戸建て売却のすべて：準備から手続きまで徹底解説｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■戸建て売却は売れない？難しい理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶土地を分割して売ることは可能です。しかし、分割後の影響を考慮する必要があります。

戸建て売却が難しいと言われる理由の一つに、物件の多様性 が挙げられます。マンションは、同じような間取りや設備のものが複数建てられるため、中古市場でも一定の需要が見込めます。

一方、戸建ては、立地や間取り、築年数など、物件ごとに特徴が大きく異なります。そのため、マンションと比べて、購入者のニーズに合う物件を見つけることが難しいケースがあるのです。

また、戸建ては、マンションに比べて個別性が強い という特徴もあります。マンションは、管理組合によって一定の管理がされていることが多いですが、戸建ては個人が管理するため、状態が物件ごとに大きく異なる場合があります。

戸建ての多様性は、その間取りや広さにも表れています。マンションは、多くの人が暮らしやすいよう、一般的な間取りや広さに設計されていることが多いです。しかし、戸建ては、注文住宅など、個人の好みに合わせて自由設計されたものが多く、間取りや広さは千差万別です。

特に、広さに関しては、戸建てはマンションと比較にならないほどバリエーションが豊かです。

100平方メートルを超える広さの戸建ては、マンションではかなり広い部類に入りますが、戸建てでは一般的な広さと言えるかもしれません。中には、150平方メートルを超えるような大邸宅も少なくありません。

このような個性的な間取りや広さの戸建ては、購入者の好みが分かれるため、売却に時間がかかる可能性があります。すべての購入者が、広くて個性的な家に住みたいわけではないからです。

つまり、戸建ての売却が難しいと言われる理由の一つに、物件の多様性、特に間取りや広さの多様性 が挙げられるのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■戸建ての売却の流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶戸建てを売却するときの一連の流れを把握し、やるべきことは何があるのかチェックしましょう。

■価格査定

戸建ての売却を検討する際、必ずと言っていいほど行うのが「査定」です。査定とは、不動産会社に依頼し、自分の家がいくらで売れるのかを評価してもらう手続きのことです。

査定には、大きく分けて2つの方法があります。一つは「机上査定」と呼ばれるもので、物件の図面や写真などの情報をもとに、過去の取引事例などを参考に価格を算出する方法です。もう一つは「訪問査定」で、不動産会社の担当者が実際に物件に足を運び、建物の状態や周辺環境などを詳しく調査した上で、価格を算出する方法です。

戸建ては、マンションと比べて間取りや広さなど、物件ごとに特徴が大きく異なります。そのため、図面上の情報だけでは、その物件の本当の価値を正確に把握することは難しいと言えるでしょう。

より正確な価格を知りたい場合は、訪問査定を依頼することをおすすめします。担当者が実際に物件を見ることで、建物の状態やリフォームが必要な箇所などを細かくチェックし、より精度の高い査定額を提示してくれます。

嬉しいことに、ほとんどの不動産会社では、営業エリア内の物件であれば、訪問査定を無料で実施しています。

■媒介契約

戸建てを売却する際、不動産会社とどのような契約を結ぶかが非常に重要です。一般的に、媒介契約と呼ばれる契約を結び、不動産会社に売却活動を委託します。この媒介契約には、大きく分けて3つの種類があります。

• 一般媒介契約: 複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる契約です。多くの不動産会社に物件情報を公開できるため、早く売却したい方におすすめです。
• 専任媒介契約: 一つの不動産会社にのみ売却活動を委託する契約です。一般媒介契約に比べて、一社が集中して売却活動を行うため、売却の可能性が高まる場合があります。
• 専属専任媒介契約: 専任媒介契約の中でも、最も不動産会社との結びつきが強い契約です。他の不動産会社に仲介を依頼することができず、売主自身で売却活動を行うこともできません。

これらの契約の違いを簡単に表にまとめると、以下のようになります。

■売却開始

媒介契約締結時に売り出し価格を決定し、一般媒介契約であればすべての会社で共通の価格になっていることを確認したうえで、売却活動を開始します。

■買主のローン事前審査～売買契約

いよいよ、物件の売却が現実味を帯びてきましたね。購入希望者から正式な購入の申し出、いわゆる「買付」が入ると、売買契約に向けて大きく前進したと言えるでしょう。

しかし、ここで気をつけたいのは、買主が住宅ローンを利用する場合です。住宅ローンを利用する場合は、金融機関による融資の審査（住宅ローン事前審査）を通過しているかを確認することが大切です。事前審査に通っていなければ、契約後に融資が実行されない可能性があり、せっかくの売買契約が白紙になるリスクもあります。

無事に事前審査を通過した場合、売買契約を締結します。売買契約の際には、通常、購入希望者から手付金を受け取ります。この手付金は、契約の履行を保証するためのものです。
買付が入ったら、安堵するのはまだ早いです。住宅ローンの事前審査状況や、売買契約の内容をしっかりと確認し、慎重に進めることが大切です。

■決済・引き渡し

売買契約を結んだ後、いよいよ物件の引き渡しに向けて最終段階に入ります。しかし、ここで気をつけたいのは、買主側の住宅ローンの手続きです。

買主は、売買契約で定められた期日までに、金融機関からの住宅ローンの融資承認を得なければなりません。この融資の承認を「本審査」と言います。売主としては、買主が本審査に無事通過し、融資が実行されることを願うしかありません。

無事に本審査を通過すると、いよいよ決済と引き渡しとなります。通常、決済と引き渡しは同日に行われます。この際には、売主、買主、それぞれの不動産会社、金融機関の担当者、そして司法書士などが集まり、諸手続きを行います。

■売却価格に大きな影響を及ぼすのは築年数

戸建てを売却する際、多くの方が気になるのが「一体いくらで売れるのか？」という点でしょう。売却価格を決める上で、多くの人が最初に思い浮かべるのは、家を建てたとき、あるいは購入したときの費用ではないでしょうか。

しかし、残念ながら、建物を建てたり購入したときの費用が、そのまま売却価格に直結するわけではありません。

建物の価値は、時間の経過とともに変化する ことが、不動産の大きな特徴の一つです。新築時と比べて築年数が経てば経つほど、建物の価値は徐々に下がっていく傾向にあります。これは、建物の老朽化や、新しい建材や設備が登場することによるものです。

つまり、売却価格を決める際には、建物を建てたり購入したときの費用ではなく、現在の市場における物件の価値 を基準にする必要があるのです。

■購入価格と築年数で相場をシミュレーションする

戸建てを売却する際、一般的には不動産会社に仲介を依頼し、多くの購入希望者の中から最適な相手を探す方法が採られます。しかし、物件によっては、なかなか買い手がみつからないケースもあります。

そんな時に検討したいのが、不動産買取です。不動産会社が直接、売主から物件を購入するこの方法は、市場で売却するのが難しい物件であっても、売却できる可能性があります。

メリット

• ・迅速な売却: 買い手を探す手間が省けるため、迅速に売却することができます。
• ・住宅ローンの審査不要: 購入者が住宅ローンを組む必要がないため、売却がスムーズに進みます。

デメリット

• ・売却価格が相場より低い傾向: 不動産会社が物件を買い取ってから転売するため、売却価格は市場価格よりも低くなることが多いです。
• ・選べる会社が少ない: 不動産買取を行っている会社は、仲介会社に比べて数が少ないため、比較検討できる範囲が限られます。
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　■戸建て売却の税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶戸建てを売却し終えたら、その譲渡益に対して税金の支払いを課せられることがあります。

■確定申告をしなければならないケース

不動産を売却し、利益が出た場合は、税金がかかることをご存知でしょうか。この税金を計算するために必要なのが「譲渡所得」です。

譲渡所得とは、不動産を売却したことで得られた利益のことです。具体的には、売却で得たお金から、不動産を購入したときの費用や売却にかかった費用などを差し引いた金額が譲渡所得となります。

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

しかし、ご安心ください。この譲渡所得に対して、税金が必ずかかるわけではありません。

日本では、「3,000万円の特別控除」 という制度があり、一定の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるのです。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金を支払う必要がなくなるケースもあります。

ただし、この特別控除を受けるためには、確定申告を行う必要があります。譲渡所得がゼロになったとしても、確定申告の手続きは必ず行いましょう。

■確定申告をしなくてもいいケース

不動産を売却して損失が出た場合、その損失は無駄になってしまうのでしょうか？いいえ、そんなことはありません。

譲渡損失の損益通算 という制度をご存知でしょうか。これは、不動産の売却で損失が出た場合、その損失を他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺できる制度です。

例えば、不動産の売却で100万円の損失が出たとします。このとき、あなたがサラリーマンで、年間の給与所得が500万円だったとしましょう。この場合、不動産の売却による損失100万円を、給与所得の500万円から差し引くことができるため、課税される所得が400万円に減り、結果的に所得税の支払額が少なくなるのです。

この制度を利用することで、不動産売却による損失を他の所得で相殺し、節税効果を得ることができます。

　　
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