差し押さえの家、安く購入できる方法「任意売却物件」｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■任意売却物件とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶まず任意売却物件とはどのようなものか解説します。

住宅ローンを利用してマイホームを購入されることは一般的ですが、数十年にわたる返済期間中に、様々な状況の変化が起こり得ます。

住宅ローンの利用にあたっては、金融機関は返済能力を十分に審査した上で融資を実行しますが、予期せぬ事情により返済が困難になるケースも少なくありません。

住宅ローンの返済が難しくなった場合、多くの方はまず自宅を売却してローン残債を返済することを考えます。

売却金額がローン残債を上回る場合（アンダーローン）は、売却代金でローンを完済できるため問題ありません。

しかし、売却金額がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は、売却してもローンが残ってしまいます。この場合、通常の不動産売買の手続きでは、抵当権抹消登記を行うことができないため、市場で自由に売却することができません。

金融機関は、ローン返済が滞った場合に備えて、不動産に抵当権を設定しています。これは、ローンが完済されるまで、金融機関が不動産を担保として確保するものです。

つまり、オーバーローンの状態では、自宅を売却したくても売ることができず、そのまま放置しておくと、いずれ金融機関によって自宅が差し押さえられ、競売にかけられることになります。

競売では、市場価格よりも大幅に低い価格で不動産が売却されることが多く、結果として多額のローンが残ってしまい、自己破産に至るケースも少なくありません。

そこで、競売を回避するために、金融機関に特別に抵当権を解除してもらい、市場で売却を行うのが任意売却です。

■競売物件との違い

競売とは、裁判所が関与して行う不動産の強制的な売却手続きです。住宅ローンの支払いが滞った物件や、借金の担保として差し押さえられた物件などが、強制的に売却され、現金化されます。

競売では、売主と買主の交渉は行われず、裁判所が定めた最低金額を基に、入札方式で売却が行われます。

競売物件を購入するには、入札に参加し、他の入札者よりも高い金額で落札する必要があります。

購入する側としては、市場価格よりも大幅に安く（一般的に市場価格の6〜8割程度）購入できるというメリットがありますが、トラブルの末に強制的に競売にかけられる物件も存在するため、物件の状態が良くなかったり、関係者とトラブルになるなどのケースも見られます。

一方、任意売却は、ほぼ通常の不動産取引と同様の手続きで行われます。価格は市場価格と同程度か、若干安く設定されることが多く、買主との条件交渉も可能です。

任意売却は、売主のトラブルが深刻化する前に実行されることが多いため、競売物件に比べて物件の状態が良いことが多いと言えます。

■仲介物件との違い

任意売却物件と通常の仲介物件は、どちらも交渉によって取引が成立するという点で共通していますが、任意売却物件には、売主側の事情からくる特殊な側面があります。

任意売却物件の売主は、住宅ローンなどの返済が滞り、競売を回避するために不動産を売却する必要に迫られています。そのため、一定期間内に売却を成功させなければ、自宅が競売にかけられてしまうという時間的な制約があります。

売却に失敗すると、売主は経済的なダメージを負うだけでなく、自己破産の可能性も高まってしまいます。そのため、任意売却を成功させることは、売主にとって非常に重要な課題となります。

このような状況から、任意売却物件は、市場価格よりも多少安い価格設定がされることが一般的です。また、価格交渉やその他の条件交渉においても、買主側が有利な立場に立つことができます。

つまり、任意売却物件は、買主にとってはお得な物件を購入できる可能性が高いと言えます。

ただし、任意売却物件は、一般の不動産会社では扱っていないことも多いため、物件探しは通常の仲介物件に比べて困難になる場合があります。

■任意物件専門の不動産会社から紹介してもらう

任意売却物件の探索は、専門家のサポートが不可欠です。

通常の不動産業者では、取り扱いが難しい任意売却物件は、専門の仲介業者に相談するのが賢明です。

任意売却を専門とする業者は、その特殊性から生じる様々な問題点やリスクを熟知しています。物件探しはもちろんのこと、複雑な手続きや交渉、そしてリスク回避に至るまで、あらゆる側面からサポートを受けることができます。

専門家ならではの知識と経験が、任意売却を成功に導く鍵となります。

■弁護士から紹介してもらう

任意売却物件の情報収集手段の一つとして、ポータルサイトの活用も考えられます。

近年では、任意売却物件に特化したポータルサイトも登場しており、手軽に情報を収集することが可能です。

しかしながら、ポータルサイトに掲載されている情報は、必ずしも正確性や安全性が保証されているわけではありません。情報源の信頼性や物件の状況などを十分に確認し、注意深く利用する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■任意売却物件される流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶不動産が任意売却物件として売りに出されるまでの過程と一般的な流れを見てみましょう。

■ローン滞納が始まる

失業や病気、離婚などにより収入が減少し、住宅ローンの支払いが滞る状況に陥ります。

■督促状が送られてくる

金融機関は、必要な支払いが確認できない場合、支払いを行うよう求める督促状を送付します。

■期限の利益を喪失する

督促状が届いてもなお支払いが確認できない場合、債務者は金融機関とのローン契約に基づき、分割返済の権利を失います。これを「期限の利益の喪失」といいます。

期限の利益を喪失すると、分割払いが認められなくなり、ローン残債を一括で支払う必要が生じます。

■代位弁済

期限の利益を喪失した場合、金融機関からその旨の通知が届きますが、当然ながら、債務者は残債を一括で支払うことはできません。

このような状況になると、保証会社が債務者に代わって金融機関にローン残債を支払います。これを「代位弁済」といいます。

代位弁済が行われると、債権者は金融機関から保証会社に移り、今後は保証会社が債務者に対して返済を求めることになります。

■不動産会社に任意売却の相談

代位弁済が行われたとしても、債権者が銀行から保証会社に変わっただけで、債務者の返済義務がなくなるわけではありません。このままでは、自宅は競売にかけられてしまいます。そこで、任意売却に強い不動産会社に相談し、債権者の許可を得て任意売却ができないか検討します。

実際には、ローンの滞納が始まった直後、あるいは滞納が始まる前の段階から不動産会社に相談するケースもあり、その方が任意売却成功の可能性が高まります。

■状況調査
相談を受けた不動産会社は、ローンの残債がいくらあるのか、対象の不動産の所在エリアや状態をチェックするなどして買い手探し成功の可否を見積もります。

■債権者との話し合い

代位弁済が行われたとしても、債権者が銀行から保証会社に変わっただけで、債務者の返済義務がなくなるわけではありません。このままでは、自宅は競売にかけられてしまいます。そこで、任意売却に強い不動産会社に相談し、債権者の許可を得て任意売却ができないか検討します。

実際には、ローンの滞納が始まった直後、あるいは滞納が始まる前の段階から不動産会社に相談するケースもあり、その方が任意売却成功の可能性が高まります。

■売り出しスタート
債権者の許可が出れば市場に売りに出し、買い手探しを進めます。

■売買契約
条件交渉がまとまったら売買契約を締結します。

■引渡しと登記
代金決済と物件引渡しが完了した後、所有権移転登記を行い、名義変更を済ませれば取引は完了となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■任意売却物件のメリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶任意売却物件を購入する立場からみたメリット・デメリットをまとめます。

■メリット
■❶割安で購入できる

任意売却物件の最大の魅力は、相場よりも低い価格で購入できる点にあります。

住宅ローン等の問題を抱え、早期売却を希望する売主の事情から、通常の物件よりも割安な価格設定となるケースが多いのです。

もし、住宅購入における金銭的負担をできる限り抑えたいとお考えであれば、通常の物件に加えて、任意売却物件も視野に入れて物件探しをすることをおすすめします。

■❷優良物件が期待できる

任意売却物件は、一般的に競売物件と比較して、より質の高い物件である可能性が高いと言えます。

その理由としては、競売物件が住宅ローンの滞納によって差し押さえられた物件であるのに対し、任意売却物件は所有者が自らの意思で売却する物件であることが挙げられます。

また、任意売却に至るケースとしては、住宅ローン購入後、比較的短期間で経済状況が変化し、支払いが困難になったというケースも少なくありません。

そのため、築年数が浅く、状態の良い物件が出回る可能性も高く、掘り出し物に出会えるチャンスがあると言えるでしょう。

■❸競売物件よりも透明性がある

競売物件と比較して、任意売却物件は情報公開の透明性が高い点が特徴として挙げられます。

競売物件の場合、裁判所が主体となって手続きを進めるため、物件に関する情報は限定的になりがちです。

一方、任意売却物件は、売主が自らの意思で売却活動を行うため、「ぜひ購入してほしい」という思いが強く、物件の詳細な情報を積極的に開示する傾向があります。

そのため、購入検討者はより多くの情報を得ることができ、安心して取引を進めることができるでしょう。

■デメリット
■❶契約不適合責任の免責が条件となる事が多い

任意売却では、売主の経済状況が厳しい場合が多く、契約不適合責任を十分に果たすことが難しいケースが見受けられます。

契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しない物件を引き渡した場合に、売主が負う責任のことです。具体的には、買主は契約不適合があった場合、契約解除や損害賠償請求などを行うことができます。

しかし、任意売却においては、売主側の事情から、この契約不適合責任を免責とすることが一般的です。これは、売主に十分な対応能力がないことが多いため、やむを得ない措置と言えるでしょう。

したがって、任意売却物件を購入する際には、物件に何らかの瑕疵があった場合でも、売主に対して責任を追及することができない可能性があることを理解しておく必要があります。

■❷価格交渉に時間がかかる可能性がある

任意売却は、売主と買主双方の合意によって売買条件を決定することができますが、価格交渉については注意が必要です。

なぜなら、任意売却における売買代金は、売主の住宅ローン残債の返済に充当されるため、最終的な価格決定権は売主ではなく、債権者（金融機関など）が握っているからです。

したがって、買主が価格交渉を行ったとしても、債権者がその価格に同意しなければ、売買契約は成立しません。

このような事情から、任意売却における価格交渉は、通常の不動産売買に比べて時間がかかったり、交渉が難航したりするケースが多いことを理解しておく必要があります。

■❸マンション管理費等の負担の交渉が入る可能性

マンションの管理費や修繕積立金が滞納された状態で売買が行われた場合、その滞納分は新たな所有者に請求されることになります。

通常の売買であれば、このような事態を避けるため、事前に売主が滞納分を清算するか、買主が一時的に預かるなどの措置が取られます。

しかし、任意売却の場合、売主にそのような経済的余裕がないことが多く、滞納分の清算を買主が負担せざるを得ない状況に陥る可能性があります。

■❹税金の滞納があると購入できない可能性がたかまる

経済的な事情を抱える売主の場合、住宅ローンだけでなく、税金も滞納しているケースが見受けられます。

税金滞納があると、税務署や地方自治体によって自宅が差し押さえられる可能性があり、その状態では一般の買主は物件を購入することができません。

もし、税金滞納による差し押さえが行われている場合には、事前にその解除手続きを行う必要があります。

不動産会社の中には、このような交渉を円滑に進めるノウハウを持つ業者も存在しますが、公的機関による差し押さえ解除は一般的に難易度が高く、交渉がうまくいかないケースも少なくありません。

その結果、買主は物件の購入を諦めざるを得なくなることもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■任意売却物件購入の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶任意売却物件を購入する注意点をまとめます。

■手付金の持ち逃げ

不動産売買において、手付金の支払いは一般的な慣習ですが、任意売却の場合は注意が必要です。

任意売却の売主は、経済的に困窮している状況であることが多く、手付金を持ち逃げしてしまうリスクも否定できません。

もし、手付金の支払いが必要な場合には、売主に直接渡すのではなく、仲介を担当する不動産会社に預かってもらうなど、安全性を確保するための対策を講じることが重要です。

■競売や差し押さえの有無の確認

任意売却物件の調査においては、住宅ローン以外の債務状況も確認することが重要です。

売主が住宅ローン以外の借金を抱えている場合、他の債権者によって物件が差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。

そのような事態を避けるためにも、住宅ローン以外の債権者の有無や、差し押さえの状況について事前に確認しておく必要があります。

■価格交渉は慎重に

前述の通り、任意売却においては、価格交渉の主導権は債権者が握っています。

買主としては、可能な限り有利な条件で購入したいと考えるのは当然ですが、過度な価格交渉は債権者の心証を害し、交渉決裂を招く可能性があります。

債権者は、競売よりも高い価格で物件を売却することを望んでいます。したがって、その利益を損なうような大幅な値下げ要求は、交渉を停滞させる要因となるでしょう。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。