建て替え不可な家、どうする？ 賢く活用する選択肢を紹介｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■建て替えできない家ってどんな家？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶熱中症とは、高温多湿な環境で、体内の水分やナトリウムのバランスが崩れ、体温の調節機能が働かなくなることです。

現在建っている家を一度解体して更地にすると、法律上の要件を満たせず、新しく家を建て直すことができない土地が存在します。「実家を建て替えたい」あるいは「古家付きの物件を購入して建て替えたい」と考えている方は、まずその土地が建て替え可能かどうかを確認する必要があります。

■「再建築不可物件」とは？

建て替えが認められない物件は、一般的に「再建築不可物件」と呼ばれます。これらの物件の多くは、建築基準法が制定された1950年以前に建てられたもので、現行法の要件を満たしていないことが原因です。

再建築不可物件には、固定資産税が低い、比較的安価で購入できるといったメリットがある一方で、住宅ローンが組めないことが多いため、購入する際には細心の注意が必要です。

■再建築不可物件の主な特徴

再建築不可物件が生まれる最大の原因は、**建築基準法第43条の「接道義務」**を満たしていない点にあります。この法律は、建物を新築する場合、敷地が「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していること」を義務付けています。

この要件を満たしていない土地は、基本的に再建築が認められません。以下に具体的な例をまとめました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■どうすれば建て替えられるようになる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶建替えを可能にする3つの方法を紹介します。

建て替えできない家でも、その理由が接道義務を満たしていないといったケースであれば、条件をクリアすることで再建築が許可される可能性があります。ここでは、建て替えを可能にするための主な3つの方法をご紹介します。

■セットバックを行う

道路に面しているものの、その幅が4メートル未満の場合、敷地の一部を後退させて道路の幅を広げる「セットバック」という方法があります。これにより、建築基準法の要件を満たし、建て替えが可能になります。

セットバックによって敷地面積は狭くなりますが、その部分は固定資産税が非課税となるため、節税効果も期待できます。測量費用や道路整備費といったコストはかかりますが、建て替えを実現するための一つの有効な手段と言えるでしょう。

■隣接地の購入や借り入れ

接道部分の幅が2メートルに満たない場合など、隣接する土地の一部を購入したり借りたりすることで、接道条件をクリアできる可能性があります。

ただし、この方法は隣地所有者の同意が不可欠です。個人的に交渉する際は書面で合意書を交わすなど、後々のトラブルを避けるための対策が必要です。不動産会社のような専門家に相談しながら進めるのが賢明でしょう。

■「但し書き道路」の許可を申請する

再建築不可物件でも、例外的に建築が認められる「但し書き道路許可」を申請できる場合があります。これは、建築基準法第43条2項の要件を満たすことで認められる特例です。

ただし、許可されるかどうかは、物件ごとの周辺環境や権利関係、さらには自治体によって判断が異なるため、あくまで例外的なケースとして覚えておきましょう。

建て替えができない「再建築不可物件」は、建物や土地の評価額が低いため、通常の物件に比べて固定資産税が安くなるという利点があります。

しかし、この安さは、建物が建っていることによる「住宅用地の特例」という軽減措置が適用されているためです。もし建物を解体して更地にしてしまうと、この軽減措置が適用されなくなり、固定資産税の負担が大幅に増えることになります。

また、そのままの状態で「特定空き家」に指定されてしまうと、同様に軽減措置が解除され、高い固定資産税を払い続けなければなりません。

そのため、再建築不可物件をどう扱うか検討する際は、建物の維持費だけでなく、固定資産税の増額リスクも踏まえて総合的に判断することが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■建て替えられない家は存在する？
はい、存在します。「再建築不可物件」と呼ばれる家は、建築基準法で定められた接道義務などの要件を満たしていないため、建て替えることができません。

■再建築不可物件を建て替え可能にするには？

条件によっては、建て替えが認められる場合があります。

• セットバックを行う: 敷地の一部を後退させ、道路の幅を広げる。

• 隣接地の一部を購入または借りる: 接道条件を満たすために、隣接する土地を確保する。
  
  

■建て替えができない家の活用方法は？

建て替えが許可されなくても、次のような活用方法があります。

• リフォーム: 大規模な増改築でなければ、内装や設備のリフォームは可能です。

• 更地・駐輪場など: 住宅を解体して更地にし、駐車場（駐輪場）や庭として活用する。

• 専門業者に売却: 再建築不可物件を専門に扱う業者に買い取ってもらう。
  
  ■固定資産税はどうなる？
  再建築不可物件は、評価額が低いため固定資産税が安くなる傾向があります。しかし、建物を解体して更地にすると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が大幅に増える可能性があるため注意が必要です。

　　
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