一戸建ての固定資産税はいつ下がる？ 10年後・20年後の税額を徹底解説！｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■戸建ての固定資産税は下がるまで何年？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶固定資産税は経年劣化によって、毎年下がっていきます。

まず結論をお伝えすると、固定資産税は建物の老朽化（経年劣化）に伴って、年々減少していきます。

では、具体的にどのような基準でこの税額が決定されるのでしょうか。この先で、固定資産税の基本的な仕組みを詳しく解説していきます。

■固定資産税とは

固定資産税は、あなたが所有する不動産や償却資産（事業用の機器など）にかかる地方税です。基本的な情報を表にまとめ、その仕組みを解説します。

この税金は、毎年1月1日に所有者と認められた人に対し、年4期に分けて納税通知書が送付されます。税額は、市町村によって定められた固定資産評価額に標準税率1.4%をかけて算出されますが、この評価額は3年に一度見直されます。

また、固定資産税には特例措置が設けられており、要件を満たせば税額が大きく軽減されます。さらに、建物の場合は築年数の経過に応じて評価額が調整され、年々税額が下がる仕組みになっています。

■建物は経年劣化で価値が下がる

 年月が経てば、建物は必然的に老朽化していきます。この老朽化によって建物の価値が減少するため、固定資産税の評価額も、その劣化の程度に合わせて修正されます。

この修正に用いられる割合は「経年減点補正率」と呼ばれ、建物の構造体ごとに具体的な基準が設定されています。

一戸建ての構造には、主に木造、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）があり、それぞれ建築コストや耐久性が異なります。

構造ごとの詳細な補正率と経過年数については後述しますが、まずは以下の重要なポイントを理解しておきましょう。

• ・年数が経つほど、補正率は小さくなる（＝評価額が下がる）。

• ・補正率は、再建築費（木造の場合）や鉄骨の厚み（鉄骨造の場合）によって変わる。

• ・どれだけ古い建物でも、補正率がゼロになることはない（評価額がゼロにはならない）。

• ・この補正の対象は建物だけであり、土地は劣化しないため評価額は調整されない。
  
  ■固定資産税は１年目から下がる

建物の固定資産税評価額は、築1年で早くも**新築時の80%まで下がります。その後も評価額は年々減少し、例えば最も評価が下がりやすい区分の木造住宅では、築15年で最低評価の20%**に達します。

ここでは、経過年数ごとの補正率（新築時評価に対する割合）を5年刻みで、築20年までまとめてみました。（※実際の経年減点補正率は毎年細かく設定されています）

■補正率の最低ラインについて

どの構造体でも、経年減点補正率の**最小値は20%**と定められています。一度20%に達すると、その後は年数がどれだけ経過しても、評価額がそれ以上下がることはありません。

ただし、この20%に到達するまでの期間は、構造や建物のグレードによって大きく異なります。

• 木造では、1平方メートルあたりの**再建築費（建て替え費用）**の区分によって、補正率の適用期間が変わります。

• 鉄骨造では、骨格材（鉄骨）の厚みによって区分が分かれます。

以下に、補正率が20%に達するまでの目安となる年数を構造別にまとめました。

（出典：総務省｜第2章 家屋 第1節）

■新築住宅の減税

経年による評価減（経年減点補正率）は新築の建物には適用されません。その代わり、新築住宅の購入者には、税負担を大きく減らすための「軽減措置」が用意されています。

❶新築住宅の主な削減措置
固定資産税は「建物」と「土地」の両方に課税されるため、それぞれに特例があります。

特に建物の軽減措置は、税額が直接半分になるため、初期の税負担を大きく軽減してくれます。（長期優良住宅の場合は、さらに長期の軽減が適用されます。）

❷軽減措置の適用条件・手続き

1. 建物の軽減措置の条件

以下の要件を満たす必要があります。

• 床面積: 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること。

• 用途: 専用住宅、または居住部分が全体の1/2以上の併用住宅であること。

この建物の軽減措置は、基本的に申請不要で、市町村から送付される納税通知書に自動で反映されます。

2. 土地の特例（住宅用地の特例）の手続き

土地の軽減を受けるためには、申告書の提出が必要です。通常、新築時にハウスメーカーなどから案内がありますので、手続きを忘れないようにしましょう。

これらの要件から外れる住宅は、軽減措置が受けられないため注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■固定資産税をシミレーション
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶固定資産税の基本的な仕組みを理解したところで、実際に税額がどのように変わるのか、
　新築、築10年、築20年の3つのケースで具体的に試算してみましょう。

■シミュレーション条件

• ・土地の評価額: 1,800万円

• ・建物の評価額（新築時）: 2,000万円

• ・土地の面積: 180㎡

• ・建物の面積: 120㎡

【税額計算に用いる式】

• ・土地の税額: 課税標準額× 住宅用地の特例による軽減率（1/6× 税率（1.4%）

• ・建物の税額: 課税標準額× 経年減点補正率× 税率（1.4%× 新築軽減率（1/2）

※建物の経年減点補正率は、木造（1㎡あたりの再建築費55,120円以上〜86,320円未満）を適用します。

土地の評価額は経年劣化による補正を受けないため、築年数に関わらず税額は一定です。

したがって、土地にかかる固定資産税は4.2万円となります。

■新築戸建ての固定資産税額

ちなみに、築1年目の補正率は0.8で、新築からたった1年で評価額が20%も下落します。対して築2年目では補正率が0.75と下落幅はわずか5%です。この比較から、新築時がいかに高い評価額で設定されているかが分かります。

ケース❷：築10年の一戸建ての固定資産税額

築10年では、新築時の1/2に減額する特例措置は終了しています。しかし、建物自体の経年減点補正率が0.49（約0.5）まで下がるため、結果として税額は新築時（軽減措置適用後）とほぼ同水準となります。

ケース❸：築20年の一戸建ての固定資産税額

このシミュレーションで用いた木造住宅（再建築費の区分による）は、築20年で経年減点補正率が最小値の0.2に達します。建物の評価額が大きく減るため、税額は新築時と比べても大幅に安くなります。

■シミュレーション結果の考察

この試算から、新築時の税額が軽減措置で安くなる分、その軽減措置が切れた「築4年目から築9年目」の期間は、相対的に税額が高くなることがわかります。

また、補正率の最小値は0.2であるため、築20年でこの最低ラインに達した建物は、築30年、築40年と年数が経過しても、建物の固定資産税額は5.6万円から変動しません。（※最低値に達する年数は、建物のグレードにより15年〜35年と幅があります。）

▶ここでは、固定資産税の支払い方法や納付期限について、詳しく説明します。

■固定資産税の納付方法について

これまでの固定資産税の納付は、郵送される納税通知書を利用して、金融機関やコンビニエンスストアの窓口で現金払いするのが主流でした。

しかし近年、利便性の向上に伴い、多くの自治体が支払い方法を拡充しています。特に、クレジットカードやスマートフォンの決済アプリを使った納付が急速に普及しています。ご自身に合った方法を選び、納期限までに確実に納付することが大切です。

■【主な納付方法の例（東京都の場合）】

（出典：東京都主税局「税金の支払い」などを参考に作成）

※注意点として、利用可能な支払い方法は各自治体によって異なります。お持ちの不動産がある市町村の公式サイトで、必ず最新の情報をご確認ください。

固定資産税の支払い期限は、毎年地方自治体から送付される納税通知書に明記されています。

納付は、一般的に年4回（6月、9月、12月、翌年2月）に分割されており、一括で支払うことも可能です。納税通知書は、多くの市町村で毎年4月中に発送されます。

納付期限を過ぎてしまうと、期限の翌日から延滞金が発生します。例えば、期日から1か月以内であれば年2.4%、それを超えると年8.7%の延滞金が加算されます（延滞期間によって利率は変動します）。

支払い方法の変更、納付に関する疑問、または税額への異議がある場合は、納税通知書に記載されている自治体の納税担当課に直接お問い合わせください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■負担を増やさないようにするためには
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

固定資産税は毎年発生する税金であるため、できるだけ負担を増やさない工夫が重要です。ここでは、税負担を抑えるための方法をいくつかご紹介します。

■クレジットカードや電子マネーを活用する

納付方法としてクレジットカードや電子マネーを選ぶことができます。この場合、固定資産税の支払い額自体は変わりませんが、支払いに対してポイントが付与されます。毎年支払う固定資産税は高額になることが多いため、付与されたポイントを積み立てれば、翌年以降の支払いの一部に充てるなど、実質的な節約につながります。

注意点： クレジットカード納付では決済手数料がかかることがほとんどです。手数料よりも獲得できるポイントの方が多ければメリットがありますが、事前に手数料率とポイント還元率を比較することが大切です。

■固定資産税の対象となる建築物を把握し、設置に注意する

ガレージや物置といった設備も、固定資産税の課税対象となる**「家屋」**と見なされ、税負担が増える可能性があるため注意が必要です。

課税対象となる家屋と判断されるのは、一般的に以下の3つの条件をすべて満たした建築物です。

• ・外周: 屋根があり、かつ3方向以上が壁で囲われている。

• ・定着性: 基礎などで土地に固定されている。

• ・利用状況: 居住、作業、保管などの用途に利用できる状態にある。
  
  

たとえば、壁がなく屋根と柱だけで構成されているカーポートは、これらの条件を満たさないため、固定資産税はかかりません。

（参考：「物置にも固定資産税はかかる？勝手に建てたらバレる？詳しく解説します」などの情報も参照）

■軽減措置・特例を最大限に活用する

前述したような固定資産税の軽減措置（特例）は、税額を大きく抑える有効な手段です。

• ・新築住宅の減額

• ・住宅用地の特例（土地）

• ・耐震改修や省エネ改修、バリアフリー改修による減額
  
  

これらの特例は自治体ごとに詳細が異なるため、お住まいの市区町村のホームページを確認したり、直接窓口に相談したりして、適用要件を満たしているか確認し、もれなく申請することが重要です。

■滞納を防ぎ、延滞金を発生させない

固定資産税を滞納すると、本来の税額に加え延滞金という余計な費用が発生します。延滞金は納付期限の翌日から発生し、1ヶ月を超えると税率も上がります。単なる「うっかり払い忘れ」でも費用が増えてしまうため、これは避けるべき事態です。

払い忘れを防止するためには、口座振替を設定するなど、納付を自動化する対策を講じることを推奨します。

　　
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