こっそりガレージ作ったらバレる？固定資産税の話｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■ガレージに固定資産税はかかるのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶ガレージも「建物」の一種であるため、原則として固定資産税が発生します。

土地や建物といった固定資産に対しては、毎年固定資産税が課税されます。ガレージも「建物」の一種であるため、原則として固定資産税が発生します。

しかし、一定の条件を満たさない場合は、固定資産税が課税されないケースも存在します。後悔しないためにも、どのような場合に課税されるのか、その条件をしっかりと理解しておきましょう。

■固定資産税の課税対象となるガレージの特徴

固定資産税の対象となる「家屋」は、不動産登記法上の建物の認定基準に準拠しています。したがって、ガレージがこの「建物」に該当すると判断されれば、固定資産税が発生します。

不動産登記法における建物の認定基準は、以下の3つの要件を満たすことです。

1. ❶外気分断性（がいきぶんだんせい）

2. ❷土地定着性（とちていちゃくせい）

3. ❸用途性（ようとせい）

■外気分断性

屋根があり、周囲の3方向以上が壁で覆われている構造を指します。雨風を防ぐ目的の「家型ガレージ」は、この外気分断性を満たすため、課税対象となります。

■土地定着性

基礎によって土地に強固に固定されているかどうかが焦点です。移動可能なブロックの上に置かれたプレハブや物置などは、外気分断性を満たしていても、土地定着性が認められず、課税対象外となる可能性があります。

■用途性
屋根と壁、基礎があり、外部の影響を受けることなく、本来の目的（駐車や整備など）に利用できる状態にあることを指します。

■固定資産税がかからないガレージのパターン

上記の3要素（外気分断性・土地定着性・用途性）のいずれかを満たさないガレージであれば、固定資産税は課税されません。具体的な非課税となるパターンは以下の通りです。

1. ❶基礎で地面と固定されていないガレージ（移動可能なブロック上に設置されたプレハブなど）

2. ❷壁が2方向以下しかないガレージ

3. ❸壁のないガレージ（カーポート）

■カーポートなら固定資産税はかからない

特にカーポートは、壁がなく屋根と柱だけで構成されているため、外気分断性の要件を満たさず、固定資産税の対象外となります。

壁が2方向以下のガレージも非課税ですが、外部から車を守るというガレージの目的を考えると、機能性が不十分かもしれません。

車の劣化を防ぐため密閉空間を求めるなら通常のガレージが選ばれますが、固定資産税の負担軽減を最優先するなら、カーポートが最もおすすめです。部材が少なくユニット化されているため、工事費用も大幅に削減できます。ただし、店舗や事務所の来客用に設置されたカーポートは、例外的に課税対象となる場合があるため注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■ガレージを建てたらバレる？抜け道はあるか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶無許可でガレージを建設した場合、高確率で発覚すると考えておくべきです。

■建築確認を怠るのは違法行為

建築確認とは、計画中の建物が建築基準法や各種条例に適合しているかを行政がチェックする手続きです。これは着工前と完了時の2回必要で、建築確認申請を提出し、「建築確認済証」を受けて初めて工事が許可されます。

建物を建てる際には、この建築確認申請が法律で義務付けられています。無許可で建設を強行した場合、無許可工事として1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性があります。

さらに、行政から工事停止や使用停止命令が下され、指示に従わない場合は、最終的に解体処分を命じられることもあります。

■無許可建設が発覚する主な理由

無許可でのガレージ建築は、以下の3つのルートから高い確率で発覚します。

1. ❶自治体による定期的なパトロール: 市区町村の建築担当部署は、定期的に違法建築がないか巡回しています。近年は、航空写真を使った調査も頻繁に行われており、現地調査の前に無許可建築が判明することが増えています。

2. ❷固定資産税のための家屋調査: 固定資産税の課税のために行われる家屋調査は、新しい建物の存在を知る重要な手がかりです。新たにガレージが建てられていれば、必ず調査記録に残されます。

3. ❸近隣住民からの通報: 「工事の許可標識がない」「勝手に増築しているのではないか」など、隣接住民からの通報も、自治体にとって重要な情報源となっています。

■固定資産税を回避する抜け道はない

固定資産税の支払いを逃れるための「抜け道」は、残念ながら存在しません。

正規に建築確認申請を行って建てられた建物であれば、完成後に固定資産税が発生するのは当然です。

また、無許可建築が発覚した場合、次年度以降から正規の固定資産税が課税されます。過去に遡って課税されるケースは稀ですが、無許可建築は法的には脱税行為であるという認識を持つべきです。

どうしても固定資産税を避けたい場合は、前述の通り、壁がなく3方向以上が囲われていないカーポートを選ぶのが唯一の現実的な方法です。ただし、カーポートであっても（一部例外を除き）建築確認は必要です。固定資産税と建築確認の義務は別問題であることを誤解しないようにしましょう。

■ガレージの固定資産税の計算方法

ガレージも、居住用の家屋と基本的に同じ計算式で税額を算出します。

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  課税標準額: 建物の場合、建築費用のおよそ60%程度に設定されることが多いです（これは固定資産税評価額とほぼ同額です）。

• 計算例: 仮にガレージの工事費が300万円かかった場合、

  300万円 × 60% × 1.4% ＝25,200円

  となり、これがガレージにかかるおおよその固定資産税額となります。

【注意】 ガレージは居住用ではないため、新築住宅に適用される「新築から3年間、税額が1/2になる軽減措置」は適用されません。

■ガレージの都市計画税の計算方法

市街化区域内にガレージを新築した場合、固定資産税と合わせて都市計画税も毎年支払う必要があります。計算式は固定資産税とほぼ同じですが、税率が0.3%になります。

• 計算例: 固定資産税と同じ300万円のガレージで計算すると、

  300万円 × 60% × 0.3% ＝5,400円

  となり、これがガレージにかかる都市計画税額となります。

固定資産税・都市計画税は、通常4月～5月頃に通知書が送付され、年4回（4月・7月・12月・翌2月など）に分けて分納するのが一般的です（一括納付も可能です）。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■固定資産税を抑えるガレージの建て方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶固定資産税の負担を最小限に抑えながらガレージを設置するためのポイントをご紹介します。

■固定資産税減額を意識したガレージ設計

どうしても密閉されたガレージにこだわる場合、固定資産税を削減する唯一の方法は、面積をできるだけ小さく設計することです。しかし、使い勝手が悪くなるほど狭くしては、ガレージを設置する意味が薄れてしまいます。

実用性とコストを考えると、やはり屋根と柱だけで構成されるカーポートが最善の選択肢となります。

■カーポートの優位性

• ・非課税: 壁がないため固定資産税は発生しません。

• ・デザイン: カーポートの形状（片屋根式、四隅に柱のある複数台対応など）が固定資産税に影響することはありません。
  
  

ブロックの上に設置するプレハブタイプは固定資産税を抑えられそうに思えますが、車1台分のガレージ（約18㎡以上）の大きさになると、建築確認申請で基礎として認められない可能性が高いため、現実的な選択肢ではありません。

■費用対効果を高めるためのポイント

ガレージ建築を決めた場合は、以下の点を考慮して費用対効果を高めましょう。

ガレージは建物とみなされるため、増築として表示変更登記が必要です。これは所有者になってから1ヶ月以内に行う義務があり、怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

登記は自分でも可能ですが、手間と確実性を考えると司法書士に依頼するのが無難です。その費用として5万円～10万円程度の予算を見ておきましょう。

■既製品を選ぶ・施工会社に依頼する

外観や資材に特別なこだわりがない場合は、プレハブのような既製品のガレージを選ぶことで、建築コストを大幅に削減できます。

オーダーメイドのガレージが木造で100万円～200万円程度かかるのに対し、既製品なら工事費込みで80万円～90万円程度に抑えられる可能性があります。必ず複数の施工会社から見積もりを取り、比較検討しましょう。

ガレージの建設は、工務店、ホームセンター、リフォーム会社など様々な場所に依頼できますが、ホームセンターやリフォーム会社の多くは、実際の施工を外部に委託しています。

そのため、最初からガレージ専門の施工会社に直接依頼することで、仲介業者に支払う中間マージン（中抜きコスト）を削減できる可能性があります。信頼できる小規模な業者を探す手間はかかりますが、費用面で大きなメリットが得られます。

　　
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