カテゴリ：不動産を賃す(投資・活用・賃貸経営) / 投稿日付：2025/10/17 09:00
中古マンションの購入を検討している方の中には、同時にリフォームも視野に入れている方が多いのではないでしょうか。一戸建てとは異なり、マンションのリフォームには独自のルールや制約があります。
この記事では、中古マンションで可能なリフォーム内容、工事の大まかな流れ、そして注意すべき点について詳しく解説します。
POINT
・中古マンションのリフォームをするメリット・デメリット
・中古マンションのリフォームで、できること・できないこと
・中古マンションのリフォームの流れ
・リフォームに適した中古マンション
・リフォームする際の注意点
■中古マンションのリフォームをするメリット・デメリット
▶中古マンションは新築マンションよりも物件数が多いため、ライフスタイルに合った物件を探しやすい点が魅力です。
中古マンションをリフォームする最大のメリットは、新築よりも手頃な予算で、理想の間取りや内装を実現できることです。すでに建物があるため、実際の空間をイメージしながら計画を進められるのも大きな利点です。
一方、デメリットとしては、住み始めるまでに時間がかかる点が挙げられます。工事内容によっては半年近くかかることもあるため、入居時期が決まっている場合は早めの準備が必要です。また、マンション特有の制限により、希望通りのリフォームができない可能性もあります。
■中古マンションのリフォーム費用
リフォーム費用は、工事の規模によって大きく異なります。
・小規模なリフォーム（水回り設備交換、内装変更など）: 200万～500万円程度
・大規模なリノベーション（間取り変更、スケルトンリフォームなど）: 1,000万～2,000万円程度
■中古マンションのリフォームで、できること・できないこと
▶中古マンションは一戸建てと違い、リフォームでできることとできないことがあります。
中古マンションのリフォームは、一戸建てと異なり、**「専有部分」**のみが対象です。専有部分とは、住戸の内部を指し、具体的には床、天井、壁、設備などが含まれます。
■できること
（リフォーム可能な部分の例）
・床や天井の張り替え、塗装
・壁や床への断熱材の追加
・室内ドアなどの建具の変更
・コンセントの位置変更や増設
・水回り設備の交換（キッチン、浴室など）
（条件によって可能なリフォーム）以下のリフォームは、マンションの構造や管理規約によってできる・できないが分かれます。
・間取り変更: 建物の構造が「壁式構造」（柱ではなく壁で建物を支える構造）の場合、壁を撤去できないため不可となります。
・水回り設備の移動: 排水管の工事が禁止されているマンションでは、キッチンや浴室の場所を変えることはできません。
■できないこと
（リフォームができない「共用部分」）
共用部分は、個人でのリフォームが原則としてできません。これには、専用庭、バルコニー、建物の構造体（柱・梁・壁）、窓、玄関ドアの外側などが含まれます。
ただし、例外として、管理組合が実施する場合や、マンションの管理規約で認められている場合は、個人でのリフォームが可能なこともあります。
【重要】
中古マンションの管理規約には、リフォームできる範囲や使用できる材料に関するルールが定められています。トラブルを避けるためにも、物件を購入する前に必ず管理規約を取り寄せ、希望するリフォームが可能か確認することが非常に重要です。
■中古マンションのリフォームの流れ
▶中古マンション購入時にリフォームするときの主な流れは、下記のとおり
■購入とリフォームの主な流れ
リフォーム会社を探す: 信頼できるリフォーム会社を早めに探します。
物件を探す: 気になる物件があれば、管理規約を確認してリフォームに関する制限や条件をチェックします。
物件を決定する: リフォーム可能かどうかを確認した上で、購入する物件を決めます。
見積もり・住宅ローン選び: リフォーム費用の見積もりを取り、物件購入費とリフォーム費用を合わせた住宅ローンを検討します。
契約: 物件の売買契約とリフォーム工事の請負契約を締結します。
詳細の打ち合わせ: リフォーム内容の詳細を決定します。
引き渡し・支払い: 物件の残代金を支払い、物件の引き渡しを受けます。
リフォーム工事開始: 引き渡し後、リフォーム工事に着手します。
工事完了・入居: リフォーム完了後、問題がなければ入居します。
■スムーズな進め方と注意点
リフォームを前提として中古マンションを購入する場合、物件探しの段階からリフォーム会社に相談すると、プロセス全体がスムーズに進みます。
マンションのリフォームには、建物の構造や管理規約、使用細則（マンションの独自のルール）など、確認すべき点が多岐にわたります。これらを個人で判断するのは難しいため、専門家であるリフォーム会社に相談することで、希望のリフォームが実現できる物件かどうかを正確に判断できます。
また、資金計画においては、物件購入代金とリフォーム費用をまとめて借りられる「一体型ローン」を検討してみましょう。
リフォーム工事は、物件の引き渡し後に始めるのが一般的です。お子さんの進学や、現在の住居からの買い替えなど、入居時期に希望がある場合は、予期せぬ遅れを考慮して、余裕をもったスケジュールを組むことが非常に重要です。
■リフォームに適した中古マンション
▶リフォームを前提として中古マンションを探す場合は、物件選びにポイントがあります。
■築年数で価格が変わる
近年、中古マンションの人気が高まり、築浅の物件は新築に近い価格で取引されることもあります。購入費用を抑えたい場合は、価格が比較的安定している築20年～30年程度の物件を狙うのが賢明です。
■構造によってリフォーム範囲が異なる
マンションの構造は、大きく分けて「壁式構造」と「ラーメン構造」の2つがあります。
壁式構造: 壁全体で建物を支えるため、リフォームで壁を取り除くことができません。間取りを大きく変えるリフォームは難しくなります。
ラーメン構造: 柱と梁で建物を支えるため、壁が建物の構造に影響しません。間仕切り壁を撤去して、間取りを自由にカスタマイズしたい場合は、ラーメン構造の物件を選びましょう。
■管理規約を必ず確認するマンションのリフォームは、管理規約に従って行う必要があります。リフォーム工事前には管理組合への申請が必須となり、工事後には規約通りのリフォームが行われたかの確認が入ります。
そのため、物件を購入する前に、必ず管理規約を取り寄せて、希望するリフォームが許可されているか、どのような制限があるかをチェックすることが非常に重要です。この確認を怠ると、せっかく購入した物件で思い通りのリフォームができない、といった事態になりかねません。
■リフォームする際の注意点
▶中古マンションをリフォームする際には、物件価格と工事費用のバランスを考えることが非常に重要です。
たとえ物件を安く購入できても、リフォーム費用が高額になれば、すぐに予算オーバーとなってしまいます。
物件価格とリフォーム費用に加え、購入後には管理費や修繕積立金、各種税金といった維持費もかかります。これらのトータルコストをシミュレーションした上で、無理のない資金計画を立てることが成功の鍵です。
■ローンの選択肢は「一体型」がおすすめ
住宅購入費用とリフォーム費用をローンで賄う場合、以下の3つの選択肢があります。
1．住宅ローン + 自己資金
2．住宅ローン + リフォームローン
3．リフォーム一体型住宅ローン
自己資金に余裕がある場合は「1」が最もシンプルですが、リフォーム費用が高額になる場合は「2」か「3」を選ぶことになります。
「2」のリフォームローンは、住宅ローンに比べて金利が高く、返済期間も短めに設定されることが多いため、当初の返済負担が大きくなる傾向があります。
一方、「3」のリフォーム一体型住宅ローンは、リフォーム費用にも住宅ローンと同じ低金利と長い返済期間が適用されるため、月々の返済負担を抑えられます。ただし、このローンを利用するには、物件購入前にリフォーム内容を具体的に決め、その費用を含めて審査を受ける必要があります。購入と同時にリフォームを行う場合に最適な選択肢と言えるでしょう。
金融機関によっては、この一体型ローンに住宅ローンの優遇金利が適用されないケースもあります。複数の金融機関を比較検討し、ご自身に最適なローンを見つけましょう。
■近隣への配慮も忘れずに
□西尾張の地元に実績がある■
■おおにく土地に任せてみませんか？□
営業時間：9:30～18:00 定休日：水曜日 TEL：052-364-6288
FAX：052-364-6289
MAIL：info@century21-ookunitochi.com
URL：https://www.century21-ookunitochi.com/
