カテゴリ：不動産を賃す(投資・活用・賃貸経営) / 更新日付：2025/04/04 09:00 / 投稿日付：2025/04/04 09:00
土地を相続したものの、その扱いに困っていらっしゃる方は少なくありません。特に、不要な土地を所有し続けることは、固定資産税などの維持費がかかるため、早急な対応が求められます。
とはいえ、好立地な土地であれば売却も容易ですが、田舎の土地など条件の悪い土地は買い手を見つけること自体が難しいのが現状です。
そこで、この記事では、不要な土地を寄付する方法に焦点を当て、その手続きの流れや、寄付以外の処分方法についても詳しく解説していきます。最後までお読みいただければ、きっとお困りの土地の処分方法が見つかるはずです。
POINT
・いらない土地の寄付先
・土地はどうやって寄付するの？
・寄付以外だと処分方法は他にある？
・いらない土地を所有し続けるリスク
■いらない土地の寄付先
▶立地条件が悪い土地などで売却が難しい場合は、寄付して処分することが可能です。
いらない土地の寄付先としては、以下のようなものがあります。
不要な土地の処分先として、まず頭に浮かぶのが地方自治体への寄付ではないでしょうか。自治体ごとに設けられた基準に合致する土地であれば、無償での引き取りが可能です。
しかしながら、自治体が必ずしも寄付を受け入れてくれるとは限りません。寄付を検討している土地について、自治体は利用価値の有無を調査します。その結果、有効活用が難しいと判断された場合には、寄付を拒否される可能性もあるため注意が必要です。
土地所有者には固定資産税の納付義務があり、その納付先は自治体です。固定資産税は自治体にとって貴重な収入源であるため、利用価値のない土地を引き取って税収を減らすことはできません。
また、利用見込みのない土地を引き取った場合、管理の手間も発生します。貴重な税収が減少するだけでなく、余計なコストまでかかるため、不要な土地を自治体に寄付できる可能性は低いと言わざるを得ません。
□寄付を断られる土地の条件
以下の2つの条件に該当する土地は、寄付を断られる可能性が高いと言えます。
- ・利用が困難な土地
- ・利用に際して造成費用が発生する土地
例えば、道路が整備されていない土地や、山の傾斜地など、利用自体が困難な土地は寄付を拒否される可能性が高いでしょう。
また、造成が必要な場合や、土壌汚染が確認された土地の場合、利用するためには多額の費用がかかります。自治体としては、そのような予算を確保できないため、寄付を断られる可能性が高いと言えます。
■個人
不要な土地の処分方法として、個人への寄付も選択肢の一つです。特に、隣接地の所有者であれば、自身の土地が拡張されることになるため、無償での引き取りに応じてくれる可能性があります。子供のための新たな住宅を建設したり、倉庫を設けたりするなど、有効活用が見込める場合には、引き取り手が見つかる可能性が高まります。
ただし、個人への寄付は贈与として扱われるため、土地を受け取った側には贈与税が課税されます。贈与税額は、基礎控除額110万円を差し引いた後の課税価格に応じて変動します。
■贈与税速算表
| 課税価格（基礎控除後） | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
土地の面積が広い場合には、納税額が高額になる可能性があるため注意が必要です。善意のつもりで行ったことが、相手の負担になる可能性もあるため、事前にしっかりと話し合いましょう。
また、個人に寄付する場合には、譲渡契約書を作成する必要があります。後々のトラブルを避けるためにも、以下の内容を記載しましょう。
- ・贈与者と受贈者の氏名、および贈与契約締結に関する記述
- ・贈与対象となる土地の所在地と地番
- ・所有権移転登記日、および費用負担者の記載
土地の所有権移転には費用がかかるため、どちらが負担するのかを事前に決めておくことをお勧めします。
■法人
不要な土地の活用方法として、法人への寄付も考えられます。法人であれば、寄付された土地を社宅、資材置き場、駐車場など様々な用途に活用することが可能です。ただし、法人への土地の寄付は、寄付先が営利法人か公益法人かによって税務上の取り扱いが異なるため、注意が必要です。
営利法人とは、事業活動によって得た利益を株主などに分配することを目的とする法人のことです。この営利法人に土地を寄付した場合には、寄付を行った側に税負担が発生します。
一方、公益法人とは、寺社や学校など、公益を目的とした事業を行う法人のことを指します。公益法人に土地を寄付した場合は、社会貢献とみなされるため、原則として譲渡所得税が免除されます。ただし、この免除を受けるためには、所定の手続きが必要となります。
このように、法人への土地の寄付は、寄付先の種類によって税務上の取り扱いが大きく異なります。寄付を検討する際には、それぞれの法人の性質をしっかりと理解し、税理士などの専門家にも相談することをお勧めします。
■認可地縁団体
不要な土地の処分方法の一つとして、認可地縁団体への寄付も挙げられます。認可地縁団体とは、市区町村長の認可を得て法人格を取得した団体のことで、具体的には町内会や自治会などが該当します。一定の基準を満たす土地であれば、これらの団体に無償で引き取ってもらうことが可能です。
ただし、注意が必要なのは、町内会や自治会が必ずしも認可地縁団体であるとは限らない点です。あくまで市区町村長の認可を受けた団体のみが該当するため、事前に確認が必要です。
また、自治体への寄付と同様に、認可地縁団体が土地の利用価値を認めない場合には、寄付を受け入れてもらえない可能性が高いでしょう。
■土地はどうやって寄付するの？
▶自治体への土地寄付の手続きは、一般的に以下の流れで進みます。
❶自治体窓口への相談
土地の寄付は頻繁に行われるものではないため、専門部署が設けられていないことが多くあります。まずは、自治体の総合窓口に相談しましょう。担当部署を紹介してもらえるほか、必要な手続きや書類について説明を受けることができます。
❷自治体による調査
相談を受けた自治体は、寄付を検討している土地の現地調査を行います。土地の状況や利用価値などを確認し、寄付を受け入れるかどうかを判断します。
❸審査と必要書類の提出
調査後、自治体の審査に合格すれば、土地を無償で引き取ってもらうことができます。審査に通った場合は、以下の書類が必要となります。
- ・寄付申請書
- ・登記承諾書
- ・登記原因証明情報
- ・登記簿謄本
- ・公図
- ・地積測量図
- ・印鑑証明書
上記は一般的な必要書類であり、自治体によって異なる場合があります。窓口で相談する際に、必要書類について確認しておきましょう。
その他
- ・土地の寄付は、自治体にとって貴重な財産となるため、慎重に審査が行われます。
- ・審査には時間がかかる場合があるため、余裕をもって手続きを進めましょう。
- ・寄付に関する費用は、原則として寄付者が負担します。
ご不明な点があれば、自治体の窓口に直接お問い合わせください。
■寄付以外だと処分方法は他にある？
▶寄付を受け入れてもらえなかった場合は、以下の処分方法を検討しましょう。
■売却する
土地の寄付を検討されている場合、その土地は一般的に条件があまり良くないものと考えられます。特に田舎の土地を相続した場合、そのままでは活用が難しいケースも多いでしょう。しかし、いくつかの工夫を凝らすことで、売却の道が開ける可能性もあります。
例えば、建物が建っている土地であれば、解体工事を行うことで更地にし、買い手を見つけやすくする方法があります。更地になったことで、買い手は自由に建物を建てたり、駐車場として活用したりできるようになり、土地の価値が向上する可能性があります。
また、不動産会社に買取を依頼することも有効な手段です。買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。買取の最大のメリットは、早期に現金化できることです。不動産会社によっては、最短1ヶ月以内に引き渡しまで完了する場合もあります。
さらに、契約不適合責任が原則として免除されることも、買取の大きなメリットです。契約不適合責任とは、売買した不動産に隠れた欠陥や不具合が見つかった場合、売主が負う責任のことです。建物がない土地であっても、土壌汚染のリスクは存在します。買取の場合、これらのリスクを不動産会社が負うことになるため、売主にとっては安心材料となります。
ただし、田舎の不要な土地などは、買い取ってくれる不動産会社が限られる点には注意が必要です。複数の不動産会社に問い合わせ、査定を依頼することで、買取可能な会社を見つけることができるでしょう。
■貸す
不要な土地の活用方法として、賃貸に出すことも有効な手段です。更地であれば駐車場や資材置き場として、建物がある場合は戸建て賃貸として貸し出すことができます。借り手は個人だけでなく法人も対象となるため、もし寄付を検討していた法人や個人がいれば、賃貸という形で提案してみるのも一つの方法です。
賃料は期待するほど高額ではないかもしれませんが、固定資産税の一部に充当することで、土地を所有する負担を軽減することができます。寄付が難しい場合には、賃貸という選択肢も検討してみることをお勧めします。
■有効活用する
もし、土地の有効活用に使えるだけの資金に余裕があるようでしたら、以下の方法を検討してみましょう。
- ・アパート経営
- ・戸建て賃貸経営
- ・太陽光発電
- ・コインパーキング経営
ただし、アパート経営や戸建て賃貸経営は、賃貸需要が見込める立地であることが前提となるため、注意が必要です。
一方、周辺に高い建物がなく、安定した日当たりが確保できる土地であれば、太陽光発電が適していると言えるでしょう。
上記以外にも様々な土地活用方法があります。ご自身の土地の条件や状況に合わせて、最適な方法を検討することをおすすめします。
■空き家バンクに登録する
不要な土地の処分先が見つからない場合、空き家バンクへの登録も検討してみましょう。空き家バンクとは、空き家対策の一環として、所有者から提供された情報をインターネットなどで公開し、購入希望者に情報を提供する制度です。
空き家バンクは、特に田舎への移住を検討している人々が利用することが多いため、あなたの土地を欲しいという人が現れる可能性があります。
空き家バンクに登録することで、以下のようなメリットが期待できます。
- 買い手が見つかる可能性が高まる: 空き家バンクは、田舎暮らしに関心のある層に広く情報を提供するため、通常の不動産売買では出会えない買い手が見つかる可能性があります。
- 売却費用の削減: 不動産会社に仲介を依頼する場合と比べ、仲介手数料などがかからないため、売却費用を抑えることができます。
- 地域活性化への貢献: 空き家バンクを通じて土地を有効活用することで、地域の活性化に貢献することができます。
空き家バンクへの登録は、各自治体によって手続きが異なります。まずは、お住まいの地域の空き家バンクについて調べてみることをお勧めします。
■国に引き取ってもらう
土地の処分方法として、国に引き取ってもらうという選択肢もあります。近年、相続した土地を手放したいと考える方が増加している背景を受け、2021年に相続土地国庫帰属法が制定されました。
この法律によって創設されたのが、不要な土地を国に返すことができる相続土地国庫帰属制度です。この制度を利用するには、相続または遺贈によって所有権の全部または一部を取得した相続人が申請し、一定の条件を満たす必要があります。
制度の詳細は以下の記事で解説されていますので、ぜひ参考にしてください。
■相続土地国庫帰属制度のポイント
- 対象となる土地: 一定の条件を満たす土地（建物がある土地や、担保権が設定されている土地などは対象外となる場合があります。）
- 申請者: 相続または遺贈により土地の所有権を取得した相続人
- 費用: 土地の性質や状況に応じて負担金が必要となる場合があります。
- 手続き: 申請書や必要書類を提出し、審査を受ける必要があります。
■注意点
- 相続土地国庫帰属制度は、全ての土地が対象となるわけではありません。
- 申請には条件があり、審査に通る必要があります。
- 利用には費用がかかる場合があります。
相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を手放すための選択肢の一つですが、利用にあたっては注意が必要です。制度の利用を検討する際は、専門家（弁護士や司法書士など）に相談することをお勧めします。
■相続放棄する
相続が発生する前であれば、相続放棄も有効な手段の一つです。相続人であることを知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを行うことで、相続放棄が可能となります。相続放棄をすると、プラスの財産を受け取ることはできませんが、不要な土地などのマイナスの財産を拒否することができます。
ただし、相続放棄は後から撤回することができないため、慎重な検討が必要です。また、相続放棄をしても土地の管理義務は継続されるため注意が必要です。管理義務を免れるためには、家庭裁判所に申し立てを行い、相続財産管理人を選任する必要があります。
手続きは司法書士に依頼することができますが、申し立て手数料として収入印紙800円分や官報公告料4000円程度が必要です。さらに、相続財産管理人の報酬を含む管理費用のために、原則として予納金の納付が必要です。予納金は数十万円～100万円程度かかるケースが多いため注意しましょう。
■相続放棄のメリット・デメリット
□メリット
- 不要な土地などのマイナスの財産を拒否できる
- 借金などの債務を免れることができる
□デメリット
- プラスの財産も受け取ることができない
- 相続放棄後の撤回は原則不可
- 土地の管理義務は継続される（相続財産管理人を選任する必要がある）
- 費用がかかる（申し立て手数料、官報公告料、予納金など）
□相続放棄を検討する際の注意点
- ・相続放棄は、原則として相続開始を知ってから3ヶ月以内に行う必要があります。
- ・相続放棄をする前に、相続財産の内容を十分に把握しておく必要があります。
- ・相続放棄をすると、遺産分割協議に参加できなくなる場合があります。
- ・相続放棄は、専門家（司法書士など）に相談することをお勧めします。
・相続放棄は、不要な土地を手放すための有効な手段の一つですが、慎重な検討が必要です。ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選択しましょう。
■いらない土地を所有し続けるリスク
▶いらない土地を処分できず、所有し続けるリスクは以下のとおりです。
■固定資産税がかかり続ける
不要な土地を所有している限り、固定資産税の支払いは避けられません。固定資産税は土地の立地条件や広さによって金額が異なり、一般的に広ければ広くなるほど高額になります。不要な土地であっても毎年固定資産税を支払う必要があるため、長期間所有し続けると金銭的な負担が大きくなってしまいます。
また、建物が建っている場合は、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が適用されますが、更地の場合は軽減措置が適用されないため、固定資産税額が最大で6倍になる可能性があります。
さらに、建物が建っている場合でも、空き家の状態が続くと適切な管理が行われていないとみなされ、「特定空き家」に指定される恐れがあります。特定空き家に指定された場合、住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が増額される可能性があります。
このように、土地を所有しているだけでも様々な費用やリスクが発生します。不要な土地であれば、早めに処分することを検討することをお勧めします。
■損害賠償される可能性がある
不要な土地が高台や崖地にある場合、注意しなければならないのは損害賠償のリスクです。近年、地震や台風、豪雨などの自然災害が増加しており、崖崩れが発生する危険性が高まっています。
もし崖崩れが発生し、近隣の土地や通行人などに被害が生じた場合、土地の所有者は損害賠償責任を負うことになります。これは、土地の所有者としての管理責任が問われるためです。
■管理の手間がかかる
遠方にある不要な土地であっても、適切な管理を怠ることはできません。先に述べた損害賠償のリスクにも関連しますが、管理不足が原因で近隣住民とのトラブルに発展しないよう、注意が必要です。
例えば、土地がゴミの不法投棄場所にされたり、雑草が伸び放題になって大量の虫が発生したりすると、近隣住民から苦情が寄せられる可能性があります。これらのゴミの処分や雑草の処理には費用がかかるだけでなく、近隣住民との関係悪化にも繋がりかねません。
また、建物が建っている場合は、適切な管理を行わないと倒壊や火災の危険性があります。万が一、建物が倒壊したり火災が発生し、隣家に損害を与えた場合には、損害賠償責任を負うことになるため、注意が必要です。
■子ども世代に先送りすることになる
不要な土地を処分せずに放置しておくと、その土地に関する様々なリスクを子供に引き継ぐことになってしまいます。相続放棄ができれば良いですが、もし相続することになった場合、子供にとって大きな負担となるでしょう。
ご自身の代の責任として、不要な土地は早めに処分などを検討することをお勧めします。子供のためにも、ご自身が元気なうちに土地の処分について対応しておくことが大切です。
■まとめ
この記事では、不要な土地の寄付方法について詳しく解説しました。不要な土地は寄付することも可能ですが、条件の悪い土地は難しいかもしれません。
不要な土地を所有し続けるとさまざまなリスクを抱えることになるので、ご自身に合った寄付以外の処分方法を検討しましょう。相続する子供のことも考慮して、できるだけ早く対処することをおすすめします。
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