領したら、土地を引き渡して完了となります。
■田舎のいらない土地の寄付・無償譲渡方法
■寄付の流れ
田舎の不要な土地を寄付する際の一般的な手順は、以下の通りです。
- ❶自治体の担当窓口へ相談する
- ❷自治体が土地の調査を実施
- ❸活用可能と判断された場合、寄付手続きへ進む
- ❹寄付手続きが完了
自治体によっては、公式ホームページで寄付の受付を行っているところもあります。寄付を考えている方は、まず土地が所在する自治体のホームページを確認してみましょう。
■無償譲渡の流れ
田舎の不要な土地を無償譲渡する際の一般的な手順は、次の通りです。
- ❶隣接する土地の所有者などに無償譲渡を提案する
- ❷土地の調査や測量を行う
- ❸契約書を作成し、無償譲渡の手続きを進める
- ❹無償譲渡の完了
手続き自体は自身で進めることも可能ですが、土地に関する法的手続きは複雑なケースが多いため、不動産の専門家や弁護士に相談することをおすすめします。
■田舎のいらない土地の活用方法
田舎の不要な土地でも、資金に余裕があれば有効活用して資産運用を行うことが可能です。代表的な活用方法は以下の通りです。
- ・アパート経営
- ・戸建て賃貸経営
- ・駐車場運営
- ・トランクルーム経営
- ・太陽光発電
土地の立地条件や広さによって、適した活用方法は異なります。もし積極的に資金を投じて活用したいのであれば、アパート経営が一つの有力な選択肢です。規模にもよりますが、複数の入居者から家賃収入を得ることで、安定した収益を期待できます。
ただし、アパート経営では立地が非常に重要です。その土地にどれだけ需要があるのか事前にしっかり調査し、慎重に判断することが大切です。
■まとめ
田舎の不要な土地を持ち続けることには、さまざまなリスクが伴うため注意が必要です。特に遠方の土地は管理が行き届かず放置されやすいため、早めに手放すことを検討しましょう。
この記事では、田舎の不要な土地の具体的な処分方法について詳しくご紹介しました。手放すだけでなく、土地を有効活用する選択肢もあります。
田舎の不要な土地をお持ちの方は、自分の状況に合った処分方法や活用方法を見つけ、できるだけ早めに行動に移すことをおすすめします。
□西尾張の地元に実績がある■
■おおにく土地に任せてみませんか?□
カテゴリ:不動産を売る / 更新日付:2025/01/17 09:00 / 投稿日付:2025/01/17 09:00
何もない土地を所有している場合、その活用方法について悩むことも多いでしょう。
土地活用の一般的な例としては、駐車場経営や小規模賃貸アパートの運営などが挙げられます。初期費用がかかる上に、安定した収益が得られるというかは確実ではありません。
そのため、土地の売却を選択する方も多く、分譲地として複数の区画に分けて販売されるケースもよく見られます。どうしても土地を売却する際には、全体を一括で売却する方法と、一部を分割して売却する方法があります。
この記事では、土地を分割して売却する手順と、その際の注意点について解説します。
POINT
・土地を分割して売ることはできる?
・土地の分筆の注意点
・分筆して売却する前のポイント
・土地分筆の流れとかかる費用
■土地を分割して売ることはできる?
▶土地を分割して売ることは可能です。しかし、分割後の影響を考慮する必要があります。
例えば、南側道路に接道してる100坪の土地を半分に分割して売却する場合、奥側の土地は建築基準法上の規定により建物を建てることができず、事実上、売却することが困難な状態となります。
このように、土地を分割すること自体は技術的には可能であっても、分割後の土地をどのように有効活用するかを事前に慎重に検討することが重要です。
「分筆」とは、土地を登記簿上で二つ以上の区画に分け、それぞれを個別の土地として再登録する手続きのことを言います。この手続きによって新しい地番が付与され、分割された土地が独立したものとして扱われます。
例えば、登記簿上の「1番地1」という土地を分筆すると、新たにできた土地には「1番地2」のような新しい地番が割り振られる仕組みです。 すでに「1番地2」が存在する場合は、「1番地3」以降で空いている地番が付与されることになります。
ただし、土地を分割して売却する場合には、分筆の手続きが必要な点を知っておきましょう。
■土地の分筆の注意点
▶売却する土地と残った土地のバランスを見極めることが重要です。
土地を分筆する際には、境界線の位置を全員の希望に基づいて決定することが可能です。ただし、売却予定の土地と残す土地のバランスをしっかりと確保することが重要です。
その場合によっては、分筆によって法令に承諾する形の土地が決まる可能性があるため、所有者だけで境界線を決めるのは避けた方が良いでしょう。
特に、不動産会社や土地家屋調査士などの専門知識を持たないすべて者にとって、正しい分割方法や注意点を捉えるのは難しいものです。そのため、分筆を計画する際には、本章で解説する注意点を参考にしつつ、初期段階で専門家に相談することをお勧めします。
注意点❶ 分筆できない可能性
土地を分筆する際、元の土地の境界が確定していれば、基本的に分筆手続きは可能です。ただし、以下のような状況では分筆ができない場合もあります。
- 隣接する土地との境界が未確定の場合
- 分筆後の土地が、法律や条例で定められた最低賃金を下回る場合
- 隣地所有者との境界に関する認識の違いが原因でトラブルとなり、境界立会証明書への意思が得られない場合
なお、分譲地として利用する際の開発許可の条件に「土地の最低面積が200㎡以上」といった規定がある場合、分筆によって200㎡未満の区画が発生することになると分筆は認められない。このような条件を十分に理解した上で手続きを進めることが重要です。
注意点❷ 個人の売主をまとめて売却できない
たとえば、150坪の土地を3分筆し、1つを自分で所有し、残り2つを売却したいと考えた場合、個人として一般市場で買い手を増やす形で売却することはできません。
これは、個人が複数の土地を売却する行為が、宅地建物取引業法における「業として行う」に該当する可能性があるためです。免許を持たない個人では販売が制限されることになります。
そのため、大規模な土地を分筆しても、個人では複数の区画をまとめて市場で売却することはできないと覚えておきましょう。
注意点❸ 価値が下がる可能性がある
建物を建てるには建築基準法を遵守する必要があり、これはすでに建物が建っている土地にも同様に適用されます。
たとえば、庭の部分だけを分筆して勝手に売却した結果、建物が建ぺい率を超えてしまったり、接道幅が2メートル未満になってしまったりするケースがあります。
今後の場合、土地の資産価値が大幅に減少し、金融機関からの融資が受けられなくなるため、現金で購入できる手に限られてしまう可能性があります。 土地家屋調査士に依頼しても断られることが多いです。
そのため、土地を分筆する際には、計画が法令に適合しているか事前に確認することが非常に重要です。
■分筆して売却する前のポイント
▶有効活用していない土地を分筆して売却しようと検討しているなら、事前に確認しておくべきことがいくつかあります。
■分筆すべきか相談する
土地を分筆して区画ごとに売却価格を設定することで、逆に売れなくなる場合があります。
たとえば、100坪の土地であれば50坪ずつに分割のが一般的ですが、70坪の土地を分筆する場合、30坪と40坪に分かれるため、地域によっては狭小地と見なられる可能性があります。
さらに、勝手に50坪ずつに分筆できたとしても、道路の向きや接道幅などの条件が異なることで、一方の土地が売れ残りやすくなるケースも考えられます。 結果的に予定よりも低価格で売れてしまうこともあるでしょう。
また、自宅の一部を分筆して売却する場合、残る家が建ぺい率を超過しないように十分に注意してください。このように、分筆して売却することが本当にベストであることか判断する必要があり、専門家や不動産会社で相談するのも有効です。
■売却か買取かを決める
分筆が可能な土地の場合、不動産業者に一括で買い取ってもらうという選択肢も考えられます。
土地を分筆し、一般協議で売却する場合、買い手が見えないまでの期間が不確定であり、契約が成立するタイミングが読めないという対処があります。
とりあえず、不動産業者による買取を選べば、販売が長期化するリスクを回避でき、買取額に決着が早ければ翌週には契約を結ぶことが可能です。価格よりも安くなる傾向があり、その結果、手元に残る金額が予想より少なくなる可能性があります。
これは、不動産業者が土地を取得した後に再販売することで利益を上げることを目的としているためであり、再販売価格は相場に近い金額で設定されるからです。相場より価格も安くなるのが一般的です。
土地を売却する際には、一般仲介業者と業者買取のどちらを選ぶか検討する必要があります。それぞれに優先と欠点があるため、自分の状況や目的に応じて最適な方法を選ぶことが大切です。
■土地分筆の流れとかかる費用
▶土地を分筆することを決めた場合には、まず不動産会社に相談するのがおすすめです。
「分筆案」と「売却プラン」は密接にかかわっており、不動産会社の意見を参考にすることで、もっとも高値で売却できる分筆案にできるからです。
しかし、不動産会社に相談する以外にも、分筆する際には必要な準備があります。
この章では、分筆の流れと必要書類、費用について解説します。
■まずは必要書類を準備
土地の分筆をするためには、所有者や面積が分かる書類が必要となります。
不動産会社が用意できる書類もありますが、スピーディーに分筆するためにも以下の書類を準備しておきましょう。
必要書類 | 使用目的 |
---|---|
登記識別情報通知書 | 所有者を確認するための使用 |
過去の確定測量図 | 測量図と確定測量図の内容が同一かどうかを確認するために使用 |
隣地との覚書 | 通行許可や越境に関する覚書内容を確認するために使用 |
全部事項証明書 | 所有者と登記名義人が同一であるかを確認するために使用 |
公図 | 土地の位置や形状を確認するために使用 |
測量図 | 法務局に登記されている測量情報を確認するために使用 |
上記の登記識別情報通知と過去の測量図、隣地との覚書以外の書類は不動産会社でも取得可能です。
しかし、それ以外の書類については所有者しか準備することができず、確認できないまま分筆をした場合、後からトラブルに発展することもあるため注意しましょう。
■分筆の流れ❶土地家屋調査士に依頼する。
必要書類が準備できれば、土地家屋調査士に分筆を依頼しましょう。
⇩
■分筆の流れ❷境界測量をして境界を確定させる
分筆をするためには、境界測量をする必要があります。境界測量とは、土地家屋調査士が現行法令に従った方法で測量を行い、隣地所有者と道路管理者の合意を得て確定測量図を作成する作業のことです。
⇩
■分筆の流れ❸土地の境界を確認する
分筆した後には、分筆ラインを示す境界杭が設置されるため、土地家屋調査士から提示された図面を基に境界を確認しましょう。
場合によっては土地家屋調査士に現地立会いをしてもらい、境界の明示をしてもらうことも可能です。
■土地の分筆にかかる費用
土地を分筆して売却の準備が整うまでには、「境界測量費」と「分筆費」、そして「地積更正登記費」がかかります。
これらの費用は土地家屋調査士に支払う諸費用となることから、一括で請求され内訳がないこともあります。
なお、ここで支払った費用の領収書は、土地を売却する際にかかる譲渡所得税の課税額を減らす際に使用することが可能です。
■まとめ
土地を分筆して売却する際は、まずその土地が本当に分筆に適している慎重に検討することが大切です。
分筆によって資産価値が消えたり、現存する建物が優先建築物となるリスクがあるほか、一度分筆して売却した土地を買い換えるのは非常に難しいからです。
そのため、売却を検討する段階で不動産会社に相談し、分筆の是非について専門的な意見を聞くことをお勧めします。また、分筆を進めるには土地家屋調査士への依頼が必要であり、分筆に関わる作業の多くを任せることになります。
土地を分筆して売却を成功させるためには、不動産会社のアドバイスと信頼できる土地家屋調査士のサポートが欠かせないと言えるでしょう。
□西尾張の地元に実績がある■
■おおにく土地に任せてみませんか?□
カテゴリ:不動産のお得情報 / 投稿日付:2025/01/10 09:00
離婚に伴う財産分与で、家の取り扱いに悩む方は少なくありません。この問題を解決するためには、まず財産分与の仕組みを理解し、家を分ける方法について把握することが重要です。その理解を深めることで、スムーズに解決策を見つけることができるでしょう。
POINT
・離婚の財産分与とは?
・離婚時に家を財産分与する方法
・離婚時の財産分与の注意点
■離婚の財産分与とは?
▶離婚時の財産分与を簡単に説明すると「結婚期間中に夫婦が協力して築いた財産を夫婦で分けましょう」ということです。
財産分与の対象となる資産には、現金、預貯金、不動産、有価証券などが含まれます。ただし、財産分与の対象は「婚姻期間中に夫婦が共同で築き上げた財産」に限られます。そのため、結婚前に取得した財産や、結婚中でも相続で得た資産は対象外です。
したがって、財産分与を進める際には、分配の対象となる財産を正確に特定することが非常に重要となります。
財産分与は原則として、夫婦がそれぞれ2分の1ずつ分け合う形が基本とされています。しかし、離婚の理由や婚姻期間中の生活費の負担割合、離婚後の生活環境などを総合的に考慮した結果、一方がより多くの財産を取得する場合もあります。
この「2分の1ルール」は実務上の一般的な基準であり、法的に明確に定められたものではない点に注意が必要です。
■財産分与の起源は離婚成立から2年以内
財産分与は、理想的には離婚前に話し合いを終えておくべきですが、実際には財産分与が行われないまま離婚してしまう場合もあります。このような状況で適切な財産分与を受けられなかった場合でも、離婚後2年以内であれば財産分与を請求する権利があります。
ただし、この2年という期間を過ぎると請求権は失効してしまいます。そのため、財産分与の手続きは「離婚成立から2年以内」に行うことが一般的なルールとされています。
もし家の売却を検討している場合、不動産一括査定サービスを利用するのが便利です。必要事項を入力するだけで、複数の不動産会社から査定結果を比較できるため、より高値かつ早期に売却できる可能性が高まります。
■離婚時に家を財産分与する方法
▶離婚時に家を所有していた場合、その家が財産分与の対象となることがあります。しかし、家を物理的に半分に分けて分与することはできません。
いったい、どのような分け方があるのでしょうか。
■家を売る場合:売却した現金を分ける
家を売却して現金化し、その現金を分ける方法です。現金で分配する場合、明確に分けることができるため、わかりやすい手段といえます。ただし、住宅ローンが残っている場合には、以下のような点に注意が必要です。
□アンダーローンの場合
アンダーローンとは、住宅ローンの残高よりも家の売却価格が高い状態を指します。この場合、売却後に残る現金が財産分与の対象となります。理想的には、売却に伴う諸費用も売却代金でまかなえるとスムーズです。
□オーバーローンの場合
オーバーローンは、住宅ローンの残高が家の売却価格を上回っている状況を指します。このケースでは、家を売却しても負債が残るため、分けられる資産がありません。そのため、財産分与の対象とはならないのが一般的です。
■家を売らない場合:片方が住み続け、代償金を払う
家を売却せずに財産分与を行う方法のひとつとして、一方がその家を所有する形を選ぶことが可能です。この場合、家を取得した側はその分の財産を受け取ったとみなされるため、その他の財産分配においてはその点が考慮されます。
もし、共有財産が不動産のみであった場合、家を取得した人はその不動産の評価額の半分に相当する金額(代償金)を、もう一方の相手に支払う必要があります。
■離婚時の財産分与の注意点
▶家が離婚時の財産分与の対象になっているときは、次の3点に注意して話を進めていきましょう。
■現状と希望条件を整理する
家を財産分与する際には、ローンの残債があるかどうか、所有権が単独なのか共有なのかなどの条件によって手続きが異なることが分かります。まずは現在の家の権利関係(所有権や抵当権の状況など)を正確に確認することが重要です。
さらに、離婚後の希望条件を整理することも必要です。たとえば、家を売却するかどうかや、残す場合は誰がその家に住むのかといった点は、財産分与の方法に大きく影響します。
スムーズに財産分与を進めるためにも、事前に情報をきちんと整理することを心がけましょう。
■財産分与の内容に納得がいかないときは?
財産分与に関する話し合いが平行線をたどると、離婚後も問題が解決せず、家の処分が決まらないまま時間が経過することがあります。その結果、売却のタイミングを逃してしまうなど、思わぬ不利益を被る可能性もあります。
もし意見が合わず話し合いが進まない場合、離婚前であれば「離婚調停」、離婚後であれば「財産分与請求調停」を家庭裁判所に申し立てる方法があります。これらを活用し、自分の意見を法的な場で主張することも選択肢として考えてみてください。
■財産分与、不動産売却の時期を考慮する
不動産を財産分与の対象とする場合、離婚後に手続きを進めるほうが有利とされることがあります。その理由には、「じっくりと売却活動ができ、納得のいく価格で売却しやすいこと」や「不動産の名義変更がスムーズに進むこと」などが挙げられます。
一方で、注意すべき点もあります。「財産分与は離婚成立から2年以内に行う必要がある」という期限の制約や、「離婚後も引き続き相手との話し合いが必要になる」という負担が生じる可能性もあるため、これらを踏まえて計画を立てることが重要です。
■まとめ
離婚に伴う財産分与の中で家が対象になると、手続きが一層複雑になります。それでも、こうした状況で離婚を迎える夫婦は決して珍しくありません。離婚そのものが大きな精神的・体力的負担となるため、家の問題にじっくり取り組む余裕が持てないこともあるでしょう。
しかし、離婚後の家の扱いは極めて重要な課題です。この問題が長引かないようにすることや、不公平な財産分与で一方が大きな損をしないように配慮しながら、家の処遇を慎重に決めることが大切です。
□西尾張の地元に実績がある■
■おおにく土地に任せてみませんか?□
カテゴリ:不動産を売る / 更新日付:2025/01/03 00:00 / 投稿日付:2025/01/03 09:00
道路拡張や再開発といった理由で、突然立ち退きを求められた場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。再開発後に新しい住居を提供されるケースもありますが、多くの場合、立ち退き料を受け取り、それをもとに引っ越しを進めることになります。
この記事では、持ち家における立ち退き料の相場や、立ち退き料で損をしないためのポイントについて詳しく解説します。
POINT
・持ち家の立退料の相場
・持ち家で立退料がもらえるケース
・分譲マンションでも立退料はもらえる?
・多くもらえるコツ
■持ち家の立退料の相場
▶突然立ち退きを求められたら、不安を感じるのは当然のことです。
そんなときには、まず立ち退き料の相場や計算方法など、基本的な知識をしっかりと把握することが大切です。
立ち退き料とは、公共事業や民間の開発計画によって土地や建物を明け渡す際に、移転費用やそれに伴う損失を補填するために支払われる金銭のことを指します。
この立ち退き料には、単に住居を手放すための補償だけでなく、住み慣れた環境を離れることで生じる精神的な負担や、新しい生活を始めるための慰謝料といった意味合いも含まれています。
しかし、借地契約の終了に伴う立ち退きの場合は、相手が個人であることが多いため、提示された金額が妥当かどうか注意が必要です。不当な金額が提示される可能性もあるため、弁護士などの専門家に相談しながら慎重に対応することが求められます。
立ち退きには、「土地区画整理」や「都市計画道路」などの公的なケースと、「借地契約の解約」による私的なケースの2種類があります。
□公的な立ち退き料(例:土地区画整理・都市計画道路)
行政が主導する公的な立ち退きの場合、立ち退き料の額は、主に不動産の資産価値によって変動します。ただし、基準となるのは「建物再建築価格」(現在の家を新築した場合の費用)であるため、多くの場合、資産価値よりも高い補償が期待できます。
□立ち退き料の内訳例
・建物再建築価格:新築のための建築費用
・解体費用:例として木造30坪2階建てで100~120万円
・移転費用:20~30万円程度
・仮住まい費用:家賃7万円×12ヶ月で70~80万円
・精神的苦痛に対する補償
このように、新居の建築費用だけでなく、解体費用や引越し代、仮住まいの費用、さらに立ち退きに伴う精神的負担への補償も含まれるのが一般的です。
また、土地に関しては「換地」と呼ばれる方法が取られることが多く、同等の資産価値を持つ別の土地が提供されるケースが一般的です。その場合、土地に対する現金補償は行われません。
□私的な立ち退き料(例:借地契約の解約)
借地契約解約による立ち退き料も、公的なケースと同様の補償内容が基本となります。ただし、換地は行われないため、土地に対する補償金が支払われます。
注意点として、借地契約解約の場合、立ち退き料を支払うのは個人であることが多く、提示された金額が相場とかけ離れている場合があります。特に、建物再建築価格や解体費用については専門知識がないと低い金額を提示されても気づきにくいことがあります。
さらに、借地権は借主の権利が強いため、正当な理由がなければ立ち退きを求めること自体ができません。このため、借地契約に関する立ち退きでは、正当性の有無を含めて弁護士などの専門家に相談することが重要です。
■立退料の算出方法
公的な立ち退き料は、建物の構造や築年数などをもとに、自治体が独自の基準で算出します。解体費用や移転費用、仮住まい費用については、一般的な市場相場が基準として用いられます。
新居に関しては、現在の家を同じ仕様で新築した場合の費用が基準になります。近年の建築資材価格や設備のグレードの上昇を考慮すると、当初の購入時の価格よりも高い補償を受けられる可能性が高いです。
一方、借地契約が解除される場合、借地権を貸主に売却するという形で補償が行われることが一般的です。この場合、補償額は「土地の評価額 × 借地権割合」によって算出されます。土地の評価額は通常、路線価が基準となり、路線価図には借地権割合が記載されています。
ただし、借地上に自宅を建てて住んでいる場合、立ち退きによる負担が非常に大きいため、借主には持ち家の買い取りを貸主に要求する権利が認められています。
また、家を売却する際は、不動産一括査定サービスを利用すると便利です。簡単な入力で複数の会社から査定結果を比較できるため、より高く、早く売却できる可能性が高まります。
■持ち家で立退料がもらえるケース
▶必ず立ち退き料がもらえるのかどうか、初めて立ち退きを要求された人は、非常に不安を感じているはずです。
そこで、土地区画整理事業・都市計画道路・借地契約解除の3パターンごとに、立ち退き料がもらえる条件について解説していきます。
土地区画整理事業とは、都市の計画的な発展や公共の利益を目的としたプロジェクトの総称です。この事業では、道路、公園、下水道などのインフラを整備し、より便利で住みやすい街をつくるため、該当エリアの住民が土地を手放す必要があります。
公的な事業であるため、基本的に立ち退きを拒否することは難しいと考えられます。その代わりとして、新しい家を建てるための費用や引越しにかかる費用など、立ち退き料が支払われます。
また、土地に関しては、区画整理後に新しい区画へ戻る選択肢もあります。もし他の場所へ移転する場合は、代替地(換地)が提供されるか、現在の土地と同等の価値を持つ金銭的な補償を受けることが可能です。
■都市計画道路による立ち退き
都市計画道路とは、都市部の交通をスムーズにするために新設または拡張される大規模な幹線道路のことです。これは都市計画法に基づく大規模な再開発プロジェクトですが、すべての計画がすぐに工事に着手されるわけではありません。
中には、着工まで数十年かかるケースもあり、計画区域内の土地や建物も通常通り売買されることが珍しくありません。しかし、工事が正式に決定すると、その土地や建物は立ち退きの対象となります。
この場合、土地区画整理事業と同様に立ち退き料が支払われることで解決が図られます。ただし、土地区画整理とは異なり、都市計画道路に指定された土地は道路として利用されるため、元の場所に戻ることはできません。そのため、周辺の別の土地が提供されることもなく、金銭的な補償のみが行われます。
■借地契約解除による立ち退き
借地上に自宅を建てる場合、土地の所有者と借主との間で借地契約を結ぶことになります。一般的な借地契約の期間は原則30年ですが、契約期間が終了しても建物が存在している場合、多くの場合は契約が自動的に更新されます。
もし建て替えが必要になり、地主がこれを拒否したとしても、裁判になれば建て替えが認められるケースがほとんどです。つまり、借地契約においては借主の権利が非常に強く保護されており、正当な理由がなければ契約の解除はできません。
ただし、地主が土地を利用する必要性が借主の必要性を上回ると判断された場合には、契約解除が認められることもあります。しかし、「将来的に子どもに土地を引き継ぎたい」や「売却して資金を得たい」といった理由では、正当な事由とは見なされないことが一般的です。
さらに、仮に契約解除が認められたとしても、現在その土地に建物を所有している借主に退去してもらうためには、立ち退き料が必要となります。この立ち退き料の金額は、借地権の価値を基準に計算されることが多いでしょう。また、建物を失うことに対する補償として、建物の買い取り費用も発生します。
■分譲マンションでも立退料はもらえる?
▶分譲マンションであっても、建物の老朽化などにより立ち退きを迫られるケースが考えられます。
分譲マンションも持ち家同様に立ち退き料がもらえるのか、確認していきましょう。
■建て替えの場合もらえない
マンション建て替えの場合、立ち退き料が支払われることはありません。マンションが老朽化し、建て替えが決定すると、建て替え計画への参加の意思を問われます。建て替えに賛同し、必要な費用を負担すれば、完成後のマンションに再び入居することができます。
一方、建て替えに参加しない場合は、管理組合から売渡請求権が行使されることになります。その場合、所有する持分を時価で売却することを強制されます。立ち退き料は支払われないため、売却代金と修繕積立金の清算額をもとに、新しい住まいを見つける必要があります。
■再開発の場合の対応方法
再開発によって新しいマンションが建設される場合、主に二つの対応方法があります。
権利変換を行う
権利変換とは、現在所有しているマンションの区分所有権を放棄し、その代わりに再開発後のマンションに新しい部屋を割り当ててもらう方法です。立地に不満がない場合は、立ち退きよりも権利変換を選択することをおすすめします。手続きも簡便で、新築のマンションにスムーズに住み替えることができるからです。
都市計画法では、「新しい部屋の価値が以前所有していたマンションの価値と大きな差がないようにする」と規定されています。
しかし、必ずしも同じ程度の部屋が提供されるわけではありません。もし、新しい部屋が明らかに前の部屋よりも価値が低いと感じた場合、弁護士に依頼して適正な資産価値を調査してもらうことが重要です。弁護士を通じて交渉すれば、適切な価値の部屋に変更してもらえる可能性が高いです。
立ち退き料を受け取って譲渡する
再開発による立ち退きで、別の場所に引っ越したい場合は、立ち退き料を受け取って区分所有権を譲渡する選択肢があります。
重要なのは、立ち退き料の金額です。理想的には、現在のマンションと同等の物件に引っ越せる金額が基準になります。ただし、立ち退き料の算出方法には法的な基準がないため、提示された金額が実際の市場価格と乖離していることもあります。
一般の人は、提示された金額が適正かどうか判断するのが難しいため、契約前に弁護士に相談することを強く推奨します。正式に合意してしまうと、基本的にその金額について交渉することはできません。
■空き家の解体・撤去の補助金
空き家や解体工事に対する補助金は、解体費用の一部を住民が負担する制度です。 この制度は、老朽化や危険な状態にある空き家を解体することで、地域の安全性を向上させます。
そのため、危険な状態にある空き家や「特定空き家」に指定されている物件は、補助対象として認められやすい傾向があります。
なお、補助金や助成金を利用する際には、自治体が指定する地域内の業者を使用することがされる場合があります。申請を進める前に、条件や要件をしっかり確認しておきましょう。
■多くもらえるコツ
▶ここまで何回もお伝えしているように、立ち退き料の算出方法に厳密な決まりはありません。
そのため、こちらの対応しだいで立ち退き料をアップさせることも十分可能です。最後に、立ち退き料を多くもらうコツを3点ご紹介します。
■市場価格をチェックしておく
立ち退き料の交渉を進めるうえで、市場価格の確認は欠かせません。なぜなら、政府や自治体、または貸主が、市場の平均価格に基づいた金額を提示してくるとは限らないからです。
予算に制限がある場合や、支出をできるだけ抑えたいという理由から、最低限の額を提示されることが多くあります。そのため、売買相場の平均額を把握しておくことで、「その金額は低すぎるので、相場に見合った金額を再考してください」といった交渉が可能になります。
ただし、市場価格を自分で正確に調べるのは難しいのが現実です。交渉を有利に進めるためには、不動産鑑定士に依頼し、正式に鑑定を受けるのが最も効果的です。
■借主の正当性をできるだけ多く提示する
借地契約の解除が問題となった場合、借主は自分がその土地に住み続ける正当な理由をできるだけ多く挙げることが重要です。前述のように、借地権の解除には、地主と借主の主張する正当性を比較することになるため、住み続ける理由を詳しく述べることで、立ち退きを回避する可能性を高めることができます。
たとえ立ち退きを受け入れる場合でも、借主が持つ正当性を強調することで、立ち退き料を増額できる可能性があります。以下のような具体的な対策を講じることをお勧めします。
- ・契約違反がないことや、契約を遵守してきた履歴を強調する
- ・自宅の修繕履歴や維持管理費用、リフォーム費用などの明細を準備する
- ・立ち退きによる不利益を整理する(例: 近隣関係の喪失、病気による移転の負担など)
- ・過去の判例を調べる(必要に応じて弁護士に相談する)
■弁護士に交渉を依頼する
立ち退き料をアップさせたいなら、弁護士に交渉を依頼しましょう。依頼費用はかかりますが、依頼費用以上の増額分をもたらしてくれる可能性は非常に高いです。さらに、弁護士に依頼すれば、煩わしく精神的に負担の大きい交渉事をする必要がなくなります。
まず、弁護士が交渉を代行するとなれば、相手も無茶な金額を提示してきません。弁護士は過去の判例などにも精通しているため、相場から大きく乖離した金額を提示しても相手にされないと相手も理解しているからです。
また、条件がうまくまとまらないときでも、弁護士ならギリギリのラインを狙って粘り強い交渉ができます。場数を経験している行政側と素人が1対1で交渉をしたら、おそらく精神的に参ってしまうでしょう。
もちろん、依頼するなら、立ち退き関連の交渉を得意とする弁護士を選ばなくてはいけません。ホームページで立ち退き交渉の実績が豊富かどうか、契約前にしっかりと確認してください。
■まとめ
借地契約の解除が問題となった場合、借主は自分がその土地に住み続ける正当な理由をできるだけ多く挙げることが重要です。前述のように、借地権の解除には、地主と借主の主張する正当性を比較することになるため、住み続ける理由を詳しく述べることで、立ち退きを回避する可能性を高めることができます。
たとえ立ち退きを受け入れる場合でも、借主が持つ正当性を強調することで、立ち退き料を増額できる可能性があります。以下のような具体的な対策を講じることをお勧めします。
- ・契約違反がないことや、契約を遵守してきた履歴を強調する
- ・自宅の修繕履歴や維持管理費用、リフォーム費用などの明細を準備する
- ・立ち退きによる不利益を整理する(例: 近隣関係の喪失、病気による移転の負担など)
- ・過去の判例を調べる(必要に応じて弁護士に相談する)
■まとめ
多くの人は、これまで立ち退きを求められるような経験はないでしょう。一方で、相手側はおそらく数多くの立ち退き交渉を行ってきた経験者ばかりです。こうした状況では、準備なしで交渉に臨むと、かなり不利な立場に立たされることになります。
このため、この記事の内容を参考にして、しっかりと準備を整えてください。正式な交渉に入る前には、弁護士に相談することを強くお勧めします。
□西尾張の地元に実績がある■
■おおにく土地に任せてみませんか?□
カテゴリ:スタッフブログ / 更新日付:2025/01/01 09:00 / 投稿日付:2025/01/01 09:00

新年、明けましておめでとうございます。
皆様におかれましては素晴らしい新年をお迎えのこととお喜び申し上げます。
また、旧年中は、多大なるご尽力をいただき誠にありがとうございます。
本年も、更なるサービスの向上に努めて参ります。
皆様のご健康とご多幸をお祈りし、新年のご挨拶とさせていただきます。
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□西尾張の地元に実績がある■
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