2024年11月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住宅ローンの返済が難しくなったら「条件変更」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶住宅ローンは、最初に借り入れた条件を相談次第では、金融機関に途中で見直してもらうことができます。

住宅ローンは、最初に契約した条件でも、途中で金融機関に相談すれば見直しをしてもらうことが可能です。これを「条件変更」と呼びます。返済が厳しくなっても、返済そのものが免除されるわけではありませんが、条件変更を利用することで、返済方法を調整したり、一時的に猶予を受けることができます。

条件変更の具体例としては、以下のようなものがあります。

• ・毎月の返済額の増減
• ・ボーナス返済額の増減
• ・返済期間の延長や短縮
• ・元利均等返済から元金均等返済への切り替え
• ・固定金利と変動金利の切り替え

以下の図は、フラット35を提供する住宅金融支援機構が公開している条件変更のメニュー例です。返済が厳しい状況になった際に、どのような条件変更が可能かについて、3つの具体的な方法を見ていきましょう。

→収入が減ってしまった

まず1つ目のケースは、収入が減少し、返済が厳しくなってしまった場合です。転職により収入が下がったり、リストラに遭い失業給付で生活している場合、あるいは今後も収入が回復する見込みがない場合などが該当します。

このような状況では、返済期間を延長して毎月の返済額を減らす方法が有効です。それでも返済が難しい場合、フラット35では、最大3年間元金の返済を据え置き、利息のみを支払うという選択肢もあります。ただし、この方法を取ると返済期間が延びるため、最終的な利息の総額が増え、結果として返済額が大きくなります。そのため、据え置き期間はできるだけ短くするのが賢明です。

→教育費の負担増などでえ一時的に収入減
2つ目のケースは、教育費の増加などで一時的に収入が減少してしまう場合です。このような状況では、一定期間だけ毎月の返済額を減らす「条件変更」が効果的です。しかし、注意すべき点として、減額期間が終わると、減額された分が後の返済額に上乗せされるため、最終的な返済総額は増えてしまうということです。

→ボーナスがでなくなった

3つ目のケースは、ボーナス返済を設定していたが、ボーナスが支給されなくなったり、支給額が大幅に減ってしまった場合です。このような場合、ボーナス返済を減額するか、廃止して、その分を毎月の返済額に加える方法が考えられます。しかし、当然のことながら、毎月の返済負担は増加します。新たに住宅ローンを組むことを考えている方は、ボーナス払いに依存することは避けたほうが良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■疾病特約付き団体信用生命保険
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶もし、病気の長期療養などで返済が難しくなった場合には、
　疾病特約付きの団体信用生命保険（団信）に加入していると、条件が合えば返済が免除されます。

■団信とは

住宅ローン契約者が亡くなったり、高度な障害を抱えた場合、残っているローンの金額が保険金で清算される仕組みがあります。通常、住宅ローンを契約する際には団体信用生命保険（団信）に加入します。

しかし、最近の医療技術の進歩により、癌を含む病気の死亡率が低下し、その分、長期の療養や入院によって働けなくなるリスクが高まっています。このような状況で住宅ローンを利用していると、返済が滞る可能性が増加します。

そこで役立つのが、団信に付加できる疾病特約です。この特約は、がん・急性心筋梗塞・脳卒中といった「3大疾病」や、高血圧症、糖尿病などを含む「5大疾病」が一般的にカバーされています。さらに、慢性腎不全や肝硬変、慢性膵炎を含む「8大疾病」、脳動脈瘤や慢性肺疾患、リウマチなど「11疾病」を保障するものもあります。

住宅ローンを提供する金融機関によって、付加できる疾病特約は異なります。また、保険金の支払い条件も多様で、例えば癌に関しては、確定診断後に返済が免除されるケースや、診断後一定期間の就業不能状態が続くと免除となるケースがあります。加入時の年齢要件も異なり、借入時に50歳以下であることが多いです。

現在の住宅ローンに加入している団信に疾病特約が付いていない場合、健康なうちに借り換えを行い、金利を引き下げつつ、疾病特約付きの団信に加入することが一つの防御策となります。ただし、疾病特約には上乗せ金利がかかることが一般的なので、複数の金融機関で比較検討することをおすすめします。

住宅ローンが支払えなくなると、最終的には物件を売却せざるを得なくなります。家計が厳しくなると、住宅ローンの返済のためにカードローンを利用したり、消費者金融に頼ってしまう人も少なくありません。そして、資金繰りが行き詰まった後に、初めて金融機関に相談するというケースも多く見られます。

しかし、実際には金融機関への相談を最後の手段にするのは間違いです。借金をして返済を考える前に、まずは借り入れ先の金融機関に足を運びましょう。返済が遅れる前に、現在の状況を説明し、将来の見通しを立てるために相談すれば、金融機関も真剣に話を聞いてくれるでしょう。場合によっては、毎月の返済額を減らしたり、一定期間利息のみの返済に変更する提案もしてくれるかもしれません。

条件変更の可能性を理解しておくことで、いざという時に役立てて、生活の立て直しを図ることができます。

　　
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　■住み替えの注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶今の家を売って住み替える場合には、最低限次の4つの点には注意が必要です。

現在住んでいる家を売却しようとする場合、まず最初にやることは、不動産会社に売却査定を依頼して家の価値を算出してもらうことです。
この売却査定価格とは、「おおむね3ヶ月以内に売れるであろうと予測される価格」ととらえると良いでしょう。

不動産会社は、保有するデータや近隣の取引事例、売り出し事例などの客観的なデータをもとに価格を算出します。査定依頼を行う際には、複数の会社に見積もりを依頼し、比較・検討することが重要です。

注意が必要なのは、提示された売却査定価格はあくまで目安であり、その価格で必ず売れるという保証ではないという点です。車の買い取り価格とは異なり、不動産の査定は「この価格で売れるだろう」と予測された数値にすぎません。
実際に複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額にはかなりの幅があり、高い査定額を提示した会社が実際に高く売ってくれるとは限りません。売り出し価格は、これらの査定価格を基に自分自身で決定する必要があります。

特に気をつけるべきポイントは「査定額がそのまま売り出し価格ではない」という点です。査定額に固執するあまり、適切な売却のタイミングを逃すケースもあるため、注意が必要です。

住み替えを検討する際には、今の家を先に売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を先に購入してから今の家を売る「買い先行」のどちらを選ぶかを決める必要があります。

「売り先行」の場合、よく問題として挙げられるのが「仮住まい」の問題です。もしも売却後に新居がまだ決まっていない場合、賃貸物件を一時的に借りる必要が出てきます。そのため、仮住まいの賃貸料や2度の引っ越し費用など、出費が増えるうえに手間もかかります。

このような仮住まいの負担を避けるために「買い先行」を選ぶ場合は、慎重な判断が必要です。というのも、現在の家のローンが残っている場合、新居を購入しても、元の家が売れない限り住宅ローンが二重にかかる「ダブルローン」のリスクが生じます。

ダブルローン状態になるのは、新居の引き渡しから元の家が売却されるまでの期間で、売却が遅れるほどその期間は長くなり、金銭的な負担が増します。また、売却期限が迫っていると、買い手がつかない場合や、価格の値下げを要求されることがあり、結果的に大幅な値引きを強いられる可能性もあります。

仮住まいの手間を避けようとした結果、予想外の出費や負担がかかってしまうのでは、元も子もありません。仮住まいにかかる費用をあらかじめ必要な経費と捉え、それを考慮に入れた資金計画を立てることが、最終的にはより賢明な選択となるでしょう。

 
⑶経済的メリットばかりを優先しない

不動産売買では、多額の金銭が動くため、経済的なメリット・デメリットに目を向けがちです。たとえば、できるだけコストを抑えたい、売却利益を最大化したいといった考えが優先されやすいでしょう。経済的な利益を重視することは大切ですが、それに伴う手間や時間、精神的な負担にも注意を払うことが重要です。

物件の売買が長引けば、その分不安が増しますし、慣れない手続きや交渉はストレスの原因となります。時間や手間を節約し、売却と購入のタイミングを調整することで、ダブルローンを避けたり、仮住まいの費用を抑えるなど、結果的に経済的な利点が得られることもあります。

住み替えをスムーズに進めるには、不動産会社としっかりと計画を立て、「売り先行」か「買い先行」のどちらにするかを事前に決めることが大切です。その際、価格や売却のタイミングなど、何が調整できるのかをあらかじめ決めておくと、状況に応じた判断がしやすくなるでしょう。

⑷買取保証を付ける場合は慎重に

買取保証とは、一定期間内に家が売れなかった場合に、不動産会社が事前に決められた価格で買い取を保証してくれるサービスです。なかなか家が売れずに困るリスクを避けたい方にとって、非常に便利な制度です。しかし、この買取保証には注意すべきデメリットもあります。

最大のデメリットは、売却価格が市場相場より低くなる点です。通常、買取保証による売却価格は、仲介による売買で得られる価格よりも下がります。不動産の状態や特性にもよりますが、一般的には相場の7〜8割程度になることが多いです。買取保証を利用する際は、このようなデメリットを十分理解した上で、慎重に判断することが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住み替えは、多くの人にとって人生で一度あるかないかの大きなイベントです。
高額な不動産の売買を自分自身で体験する機会は、非常に貴重なものと言えるでしょう。
冷静な判断が難しい場面もあるかもしれませんが、可能な限り多くの情報を集め、自分にとって最適な選択をすることが大切です。

　　
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　■不動産売却のチラシは信じてOK？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶チラシを鵜吞みにして売却をすすめるのはオススメできません。

「不動産を高く売ります」「こんな成功事例があります」みたいな、不動産売却を広告を見かけることがある方は多いでしょう。 普段はあまり目に入らないチラシでも、いざ不動産の場合売却を検討していると気になってしまうものです。

不動産売却のチラシは、売却を希望する人を対象にしたもので、一般的には以下のうたい文句が並べられることが多いです。

・売却物件大募集

・成約御礼

・こんなお客様がいます

・不動産を高く査定します

・売却成功の秘訣

不動産売却のチラシには、買い手が多くて高く売れる可能性や、買い手が求めている具体的な物件情報、売却のコツ、過去の実績や物件登録数のアピールなど掲載されています。

そういうチラシを見てみると、「自分の物件も高い値で売却できるのでは？」と期待してしまうこともあるでしょう。残念ながら、不動産売却のチラシに書いてあることはすべてが信頼できるわけではないのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産会社がチラシを配る理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶不動産会社がチラシを配布する理由にはどのような背景があるので詳しく説明していきます。

■業務の効率が上がる

不動産会社が報酬を得るために、不動産売買を成立させる必要があります。そのため、効率的に売買を進めるためには、まず売主を確保することが重要です。売主には売却したい理由があるため、契約が成立すれば、一度契約すればほとんどの場合、最終的に売却につながります。

物件をただ見たいだけの人や、的に最終他の不動産会社で契約するケースもあります。購入主に対しては、営業活動や物件のご案内、購入意思を固めるためのフォローを考えて行う必要があります。

これに対して、販売主は一度契約すれば途中で売却を取りやめることはほとんどなく、物件によっては短期的に売却できる可能性もあります。 結果として、不動産会社は効率的に報酬を得ることができるため、販売主向けのチラシを配布していると考えられます。

■売り物件を増やせるから

売り物件の豊富さは、不動産会社にとって大きなアピールポイントとなります。 購入希望者の立場からすれば、より多くの選択肢を提供できる不動産会社を選んだものです。

さらに、売り物件が多いほど売買契約が成立する可能性もあります。売り物件の数は不動産会社の利益に直結するため、会社としては物件数を増やすことが重要な戦略となります。

■他社と差別化できる

競争との差別化を守るためにも、保有する売り物件数の多さは非常に重要です。売り物件が多い、ごくまれな物件を取り扱える可能性が高くなります。

さらに、販売主との契約形態によっては、その物件を特定の不動産会社のみが取り扱える場合もあります。

■両手取引が狙える

不動産会社は、売主と買主をマッチングし、売買契約を成立させることで報酬を獲得します。売主または買主のいずれか一方とだけ契約するケースもありますが、売主と買主の両方と契約できれば、両方から成功報酬を得ることができ、会社にとってはより利益が増える仕組みです。

最近では、インターネットの普及により、買主自身が情報を集めやすくなったため、ハンド取引は減少傾向にあります。

ただ、不動産会社は販売主を増やすことで、両手取引のチャンスを高めようとしており、そのために売主の獲得に注力しています。

■物件情報が具体的に記載されている

「○○地域で駅から〇分」「間取りは○○」のような、具体的な物件情報が記載されたチラシを目にすることがありますが、買い手が求める物件情報を具体的に掲載してるチラシには注意が必要です。

特定の地名や間取りが掲載されていると、その地域で物件を持っている販売主は「これは自分の物件かも知れません」と関心を集められることが多いです。意図的に興味を持たせ、売却するため

しかし、実際にはそのような詳細な物件情報を載せることは、問題ありません。

地域の優先構成をよく理解している不動産会社であれば、どのような間取りが多いかは簡単に予測がつきます。間取りが主流となるため、特定の間取りを掲載することは難しいのでありません。

つまり、チラシに掲載されている情報は、買い手に取って本当に有益なものではなく、不動産会社が売り物件を増やしたいエリアに合わせた情報が記載されている可能性が高いのです。

■購入希望者の存在をにおわせている

「家族構成は○人で、○○の間取りを希望」「子どもの進学を機に購入を決定。○○が見える家を探しています」のようなチラシを見かけたことがある方もいるかもしれません。

このようなチラシを目にすると、ほぼ本当にそのような購入希望者がいるように感じられることがありますが、実際には架空の購入者であるケースが多いので注意しましょう。

具体的な購入希望者の情報が載っていると、販売主はその買い手をイメージしやすくなり、チラシの内容を信じてしまいがちです。効果があります。

しかし、不動産会社に問い合わせた場合、「その購入者はすでに約済みです。代わりに別の買い手を紹介します」と言われることもあります。

その購入者が本当に存在するのかどうかは不明です。 チラシには売主の関心を考慮するため、あえて特定的な購入者の情報が掲載されているため、注意してください。

■農地売却・転用の手続きが面倒

農地売却・転用の際には市町村の農業委員会に申請し許可を得なければなりません。
申請の際の事前の調査や書類の収集に手間がかかるほか、
農業委員会の開催は原則として毎月1回のため、
申請から許可まで時間を要することがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却・転用
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地売却というと農地転用の申請手続きの複雑さ思い浮かべがちですが、
まずは所有地がどのような種類の農地であるかを確認することが大切です。
農地の種類によっては転用が認められないことがありますし、
買い手との売買契約については停止条件付きの売買契約にするなどの
工夫も必要ですので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

■どのような内容の農地かを知る

農地には、農用地区域内農地、甲種、第1種、第２種、第３種、の5種類があります。
農用地区域内農地、甲種農地は原則転用不可、
第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。
農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、
ほぼほぼ農転ができないものと思っておいたほうがよいでしょう。

■買主と条件付き売買契約を結ぶ

農地の買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約の後に農地売却許可・農地転用許可の手続きが必要になるため、
許可が下りることを条件に契約を有効とする、停止条件付き売買契約とします。

■農地売却・転売の手続きを行う

農地売却・農地転用の手続きは市町村の窓口を通して農業委員会に向けて行います。
多くの市町村では、農業委員会は原則毎月1回の開催スケジュールとなっています。
スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。
手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で
確認しておきましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地を売却した時の税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
農地を売却したときには、原則として譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。
税率は、譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が5年以内の場合20.315％（復興所得税含む）、
５年を超える場合には39.63％です。農業振興のため、
譲渡所得税には特別控除（800万円・1600万円）の制度や、
買い替え特例による税の繰り延べの制度があります。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地の売却は、一般の不動産にくらべて手続きに手間がかかります。
これは、都市と農地の調和を図り、農業の振興を阻害しないようにするための大切な手続きです。
市町村の窓口でも、売却の相談は親切・丁寧に対応してもらえますので、
まずは窓口に相談することからはじめるのもよいでしょう。
都市部に近い農地ならば、活用の余地が大きいものもあります。
売却を考えているのならば、積極的に不動産業者や開発業者等の専門家に相談してみてください。

　　
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　■「市況」で見る家を売るタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶保有する不動産のエリアでの需要が多く、供給が少ない場合には価格的には高値が付きやすいタイミングです。

家を高値で売却するための最も重要な要素は、不動産市場の動向です。この市場への影響を考慮する主なポイントとしては、経済全体の動向や金利の変動が挙げられます。

昨今の首都圏における不動産価格の上昇は、売却を検討する上で非常に有利な時期となっております。不動産を探す需要が多いタイミングでの売却が期待できるでしょう。

不動産市場の動向に加え、住宅ローンの金利には注視しておきましょう。

購入者にとっては、1％の低金利ローンのおかげで住宅ローンを利用して物件を購入しやすい環境にあります。売却する側としては、タイミングとして好機と言えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「築年数」で見る家を売るタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶農概ねマンションの売却のタイミングとしては大規模修繕前後と管理費や修繕積立金の改訂が行われる前、
　また、戸建ての場合には築15年程度での売却が１つのタイミングと言えます。

次に注目すべき重要なポイントは、物件の築年数です。一般的に、築年数が経過するとともに不動産価格は下落傾向です。

ただし、マンションと戸建てでは同じ築年数でも価格の違いがあります。

■マンションの場合
大規模修繕の時期が価格に影響を与えることが多く、通常、築12年ほどで実施されます。
マンションは、状況によっては修繕前よりも高い値で取引されることもあるため、修繕後の売却を検討する一つの目安です。

ただし、修繕積立金や管理費の値上げが同時に行われることも予想されるため、これが大幅な値上げになると、修繕後でもマイナス要因になる場合があります。
大幅に値上げが予想された結果、多くの住戸が売りに出し、それによって価格が急落し、値上げ前と比較して大幅に売却価格が下がったケースも過去データとしてあります。

国土交通省のデータによると、マンションの価格は減価償還年数47年を基準にして下落率を示しています。例えば、築30年程度の物件では、新築時の価格の約半分になることもあります。

しかし、特に東京都内では新築マンションの供給が限られているため、中古マンションの価格が上昇傾向にあります。そのため、地域によってはこのグラフ通りに価格が推移しないケースも見られます。

■戸建の場合

また、戸建ての場合、建物の構造によって売却価格が変動します。多くの戸建ては木造で建てられており、減価償却年数は22年です。そのため、築15年程度までは価格が下がり続けますが、それ以降は価格の下落幅が縮小する傾向です。

マンションと同様に、特に東京23区内では物件の数がかなり少ないため、築年数が古い戸建ては、建物自体には価値がつかず、「古家付きの土地」として売却されるが一般的です。

さらに、大手ハウスメーカーが建築した戸建ての場合、比較的高い査定額が提示されることが多いです。 これは、メーカーによって耐用年数が異なるため、建物の評価が高くなる傾向があるということになります。

■譲渡所得税

家を売却した際には、譲渡結果に応じて得税と住民税が課されます。（手数料など）を差し込んだ結果、残った利益のことを考えます。

計算式としては、
売却金額－購入金額－（売却費用＋購入費用)＝譲渡金額⇒譲渡所得
※この譲渡所得がプラスになれば課税対象になります。

売却費用の例としては、仲介手数料や印紙税が含まれ、購入費用には、仲介手数料、登記費用、ローン関連の諸費用、印紙税などが該当します。

■譲渡所得の税率

■3000万円特例控除

家を売却して譲渡結果が発生した場合、一部の条件に該当する場合、譲渡結果の計算時に最大で3,000万円が控除されます。

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額

譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)

特別控除：3,000万円

譲渡結果が3,000万円に満たない場合、権利額は譲渡結果

例、その時のケースでは譲渡結果が2520万円でしたので、3,000万円の特別権利を適用すると現金対象額は実質ゼロ円になります。

譲渡結果（2520万円）－特別指名（3000万円）＝ 現金譲渡結果金額（－480万円）⇒ゼロ

■空き家の場合の適用条件
3,000万円の例外免除を利用する場合、居住中の家を売却する際には特に期限はありません。ただし、空き家となっている家を売却する場合には注意が必要です。 3年が経過する年の12月31日までに売却を完了しないと、この権利を利用することができません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「季節」で見る家を売るタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ここでは、季節の観点から家を売るタイミングについて考えてみましょう。 家を売る時期は、一般的に人の移動が多い3月や9月に需要が高まる傾向があります。このような季節ごとのニーズの動向が以前ほど注目ではなくなってきています。

かつては人事異動のシーズンに合わせて必要が増えていましたが、不動産価格の上昇や住宅ローンの返済動向、さらにはコロナ禍の影響などが重なり、必要が集中する時期に変化が見られるようにそのため、最適な売却時期が昔ほど確定としないのが現状です。

もし、買い手が3月や9月に住宅購入を検討するなら、物件探しは正月明けの1月中旬以降や8月のお盆休み明けから始まることが多いです。月半ば以降や8月のお盆明けが適していると言えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を売らない方がいいタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

❶購入から５年以内の家
先に解説したように、不動産価格が上昇している状況では、家を5年以内に売却すると短期譲渡得税が課税される傾向があります。

❷ローン金利が高い時
今後、ローン権利が上昇するようであれば、住宅購入に対して前向きが低下する可能性があります。その結果、家を売りに出ても希望する価格での売却が誠実になるかもしれません。そのため、考えが高い時期は、売却の最適なタイミングとは言えないでしょう。

❸相場価格が上昇しているとき
相場価格が上昇しているときに焦って売却すると、実際後より高値で売れる可能性があります。 そのため、相場の動向をしっかりと把握することが大切です。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

自宅の売却を考えている人に向けて、４つのポイントを基準に家の売却タイミングについて解説してきました。

家を売る際の最適なタイミングや避けた方が良いタイミング、さらに高い価値で売るためのコツを理解していただければ幸いです。事前に家を売るタイミングに関する知識を得ることで、より良いタイミング実際に自宅を売却する際には、ここで紹介したポイントをぜひ実践してがいかがでしょうか。

　　
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